תצהיר זיהוי

תצהיר זיהוי הוא תצהיר משפטי עובדתי מאומת, שנועד לקשור בין אדם מסוים לבין הרישום בפנקס הזכויות או לבין נכס מסוים, כאשר קיימת אי בהירות בפרטים הרשומים במרשם המקרקעין (הטאבו). מטרתו לאפשר לרשם המקרקעין לשכלל את המרשם באופן אמין ולהפחית סיכוני הונאה ורישום שגוי. בימי המנדט הבריטי, ובשנותיה הראשונות של המדינה, נרשמו לא פעם בעלי נכסי מקרקעין בשמם בלבד ללא ציון מספר הזיהוי. במקרים אחרים, רישום הזכויות של המחוברים (הבית) היה נרשם בנפרד מהזכויות בקרקע עצמה, ברישומים נפרדים. כיום, כאשר היורשים מבקשים לרשום את זכויותיהם בנכס מכוח הצוואה, מסרב הרשם לבצע את הרישום, עד להמצאת הוכחה מוצקה וחד-משמעית על זכותו של המנוח בנכס (לדוגמה: מסמכי מכר מקוריים, תצהירים נוטריוניים וכו’). תצהיר זה מהווה חלק בלתי נפרד מהוכחת הבעלות על הנכס. סקירה.

תצהיר זיהוי: המקור הנורמטיבי

כאשר רוצים לרשום ירושה או להעביר זכויות בטאבו, לא ניתן לבצע את הפעולה במקום בו קיימת חוסר בהירות. לפיכך, המבקש נדרש לאמת ולהוכיח, תחילה, כי המנוח הוא אכן הבעלים הרשום, וכי המדובר באותו נכס מקרקעין. דרישה זו נועדה למנוע מצב של העברת נכסים שלא כדין מידי בעליהם החוקיים. תצהיר זיהוי מבוסס על חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, וכן על תקנות רישום המקרקעין המסדירות את אופן הרישום והעדכון של פרטי הבעלים. מטרתו להבטיח שהמרשם יכיל מידע מדויק, אשר ימנע מחלוקות משפטיות ויפחית את הסיכון להונאות נדל”ן. כמו כן, ישנו קשר הדוק בין תצהיר זה לבין חוק השליחות, שכן לעיתים יש צורך במינוי מיופה כוח לצורך הגשת התצהיר והשלמת הליכי הרישום.

מעמדו הראייתי של תצהיר זיהוי

תצהירי הזיהוי הם כלי עזר בלבד. אין להסתפק בהם כראיה יחידה להוכחת הבעלות הרשומה כאמור.

מאזן ההסתברות

לנוכח כוחו ונפקותו של המירשם במקרקעין מוסדרים, ולנוכח כוחו ההוכחתי של הרישום, מוטלת על רשם המקרקעין אחריות כבדה להבטיח את אמינותו ותקינותו של המרשם. עם זאת, לא נובע מכך כי נטל ההוכחה המוטל על שכמו של מי שמבקש תיקון או שינוי רישום, הוא נטל מיוחד, הגבוה מנטל ההוכחה הרגיל במשפטים אזרחיים (מאזן ההסתברויות). בתובענות שעניינן הצהרה על זכויות במקרקעין מוסדרים, שמשמעות קבלתן היא שינוי הרישום בפנקס הזכויות, נדרשים התובעים להוכיח את תביעתם על-פי מאזן ההסתברויות, בין אם ניצב מולם מי שמתחרה עמם על הזכות ובין אם הצד שכנגד הוא רשם המקרקעין לבדו. וראה: ה”פ (י-ם) 6008/07 עיסא ג’נאח נ’ רשם המקרקעין.

מטרות תצהיר הזיהוי

כאמור, תצהיר זיהוי במקרקעין נועד הוא מסמך משפטי המיועד לאמת את זהותו של בעל נכס או צד המעורב בעסקה במקרקעין. לצד זה, קיימות מטרות נוספות לתצהיר:

• מניעת הונאות ורישומים פיקטיביים. תצהיר המסייע לוודא שהנכס אינו נרשם על שם אדם שאינו בעל הזכויות בו.
• עדכון פרטי הבעלים. במקרים בהם נרשם מספר דרכון ישן, או כאשר בעל הנכס שינה את שמו בעקבות נישואין, שינוי שם או התאזרחות.
• רישום ירושה. כאשר יש צורך להוכיח את הקשר בין המנוח לבין יורשיו לצורך רישום זכויותיהם בנכס.
• תיקון טעויות רישומיות. כאשר פרטי הזהות במרשם שגויים או חסרים.

הליך הכנת והגשת התצהיר

איסוף המסמכים הרלוונטיים

יש לנסות ולאתר את המסמכים הבאים, כולם או חלקם, במקור:

שטר מכר, תעודת רישום (קושאן), חוזים, שטר חכירה ו/או אישורי מיסים (מיסוי מקרקעין, הרשות המקומית) המעידים על הקניית הזכות. ככל שהיתה משכנתא על הנכס, יש לאתר מסמכים אלו. בנוסף, אם היו הליכים משפטיים להם היה המוריש צד, יש לצרף אותם. אם קיימים מסמכי זהות – יש לצרף אותם (כשהם נושאים חותמת “נאמן למקור”): תעודת זהות; דרכון ישראלי או זר; דרכונים ישנים פגי תוקף; אישורים של רשות האוכלוסין על שינוי שם (ככל שהיה); ועוד. כאשר הפרטים אינם עדכניים (שינוי שם משפחה, מספר דרכון, לדוגמה) או שיש בהם טעות, יש להמציא אישורים הקושרים בין המסמכים הישנים, לבין העדכניים. הכלל הוא שיש לצרף ראיות מקוריות מאת רשויות הפועלות על פי דין, שיש בהן כדי לקשור בין מבקש הרישום לבעל הזכות הרשומה.
על פי סעיף משנה ו’ להוראת נוהל 1.2.1030 לנוהלי רישום והסדר מקרקעין, בסמכותו של הרשם לדרוש מסמכים נוספים בהתאם לנסיבות להנחת דעתו של הרשם.

הכנת התצהיר

תצהיר זיהוי צריך להכיל את הפרטים הבאים: שמו המלא של המצהיר; מספר תעודת זהות; תיאור הנכס, כולל גוש, חלקה וכתובת; הסבר על הצורך בתצהיר והעובדות הרלוונטיות; והצהרה על נכונות הפרטים. נוסף על תצהיר זה, יש  לצרף תצהיר אדם אחר (“תצהיר אדם זר”). שני התצהירים יפרטו את מקור ההיכרות והידיעה על בעל הזכות בנכס.

אימות על ידי עורך דין

תצהיר זיהוי חייב להיות מאומת על ידי עורך דין נוטריון, בהתאם להוראות חוק הנוטריונים, התשל”ו-1976, כאשר עורך הדין מאשר את זהות המצהיר לאחר שבדק תעודת זהות או מסמך מזהה אחר.

הגשת התצהיר לרשויות הרלוונטיות

יש להגיש את התצהיר ללשכת רישום המקרקעין או לרשות אחרת לפי הצורך, בצירוף המסמכים התומכים. יש להגיש את הבקשה בטופס בקשה לעדכון פרטי זיהוי במקרקעין.

מקרים מיוחדים בהם נדרש תצהיר זיהוי

תצהיר זיהוי לטובת יורשים

כאשר יורשים מבקשים לרשום את זכויותיהם בנכס שהוריש להם המנוח, עליהם להגיש תצהיר זיהוי המבהיר את הקשר בין המנוח לבין הנכס, לרוב בצירוף צו ירושה או צו קיום צוואה. במקרים מסוימים יש להציג מסמכים נוספים כגון חוזי מכירה או רכישה.

תצהיר במקרה של שינוי שם

אם אדם שינה את שמו, עליו להגיש תצהיר זיהוי המעיד על השינוי, בצירוף תעודת שינוי שם ממשרד הפנים.

תצהיר זיהוי עבור עסקת מקרקעין

בעסקאות נדל”ן, בעיקר בעסקאות יד שנייה, לעיתים נדרש תצהיר זיהוי כדי להבטיח שהמוכר הוא אכן בעל הזכויות בנכס.

תקיפת החלטת רשם המקרקעין

שאלות ותשובות נפוצות

כמה זמן לוקח להכין ולהגיש תצהיר זיהוי?

בדרך כלל מספר ימי עבודה להכנת טיוטות ואימות, ובהמשך זמן טיפול לשכת רישום המקרקעין, בהתאם לעומס ודרישות ההשלמה. כאשר יש חוסרים במסמכים יש להוסיף זמן איתור ראיות חלופיות.

מה עושים כשאין מסמכי מקור?

נבנה שרשרת ראייתית חלופית: אישורים רשמיים, מסמכי תשלומים היסטוריים, תצהירי אדם זר ומסמכים תומכים. אם הפער מהותי נמליץ לעבור להליך הצהרתי.

מי יכול לשמש “אדם זר” בתצהיר?

מי שמכיר את הבעלות ההיסטורית או את בעל הזכות והקשר לנכס, ללא עניין אישי, תוך פירוט מקור הידיעה. נדרש אימות כדין.

כמה מצהירים נדרשים בדרך כלל?

נהוג לצרף תצהיר זיהוי של בעל העניין ותצהיר אדם זר אחד לפחות. במקרים גבוליים יומלץ על שני תצהירים נלווים או על תוספת מסמכים.

מתי נתקלים בסירוב רשם?

כאשר יש סתירות בין פרטי זיהוי, ריבוי גרסאות, חוסרים במסמכים או חשש להשלכות קנייניות כלפי צדדים שלישיים. במקרים אלה נערכים מראש להשלמות או לפנייה לערכאה שיפוטית.

האם תצהיר זיהוי לבדו מוכיח בעלות?

לא. התצהיר הוא כלי מסייע. הרשם רשאי לדרוש מסמכים נוספים. כאשר אין תשתית ראייתית מספקת נדרש פסק דין הצהרתי.

מה העלויות הצפויות?

אגרות לפי מקרה, עלויות אימות, שכר טרחה מדורג לפי מורכבות, איתור מסמכים והצורך בהליך שיפוטי. ניתן לקבל אומדן לאחר בדיקת מסמכים קצרה.

מה ההבדל בין מקרקעין מוסדרים ללא מוסדרים?

במוסדרים המרשם יוצר ודאות חזקה יותר ולכן רמת הראיות נבחנת בקפדנות. בנכסים שאינם מוסדרים דרוש לעיתים סט ראיות רחב יותר.

האם אפשר לטפל כשבעל הזכות שינה שם או מספר זהות?

כן. מצרפים אישורי שינוי רשמיים ומקשרים בין המסמכים הישנים לעדכניים בתוך התצהיר.

סיכום

תצהיר זיהוי הוא מסמך מהותי בעולם המקרקעין, המסייע להבטיח את תקינות הרישום ואת זהות בעלי הזכויות. הכנתו והגשתו בצורה מדויקת ומסודרת יכולה למנוע מחלוקות משפטיות, להגן על זכויות הבעלים ולייעל את הליכי הרישום. ככל שעובר זמן רב יותר ואנשים הולכים לעולמם ומסמכים נעשים קשים יותר לאיתור – כך יקשה על יורשים של קרקעות להוכיח את הבעלות.

משרד עורכי דין וולר ושות’ מתמחה במקרקעין, רישום זכויות בנכסים ועריכת תצהירי זיהוי, למעלה מ-40 שנה. המשרד מדורג בצמרת משרדי עורכי הדין בחיפה והצפון, ומדורג בקביעות במדריכי הדירוג BDI ו-D&B. צוות המשרד בעל ניסיון עשיר בליווי משפטי של תהליכי רישום מורכבים, תיקון רישומים בטאבו, ניהול הליכי ירושה, ייצוג וליווי בכל הערכאות. במשרד שמים דגש על שירות מקצועי, יחס אישי ופתרונות משפטיים המותאמים לכל לקוח. צרו קשר עכשיו.