פריסת מס שבח
פריסת מס שבח הנה אחד הכלים היעילים והמשמעותיים ביותר עבור מוכר נכס מקרקעין, שמטרתו הפחתת שיעור המס המוטל על הצד המוכר בעסקה. מדובר בתכנון מס לגיטימי וחוקי, המעוגן בהוראות סעיף 48ב לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963. בתמצית, החוק קבע כי כאשר מבוצעת עסקת מקרקעין, שבגינה יש חיוב במס שבח, החישוב נעשה לשנת המכירה בלבד. אולם, בתכנון נכון מראש, המוכר יוכל לבצע הפחתת מס שבי, לקזז תשלומים ממס השבח, ואף לבקש לפרוס את השבח בעסקה, לתקופה של עד 4 שנים (כלומר בשנת המכירה, ועד 3 שנים שקדמו לה). תכנון נכון מביא, במרבית המקרים, להפחתה משמעותית בתשלומי המס. אלא שעורכי דין רבים, מתמקדים בביצוע המשפטי של עסקת המקרקעין – ואינם עוסקים כלל בשורה התחתונה – הסכום, נטו, שישאר למוכר. קראו כאן סקירה מקיפה.
מה זה מס שבח?
מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח הון, הנובע ממכירת מקרקעין בישראל (או מכירת מניות באיגוד מקרקעין). המקור החוקי למס – חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963. מס השבח מחושב במכירת הדירה, והוא מתייחס לרווח ההון שנוצר בין מחיר המכירה של הדירה, לבין המחיר בו נקנתה הדירה. על התוצאה (“השבח”) מוטל מס בגובה של 25%. אלא שניתן לקזז הוצאות שונות, וכן לבקש פריסת מס שבח.
פריסת מס שבח
בעת ביצוע עסקת מקרקעין, מוכר הנכס מרוויח מאות אלפי ש”ח (ואף מיליוני ש”ח), באופן חד-פעמי. באופן רגיל, הרווח החד-פעמי ימוסה על ידי המדינה, בשיעור גבוה. פריסת מס שבח מאפשרת למוכר הנכס, לשלם שיעור מס נמוך יותר, עד ארבע פעמים (כמספר השנים לגביהן מבוקשת פריסת השבח), במקום באופן חד פעמי. הטעם העומד מאחורי ההוראה המאפשרת את הפריסה, היא שהרווחים מהנכס צמחו במהלך מספר שנים, ועל כן, בהתאמה, ניתן יהיה לבקש פריסה של תשלום המס, על פני תקופה. בנוסף לכך, ניתן לנצל זכויות אישיות נוספות העומדות לרשות המוכר, דוגמת מדרגות מס שוליות שלא נוצלו, פטורים, קיזוז הפסדים ועוד.
תנאים לפריסת מס שבח
סעיף 48א(ה) לחוק קובע כי הזכאות לפריסת שבח, מותנית בעמידה במספר תנאי סף:
- מוכר נכס תושב מדינת ישראל.
- הגשת דוחות לפי סעיף 131 לפקודת מס הכנסה לפקיד השומה, עבור שנות המס לגביהן מבוקשת פריסת השבח. יש לצרף אסמכתאות על הגשת הדוחות השנתיים לפקיד השומה.
- בקשה לחישוב מס שבח מקרקעין בפריסה לכמה שנים – טופס פריסת מס שבח (טופס 7003). בטופס זה ימלא המבקש את פרטיו האישיים, פרטי הנכס, מועדי ביצוע העסקה, ותקופת הפריסה המבוקשת. כתמיכה לבקשה, יש לפרט בטופס את ההכנסות בכל אחת משנות המס, ונקודות הזיכוי המגיעות בכל אחת מהשנים.
יש לשים לב כי חישוב המס באמצעות מחשבון המס ברשות המיסים, מבטא את החבות הסופית במס, והוא עלול שלא לכלול את שנת המכירה. כתוצאה מכך, עלול מוכר המקרקעין לשלם למיסוי מקרקעין, מס בסכום הגבוה מהמס שהוא חייב בו, ולאחר מכן יהיה זכאי להחזר המס ששולם ביתר. התחשיב המדויק ייערך באמצעות פקיד השומה, לאחר הגשת דו”ח שנתי עבור שנת המכירה והכולל את שבח המקרקעין.
תכנון פריסת מס שבח
היות ומס השבח “נוגס” ברווחים הנצברים מעסקת המקרקעין, חשוב מאד לתכנן אותו בקפידה, מספר שנים מראש. כך לדוגמה, תכנון מס נכון עשוי להיות ביצוע דיווח שנתי למס ההכנסה (ואף לשכירים), רישום מדויק של ההוצאות המותרות בניכוי (ושמירת תיעוד מתאים), תכנון או ביצוע של העברת נכסים במתנה, ועוד תכנוני מיסוי מקרקעין, המותרים בחוק. תכנון נכון של הפריסה, עשוי להביא לחסכון של עד מאות אלפי ש”ח.
בדיקת אפשרות פריסת תשלום מס שבח המבוצעת במשרדנו כוללת שני שלבים:
- בדיקה ראשונית וקצרה, באשר לכדאיות הכלכלית של הפריסה, והימצאות מסמכים/ נתונים, אצל הלקוח, לתמיכה בבקשה.
- ביצוע ההליך, בתיאום עם הלקוחות.
חישוב מס שבח
חישוב מס שבח הנו הסבוך והמורכב ביותר, מבין סוגי מיסוי המקרקעין. המס מכיל פטורים רבים, הקשורים ותלויים במגוון קריטריונים ותנאים. היכרות עם סוגי הפטורים השונים, תכנון נכון של הפעילות טרם העסקה (ולעיתים – אף שנים קודם לכן), וליווי של עורך דין – יחסכו, בוודאות, כספים רבים.
עו”ד מיסוי מקרקעין
למשרד עורכי דין וולר ושות’, ניסיון מקצועי של למעלה מ-40 שנה, בליווי, ניהול, הובלה וייצוג לקוחות, במגוון רחב של הליכים בתחום מיסוי המקרקעין, תוך דגש על חשיבה יצירתית, ייחודית וחוקית. השירותים הניתנים כוללים ייעוץ, ייצוג משפטי, מתן חוות דעת מקצועיות, ליווי עסקאות מכר ועסקאות קומבינציה, תמ״א 38, עסקאות פינוי בינוי, ועוד. המשרד מסתייע, במידת הצורך, במומחים מובילים בתחומם, לצורך מתן מענה יעיל ושלם ללקוחות המשרד בתחום מיסוי המקרקעין, הן בעסקה המבוקשת והן בעסקאות עתידיות. צרו קשר, עכשיו.
