קביעת שווי מכירה לפי שווי שוק

מה קורה במקרה בו קיים פער בין שווי המכירה שהוסכם בין הצדדים בעסקת מקרקעין, לבין הערכת מנהל מיסוי מקרקעין של שווי הנכס, לעניין חוב תשלום מס שבח? בכך עוסק פסק דין של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג – 1963 שליד בית משפט המחוזי חיפה (ו"ע 48945-03-19 קריימן נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה). ניתוח משפטי בדיני מיסוי מקרקעין: קביעת שווי מכירה לפי שווי שוק ולא לפי תמורה הסכמית.

ברירת המחדל: שווי השוק מול התמורה החוזית

• הכלל: שווי המכירה לצרכי מס (מס שבח ומס רכישה) נקבע לפי שווי השוק של הנכס ביום המכירה.
• החריג: רשויות המס יקבלו את המחיר הנקוב בחוזה ("התמורה החוזית") רק אם השתכנעו שהמחיר נקבע בתום לב וללא השפעת יחסים מיוחדים בין הצדדים (כמו קרבה משפחתית).
• סמכות מנהל מיסוי מקרקעין: אם קיים פער מהותי בין המחיר בחוזה לבין מחירי השוק הידועים לרשות המיסים, בסמכותה להתעלם מהחוזה ולקבוע את השווי לפי הערכתה.

מה השיטות לקביעת "מחיר שוק"?

• השוואה לעסקאות דומות: סקירת עסקאות שבוצעו לאחרונה בנכסים בעלי מאפיינים דומים באותו בניין, רחוב או שכונה.
• עסקאות קומבינציה: בעסקאות מורכבות, ניתן לקבוע את השווי לפי שווי התמורה שהמוכר מקבל. למשל, שירותי בנייה או לפי שווי הקרקע שנמכרת.
• כלים דיגיטליים: שימוש במחירונים ובמחשבונים מבוססי אלגוריתמים המשקללים נתוני אמת מהשוק.

הרקע לערר

בבסיס הערר עומדת עסקת מכר, במסגרתה מכר העורר לרוכשים נכס במושב. העורר הצהיר כי שווי המכירה של הנכס הוא 700,000 ₪. מנהל מיסוי מקרקעין, לא קיבל את השווי המוצהר, מאחר ולעמדתו הינו נמוך משמעותית משווי השוק. על כן, הוציא לעורר שומה בה נקבע שווי המכירה לפי מיטב השפיטה על סך של 3 מיליון ש"ח. בהתאם לכן יחוייב במס שבח. על החלטת המשיב בהשגה החוזרת הוגש הערר.

העורר טען בערר כי יש להחיל בעניינו את החריג לכלל שווי השוק: שווי התמורה החוזית. זאת, מאחר ולטענתו מכר את הנכס בשווי המוצהר בתום לב, בשל צורך כלכלי, בהסתמך על שווי שנאמר לו שנקבע בעסקה דומה. המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין, טען, בין היתר, כי העורר רכש את הנכס בשנת 1996 תמורת סך של 832,260 ₪. על כן ברור כי שווי המכירה בעסקה, בחלוף 18 שנה, אינו יכול להיות נמוך יותר משווי הרכישה. המשיב טען כי לאורך השנים היתה עלייה במחירי הנדל"ן ועל כן השווי שנקבע על ידו הינו שווי השוק הנכון ומשקף את הסכום שניתן היה לצפות לו במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון. לכך צורפה חוות הדעת של השמאי מטעמו. העורר לא הגיש כל חוות דעת שמאית מטעמו, ואף ויתר על חקירת השמאי מטעם המשיב על חוות דעתו.

פסק הדין

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר את המונח "שווי של זכות פלונית". הסעיף קובע את עיקרון "שווי השוק" בתור הכלל המנחה בקביעת שוויה של זכות במקרקעין. משמע, השווי שניתן לצפות לו במכירה על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, כאשר השווי ההסכמי – הוא החריג לכלל. התמורה החוזית תתקבל כשווי המכירה של זכות במקרקעין ככל שיתקיימו שלושה תנאים:

• כי הסכם המכר נערך בכתב;
• כי התמורה נקבעה בתום לב;
• כי התמורה החוזית לא הושפעה מקיומם של יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה.

על מי נטל ההוכחה של שווי שוק?

ההלכה הפסוקה קבעה כי נטל הוכחת שווי השוק מוטל על כתפי המשיב. אולם, הנטל להוכיח את התקיימותם של כל שלושת התנאים לעיל במצטבר, לצורך תחולת החריג לכלל של שווי המכירה – מונח על כתפי הנישום. עוד נקבעה זה מכבר בפסיקתו של בית המשפט העליון כי נוצרת חזקה, הניתנת לסתירה, בדבר חוסר תום לב בקביעת השווי ההסכמי, מקום בו קיים פער ניכר בין שווי השוק לבין התמורה החוזית. בע"א 218/78 ליננברג נ' מנהל מס שבח תל אביב, נקבע:

 "עמדתו של המנהל היתה ברורה לכל בר-בי-רב כבר לאור הפער העצום בין הערכתו הוא לבין התמורה בהסכם. פער כזה במחיר מונע ממילא בדרך הטבע שכנוע בקיומו של תום לב, אלא אם כן נתלוו לעיסקה עובדות יוצאות דופן המחייבות מסקנה אחרת."

הנטל לסתירה החזקה

הנטל לסתור את החזקה הנוצרת כשקיים פער משמעותי בין שווי השוק לבין התמורה החוזית, מוטל על הנישום. הוא זה שנדרש להביא ראיות ועדים לצורך הוכחת תום הלב בקביעת התמורה החוזית. לכך צריכות להצטרף עדויות של הצדדים לעסקה, חוות דעת שמאי וכיוצ"ב.

בנסיבות התיק עצמו, המשיב הציג חוות דעת שמאית מטעמו בדבר שווי השוק של הנכס. העורר, מהעבר השני, לא הציג חוות דעת שמאית נגדית ואף בחר שלא לחקור את השמאי. המשיב יצא ידי חובתו והרים את הנטל המונח על פי דין על כתפיו להוכחה. לפיכך, נדחה הערר, ובהתאם שומת מס השבח שהוציא המשיב תעמוד בעינה.

מקרים מיוחדים לקביעת שווי שוק

כאשר מתבצעת מכירה ללא תמורה (מתנה), לא קיים מחיר חוזי מוסכם בין הצדדים, ולכן שווי השוק הופך למדד הבלעדי והקריטי לקביעת חבות המס. באופן דומה, גם בעסקאות המבוצעות תחת יחסים מיוחדים, כגון מכירה בין קרובי משפחה או בין חברות קשורות, רשות המיסים אינה מסתמכת אוטומטית על המחיר שנקבע בחוזה. היא בוחנת את העסקה, בזהירות רבה, כדי לוודא שהמחיר אכן משקף שווי שוק ריאלי ולא הושפע מהקרבה בין הצדדים.

עורך דין מקרקעין בחיפה

עסקת מקרקעין אינה מסתיימת בחתימה על הסכם מכר דירה. תכנון העסקה, לרבות מיסוי המקרקעין, מצריך היכרות וניסיון רב. למשרד עורכי דין וולר ושות', ניסיון מקצועי ייחודי, של למעלה מ-40 שנה. למשרד מומחיות במגוון רחב של הליכים בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין, תוך דגש על חשיבה יצירתית וחוקית. המשרד מסתייע, במידת הצורך, במומחים מובילים בתחומם, לצורך מתן מענה יעיל ושלם ללקוחות המשרד. צרו קשר עכשיו.