תקנה 29 לתקנות המקרקעין הערה על אי התאמה

תקנה 29 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע”ב-2011, שכותרתה “הערה על אי התאמה”, הנה הערת אזהרה שנועדה להתריע על חוסר התאמה בין היתר הבניה, לבין המצב בפועל של הנכס. במצב הרגיל, חריגה מהיתר הבניה מהווה עבירה על החוק, ואיננה מאפשרת רישום של הנכס בטאבו. אלא שתקנה 29 מעניקה כלי לוועדה המקומית לתכנון ובניה, לאפשר רישום בטאבו של נכס, גם במקרה של חריגה מהיתר הבניה, בכפוף לרישום הערת אזהרה. וכך קובעת התקנה:

“(א) על פי בקשת מוסד תכנון, ירשום רשם הערה בדבר אי-התאמת בניין להיתר שנתן מוסד התכנון על פי הוראות חוק התכנון.

(ב)רשם רשאי להורות על מחיקת הערה שנרשמה כאמור בתקנת משנה (א), על פי בקשת מוסד התכנון שביקש את רישומה של ההערה, או על פי בקשת אדם המעוניין באותם מקרקעין, שצורפו לה תעודות המוכיחות כי עילת ההערה התבטלה.”

קרי, התקנה מאפשרת לוועדה המקומית לשמור את זכויותיה מכוח סמכותה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965. מן העבר השני, היא מאפשרת את הרישום של הנכס במצבו בפועל, לטובת הבעלים. המקרה השכיח הוא בו ניתן לרשום את הנכס כ”בית המשותף”, אולם נמצאו בנכס חריגות בניה ביחס להיתר. ככל שהוועדה המקומית לתכנון ולבניה תסכים לכך, הנכס יועבר לרישום, בכפוף לרישום “הערה על אי התאמה” בפנקס הבתים המשותפים. אם, בעתיד, יוסדרו חריגות הבניה, ייתכן וניתן יהיה להסיר את ההערה.

רישום הערת אזהרה תקנה 29

הערת אזהרה היא רישום במרשם המקרקעין (הטאבו). הרישום, הפתוח לציבור הרחב, מצביע על זכויות קנייניות או תיכנוניות, הכוללת משמעות בכל הנוגע להבטחת הזכויות של המוטבים אשר ההערה רשומה לטובתם. במקרה שמוסד תכנון רשם הערה על פי תקנה 29, אזי המשמעות “אזהרה”, כי הנכס אינו מתאים להיתר שנתנה הוועדה, על פי חוק התכנון והבניה.

האם הערה על אי התאמה עלולה לפגוע בעסקה?

כן. קיום הערה על התאמה תקנה 29, מחייבת חשיבה נוספת, ממספר סיבות. ראשית, האדם רוכש הנכס עלול למצוא עצמו בפני הליכים משפטיים ומנהליים, בגין שימוש בלתי חוקי בנכס/ סטיה מהיתר, ככל שהמצב לא יוסדר. שנית, נוכח העובדה שהערת האזהרה איננה מתייחסת לדירה בלבד, אלא על כלל הבניין, לא ניתן לאמוד את האפשרות לתקן את הבעיה. שלישית, ייתכן והגורם המממן (בנק למשכנתאות) יסרב להעניק משכנתא, בשל הערת האזהרה. כמובן שעל הבעלים לגלות מידע זה, במסגרת חובת הגילוי בעסקה, וכחלק מחובת תום הלב.

פתרונות אפשריים

יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה, עם גילוי או קבלת המידע על הערת האזהרה. זאת, על מנת להבין את הסיבה לרישום ההערה, ולנהל סיכונים. מניסיוננו, קיימים רוכשים שיעדיפו שלא לבצע את העסקה כלל. רוכשים אחרים ידרשו כי ההערה תוסר, כתנאי להשלמת העסקה או להתקדמות בהסכם. אפשרות נוספת (אם כי פחות שכיחה) היא ביצוע התיקונים על ידי קונה הנכס, כאשר כלל ההוצאות לצורך ההסדרה ינוכו מהתמורה. בהקשרים אחרים, אם הנכס הנו להשקעה (השכרה), פרויקט תמ”א 38, או שהרשות המקומית הכריזה עליו כעל “מבנה מסוכן” וכו’, אזי אפשר שמערכת השיקולים תהיה שונה.

מחיקת הערת אזהרה תקנה 29

רשם המקרקעין רשאי, על פי בקשת הוועדה המקומית או כל אדם המעוניין במקרקעין, להורות על מחיקת הערה שנרשמה כאמור לעיל, אם שוכנע כי אין עוד הצדקה לקיום ההערה. לצורך המחיקה, על המבקש להוכיח כי במועד הבקשה, ביצע את התאמה להיתר. ההליך מתבצע רק לאחר שאגף ההנדסה ברשות המקומית אישר כי כעת קיימת התאמה להיתר הבניה, כי ואין מניעה לאשר את הבקשה. אגף ההנדסה יעביר את חוות דעתו לוועדה לתכנון ובניה, להמשך הליך האישורים. מניסיוננו, גם בשלב זה יש לעקוב אחר ניהול ההליכים ברשות, ולוודא כי הם נעשים באופן מהיר.

במשך למעלה מ-40 שנה, משרד וולר ושות’ מתמחה ברישום מקרקעין, מלווה ומייצג רוכשים, מוכרים ושוכרים בעסקאות נדל”ן. למשרד ניסיון עשיר בייעוץ לאנשים פרטיים, יזמים, וועדי בתים, שותפויות עסקיות וחברות פרטיות, במציאת פתרונות משפטיים ויצירתיים. צרו קשר, כבר עכשיו.