רוב הצוואות במדינת ישראל, כוללות הוראה בדבר העברת נדל”ן, מהמורישים לצאצאיהם. אלא שעל אף עיקרון ה”נפילה המיידית” של נכסי המוריש ליורשים, בכדי שהיורשים יוכלו לרשום בעלות על הנכס, נדרשות מספר פעולות משפטיות. בנוסף, קיימות מספר סיטואציות, בהן הירושה עשויה לחייב את היורשים במיסוי מקרקעין (בעיקר מס שבח), עקב טעויות שנובעות מחוסר ידע או מחוסר תשומת לב. עורך דין מקרקעין, או עורך דין מיסוי מקרקעין, יוכל לבדוק ולתכנן היטב את מיסוי המקרקעין. סקירה תמציתית של פטור ממס שבח קבלת דירה בירושה.
רקע: העברת נכסים לאחר פטירה
חוק הירושה בישראל מסדיר את ענייני הורשת הנכסים, בדרך של צוואה (בה המנוח מורה על חלוקת הנכסים הרצויה בעיניו), או הורשה על-פי דין (בה הנכסים מחולקים על פי מעגלי הקרבה). לאחר הפטירה, מכונים נכסי הנפטר “עיזבון”, והם כוללים –
נכסי מקרקעין (דירות, מגרשים וכיוצ”ב); נכסים כספיים (חשבונות בנק, מזומן שהיה ברשות המוריש, תיקי השקעות); (מניות, אג”ח, קרנות נאמנות וכו’); רכבים; נכסים מיטלטלין (תכשיטים, ריהוט, חפצי אומנות וכיוצ”ב); זכויות סוציאליות ופנסיוניות (קצבאות פנסיה, קופות גמל, ביטוחי מנהלים, קרנות השתלמות וכו’); זכויות חוזיות (זכויות לפי הסכמים שונים, זכויות לקבלת כספים); זכויות קניין רוחני (פטנטים, זכויות יוצרים, סימני מסחר, תמלוגים); עסקים והחזקות בתאגידים (מניות בחברות פרטיות וציבוריות, שותפויות עסקיות, בעלות בעסקים פעילים); נכסים דיגיטליים (חשבונות מקוונים, מטבעות קריפטוגרפיים, נכסים וירטואליים באתרים ובפלטפורמות שונות; וזכויות חוזיות (זכויות לפי הסכמים שונים כגון חוזה שכירות, חוזה למכירת נכס, וזכויות לקבלת כספים כגון הלוואות שהמוריש העניק לאחרים). לצד נכסים אלו, כולל העיזבון גם חובות וחיובים: חובות שהמוריש היה חייב (משכנתא, משכנתא הפוכה, הלוואות, חובות לצדדים שלישיים); והתחייבויות חוזיות.
קבלת דירה בירושה – רישום בטאבו
בין נכסי העיזבון, ישנם לעיתים נכסי מקרקעין. לצורך העברת נכסים אלו על שם היורשים, יש לשנות את הבעלות עליהם במרשם נכסי המקרקעין בישראל – הטאבו. הצורך בשינוי הבעלות על הדירה בירושה, הוא לצורך הבטחת זכותו הקניינית של היורש בנכס והבטחת היכולת להגן עליהן, וכן לצורך השימוש בנכס – השכרת הנכס, מכירה, ביצוע עסקאות של תמ”א 38 או התחדשות עירונית, וכו’. שלישית, דחיית הרישום בטאבו עלולה ליצר סיבוכים ומורכבויות בהיבט מיסוי המקרקעין, בעתיד.
ניתן לבצע רישום בטאבו של דירה שהתקבלה בירושה. השלב הראשוני הוא להציג צו ירושה מקורי שהותיר המנוח. מעבר לצו הירושה, יש להציג מסמכים נוספים כגון אישור בדבר היעדר חובות לרשות המקומית, טופס בקשה לרישום הורשה שנחתם על ידי כל המבקשים/ היורשים (חתום ומאומת על ידי עורך דין), שובר תשלום אגרת הטאבו (בסך 183 ₪, נכון לשנת 2025), צילום של תעודות הזהות של היורשים, וייפוי כוח לעורך הדין.
מיסוי דירה שהועברה בירושה
בניגוד למרבית עסקאות המקרקעין, אין צורך לצרף לבקשת הרישום בטאבו, אישור על תשלום מיסים (מס שבח). המחוקק אינו רואה את העברת הדירה בירושה, כעסקה במקרקעין, ולפיכך אינו מחייב את העסקה במס שבח או מס רכישה על ידי מי שירש אותה. אין זאת אומרת שההעברה פטורה מתשלום מס שבח (שהרי המדינה לא מוותרת על מיסים), אלא שתשלום המס נדחה, עד המועד בו תבוצע עסקה בנכס. קרי, כשהיורש ימכור את הנכס, הוא ישלם מס שבח, אלא אם יהיה זכאי לפטור.
פטור דירת ירושה
אם הדירה שהתקבלה בירושה נמכרת ע”י היורש, ניתן להשתמש ב”פטור דירת ירושה”. פטור זה מתווסף לכל פטור אחר שהמוכר עשוי להיות זכאי לו, והשימוש בו לא יפגע בזכותו של המוכר לעשות שימוש בעתיד בפטורים אחרים. המשמעות היא ששימוש יעיל בפטור זה, מאפשר לבצע תכנון של מיסוי מקרקעין.
פטור ממס שבח על דירה שהתקבלה ירושה
סעיף 49ב (5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג – 1963, קובע כי ניתן קיימת זכאות לפטור, בהתקיים כל התנאים הבאים:
- מוכר הדירה הוא בן זוגו או צאצא של המוריש (כולל נכד), או שהוא בן זוגו של צאצא של המוריש.
- טרם פטירתו, היה המוריש הבעלים של דירת מגורים אחת בלבד. הפסיקה קבעה כי מספיק שהיה בבעלות המוריש גם חלק מדירה נוספת, בכדי לשלול את הפטור (עמ”ש (ת”א) 251/99 מנהל עזבון המנוחה הדרה וייסגלס ז”ל נ’ מנהל מס שבח מקרקעין מחוז ת”א).
- אילו היה המוריש בחיים, ומוכר את דירת המגורים, הוא היה זכאי לפטור במכירה, לפי פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה.
דירת ירושה בפרויקט תמ”א 38 או בפרויקט פינוי בינוי
נכון להיום, אין פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה בפרויקט תמ”א 38/2 או בפרויקט פינוי בינוי. זאת, כיוון שהזכות העוברה ליורשים, מהווה “זכות אחרת”, ולא את אותה הזכות שהיתה להמוריש.
אי קבלת פטור ממס שבח
במקרים רבים, היורש לא עומד בכל התנאים לקבלת פטור במכירת דירת ירושה. עם זאת, קיימים מספר פתרונות, שיאפשרו קבלת פטור מלא או חלקי ממס שבח במכירת דירת הירושה, או במכירת הדירה הקיימת שבבעלותו טרם רישום הירושה. לדוגמה:
- היורש יוכל לבחון אפשרות של מכירת דירת הירושה, בפטור לפי דירה יחידה.
- ניתן להמתין עם הוצאת צו קיום הצוואה או צו הירושה, עד למועד נוח למוכר הדירה.
- העברה ללא תמורה של דירת הירושה לקרוב (העברת דירה במתנה).
- הסכם חלוקת עיזבון בין היורשים העתידיים, והתקזזות ביניהם.
לסיכום, חוקי המקרקעין, מיסוי מקרקעין והוראות הצוואות והירושות, קובעים מסגרת מאורגנת ופשוטה, להעברת נכסים בין-דורית. העברת דירה בירושה אינה מהווה עסקה ואינה מחייבת במס. עם זאת, החבות במס שבח עלולה להתעורר כאשר היורש מבקש למכור את הדירה. על מנת למנוע תשלומי מיסים מיותרים ולמנוע סכסוכי משפחות, חשוב להיערך ולבצע תכנון מסודר, בליווי של עורך דין מומחה למקרקעין. משרד עורכי דין וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש, עם ערך מוסף: ניסיון, מיומנות ומקצועיות של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, מיסוי מקרקעין, דיני צוואות וירושות, ואלפי לקוחות מרוצים. צרו קשר עכשיו.
פורסם ביום 09/07/2022. עידכון אחרון: 25/5/2025.
נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.
מהי המשמעות המשפטית של קבלת דירה בירושה מבחינת מיסוי מקרקעין?
קבלת דירה בירושה אינה נחשבת לעסקה במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין. הזכויות בדירה עוברות ליורשים מכוח הדין או הצוואה, אך מימוש הזכויות הקנייניות מחייב רישום בטאבו באמצעות צו ירושה או צו קיום צוואה.
האם העברת דירה בירושה חייבת במס שבח או במס רכישה?
לא. העברת דירה בירושה פטורה ממס שבח וממס רכישה במועד ההורשה. החבות במס שבח נדחית למועד מכירת הדירה על ידי היורש, בכפוף לזכאות לפטור.
מדוע חשוב לרשום דירה שהתקבלה בירושה בטאבו בהקדם?
רישום בטאבו מבטיח את הזכות הקניינית של היורש, מאפשר שימוש מלא בנכס ומונע סיבוכים עתידיים, לרבות קשיים במכירה, בהשכרה, בהתחדשות עירונית ובהיבטי מיסוי מקרקעין.
ללא רישום הזכויות על שם היורשים, לא ניתן להשלים עסקת מכר תקפה, לקבל משכנתא, לרשום הערת אזהרה או להעביר זכויות לקונה. הרישום הוא תנאי מהותי למימוש הזכות הקניינית.
איך מתחילים תהליך רישום דירה שהתקבלה בירושה?
השלב הראשון הוא קבלת צו ירושה או צו קיום צוואה תקף. לאחר מכן יש להכין את מסמכי הבקשה לרישום בטאבו, לאמת חתימות באמצעות עורך דין ולהגיש את הבקשה ללשכת רישום המקרקעין הרלוונטית.
אילו מסמכים נדרשים לרישום דירה בירושה בטאבו?
נדרש צו ירושה או צו קיום צוואה, טופס בקשה לרישום הורשה חתום ומאומת, אישור היעדר חובות לרשות המקומית, צילום תעודות זהות, ייפוי כוח לעורך דין ותשלום אגרת טאבו.
איך מחשבים את מס השבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה?
מס השבח מחושב לפי ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה ההיסטורי של המוריש, בצירוף הוצאות מותרות בניכוי. לכן, מועד רכישת הדירה על ידי המוריש משפיע ישירות על גובה המס.
למה שווי הרכישה של המוריש חשוב ליורש?
מאחר שהיורש נכנס לנעלי המוריש לצורכי מס, שווי הרכישה המקורי קובע את השבח החייב במס. רכישה ישנה עשויה להקטין משמעותית את החבות, ולעיתים אף לאפשר פטור.
איך משפיע מספר היורשים על מיסוי דירת הירושה?
כאשר קיימים מספר יורשים, כל אחד מחזיק בחלק יחסי בדירה. הפיצול אינו יוצר פטור אוטומטי, ולעיתים אף מסרבל את האפשרות למכור בפטור ללא תכנון מוקדם.
מהו פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה?
פטור דירת ירושה הוא פטור ייחודי הקבוע בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, המאפשר מכירת דירה שהתקבלה בירושה ללא תשלום מס שבח, אם מתקיימים התנאים הקבועים בחוק.
מי זכאי לפטור ממס שבח על דירת ירושה?
הפטור חל כאשר המוכר הוא בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש, כאשר למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד, וכאשר אילו היה המוריש מוכר את הדירה בחייו, היה זכאי לפטור כדירה יחידה.
איך משפיעה מגורים של היורש בדירת הירושה על המס?
עצם המגורים בדירה אינו מקנה פטור אוטומטי. הפטור תלוי בעמידה בתנאי החוק, ולא בשימוש בפועל בדירה לאחר הירושה.
האם בעלות חלקית של המוריש בדירה נוספת פוגעת בזכאות לפטור?
כן. גם בעלות בחלק מדירה נוספת שוללת את הזכאות לפטור דירת ירושה, אף אם מדובר בזכות חלקית בלבד.
נסביר: כאשר ליורש קיימת דירה נוספת, ייתכן שהמכירה לא תיחשב כמכירת דירה “יחידה”, דבר העלול לשלול פטור ולהוביל לחיוב במס שבח מלא או חלקי.
האם ניתן לקבל פטור ממס שבח על דירת ירושה בפרויקט תמ״א 38 או פינוי-בינוי?
ככלל, לא. במיזמי התחדשות עירונית, הזכות הנמכרת אינה זהה לזכות המקורית של המוריש, ולכן הפטור לפי סעיף 49ב(5) אינו חל.
מה קורה אם היורש אינו עומד בתנאי הפטור ממס שבח לדירת ירושה?
גם אם הפטור אינו חל, ניתן לבחון פתרונות תכנוניים חלופיים, כגון מכירה כדירה יחידה של היורש, חלוקת עיזבון מוסכמת, העברה ללא תמורה לקרוב, או תזמון נכון של הוצאת צו הירושה. מומלץ לפנות לייעוץ משפטי כבר בשלב קבלת הירושה, טרם רישום הזכויות ובוודאי לפני מכירת הדירה, כדי לבצע תכנון מס נכון ולמנוע תשלומי מס מיותרים.
מהי חלוקת עיזבון וכיצד היא משפיעה על מס שבח?
חלוקת עיזבון היא הסכם בין היורשים לחלוקה שונה של נכסי העיזבון, אשר עשוי לאפשר התאמת זכויות, איזון כלכלי והפחתת חבות מס, כל עוד החלוקה עומדת בדרישות הדין. קראו כאן הרחבה בנושא חלוקת עיזבון.
מה היתרון בליווי משרד וולר ושות' בעסקאות דירת ירושה?
המשרד משלב מומחיות בדיני ירושה, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, ניסיון של עשרות שנים וליווי אלפי לקוחות, תוך ראייה אסטרטגית רחבה של היבטי מס, רישום, תכנון וביצוע.
איך משפיעה דירת ירושה על זכאות למשכנתא של הקונה?
רק לאחר רישום מלא בטאבו והסדרת המיסוי ניתן להעביר זכויות לקונה ולאפשר רישום משכנתא. עיכובים ברישום פוגעים ביכולת השלמת העסקה.
נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.
פורסם ביום: 26/11/2025. עדכון אחרון: 14/12/2025.
