פריסת מס שבח הנה אחד הכלים היעילים והמשמעותיים ביותר עבור מוכר נכס מקרקעין, שמטרתו הפחתת שיעור המס המוטל על הצד המוכר בעסקה. מדובר בתכנון מס לגיטימי וחוקי, המעוגן בהוראות סעיף 48ב לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963. בתמצית, החוק קבע כי כאשר מבוצעת עסקת מקרקעין, שבגינה יש חיוב במס שבח, החישוב נעשה לשנת המכירה בלבד. אולם, בתכנון נכון מראש, המוכר יוכל לבצע הפחתת מס שבי, לקזז תשלומים ממס השבח, ואף לבקש לפרוס את השבח בעסקה, לתקופה של עד 4 שנים (כלומר בשנת המכירה, ועד 3 שנים שקדמו לה). תכנון נכון מביא, במרבית המקרים, להפחתה משמעותית בתשלומי המס. אלא שעורכי דין רבים, מתמקדים בביצוע המשפטי של עסקת המקרקעין – ואינם עוסקים כלל בשורה התחתונה – הסכום, נטו, שישאר למוכר. קראו כאן סקירה מקיפה.
מה זה מס שבח?
מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח הון, הנובע ממכירת מקרקעין בישראל (או מכירת מניות באיגוד מקרקעין). המקור החוקי למס – חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963. מס השבח מחושב במכירת הדירה, והוא מתייחס לרווח ההון שנוצר בין מחיר המכירה של הדירה, לבין המחיר בו נקנתה הדירה. על התוצאה (“השבח”) מוטל מס בגובה של 25%. אלא שניתן לקזז הוצאות שונות, וכן לבקש פריסת מס שבח.
דוגמא לחישוב מס שבח
- מחיר מכירה (1,500,000 ש”ח), פחות מחיר רכישה מקורי (1,000,000) = 500,000 ש”ח.
- יש להוסיף את ההוצאות המוכרות (נאמר 100,000 ש”ח שכ”ט עורך דין, שמאי, שיפוצים, שדרוגים וכו’) למחיר הרכישה: 1,000,000 + 100,000 = 1,100,000 ש”ח.
- יש להפחית את הפחת שנצבר – 4% בשנה, בגין הדירה. לצורך הדוגמה, מחיר רכישה מתואם לאחר פחת = 1,100,000 – 20,000 = 1,080,000 ש”ח.
- שבח ריאלי מתואם: מחיר מכירה פחות מחיר רכישה מתואם, לאחר פחת = 1,500,000 – 1,080,000 = 420,000 ש”ח.
- מס סופי: 420,000 ש”ח × 25% = 105,000 ש”ח מס שבח לתשלום.
פריסת מס שבח
בעת ביצוע עסקת מקרקעין, מוכר הנכס מרוויח מאות אלפי ש”ח (ואף מיליוני ש”ח), באופן חד-פעמי. באופן רגיל, הרווח החד-פעמי ימוסה על ידי המדינה, בשיעור גבוה. פריסת מס שבח מאפשרת למוכר הנכס, לשלם שיעור מס נמוך יותר, עד ארבע פעמים (כמספר השנים לגביהן מבוקשת פריסת השבח), במקום באופן חד-פעמי. הסיבה לכך היא שהרווחים מהנכס צמחו במהלך מספר שנים. על כן, בהתאמה, ניתן יהיה לבקש פריסה של תשלום המס, על פני תקופה. בנוסף לכך, ניתן לנצל זכויות אישיות נוספות העומדות לרשות המוכר, דוגמת מדרגות מס שוליות שלא נוצלו, פטורים, קיזוז הפסדים ועוד.
דו”ח מבקר המדינה 72א לשנת 2021 קבע כי לתושבי מדינת ישראל מגיעים החזרים בגין מס שבח עודף, בגובה מיליארדי ש”ח. אלא שרשות המיסים אינה יוזמת באופן מלא את מתן הזכויות לאלו הזכאים.
תנאים לפריסת מס שבח
סעיף 48א(ה) לחוק קובע כי הזכאות לפריסת שבח, מותנית בעמידה במספר תנאי סף:
- מוכר נכס תושב מדינת ישראל.
- דיווח לפי סעיף 131 לפקודת מס הכנסה, בגין שנות המס לגביהן מבוקשת פריסת השבח. את הדו”חות מגישים לפקיד השומה עבור שנות המס בגינן מבקשים את פריסת השבח. יש לצרף אסמכתאות על הגשת הדו”חות השנתיים לפקיד השומה.
- בקשה לחישוב מס שבח מקרקעין בפריסה לכמה שנים – טופס פריסת מס שבח (טופס 7003). בטופס זה ימלא המבקש את פרטיו האישיים, פרטי הנכס, מועדי ביצוע העסקה, ותקופת הפריסה המבוקשת. כתמיכה לבקשה, יש לפרט בטופס את ההכנסות בכל אחת משנות המס, ונקודות הזיכוי המגיעות בכל אחת מהשנים.
יש לשים לב כי חישוב המס באמצעות מחשבון המס ברשות המיסים, מבטא את החבות הסופית במס, והוא עלול שלא לכלול את שנת המכירה. כתוצאה מכך, עלול מוכר המקרקעין לשלם למיסוי מקרקעין, מס בסכום הגבוה מהמס שהוא חייב בו, ולאחר מכן יהיה זכאי להחזר המס ששולם ביתר. התחשיב המדויק ייערך באמצעות פקיד השומה, לאחר הגשת דו”ח שנתי עבור שנת המכירה והכולל את שבח המקרקעין.
התרחישים הנפוצים לפריסת מס שבח
חשוב לבחון את אפשרות הפריסה ולערוך סימולציה, בכל אחד מהתרחישים/ המקרים הבאים:
- פריסה עבור שני בני הזוג, בנפרד. במילים אחרות, ניתן, במקרים מסויימים, לייחס לכל אחד מבני הזוג מחצית משווי מס השבח ולבצע פריסה עד לארבע שנים על חלקו. שני בני הזוג יכולים לפצל את סכום השבח ולפרוס אותו בשתי שומות מס נפרדות, לכל אחד מהם. המשמעות היא שנטל המס על התא המשפחתי, קטן.
- קבלת דירה במתנה. כאשר מדובר בזכות שניתנה במתנה, בחישוב תקופת הבעלוּת במקרקעין לצורך ביצוע פריסה של מס השבח, יש להביא בחשבון גם את תקופת הבעלוּת בידי נותן המתנה.
- מוכרים שהם בני מעל 60 שנה, או אנשים עם מוגבלות.
- תושבי חוץ, במקרים מסוימים.
- בעלי הכנסה נמוכה. מי שנמצא במדרגת מס נמוכה, עשוי להיות זכאי לפריסה.
- מוכר שקיבל דירה בירושה. במכירת זכות במקרקעין שהתקבלה אצל המוכר בירושה, והמוכר מחויב במס על השבח, זכאי היורש לפריסת מס השבח לה היה זכאי המוריש.
במטרה להקל ולייעל את החישוב הידני של השומה העצמית במס שבח והגשתה למשרד האזורי, פותח יישום ממוכן – סימולטור מס שבח. היישום מבוסס על מבנה טופס מס שבח 2990 – “חישוב מס שבח מקרקעין”. בסימולטור, על המשתמש לדווח את מרכיבי השומה העצמית – סכומים (בשקלים חדשים בלבד) ותאריכים, כאשר המערכת מבצעת את חישוב המס. הסכומים והתאריכים מבוססים על נתוני המשתמש בלבד ובאחריותו.
תכנון פריסת מס שבח
פריסת מס שבח מקרקעין, היא אחת מהדרכים הלגיטמיות שהתיר המחוקק, לתכנון הקטנת החבות במס שבח. היות ומס השבח “נוגס” ברווחים הנצברים מעסקת המקרקעין, חשוב מאד לתכנן אותו בקפידה, מספר שנים מראש. כך לדוגמה, תכנון מס נכון עשוי להיות ביצוע דיווח שנתי למס ההכנסה (ואף לשכירים), רישום מדויק של ההוצאות המותרות בניכוי (ושמירת תיעוד מתאים), תכנון או ביצוע של העברת נכסים במתנה, ועוד תכנוני מיסוי מקרקעין, המותרים בחוק. תכנון נכון של הפריסה, עשוי להביא לחסכון של עד מאות אלפי ש”ח.
בדיקת אפשרות פריסת תשלום מס שבח המבוצעת במשרדנו כוללת שני שלבים:
- בדיקה ראשונית וקצרה, באשר לכדאיות הכלכלית של הפריסה, והימצאות מסמכים/ נתונים, אצל הלקוח, לתמיכה בבקשה.
- ביצוע ההליך, בתיאום עם הלקוחות.
חישוב מס שבח
חישוב מס שבח הנו הסבוך והמורכב ביותר, מבין סוגי מיסוי המקרקעין. המס מכיל פטורים רבים, הקשורים ותלויים במגוון קריטריונים ותנאים. בנוסף, שינויים בחקיקה הראשית, ותיקונים עיתיים בהוראות ביצוע של מנהל מיסוי מקרקעין, משנים לעיתים את התמונה, מקצה לקצה. היכרות עם סוגי הפטורים השונים, תכנון נכון של הפעילות טרם העסקה (ולעיתים – אף שנים קודם לכן), ניצול הזדמנויות וליווי של עורך דין – יחסכו, בוודאות, כספים רבים.
עו”ד מיסוי מקרקעין
למשרד עורכי דין וולר ושות’, ניסיון מקצועי של למעלה מ-40 שנה, בליווי, ניהול, הובלה וייצוג לקוחות, במגוון רחב של הליכים בתחום מיסוי המקרקעין, תוך דגש על חשיבה יצירתית, ייחודית וחוקית. השירותים הניתנים כוללים ייעוץ, ייצוג משפטי, מתן חוות דעת מקצועיות, ליווי עסקאות מכר ועסקאות קומבינציה, תמ״א 38, עסקאות פינוי בינוי, ועוד. המשרד מסתייע, במידת הצורך, במומחים מובילים בתחומם, לצורך מתן מענה יעיל ושלם ללקוחות המשרד בתחום מיסוי המקרקעין, הן בעסקה המבוקשת והן בעסקאות עתידיות. ליווי ממשרד עו”ד וולר ושות’, מעניק את השקט הנפשי – תשלומי מיסוי המקרקעין שלך, מנוהלים ע”י מומחים. צרו קשר, עכשיו.
