פטור מהיטל השבחה לממ"ד

מתכננים להוסיף ממ״ד לדירה או לבניין? קיבלתם דרישת תשלום היטל השבחה מהוועדה המקומית? ייתכן שאתם זכאים לפטור מלא או חלקי, אך הזכאות אינה נבחנת רק לפי עצם בניית הממ״ד. היא תלויה, בין היתר, בסוג הבנייה, בהיקף השטח הנוסף, במועד הפקדת התכנית, במאפייני הנכס ובנסיבות התכנוניות של הפרויקט.

חוק התכנון והבנייה מעניק פטור מהיטל השבחה בגין בניית מרחב מוגן. בתיקון מס׳ 163 לחוק משנת 2025 הורחבו ההסדרים גם ביחס לתוספות שטח מסוימות לממ״ד, לרבות חדר שירותים או חדר רחצה, בכפוף לתנאים שנקבעו בחוק. עם זאת, לא כל תוספת בנייה ולא כל השבחה הנלווית להקמת ממ״ד פטורות מהיטל. במקרים מסוימים נדרשת הבחנה בין השבחה שמקורה בבניית המרחב המוגן לבין השבחה הנובעת מזכויות בנייה או מהקלות תכנוניות אחרות.

משרד עורכי דין וולר ושות׳ מעניק ייעוץ משפטי בתחום התכנון והבנייה והיטל ההשבחה, לרבות בחינת תחולת הפטור לממ״ד, בדיקת דרישות תשלום ושומות היטל השבחה, ובחינת האפשרויות המשפטיות העומדות בפני בעלי נכסים ויזמים. לפני שמשלמים היטל השבחה או מקדמים תכנון להוספת ממ״ד, כדאי לבדוק את הזכאות לפטור ואת ההשלכות המשפטיות והכלכליות של המהלך.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום אותו גובה הרשות המקומית מבעל נכס (או חוכר לדורות), במקרים בהם הוועדה המקומית אישרה תוכנית המביאה לעליית ערך הנכס שלו. היטל ההשבחה, המעוגן בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, נועד לאפשר לרשויות המקומיות ליהנות מעליית ערך הקרקע הנובעת מפעולות תכנוניות. עם זאת, המחוקק הכיר בצורך לאזן בין האינטרס הציבורי לגביית ההיטל לבין שיקולים אחרים, וקבע מערכת של פטורים. אלו משקפים מטרות חברתיות, כלכליות ותכנוניות.

סוגי הפטורים הנפוצים להיטל השבחה

הפטור הנפוץ ביותר, המעוגן בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית, מתייחס לבנייה או הרחבה של דירת מגורים עד 140 מ"ר, ומטרתו לעודד בנייה למגורים ולהקל על משפחות המבקשות להרחיב את ביתן. פטור נוסף, בעל חשיבות חברתית רבה, הוא הפטור להתאמות נגישות לאנשים עם מוגבלות, במרחב הציבורי והפרטי. בהקשר של שימור מבנים, קיים פטור מיוחד להשבחה הנובעת מהוראות לשימור בתכנית, שנועד לאזן את העלויות הגבוהות הכרוכות בשימור מבנים היסטוריים, ולעודד בעלי נכסים לשמר את המורשת האדריכלית. בהקשר של פיתוח כלכלי, קיים פטור לבנייה באזורי עדיפות לאומית. פטור זה נועד לעודד השקעות ופיתוח באזורים מוחלשים, ומשקף את המדיניות הממשלתית לחיזוק הפריפריה. לצד כל אלה, קיים פטור מהיטל השבחה למוסדות ציבור, כגון מוסדות חינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות וספורט, בכפוף לתנאים מסויימים. פטור זה משקף את ההכרה בתרומתם של מוסדות אלה לרווחת הציבור, ואת הרצון לעודד את פעילותם (קראו כאן סקירה בנושא פטור למלכ"רים).

פטור מהיטל השבחה עבור בניית ממ"ד

בנוסף לפטורים הנ"ל, החוק איפשר פטור לצורך בניית ממ"ד (מרחב מוגן דירתי). הבסיס החוקי לפטור מהיטל השבחה עבור ממ"ד מעוגן בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965. סעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובע כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בשל בנייה או הרחבה של דירת מגורים, שאינה חורגת מהשטח הכולל המותר לבנייה על פי התכנית החלה במקום, אם נועדה לבניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי.

מה התנאים לקבלת פטור מהיטל השבחה לבניית ממ"ד?

1. שטח הממ"ד: הפטור חל רק על השטח המינימלי הנדרש לפי תקנות ההתגוננות האזרחית (ממ"ד בגודל של עד 9 מ"ר). כל תוספת מעבר לכך עשויה להיות חייבת בהיטל.
2. מטרת הבנייה: הממ"ד חייב להיות מיועד למטרתו המקורית – הגנה בשעת חירום. שימוש אחר עלול לשלול את הפטור.
3. מיקום הממ"ד: הפטור חל על ממ"ד הנבנה בתוך קווי הבניין המותרים.
4. התאמה לתכניות: הבנייה חייבת להתאים לתכניות החלות על המקרקעין ולא לחרוג מהן. יש לקבל היתר בנייה כדין לבניית הממ"ד, ותכנון הממ"ד חייב לעמוד בכל דרישות פיקוד העורף.
5. זמן הבנייה: הפטור חל בבניה חדשה, וגם אם הממ"ד נבנה לאחר השלמת הבניין, כחלק משיפוץ או הרחבה.

יש לזכור כי הפטור מהיטל השבחה לממ"ד אינו פוטר מתשלומים אחרים כגון אגרות בנייה או היטלי פיתוח. כמו כן, הפטור אינו חל על בנייה מסחרית או תעשייתית, אלא רק על דירות מגורים.

תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה: הרחבת הפטור מהיטל השבחה לממ״ד

חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 163), התשפ"ה–2025, שפורסם ביום 22.7.2025, חולל שינוי משמעותי בהסדרים הנוגעים להקמת מרחבים מוגנים ולהרחבת שטחם. מטרת התיקון היא לעודד הקמת ממ"דים המאפשרים שהייה ממושכת בעת חירום, לרבות באמצעות הוספת חדר שירותים או חדר רחצה למרחב המוגן.

התיקון הרחיב הן את האפשרות להוסיף שטחי בנייה לצורך הקמת ממ"ד והן את תחולת הפטור מהיטל השבחה הקבוע בסעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. עם זאת, אין מדובר בפטור גורף לכל תוספת בנייה, אלא בהסדר התלוי בסוג הבניין, במועד הפקדת התכנית, במאפייני הדירה ובייעוד השטח הנוסף.

תוספת שטח לממ"ד בבניין קיים

בבניין קיים שאינו בניין רב קומות, ניתן להוסיף, בכפוף לאישורים הנדרשים, עד 3 מ"ר של שטח רצפה לצורך הקמת חדר רחצה או חדר שירותים לממ"ד. נוסף על כך, ניתן להוסיף עד 3 מ"ר של שטח רצפה לממ"ד עצמו, ובלבד שהתוספת לממ"ד נעשית לצד תוספת השטח לחדר הרחצה או השירותים.

המשמעות היא שההסדר מאפשר תוספת של עד 6 מ"ר נטו מעבר לשטח המרחב המוגן הנדרש לפי תקנות ההתגוננות האזרחית, כאשר מתקיימים התנאים המצטברים שנקבעו בחוק.

תוספת שטח בבניין שטרם החלה הקמתו

כאשר מדובר בבניין שטרם החלה הקמתו, מכוח תכנית שהופקדה עד ליום תחילתו של תיקון 163, יש להבחין בין דירה גדולה לבין דירה קטנה.

דירה קטנה היא דירה שהשטח הכולל המותר לבנייה בה אינו עולה על 80 מ"ר, לרבות שטח הממ"ד הבסיסי, אך לפני הוספת השטח הנוסף.

בדירה גדולה ניתן להוסיף עד 3 מ"ר לחדר רחצה או שירותים ועד 3 מ"ר נוספים לממ"ד עצמו, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק. בדירה קטנה, לעומת זאת, תוספת השטח הנוסף מוגבלת לעד 3 מ"ר לצורך חדר רחצה או שירותים בלבד.

תכניות שהופקדו לאחר תיקון 163

כאשר מדובר בדירה שנבנתה או שמבקשים לבנותה מכוח תכנית שהופקדה לאחר יום תחילת התיקון, אין תחולה למסלול של הענקת זכויות בנייה נוספות מכוח סעיף 151(ג)(2) לחוק. ההנחה היא שמוסד התכנון יכול להביא בחשבון את הצורך בממ"ד מורחב בעת הכנת התכנית.

עם זאת, אין פירוש הדבר שתוספת שטח שאושרה מכוח תכנית חדשה חייבת בהכרח בהיטל השבחה. תיקון 163 הרחיב את הוראות הפטור גם ביחס לשטח נוסף כאמור, בכפוף לתנאים ולהבחנות הקבועים בסעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית.

האם כל תוספת שטח לממ"ד פטורה מהיטל השבחה?

לא. הזכאות לפטור מותנית בכך שהשטח הנוסף נבנה למטרות שנקבעו בחוק, במסגרת ההסדר התכנוני המתאים ובכפוף לאישורים הנדרשים, ובכלל זה אישור פיקוד העורף והרשות המוסמכת.

יש להבחין בין עצם האפשרות לקבל זכויות בנייה נוספות מכוח החוק לבין תחולת הפטור ממס. אלה שני הסדרים משפטיים קשורים, אך נפרדים. קיומה של זכות להוסיף שטח אינו פוטר אוטומטית כל השבחה אחרת הנובעת מהיתר הבנייה.

לפיכך, לפני הגשת בקשה להיתר או קבלת החלטה תכנונית על הרחבת ממ"ד, יש לבחון את מועד הפקדת התכנית, סוג הבניין, שטח הדירה, היקף התוספת המבוקשת והוראות הפטור הרלוונטיות.

מתי ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה בגין ממ"ד מורחב?

הזכאות לפטור מהיטל השבחה בגין ממ"ד אינה אחידה בכל סוגי הבניינים והדירות. כאמור, תיקון 163 יצר הבחנות בין בניין קיים, בניין שטרם החלה הקמתו, דירה קטנה ודירה גדולה, וכן בין תכניות שהופקדו לפני התיקון לבין תכניות שהופקדו לאחריו.

לצורך בחינת הזכאות, יש להבחין בין השטח הבסיסי של המרחב המוגן לבין השטח הנוסף שנועד להקמת חדר רחצה או שירותים ולהרחבת הממ"ד עצמו.

הטבלה מתייחסת לתוספת השטח הנוסף בלבד, מעבר לשטח הממ"ד הבסיסי, ואינה מחליפה את בדיקת התנאים המלאים הקבועים בחוק.

חשוב להדגיש: בניין רב קומות מוגדר בחוק לפי הפרש הגובה הרלוונטי, ולא לפי מספר הקומות בלבד. כמו כן, אין לבלבל בין המונח "דירה קטנה" בהקשר של תיקון 163 לבין הגדרות של דירה קטנה בחוקים אחרים.

הזכאות לפטור נבחנת בהתאם להוראות החוק, למועד הפקדת התכנית, לאישורים התכנוניים ולמאפייני הנכס. לפיכך, גם כאשר קיימת אפשרות תכנונית להרחיב את הממ"ד, יש לבחון בנפרד את הזכאות לפטור מהיטל השבחה.

האם זכויות הבנייה לממ"ד מהוות השבחה מלכתחילה?

אחת השאלות המורכבות בדיני היטל השבחה היא האם עצם האפשרות להקים ממ"ד יוצרת השבחה במקרקעין, או שמא מדובר בזכות הנובעת מהוראות הדין הכללי, שאינה מהווה השבחה שמקורה באישור תכנית משביחה.

נקודת המוצא לדיון מצויה בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. בהתאם להגדרת "השבחה", חיוב בהיטל קם כאשר חלה עליית שווי במקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. לפיכך, עצם העובדה שניתן לבנות ממ"ד אינה מספיקה כדי להוכיח שהתקיימה השבחה החייבת בהיטל. יש לזהות את הפעולה התכנונית שהביאה לעליית השווי ולבחון את הקשר הסיבתי בינה לבין ההשבחה הנטענת.

בהקשר זה התפתחה בפסיקה ובוועדות הערר הבחנה בין זכויות בנייה הנובעות מהוראות חוק התכנון והבנייה לבין זכויות שנוספו או הוקנו מכוח תכנית משביחה. הבחנה זו עשויה להיות משמעותית במיוחד כאשר מדובר בתוספת שטחי ממ"ד, שהאפשרות להקמתם מוסדרת בחלקה בחקיקה הראשית ובתקנות.

ההבחנה בין פטור מהיטל לבין היעדר השבחה

יש להבחין בין שתי טענות משפטיות שונות. הראשונה היא כי קיימת השבחה במקרקעין, אולם היא פטורה מהיטל מכוח סעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית. השנייה היא כי מלכתחילה לא התקיימה השבחה כהגדרתה בחוק, משום שזכויות הבנייה הרלוונטיות אינן נובעות מאישור התכנית המשביחה.

להבחנה זו עשויות להיות השלכות על עצם החיוב, על דרך חישוב השומה, על מועד המימוש ועל היקף הזכויות הפטורות.

במסגרת בחינת המקרה יש לזהות את מקור זכויות הבנייה לממ"ד, לבחון אם הן נובעות מהוראות חוק כלליות או מתכנית מסוימת, ולהפריד בינן לבין זכויות בנייה נוספות שהוקנו מכוח התכנית או ההקלה.

המשמעות המעשית לבעלי מקרקעין וליזמים

כאשר ועדה מקומית דורשת היטל השבחה בגין זכויות הקשורות לממ"ד, אין להסתפק בבחינת תחולת הפטור בלבד. יש לבדוק תחילה אם בכלל נוצרה השבחה החייבת בהיטל, ואם כן, מהו רכיב ההשבחה שניתן לייחס לבניית הממ"ד ומהו הרכיב הנובע מזכויות אחרות.

במקרים המתאימים, טענה בדבר היעדר השבחה עשויה להוות טענה עצמאית, ולחלופין טענה מצטברת לטענה בדבר תחולת הפטור. עם זאת, אין מדובר בכלל גורף שלפיו כל זכויות הבנייה לממ"ד אינן מהוות השבחה.

ההכרעה תלויה במקור הזכויות, בהוראות התכנית, במועד אישורה ובנסיבות המימוש. יש לבחון כל רכיב תכנוני וכלכלי בנפרד, ולא לייחס באופן אוטומטי את מלוא ההשבחה הנטענת להקמת המרחב המוגן.

האם יש פטור מהיטל השבחה לממ"ד במקרה של שיפור למבנה כולו?

חברות יזמיות הגישו בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, לקבלת היתר לחיזוק ולתוספת לבנייני מגורים שבוצע בהם פרויקט תמ"א 38, שכלל, בין היתר, ממ"דים. הבקשות להיתר כללו גם מרכיב של חריגה מקווי הבניין לצורך בניית הממ"דים כך שרוחבם יעלה על הרוחב התקני המינימלי, גם אם לא יחרגו מהשטח התקני המינימלי. כלומר, התכנון של הדירות ביקש הקלות לצורך בניית ממ"ד, דבר שהביא לשיפור תכנוני ביחס למבנה כולו. החברות היזמיות ביקשו פטור מהיטל השבחה בגין בניית ממ"ד, כקביעתו בחוק התכנון והבניה. פטור זה ניתן בגין "השבחה במקרקעין בשל בניית מרחב מוגן בשטח שלא יעלה על השטח שקבע שר הביטחון לפי חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1951".

ממ"ד בשטח המינימלי שהוסף למבנה קיים, אינו מטיל על הבעלים חבות בהיטל השבחה. אך האם גם במקרה שבו התבקשה לצורך בניית הממ"ד הקלה על דרך של חריגה מקווי הבניין, באופן ששיפר את תכנון כלל המבנה, חל החריג המקנה לבעלים פטור מהיטל השבחה? לעמדת הוועדה המקומית, רק במקרה שבו מוכח קשר סיבתי ישיר בין בניית הממ"ד לבין השבחת המקרקעין, יחול הפטור. מאידך, ההיגיון העומד בבסיס הוראת הפטור תומך בהחלתה גם כאשר השבחת המקרקעין מביאה לשיפור בתכנון הנכס הבנוי, כתוצר לוואי של בניית הממ"ד. המחלוקת בין הצדדים התמקדה בפרשנות המילה "בשל" בהוראת הפטור, ובהתאם לכך בשאלה מהי הזיקה הנדרשת בין השבחת המקרקעין לבין בניית הממ"ד, כדי שיחול הפטור מהיטל השבחה. לכן, מה הדין כאשר בניית הממ"ד אפשרית אף ללא מתן הקלה, אך בסופו של דבר הוא נבנה במידות שונות או במיקום שונה בדירה, הודות להקלה שניתנה, באופן שהשביח את הנכס. הבקשה נדונה כערעור.

פסיקת בית המשפט העליון

ביום 19/1/2022, ניתן בבית המשפט העליון פסק דין (בר"מ 6874/21 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ' פז קבלנים יזמות ובניה בע"מ), שעניינו פטור מהיטל השבחה לממ"ד. פסק הדין בחן את החלת פטור מהיטל השבחה לממ"ד (בהתאם לחוק התכנון והבנייה), וקבע כי במקרה שבמתן ההקלה לממ"ד נוצרה אפשרות לבניית שטח עיקרי נוסף לממ"ד (שלא ניתן היה לבנותו ללא ההקלות) – בניית הממ"ד תהיה השבחה חייבת במס, ואין להחיל את הפטור. במקרים בהם התבקשה הקלה על דרך של חריגה מקווי הבניין, באופן שהביא לשיפור תכנוני ביחס למבנה כולו, כתוצר לוואי של בניית הממ"ד – חל החריג המקנה לבעלים פטור מחבות בהיטל השבחה בגין בניית ממ"ד.

מהי מטרת הפטור מהיטל השבחה בבניית ממ"ד?

מטרת הפטור היא לעודד הוספת ובניית ממ"דים, מתוך ראיה ציבורית של חשיבותם לביטחון המדינה ולאזרחיה. תכלית זו מוגשמת באמצעות עידוד הוספת ממ"ד, באמצעות פטור מהיטל השבחה, המביאה לחיסכון כלכלי. תכלית הפטור מוגשמת כשהממ"ד בנוי בצורה מיטבית, ומיקומו במבנה מאפשר גישה מהירה אליו. כאשר הממ"ד משמש כ"חדר מגורים" תקני, והשימוש בו יומיומי, הרי שהתכלית מושגת.

התכלית מושגת גם כשבניית הממ"ד תוך חריגה מקווי הבניין משביחה את הנכס הבנוי, במובן זה שהחריגה מאפשרת שינוי כיוונו, נגישותו ונוחותו של השטח העיקרי. זאת, משום שההקלה התבקשה וניתנה לצורך העיקרי והמרכזי של בניית הממ"ד, והשיפור התכנוני הנוגע לניצול טוב יותר של השטח העיקרי הוא רק תוצר לוואי שלה. גם במקרה זה, בסופו של דבר ההשבחה נוצרה "בשל" בניית הממ"ד. מכאן, שיש להחיל את הפטור לא רק כאשר מתבקשת הקלה כשאין אפשרות פיזית/ הנדסית למקם את הממ"ד בתוך קווי הבניין, אלא גם כאשר מתבקשת הקלה כדי לשפר את צורתו או מיקומו בדירה. זאת, אף אם ההקלה הביאה לכך שהממ"ד ייחשב כ"חדר מגורים" תקני. גם במקרה בו נוצרו אגב השינוי יתרונות בתכנון השטח העיקרי – אין הדבר שולל את תחולת הפטור, ובלבד שהשינוי התבקש מלכתחילה לטובת בניית הממ"ד.

כיצד בודקים שומת היטל השבחה בגין בניית ממ"ד?

קבלת שומת היטל השבחה בגין בניית ממ"ד אינה מחייבת בהכרח תשלום של מלוא הסכום שנדרש. במקרים המתאימים, ניתן לבחון אם השומה מבוססת על תשתית תכנונית ושמאית נכונה, אם הוחלו הפטורים הקבועים בחוק ואם הובחנה כראוי ההשבחה הנובעת מהקמת המרחב המוגן לעומת השבחה שמקורה בזכויות בנייה אחרות.

בדיקה מקצועית צריכה לשלב בין ניתוח משפטי של הוראות החוק והתכניות החלות על המקרקעין לבין בחינה שמאית של השינוי בשווי הנכס.

בדיקת מקור החיוב: יש לזהות מהי התכנית, ההקלה או השימוש החורג שיצרו, לפי הנטען, את ההשבחה, ומהו מועד אישורם. לא כל חיוב שנלווה להיתר בנייה נובע בהכרח מבניית הממ״ד עצמה.

בדיקת תחולת הפטור: יש לבחון את הוראות סעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית, לרבות ההסדרים שנוספו בתיקון 163, ואת השאלה אם מדובר בשטח הממ״ד הבסיסי או בשטח נוסף המזכה בפטור.

בדיקת המצב התכנוני: יש לבחון את התכנית החלה על המקרקעין, מועד הפקדתה, ההקלות שהתבקשו, היקף זכויות הבנייה והקשר בין ההשבחה הנטענת לבין בניית המרחב המוגן.

בדיקת השומה: כאשר נכללים בשומה רכיבי השבחה שונים, יש לבחון אם נערכה הפרדה מתאימה ביניהם, אם החישוב מבוסס על נתונים נכונים ואם נלקחו בחשבון הוראות הפטור הרלוונטיות.

בחינת אפשרויות ההשגה והערר: בהתאם לסוג המחלוקת, למועד קבלת השומה ולמסלול הקבוע בדין, ניתן לבחון אפשרות להגיש ערר, לפנות לשמאי מכריע או לנקוט הליך מתאים אחר.

הבדיקה המשפטית והשמאית צריכה להיעשות על בסיס מסמכי התכנון, ההיתר, השומה ונסיבות המקרה. אין להסיק מעצם העובדה שהפרויקט כולל ממ״ד כי כל ההשבחה פטורה, אך גם אין לקבל חיוב מבלי לבחון אם הוחלו הוראות הפטור במלואן.

כיצד ניתן לערער על היטל השבחה בגין ממ"ד?

כאשר בעל נכס חולק על דרישת תשלום היטל השבחה בגין בניית ממ"ד, עליו לבחון את מסלול ההשגה המתאים בהתאם לטיב המחלוקת ולהוראות סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

הדין מבחין בין מחלוקת הנוגעת לעצם החיוב או לתחולת פטור לבין מחלוקת הנוגעת לגובה ההשבחה ולשווי המקרקעין.

מחלוקת על עצם החיוב או תחולת הפטור

כאשר הטענה היא כי לא קמה חבות בהיטל השבחה, כי השומה אינה מבוססת על פעולה תכנונית משביחה או כי מתקיימים תנאי הפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(9), יש לבחון את האפשרות להגיש ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בהתאם להוראות הדין.

מחלוקת על גובה ההשבחה

כאשר המחלוקת נוגעת לשווי המקרקעין במצב הקודם או במצב החדש, להיקף ההשבחה או לחישוב השמאי, ניתן לבחון את המסלול של פנייה לשמאי מכריע, בהתאם לתנאים הקבועים בסעיף 14 לתוספת השלישית.

מחלוקת מעורבת

במקרים מסוימים, השומה כוללת הן שאלות משפטיות הנוגעות לעצם החיוב ולתחולת הפטור והן שאלות שמאיות הנוגעות להיקף ההשבחה. במקרים אלה יש לבחון בקפידה את המסלול הדיוני המתאים ואת חלוקת הסוגיות בין הגורמים המוסמכים.

מועדים והיערכות להגשת ההליך

להליכי ההשגה והערר מועדים סטטוטוריים. לכן, עם קבלת שומת היטל השבחה, חשוב לבדוק מיד את מועד המסירה, את סוג השומה, את עילת ההשגה ואת המסלול הדיוני הרלוונטי. אין להניח כי פנייה לוועדה המקומית או ניהול משא ומתן עמה עוצרים את מניין המועדים.

הכנת הליך משפטי בתחום זה מחייבת איסוף של השומה, התכניות החלות, ההיתר, המסמכים התכנוניים, ההחלטות הרלוונטיות וחוות הדעת השמאית. במקרים המתאימים, שילוב בין עורך דין המתמחה בתכנון ובנייה ובהיטלי השבחה לבין שמאי מקרקעין עשוי להיות חיוני להצגת מלוא הטענות המשפטיות והשמאיות.

פטור מהיטל השבחה מיגון חדר מחוזק

ועדת ערר (י-ם) 8148-11-19 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' אברהם מרדכי וייס, ערכה הבחנה בין ממ"ד לבין "חדר מחוזק". חדר מחוזק הנו סוג של שיפור מיגון, המחזק את עמידות מעטפת החלל שבו בוצעו בפני גלי הדף ורסס. כמו כן, משפר משמעותית את רמת האטימות של החלל. ועדת הערר קבעה כי אדם המבקש להרחיב את דירתו ומחויב בבניית מרחב מוגן, רשאי כמובן לפנות לדרך המלך ולבנות מרחב מוגן. עם זאת, משמבקש אותו אדם אישור להקל על עצמו ולהימנע מהעלויות והמשמעויות הנלוות להקמת מרחב מוגן כהגדרתו, ולהסתפק בחדר מחוזק – הרי שאינו זכאי ליהנות מפטור מתשלום היטל השבחה למרחב מוגן. בכל הנוגע לטענה כי יש לפטור מהיטל השבחה חדרים מחוזקים בהתאם לפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(9) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 אין זהות בין חדר מחוזק לממ"ד.

מימוש זכויות לממ"ד בדרך של מכר לעומת מימוש בדרך של היתר בנייה

אחת המחלוקות המרכזיות הנוגעות לפטור מהיטל השבחה בגין בניית ממ"ד עוסקת בשאלה אם הפטור חל רק כאשר בעל המקרקעין מממש את זכויות הבנייה באמצעות הוצאת היתר בנייה, או גם כאשר הזכויות ממומשות בדרך של מכירת המקרקעין או חלק מהזכויות בהם.

לשאלה זו חשיבות מעשית ניכרת בעסקאות מכר של דירות, בעסקאות קומבינציה, בפרויקטים של התחדשות עירונית ובהתקשרויות בין בעלי קרקע ליזמים.

מימוש בהיתר בנייה

כאשר בעל המקרקעין מקדם בניית ממ"ד ומממש את זכויות הבנייה באמצעות היתר בנייה, נקודת המוצא היא כי ניתן לבחון את תחולת הפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(9)(א) לתוספת השלישית. זאת, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק ולהיקף השטח המזכה בפטור.

מימוש בדרך של מכר

מימוש זכויות במקרקעין בדרך של מכר מעורר שאלה שונה. לפי הגישה המסורתית, יש להבחין בין הפטור שנועד לעודד בניית ממ"ד בפועל לבין מכירת זכויות במקרקעין, שאינה מבטיחה כשלעצמה כי הממ"ד ייבנה.

עם זאת, בפסיקת ועדות הערר התפתחו בשנים האחרונות גישות נוספות, המייחסות חשיבות למהות העסקה ולשאלה אם המכר משולב באופן ממשי ומחייב בהתחייבות להקמת ממ"דים בפועל.

במקרים מסוימים נקבע כי אין לראות בעסקה מימוש רגיל בדרך של מכר, כאשר ההתקשרות החוזית קשורה באופן הדוק להוצאת היתר בנייה ולהקמת המרחבים המוגנים. לעומת זאת, מכירה עצמאית של זכויות בנייה, שאינה כרוכה בהתחייבות ממשית להקמת ממ"ד, עשויה שלא ליהנות מהפטור.

מה צריך לבדוק בהסכם המכר?

במסגרת בחינת הזכאות יש להתייחס, בין היתר, לזהות הגורם המתחייב להקים את הממ"ד, להיקף התחייבויותיו החוזיות, לקיומם של תנאים מתלים, לתלות העסקה בקבלת היתר בנייה, למנגנוני הביטול ולשאלה אם התמורה משקפת מכירת זכויות עצמאית או התקשרות שמטרתה העיקרית ביצוע פרויקט בנייה.

אין די בכותרת ההסכם או בהגדרת העסקה כעסקת קומבינציה. יש לבחון את מכלול הוראותיו ואת מהותה הכלכלית והמשפטית של ההתקשרות.

האם כל מכר המותנה בהיתר בנייה מזכה בפטור?

לא. התניית העסקה בקבלת היתר היא נתון חשוב, אך אינה מבטיחה כשלעצמה את תחולת הפטור. ההכרעה תלויה בנסיבות העסקה, במבנה הזכויות, בהתחייבויות הצדדים ובהלכות העדכניות.

לפיכך, מומלץ לבחון את השלכות היטל ההשבחה עוד בשלב ניסוח הסכם המכר או הסכם הקומבינציה, ולא להמתין לקבלת שומת הוועדה המקומית. תכנון משפטי מוקדם עשוי להשפיע על היקף החשיפה הכספית של הצדדים ועל חלוקת האחריות לתשלום ההיטל.

פטור מהיטל השבחה לממ"ד בעסקאות קומבינציה ובהתחדשות עירונית

תחולת הפטור מהיטל השבחה בגין בניית ממ"דים בעסקאות קומבינציה ובפרויקטים של התחדשות עירונית היא אחת הסוגיות המשפטיות המורכבות בתחום מיסוי המקרקעין. המחלוקת נובעת מהמתח שבין תכלית הפטור, שנועד לעודד הקמת מרחבים מוגנים בפועל, לבין הכללים החלים על מימוש זכויות במקרקעין בדרך של מכר.

בעסקאות קומבינציה, בעלי המקרקעין מעבירים ליזם חלק מזכויותיהם במקרקעין, ובתמורה מקבלים שירותי בנייה או יחידות דיור בפרויקט העתידי. במבנה עסקה כזה, עשויה להתעורר השאלה אם מכירת חלק מהזכויות שוללת את הפטור בגין שטחי הממ"דים שייבנו במסגרת הפרויקט.

ההתפתחות בפסיקת ועדות הערר

בשנים האחרונות ניכרת מגמה של בחינה מהותית יותר של עסקאות קומבינציה ושל התקשרויות המותנות בהוצאת היתר בנייה. בהחלטות שונות הוכרה האפשרות להחיל את הפטור גם כאשר הזכויות מומשו במסגרת עסקה חוזית הכוללת התחייבות ממשית לקידום היתר ולבניית ממ"דים.

בין ההחלטות הרלוונטיות ניתן למנות את ערר (ת"א) 81015-02-22, סיגייט נדל"ן; ערר (מרכז) 8107-11-22, גבעת שמואל החדשה; ערר (מרכז) 8014-04-23, סרוגו; וערר (מרכז) 8001-01-25, זילונקה.

בהחלטות אלה נדונו, בין היתר, השאלה אם יש להבחין בין מכירת זכויות תיאורטיות לבין עסקה המהווה חלק בלתי נפרד ממסלול ביצוע של פרויקט הכולל בניית ממ"דים, וכן השאלה מהו מקור זכויות הבנייה הרלוונטיות.

הכרעות ועדות הערר משנת 2026

ביום 17.6.2026 פורסמו החלטות ועדת הערר במחוז מרכז בעניינים פרטיאלי (ערר 8049-08-25) ואדל פאולה (ערר 8011-02-26 והליכים נוספים). ההחלטות עסקו בתחולת הפטור על שטחי ממ"דים בעסקאות שבהן התקיימו רכיבים של מכר והתחייבויות לביצוע בנייה.

ביום 17.7.2026 פורסמה החלטה נוספת בעניין בעלי קרקע ברחובות, שבמסגרתה הוכרה תחולת הפטור גם ביחס לדירות שהוקצו ליזם במסגרת עסקת קומבינציה. ועדת הערר ייחסה חשיבות לכך שההתקשרות לא הסתכמה במכירת זכויות בנייה תיאורטיות, אלא כללה התחייבויות ממשיות לקידום היתרים, לביצוע עבודות בנייה ולמסירת יחידות דיור הכוללות ממ"דים.

בהחלטה נוספת מיום 23.9.2026, בעניין מתחם מוהליבר ביהוד-מונוסון, הכירה ועדת הערר בתחולת הפטור על שטחי הממ"דים בפרויקט פינוי-בינוי, לרבות בדירות היזם, אף שהסכמי ההתקשרות הרלוונטיים נחתמו לאחר אישור התכנית המשביחה.

הגבול המשפטי: פסק הדין המחוזי מיום 1.10.2026

לצד המגמה המרחיבה, יש לתת את הדעת לפסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי מרכז ביום 1.10.2026, בערעור שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון.

באותו מקרה נדונה עסקת קומבינציה במסגרת תמ"א 38/2. בית המשפט קיבל את עמדת הוועדה המקומית והפך את החלטת ועדת הערר, תוך קביעה כי אין להחיל את הפטור באופן אוטומטי על זכויות שנמכרו ליזם במסגרת העסקה. נקבע כי זכויות הבנייה לממ"דים עשויות להוות זכויות מקרקעין לכל דבר, וכי יש לבחון את דרך מימושן בהתאם ללשון הוראת הפטור ולנסיבות העסקה.

פסק הדין מדגיש כי אין די בכך שבסופו של הפרויקט צפויים להיבנות ממ"דים כדי להחיל את הפטור על כל רכיב של מימוש הזכויות במקרקעין.

מה המשמעות לבעלי קרקע וליזמים?

הפסיקה העדכנית אינה מאפשרת לקבוע כלל אחיד שלפיו כל עסקת קומבינציה מזכה בפטור או שכל מכירת זכויות שוללת אותו. ההכרעה מחייבת בחינה פרטנית של העסקה, ובכלל זה:

1. מהות הזכויות שהועברו ליזם והיקפן.
2. האם מדובר במכר עצמאי של זכויות בנייה או בהתקשרות משולבת לביצוע פרויקט.
3. האם קיימת התחייבות חוזית ממשית להקמת ממ"דים.
4. האם ההתקשרות מותנית בהוצאת היתר בנייה.
5. מהו מקור זכויות הבנייה לממ"דים.
6. האם קיימת הבחנה בין זכויות הבעלים לבין זכויות היזם.
7. מהו מועד המימוש הרלוונטי ומהן הוראות הדין החלות עליו.

בנסיבות אלה, יש חשיבות מיוחדת לבחינת הסכם הקומבינציה כבר בשלב המשא ומתן וניסוחו. חלוקת הזכויות, מנגנון התמורה, התנאים המתלים והתחייבויות הצדדים עשויים להשפיע באופן משמעותי על החשיפה להיטל השבחה.

משרד עורכי דין וולר ושות' מלווה בעלי מקרקעין ויזמים בבחינת היבטי התכנון, המיסוי וההתקשרות החוזית בעסקאות מורכבות, לרבות בחינת תחולת הפטור מהיטל השבחה בגין ממ"דים בעסקאות קומבינציה ובהליכי התחדשות עירונית.

היטל השבחה בגין ממ"ד בבית משותף: זכויות בעלי הדירות והוועדה המקומית

הוספת ממ"דים לבניין מגורים משותף מעוררת שאלות משפטיות ותכנוניות שאינן קיימות בהכרח בבנייה של ממ"ד בדירה צמודת קרקע. זאת, בין היתר, בשל העובדה שהקמת המרחבים המוגנים עשויה לחייב תכנון המתייחס לחזיתות הבניין, לרכוש המשותף, ליסודות המבנה ולזכויות הבנייה של כלל בעלי הדירות.

כאשר מוגשת בקשה להיתר להוספת ממ"דים בבניין קיים, יש לבחון את הזכאות לפטור ביחס לכל דירה ולכל רכיב השבחה בנפרד, בהתאם להוראות סעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית ולתיקון 163.

האם הפטור ניתן לכל בעל דירה בנפרד?

הפטור בגין בניית מרחב מוגן דירתי נבחן ביחס להשבחה הנובעת מבניית הממ"ד, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק. לפיכך, עצם העובדה שמדובר בפרויקט אחד הכולל מספר דירות אינה שוללת את האפשרות להחיל את הפטור ביחס לממ"ד של כל יחידת דיור.

עם זאת, יש להבחין בין השטח המזכה בפטור לבין רכיבים אחרים בפרויקט, כגון הרחבת הדירות, תוספת שטחים עיקריים, שינויי תכנון והקלות שאינן נדרשות לצורך הקמת המרחבים המוגנים.

מה קורה כאשר הבנייה כוללת גם שיפור של הבניין כולו?

בפרויקטים רבים, הוספת ממ"דים מחייבת תכנון מחדש של חזיתות הבניין, הזזת פתחים, התאמת מרפסות, שינויי גישה ושינויים הנדסיים נוספים. חלק מהשינויים עשויים ליצור השבחה נוספת במקרקעין.

בעניין זה יש חשיבות להלכת בית המשפט העליון בבר"ם 6874/21, פז קבלנים. נקבע כי שיפור תכנוני הנוצר כתוצר לוואי של הקמת ממ"ד אינו שולל בהכרח את הפטור. לעומת זאת, כאשר ההקלה מאפשרת בניית שטח עיקרי נוסף, שאינו נובע מהצורך בהקמת הממ"ד, עשויה לקום חבות בהיטל בגין אותו רכיב.

מה יש לבדוק לפני הגשת בקשה משותפת להיתר?

בעלי דירות המבקשים לקדם פרויקט להוספת ממ"דים צריכים לבחון מראש את התכנית החלה על הבניין, את זכויות הבנייה, את היקף השטח המותר לכל ממ"ד, את ההקלות המבוקשות ואת השלכותיהן על שומת היטל ההשבחה.

כמו כן, יש לבחון את ההיבטים הקנייניים של הבנייה ברכוש המשותף, את ההסכמות הנדרשות מבעלי הדירות ואת אופן חלוקת העלויות והחיובים בין המשתתפים בפרויקט.

תכנון משפטי ושמאי מוקדם עשוי למנוע מצב שבו בעלי דירות נדרשים להתמודד עם חיוב משמעותי בהיטל השבחה לאחר שכבר התקשרו עם קבלן או התחייבו לביצוע הפרויקט.

ייעוץ משפטי בנושא פטור מהיטל השבחה לממ״ד

הקמת ממ״ד עשויה להקנות פטור מהיטל השבחה, אך תחולת הפטור והיקפו תלויים בנסיבות התכנוניות והמשפטיות של כל מקרה. תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה הרחיב את ההסדר ביחס לתוספות שטח מסוימות, והוסיף הבחנות המחייבות בדיקה פרטנית של הנכס, התכנית והיקף הבנייה. משרד עורכי דין וולר ושות׳ מלווה בעלי נכסים, יזמים וגורמים בתחום המקרקעין בסוגיות של היטל השבחה, פטורים, תכנון ובנייה ומחלוקות מול ועדות מקומיות לתכנון ולבנייה. ניתן לפנות למשרד לצורך בחינת הזכאות לפטור, בדיקת שומת היטל השבחה, בחינת אפשרויות ההשגה והערר וליווי משפטי בהתאם לנסיבות המקרה.

לפני תשלום היטל השבחה בגין ממ״ד, מומלץ לבדוק אם החיוב נערך בהתאם להוראות הדין.

שאלות ותשובות: פטור מהיטל השבחה בגין ממ"ד

האם בניית ממ"ד פטורה מהיטל השבחה?

כן. סעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובע פטור מהיטל השבחה בגין בניית מרחב מוגן, בכפוף לשטח המותר ולתנאים שנקבעו בחוק. תיקון 163 משנת 2025 הרחיב את הפטור גם לתוספות שטח מסוימות לצורך חדר רחצה או שירותים והרחבת הממ"ד עצמו.

האם הפטור מהיטל השבחה חל על ממ"ד בגודל 12 מ"ר?

השטח הבסיסי של ממ"ד נקבע בתקנות כהיקף מינימלי של 9 מ"ר נטו, ללא קירות. בפסק הדין בעניין פז קבלנים נדונו גם נתוני השטח התקני והרוחב המינימלי. תיקון 163 מאפשר, בנסיבות המתאימות, תוספת שטח מעבר לשטח הבסיסי, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק. לכן, יש להבחין בין שטח הרצפה נטו, עובי הקירות והשטח הנוסף המזכה בפטור.

האם ניתן לקבל פטור על ממ"ד הכולל שירותים ומקלחת?

כן, בכפוף להוראות תיקון 163. בבניין קיים שאינו בניין רב קומות ניתן להוסיף עד 3 מ"ר לחדר רחצה או שירותים, ובנוסף עד 3 מ"ר לממ"ד עצמו, בכפוף לאישורים הנדרשים. במסלולים אחרים קיימות הבחנות לפי מועד הפקדת התכנית ושטח הדירה.

האם הפטור חל גם על ממ"ד שנבנה במסגרת תמ"א 38?

ככלל, ניתן לבחון תחולת פטור בגין בניית ממ"ד בפרויקט תמ"א 38, בכפוף להוראות הדין ולנסיבות התכנוניות. בבר"ם 6874/21 נקבע כי גם הקלה בקווי בניין שניתנה לצורך שיפור תכנון הממ"ד עשויה להיכלל בפטור. עם זאת, תוספת שטח עיקרי שאינה נלווית להקמת הממ"ד עשויה להיות חייבת בהיטל.

האם הפטור חל כאשר הממ"ד נבנה מחוץ לקווי הבניין?

חריגה מקווי הבניין אינה שוללת כשלעצמה את הפטור. בבר"ם 6874/21 פז קבלנים קבע בית המשפט העליון כי הפטור עשוי לחול גם כאשר ההקלה נועדה לשפר את צורת הממ"ד, את מיקומו או את נגישותו. יש לבחון אם ההקלה נועדה להקמת הממ"ד או שהקנתה זכויות בנייה נוספות ועצמאיות.

האם חדר מחוזק מזכה בפטור מהיטל השבחה?

לא בהכרח. חדר מחוזק אינו זהה למרחב מוגן דירתי כהגדרתו בדין. ועדת הערר בירושלים בעניין וייס הבחינה בין חדר מחוזק לבין ממ"ד תקני, וקבעה כי אין להחיל באופן אוטומטי את הפטור הקבוע בחוק על חדר מחוזק.

האם ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה בעסקת קומבינציה?

הדבר תלוי במבנה העסקה ובנסיבותיה. ועדות ערר הכירו במקרים מסוימים בתחולת הפטור גם בעסקאות קומבינציה המשלבות התחייבות ממשית להקמת ממ"דים. מנגד, בפסק דין מחוזי מיום 1.10.2026 נקבע כי בעסקת קומבינציה מסוימת במסגרת תמ"א 38/2 לא חל הפטור על זכויות שנמכרו ליזם. לפיכך, יש לבחון כל הסכם לגופו.

האם הפטור חל גם על דירות היזם בפרויקט פינוי-בינוי?

בנסיבות מסוימות כן. בהחלטת ועדת הערר בעניין מתחם מוהליבר מיום 23.9.2026 הוכרה תחולת הפטור על שטחי הממ"דים גם בדירות היזם. עם זאת, אין להסיק מכך שכל עסקת התחדשות עירונית מזכה אוטומטית בפטור.

האם תיקון 163 חל על כל הדירות בישראל?

לא באופן אחיד. התיקון מבחין בין בניינים קיימים לבניינים שטרם החלה הקמתם, בין בניינים רבי קומות לבניינים אחרים, ובין דירות קטנות וגדולות במסלולים הרלוונטיים. יש לבחון גם את מועד הפקדת התכנית ואת התנאים התכנוניים.

האם הפטור מהיטל השבחה פוטר גם מאגרות בנייה והיטלי פיתוח?

לא. הפטור הקבוע בתוספת השלישית מתייחס להיטל השבחה בלבד. אין בו כדי לפטור באופן אוטומטי מאגרות בנייה, היטלי פיתוח, תשלומים אחרים או חיובים מכוח הסדרים משפטיים נפרדים.

קיבלתי שומת היטל השבחה בגין ממ"ד. האם ניתן לערער?

כן, בכפוף להוראות הדין ולמועדים הקבועים בו. ניתן לבחון אם החיוב מבוסס על השבחה חייבת, אם מתקיימים תנאי הפטור ואם השומה חושבה נכון. בהתאם לסוג המחלוקת, ניתן לפנות לוועדת הערר או לבחון מינוי שמאי מכריע.

מי יכול לבדוק זכאות לפטור מהיטל השבחה בגין ממ"ד?

הבדיקה משלבת היבטים משפטיים, תכנוניים ושמאיים. עורך דין המתמחה בתכנון ובנייה ובהיטל השבחה יכול לבחון את תחולת הוראות החוק, את הפסיקה ואת מסלול ההשגה, בשילוב שמאי מקרקעין לפי הצורך.