היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעלי מקרקעין, בגין עליית שווי המקרקעין כתוצאה מפעולה תכנונית של רשויות התכנון (כגון אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג), והוא משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעת מימוש הזכויות במקרקעין. החייב בהיטל הוא הבעלים של המקרקעין, במועד בו חלה ההשבחה. אם כי החיוב נוצר במועד אישור התכנית שהשביחה את המקרקעין, תשלום היטל ההשבחה יהא במימוש הזכויות במקרקעין. בית המשפט העליון פסק לאחרונה (עע”מ 5928/20 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גן יבנה נ’ ברוריה עוז) כי כאשר קיים חוב של היטל השבחה על דירה – גם כאשר החוב שייך לבעלים הקודמים – הוועדה המקומית לתכנון ובניה איננה חייבת לתת אישור לרישום דירה בטאבו. מה משמעויות הפסיקה?
המקור החוקי להיטל ההשבחה
היטל השבחה הוא תשלום בגין השבחה בשווי הנכס שנובעת מפעולת תכנון שביצעה הרשות (רע”א 147/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו נ’ אברמוביץ). הבסיס החוקי לגביית היטל השבחה מצוי בסעיף 196א לחוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965, ובתוספת השלישית לחוק זה. ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי וחלוקתי. הרשות הציבורית משקיעה בתכנון ובפיתוח, וכתוצאה מכך עולה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין מתעשר מכך, ומן הראוי שישתף את הציבור בהתעשרותו זו על ידי תשלום היטל המשתלם לרשות התכנון, ומשמש אותה להכנת תכניות וביצוען.
מועד יצירת החבות בהיטל ההשבחה ומועד התשלום
החבות בהיטל השבחה נוצרת בעת אישור האקט התכנוני המשביח (אירוע המס). עם זאת, תשלום החוב נדחה למועד מאוחר יותר, כאשר מתרחש “מימוש זכויות” במקרקעין. מועד המימוש יכול להיות קבלת היתר בנייה או היתר לשימוש שלא ניתן היה לתיתו ללא התכנית המשביחה, התחלת שימוש בפועל, או העברת בעלות או חכירה לדורות במקרקעין. דחיית התשלום למועד המימוש נועדה להקל על החייב, ולאפשר לו לשלם את ההיטל במועד שבו הוא “נפגש עם הכסף” ויש בידו לשלמו. בנוסף, על מנת לאמוד, באופן מדויק, את גובה ההשבחה ולוודא שהתכנית אכן גרמה להתעשרות.
הבטחת תשלום היטל השבחה
סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, נותן בידי הוועדה המקומית כלי להבטחת תשלום היטל ההשבחה, הקובע:
“לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו“.
במילים אחרות: כדי לאכוף את תשלום היטל ההשבחה, סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע כי לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה המהווה מימוש זכויות, אלא אם הוצגה תעודה חתומה על ידי יושב ראש הוועדה המקומית (או מי שהוסמך לכך), המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים כהיטל, או שניתנה ערובה לתשלומו. ללא אישור זה, לא תתאפשר העברת הזכויות במרשם המקרקעין.
סעיף 10(א) עוסק בנקודה שבה נדרשים שירותי הרשות המינהלית, לרישום בטאבו. הסעיף “מנצל” נקודה זו, ומתנה את רישום הפעולה באישור הוועדה המקומית, כי אין חוב היטל השבחה בגין הנכס. האפשרות לסרב ליתן אישור לפי סעיף 10(א) היא מאמצעי הגבייה המשמעותיים ביותר שעומדים לזכות הרשות, לגביית החוב. זהו מנגנון גביה יעיל, “פסיבי”, שאינו מצריך ממנה לנקוט צעדים פעילים לגביית החוב דוגמת הגשת תביעה.
החייב בתשלום ההיטל – בעל המקרקעין
החיוב בהיטל השבחה מוטל על מי שהיה בעל הזכויות במקרקעין במועד האירוע המשביח, כלומר בעת אישור התכנית, מתן ההקלה או התרת השימוש החורג שגרמו לעליית השווי. אף שתשלום ההיטל נדחה למועד מימוש הזכויות, זהות החייב נקבעת לפי מצב הזכויות במועד יצירת ההשבחה. המחוקק ביקש להטיל חבות זו רק על מי שהנאתו מעליית ערך המקרקעין היא המשמעותית ביותר.
מי חייב לשלם את חוב היטל השבחה? פסיקת בית המשפט
על אף העובדה שהחוב מוטל על בעל המקרקעין, ביהמ”ש העליון ציין כי סעיף 10(א), אדיש לזהות משלם החוב. כלומר, אין חובה שהבעלים ישלמו את החוב. המנגנון שבסעיף זה עשוי אומנם להוליד “תאונות משפטיות”. יחד עם זאת, יש ליתן משקל לכך שרוכש הנכס הוא שבידו למנוע מלכתחילה היקלעות למצב זה על ידי שימוש באמצעים חוזיים ועל ידי פעולה מתאימה בנקודת הזמן הראויה. קרי, רוכש הנכס יכול לברר בקלות, האם על הנכס רובץ חוב בגין תכנית משביחה. להבטחת התשלומים, עומדים לרשותו כלים חוזיים.
בית המשפט העליון קבע בעע”מ 5928/20 כי ועדה מקומית לתכנון ובנייה רשאית לסרב ליתן אישור לרישום זכויות במקרקעין עקב חוב היטל השבחה, גם אם התנהלותה בגביית החוב לא הייתה מיטבית. על רוכש הנכס מוטלת אחריות משמעותית לוודא את תשלום ההיטל.
תשלום היטל השבחה – על המוכרים או הרוכשים?
בעתירה, כאמור, בעלי הנכס (הרוכשים), טענו כי ההשבחה נוצרה לפני מועד הרכישה על ידם. אלא שבית המשפט פסק כי החוק אדיש לזהות משלם החוב. פרט למקרים בהם התרשלה ממש הוועדה המקומית, ככל שבוצעה עסקה במקרקעין – החוב רובץ לפתחם של הרוכשים, בהיותם מונעי הנזק היעיל.
מה משמעויות פסק הדין?
- ראשית, קובע בית המשפט בבירור, את חובת הבדיקה של רוכש הנכס: הוא זה שיכול לברר, בקלות, האם על הנכס רובץ חוב בגין תכנית משביחה. לצורך זאת, עומדים לרשות הרוכש כלים חוזיים להבטיח את התשלומים. על רוכש הנכס לדרוש ולקבל מהמוכרים אישור לטאבו, כתנאי להשלמת העסקה. ככל שהרוכש לא עושה זאת, הרי שהוא חשוף לסיכונים כלכליים ומשפטיים, ולא יוכלו “לגלגל” זאת על המוכרים.
- שנית, פסק הדין מבצר את מעמדן של הוועדות המקומיות לתכנון ובניה, ואת זכותן לגבות את ההיטל. בית המשפט פסק כי הן רשאיות להמתין למועד בו יבקשו את אישורן לרשם המקרקעין, והן אינן חייבות לנקוט בהליכי אכיפה אקטיביים.
- שלישית, הרשות המקומית איננה הוועדה המקומית לתכנון ובניה. אישור שהנפיקה הרשות המקומית בדבר היעדר חובות אינו מחייב את הוועדה המקומית. אישור לפי סעיף 10(א) ניתן על ידי הוועדה המקומית, בלבד.
בדיקה משפטית מקצועית של עורך דין מקרקעין
עסקה במקרקעין מורכבת מעשרות או מאות נתונים. בדיקה מקצועית, טרם ביצוע העסקה, היא חלק מניהול הסיכונים המשפטיים. עורך דין מקרקעין, מקצועי ומיומן, יוכל לשמור עליכם בעסקה. משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו את הידע המשפטי הנדרש לביצוע העסקה, ואת הערך המוסף של עורך דין מיסוי מקרקעין. עם ניסיון של למעלה מ-40 שנה, מיומנות, הבנה, ידע מקצועי רב-תחומי, ניהול סיכונים, אנו מייצגים היטב את אלפי לקוחותינו. צרו קשר, עכשיו.
פורסם ביום 15/02/2022. עידכון אחרון: 26/10/2025.
נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.
