חוק מיסוי מקרקעין קובע הסדרים לעניין חלוקת עיזבון המקרקעין, בין יורשי הנפטר. על פי כללי מיסוי מקרקעין, העברת נכס מקרקעין או נדל”ן, כרוכה בתשלום מיסים: מס שבח, מס רכישה ומס רווח הון. אולם, המחוקק קבע כי חלוקת נכסי עיזבון אינה נחשבת ל”מכירה” (החייבת במס), בתנאים מסויימים. החוק מחריג את אותם מקרים בהם נכסי המוריש מתחלקים בין יורשיו ללא כניסה של כסף, שאינו נמנה עם נכסי העיזבון, במטרה לבצע איזון לחלוקת הנכסים בין היורשים. כלומר, חלוקת עיזבון ללא שימוש במקורות חיצוניים אינה מהווה אירוע החייב במס. על מנת לחסוך במיסוי מקרקעין של העיזבון, אל תמהרו לרשום את הזכויות או לשחרר את הכספים, לפני התייעצות עם עורך דין מומחה.
תנאים לקבלת פטור ממיסוי מקרקעין על חלוקת נכסי עיזבון
סעיף 5(ג)(4) לחוק חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963, קובע כי העברת זכויות במקרקעין בין היורשים במסגרת חלוקת עיזבון אינה מהווה “מכירה” לצורך החוק, ובכך נמנע חיוב במס שבח במקרים שבהם החלוקה נועדה להסדיר את זכויות היורשים בהתאם לצוואה או לדין. במקרה של ירושה, הפטור נועד להקל על תהליך ההעברה המשפטית ולהבטיח כי יורשים לא יישאו בנטל מיסויי בלתי הולם עבור נכסים שהם זכאים להם מתוקף ירושתם. ובכך נמנע חיוב במס שבח. סעיף זה משמש עוגן מרכזי לפטור, ומותנה בכך שההעברה מבוצעת במסגרת חלוקת העיזבון לפי הוראות הצוואה או חוק הירושה, התשכ”ה-1965.
הסעיף קבע שלושה תנאים מצטברים לקבלת פטור ממיסוי מקרקעין על חלוקת נכסי עיזבון:
- חלוקה בין היורשים בלבד, לאחר ההורשה. כלומר, החלוקה צריכה להתבצע רק בין יורשי העזבון, ולא בין אחרים.
- חלוקת נכסי העזבון בלבד. היורשים רשאים לחלק בינם לבין עצמם את העיזבון, אף אם הדבר מנוגד להוראות הצוואה. כל יורש, יכול להקטין את חלקו או לוותר עליו לטובת יורש אחר מהעיזבון, מבלי שהדבר ייחשב כ”מכירה”, ובתנאי שלא ניתנה תמורה בכסף או בשווה כסף.
- חלוקה ראשונה של נכסי העזבון. חלוקת הנכסים בסמוך לאחר מועד הפטירה היא חלוקה ראשונה, אולם החלוקות הבאות, בחלוף השנים, אינן נחשבות כך. רשות המיסים תבחן בעיון כל חלוקה נוספת של נכסי העיזבון, ועלולה לחייב את הפעולה במס.
נדגיש כי אין חובה לעקוב אחר הוראות חלוקת העיזבון, והיורשים רשאים לחלק את העיזבון ביניהם כרצונם, בכפוף לכך שהדבר נעשה בהסכמה מלאה ביניהם ובהתאם להוראות הדין. בנוסף, הסכם החלוקה לא חייב לכלול הסכמה לגבי כל נכסי העיזבון, ואפשר לערוך הסכם גם בנוגע לחלק מתוך נכסי העיזבון.
תכנון מראש של פטור ממיסוי מקרקעין
הדרך הטובה ביותר בכדי להימנע ממיסוי מקרקעין שיחול על היורשים, היא פשוטה מאד: לתכנן, מראש, את הוראות הצוואה. ככל שהמוריש מעוניין שבידי יורשיו יישאר חלק גדול יותר מעזבונו (ולא ילך לקופת המדינה), אזי נדרש לתכנן את הצוואה, באופן המתחשב במצבם של היורשים העתידיים.
לשם הדוגמה, במקום לחלק בצוואה את העיזבון, באופן שווה, בין היורשים, עדיף להורות כי היורש לו אין דירות יקבל נכס מקרקעין, ואילו היורש שברשותו יותר מדירה אחת – יקבל כסף, באותו השווי. כך, יוכל היורש שזכה בדירה, למכור אותה בפטור, בהתאם להוראות החוק. דרך נוספת לחלק את העיזבון באופן המפחית את המס, היא עריכת הסכם בין היורשים, הצופה פני עתיד. באופנים אלו, בין היתר, ניתן לקבל פטור ממיסוי מקרקעין על חלוקת נכסי עיזבון.
סוגיות מורכבות ביישום הפטור
חלוקה בלתי שוויונית
מצבים שבהם חלוקת העיזבון אינה שוויונית בין היורשים עשויים לעורר שאלות בדבר מהותה של החלוקה. חלוקה שאינה עומדת בפרופורציות המתחייבות על פי הדין או הצוואה עלולה להיחשב כעסקה נפרדת בין היורשים, החייבת במס.
שימוש בנכסים מסחריים
אם נכסי העיזבון כוללים מקרקעין המשמשים לצרכים מסחריים או מניבים הכנסות, ייתכן ומנהל מיסוי מקרקעין יטען כי יש לראות את החלוקה כמכירה החייבת במס.
שילוב צד ג’
במקרים שבהם צד שלישי מעורב בחלוקת העיזבון (לדוגמה, במסגרת הלוואות, שיעבודים או מכירה עתידית), עשויות להתעורר שאלות בדבר כשרות הפטור.
סיכום
פטור ממיסוי מקרקעין על חלוקת נכסי עיזבון הוא כלי חשוב, אשר מאפשר ליורשים להסדיר את זכויותיהם ללא נטל מיסוי מקרקעין כבד. עם זאת, יישום הפטור מחייב תכנון מוקדם, הקפדה על הוראות החוק, שמירה על תום לב, ותיעוד מפורט של מהלך החלוקה. עורכי דין העוסקים בתחום נדרשים להכיר לעומק את ההוראות הנורמטיביות והפסיקה הרלוונטית, על מנת להבטיח את מימוש הזכויות בצורה מיטבית עבור לקוחותיהם.
למשרד עורכי דין וולר ושות’, ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום מיסוי המקרקעין, מקרקעין, צוואות וירושות. המשרד נחשב למוקד ידע מקצועי בתחומים אלה בחיפה ובצפון, תוך מתן שירות אישי, בטוח, זמין ונוח. צרו קשר עם משרד עורכי דין וולר ושות’.
