תקנה 29 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע”ב-2011, שכותרתה “הערה על אי התאמה”, הנה הערת אזהרה שנועדה להתריע על חוסר התאמה בין היתר הבניה, לבין המצב בפועל של הנכס. במצב הרגיל, חריגה מהיתר הבניה מהווה עבירה על החוק, ואיננה מאפשרת רישום של הנכס בטאבו. אלא שתקנה 29 מעניקה כלי לוועדה המקומית לתכנון ובניה, לאפשר רישום נכס בטאבו למרות חריגות בניה, ומציינת את חוסר ההתאמה לצורך שקיפות וזכויות רכישה ברורות. וכך קובעת התקנה:
“(א) על פי בקשת מוסד תכנון, ירשום רשם הערה בדבר אי-התאמת בניין להיתר שנתן מוסד התכנון על פי הוראות חוק התכנון.
(ב)רשם רשאי להורות על מחיקת הערה שנרשמה כאמור בתקנת משנה (א), על פי בקשת מוסד התכנון שביקש את רישומה של ההערה, או על פי בקשת אדם המעוניין באותם מקרקעין, שצורפו לה תעודות המוכיחות כי עילת ההערה התבטלה.”
מהי הערה על אי התאמה?
הערת אי-התאמה היא רישום במרשם המקרקעין (הטאבו) המצביע על כך שהמבנה לא תואם את היתר הבניה שניתן לו. במצב רגיל, חריגות בניה מהוות עבירה פלילית ומונעות את הרישום. עם זאת, תקנה 29 מאפשרת לוועדה המקומית לתכנון ובניה לרשום את הנכס, מכוח סמכותה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965, בתנאי שההערה על אי ההתאמה תירשם. במקרה זה, הרישום בטאבו יתבצע אך ורק עם הערת האזהרה שתסביר את חוסר ההתאמה.
המקרה השכיח הוא בו ניתן לרשום את הנכס כ”בית המשותף”, אולם נמצאו בנכס חריגות בניה ביחס להיתר. ככל שהוועדה המקומית לתכנון ולבניה תסכים לכך, הנכס יועבר לרישום, בכפוף לרישום “הערה על אי התאמה” בפנקס הבתים המשותפים. אם, בעתיד, יוסדרו חריגות הבניה, ייתכן וניתן יהיה להסיר את ההערה.
רישום הערת אזהרה תקנה 29
הערת אזהרה היא רישום במרשם המקרקעין (הטאבו). הרישום, הפתוח לציבור הרחב, מצביע על זכויות קנייניות או תיכנוניות, הכוללת משמעות בכל הנוגע להבטחת הזכויות של המוטבים אשר ההערה רשומה לטובתם. במקרה שמוסד תכנון רשם הערה על פי תקנה 29, אזי המשמעות “אזהרה”, כי הנכס אינו מתאים להיתר שנתנה הוועדה, על פי חוק התכנון והבניה.
כיצד רישום הערת אזהרה לפי תקנה 29 משפיע על העסקה?
-
רוכשים פוטנציאליים – רבים נרתעים מרכישת נכס עם הערת אי-התאמה, מחשש להליכי אכיפה, קנסות או סירוב לקבל היתר עתידי. אחרים עשויים לדרוש הנחות משמעותיות או תנאים מיוחדים בהסכם.
-
גופי מימון – בנקים למשכנתאות וגופים פיננסיים עשויים לסרב לממן רכישה של נכס עם הערת אי-התאמה, או להציב תנאים מחמירים.
-
המוכר – נדרש לגלות לרוכש את קיומה של ההערה. הסתרת מידע זה עלול להיחשב כהטעיה לפי חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג–1973 ואף כ”הפרה יסודית” של חוזה המכר. בנסיבות מסוימות רשאי הרוכש לבטל את ההסכם ואף לתבוע פיצויים בגין נזקים שנגרמו לו כתוצאה מההסתרה.
מה עושים במקרה של הערת אי-התאמה?
- פנייה לוועדה המקומית: אם אתם רוכשים או מוכרים נכס עם הערת אי-התאמה, חשוב לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה, כדי לברר את סיבת הרישום ולבחון את אפשרויות הסילוק או תיקון החריגות.
- מו”מ בין מוכר לבין הקונה: מניסיוננו, קיימים רוכשים שיעדיפו שלא לבצע את העסקה כלל. רוכשים אחרים ידרשו כי ההערה תוסר, כתנאי להשלמת העסקה או להתקדמות בהסכם. אפשרות נוספת היא מו”מ בין הצדדים, על מנת להוריד את מחיר העסקה. אפשרות נוספת (אם כי פחות שכיחה) היא ביצוע התיקונים על ידי קונה הנכס, כאשר כלל ההוצאות לצורך ההסדרה ינוכו מהתמורה. בהקשרים אחרים, אם הנכס הנו להשקעה (השכרה), פרויקט תמ”א 38, או שהרשות המקומית הכריזה עליו כעל “מבנה מסוכן” וכו’, אזי אפשר שמערכת השיקולים תהיה שונה.
- ייעוץ משפטי מקצועי: מומלץ להיעזר בייעוץ משפטי מקצועי כדי להבין את המשמעויות המשפטיות של הערת האי-התאמה, ולבחון אפשרויות להסרתה או תיקון החריגות.
מה קורה אם לא מטפלים בהערת אי-התאמה?
אם לא מטפלים בהערת אי-התאמה, הדבר עשוי להוביל להליכי אכיפה, עיכוב בעסקה או בעיות עם מוסדות פיננסיים.
האם הערת אי התאמה מהווה הכשרה לחריגת הבניה?
לא. נדגיש כי הערת אי התאמה איננה מכשירה את חריגות הבניה, איננה מונעת הליכים פליליים ואיננה פוטרת את בעל הנכס מקנסות או הליכי אכיפה עתידיים. מדובר ברישום הצהרתי בלבד, שנועד ליידע צדדים שלישיים על חוסר ההתאמה הקיים בין היתר לבין המצב בפועל.
מהן השלכות הערת אי-התאמה על רישום בית משותף?
כאשר מוגשת בקשה לרישום בית משותף, והמבנה כולל חריגות בניה, הרשם אינו יכול לאשר את הרישום אלא אם כן מצורפת הערת אי-התאמה בהתאם לתקנה 29. המשמעות היא כי דירות הבית המשותף ירשמו בלשכת רישום המקרקעין, אך תעמוד עליהן הערת האזהרה בדבר חוסר ההתאמה. מצב זה עלול לפגוע באפשרות לבצע עסקאות עתידיות בכל אחת מן הדירות.
כיצד משפיעה הערת אי-התאמה על עסקאות ירושה או מתנה?
גם בעסקאות ללא תמורה (עסקת מתנה, דוגמת העברה בתוך המשפחה או ירושה), הערת האי-התאמה נותרת בעינה. אמנם ניתן להשלים את העברת הזכויות, אך הרישום יכלול את ההערה, והיא תמשיך להשפיע על שווי הנכס ועל אפשרויות המימוש העתידיות שלו.
האם ניתן למכור נכס עם הערת אי-התאמה?
כן, ניתן למכור נכס עם הערת אי-התאמה, אך המוכר חייב לגלות זאת לרוכש ולהסביר את המשמעות של ההערה.
האם ניתן לקבל משכנתא לנכס עם הערת אי-התאמה?
בפועל, מרבית הבנקים והגופים המממנים נמנעים ממתן אשראי לנכס הרשום עם הערת אי-התאמה. חלקם עשויים להתנות את האישור בהצגת תוכנית להסדרת החריגה או בהתחייבות להסרת ההערה בעתיד. קיימים מקרים חריגים בהם ניתן מימון חלקי, אך בתנאים מחמירים, ולרוב בריביות גבוהות יותר.
מחיקת הערת אזהרה תקנה 29
רשם המקרקעין רשאי, על פי בקשת הוועדה המקומית או כל אדם המעוניין במקרקעין, להורות על מחיקת הערה שנרשמה כאמור לעיל, אם שוכנע כי אין עוד הצדקה לקיום ההערה. לצורך המחיקה, על המבקש להוכיח כי במועד הבקשה, ביצע את התאמה להיתר. ההליך מתבצע רק לאחר שאגף ההנדסה ברשות המקומית אישר כי כעת קיימת התאמה להיתר הבניה, כי ואין מניעה לאשר את הבקשה. אגף ההנדסה יעביר את חוות דעתו לוועדה לתכנון ובניה, להמשך הליך האישורים. מניסיוננו, גם בשלב זה יש לעקוב אחר ניהול ההליכים ברשות, ולוודא כי הם נעשים באופן מהיר.
סיכום
תקנה 29 היא כלי חשוב שנועד לאזן בין הצורך לקיים עסקאות נדל”ן לבין החובה לשמור על טוהר המידות התכנוני. עם זאת, היא איננה פתרון קסם: הערת אי-התאמה איננה מכשירה חריגות, אינה מגינה מפני הליכים פליליים ואינה מבטיחה קבלת מימון בנקאי.
במשרד וולר ושות׳ אנו מלווים לקוחות פרטיים, יזמים ורשויות מקומיות בהתמודדות עם הערות אי-התאמה – החל משלב הבירור מול הוועדה המקומית, דרך ניהול משא ומתן חוזי ועד להסדרת החריגות ומחיקת ההערה. הניסיון רב- השנים בדיני מקרקעין ותכנון ובניה מאפשר לנו לספק פתרונות משפטיים יצירתיים ויעילים, המגנים על זכויות לקוחותינו ושומרים על השקעתם. אם נתקלתם בהערת אי-התאמה – פנו אלינו עוד היום לייעוץ משפטי מקיף וליווי אסטרטגי שיבטיחו את הצלחת העסקה ואת שמירת זכויותיכם.
