top image

פריסת מס שבח

פריסת מס שבח

פריסת מס שבח הנה אחד הכלים היעילים והמשמעותיים ביותר עבור מוכר נכס מקרקעין, שמטרתו הפחתת שיעור המס המוטל על הצד המוכר בעסקה. מדובר בתכנון מס לגיטימי וחוקי, המעוגן בהוראות סעיף 48ב לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. בתמצית, החוק קבע כי כאשר מבוצעת עסקת מקרקעין, שבגינה יש חיוב במס שבח, החישוב נעשה לשנת המכירה בלבד. אולם, המוכר זכאי לבקש לפרוס את השבח בעסקה, לתקופה של עד 4 שנים (כלומר בשנת המכירה, ועד 3 שנים שקדמו לה). במרבית המקרים, שימוש בפריסת מס שבח מוביל להפחתה משמעותית בתשלומי המס, בהתאם לנתוניו האישיים של המוכר במס הכנסה.

מה זה מס שבח?

ראשית, הסבר קצר: מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח הון, הנובע ממכירת מקרקעין בישראל (או מכירת מניות באיגוד מקרקעין). והמקור החוקי למס זה – חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963. מס השבח מחושב במכירת הדירה, והוא מתייחס לרווח ההון שנוצר בין מחיר המכירה של הדירה, לבין המחיר בו נקנתה הדירה. על התוצאה ("השבח")  מוטל מס בגובה של 25%. אלא שניתן לקזז הוצאות שונות, וכן לבקש פריסת מס שבח.

פריסת מס שבח

בעת ביצוע עסקת מקרקעין, מוכר הנכס מרוויח מאות אלפי ש"ח (ואף מיליוני ש"ח), באופן חד-פעמי. באופן רגיל, הרווח החד-פעמי ימוסה על ידי המדינה, בשיעור גבוה. פריסת מס שבח מאפשרת למוכר הנכס, לשלם שיעור מס נמוך יותר, עד ארבע פעמים (כמספר השנים לגביהן מבוקשת פריסת השבח), במקום באופן חד פעמי. הטעם העומד מאחורי ההוראה המאפשרת את פריסת מס שבח, היא שהרווחים מהנכס צמחו במהלך מספר שנים, ועל כן, בהתאמה, ניתן יהיה לבקש פריסה של תשלום המס, על פני תקופה. בנוסף לכך, ניתן לנצל זכויות אישיות נוספות העומדות לרשות המוכר, דוגמת מדרגות מס שוליות שלא נוצלו, פטורים, קיזוז הפסדים ועוד.

תנאים לפריסת מס שבח

סעיף 48א(ה) לחוק קובע כי הזכאות לפריסת שבח, מותנית בתנאי סף:

  • מוכר נכס תושב מדינת ישראל.
  • הגשת דוחות לפי סעיף 131 לפקודת מס הכנסה לפקיד השומה, עבור שנות המס לגביהן מבוקשת פריסת השבח. יש לצרף אסמכתאות על הגשת הדוחות השנתיים לפקיד השומה.
  • בקשה לחישוב מס שבח מקרקעין בפריסה לכמה שנים – טופס פריסת מס שבח (טופס 7003).

יש לשים לב כי חישוב המס באמצעות מחשבון המס ברשות המיסים, מבטא את החבות הסופית במס, והוא עלול שלא לכלול את שנת המכירה. כתוצאה מכך, אפשר שמוכר המקרקעין יידרש לשלם למנהל מיסוי מקרקעין מס בסכום הגבוה מהמס שהוא חייב בו, ולאחר מכן יהיה זכאי להחזר המס ששולם ביתר. התחשיב המדוייק ייערך באמצעות פקיד השומה, לאחר הגשת דו"ח שנתי עבור שנת המכירה והכולל את שבח המקרקעין.

תכנון פריסת מס שבח

היות ומס השבח "נוגס" ברווחים הנצברים מעסקת המקרקעין, חשוב מאד לתכנן אותו בקפידה, מספר שנים מראש. כך לדוגמה, תכנון מס נכון עשוי להיות ביצוע דיווח שנתי למס ההכנסה (ואף לשכירים), רישום מדויק של ההוצאות המותרות בניכוי (ושמירת תיעוד מתאים), תכנון או ביצוע של העברת נכסים במתנה, ועוד תכנוני מיסוי מקרקעין, המותרים בחוק.

חישוב מס שבח

חישוב מס שבח נחשב לסבוך ומורכב במיוחד, מבין סוגי מיסוי המקרקעין, שכן הוא מכיל פטורים רבים, הקשורים ותלויים במגוון קריטריונים ותנאים. היכרות עם סוגי הפטורים השונים, ארגון ותכנון נכון של פעילות המוכרים טרם ביצוע העסקה (ולעיתים – אף שנים קודם לכן), יכולים לחסוך כספים רבים למוכרים.

עו"ד מיסוי מקרקעין

למשרד עורכי דין וולר ושות', ניסיון מקצועי של למעלה מ-40 שנה, בליווי, ניהול, הובלה וייצוג לקוחות, במגוון רחב של הליכים בתחום מיסוי המקרקעין, תוך דגש על חשיבה יצירתית, ייחודית וחוקית. השירותים הניתנים כוללים ייעוץ, ייצוג משפטי, מתן חוות דעת מקצועיות, ליווי עסקאות מכר ועסקאות קומבינציה, תמ״א 38, עסקאות פינוי בינוי, ועוד. המשרד מסתייע, במידת הצורך, במומחים מובילים בתחומם, לצורך מתן מענה יעיל ושלם ללקוחות המשרד בתחום מיסוי המקרקעין, הן בעסקה המבוקשת והן בעסקאות עתידיות. צרו קשר, עכשיו.

שתפו עם חברים
צרו איתנו קשר