חוזה חכירה רשות מקרקעי ישראל

כ-90% מהמקרקעין במדינת ישראל מוחזקים בידי המדינה ומוגדרים כ“מקרקעי ישראל”. קרקעות אלה, שהיו בעבר בבעלות נציבות המנדט הבריטי וכן בבעלות גופים ציוניים לאומיים – הקרן הקיימת לישראל, קק״ל, וקרן היסוד – הועברו עם קום המדינה לניהול מרכזי בידי מינהל מקרקעי ישראל (כיום: הרשות למקרקעי ישראל – רמ״י). ההסדר המשפטי מעוגן בחוק רשות מקרקעי ישראל, התש״ך–1960, הקובע כי הקרקעות שנרכשו בשם העם היהודי לא יימכרו לצמיתות, אלא יוחכרו לתקופות ארוכות, לרוב של עשרות שנים, במנגנון חכירה לדורות.

במשך עשרות שנים שימשה שיטת החכירה אמצעי מרכזי ליישוב הארץ ולניהול מושכל של קרקעות המדינה, אך עם הזמן הפכה גם למקור לא-מעט חיכוכים משפטיים. מה דינם של חוכרים שהחוזה שלהם הסתיים? האם רמ״י רשאית לסרב להאריך את התקופה? כיצד מחשבים דמי חכירה מהוונים? והאם ניתן להעביר את הזכויות לצד שלישי? אלו שאלות מהותיות שכל בעל נכס חכור צריך לדעת את תשובותיהן. לעיתים, טעות פרוצדורלית אחת עלולה לגרום לאובדן זכויות יקרות או לדרישת תשלום משמעותית. מכאן החשיבות של ליווי משפטי מוקדם ומדויק.

אם ברשותכם חוזה חכירה ישן, או אם אתם נדרשים לחתום על חוזה חדש מול רמ״י – מומלץ לעצור לרגע ולבחון את המסמכים בעין מקצועית. במקרים רבים ניתן לגלות פערים בין הרישום בטאבו לבין נתוני הרשות, טעויות בשיעורי דמי החכירה או תנאים שניתן לשפר במסגרת משא ומתן משפטי מנוסח היטב.

חוזה חכירה

חכירה (Lease), היא חוזה המעביר מאדם או גוף לאחר את הזכות לעשות שימוש בנכס מקרקעין, לרוב לתקופה ארוכה, תמורת תשלום (“דמי חכירה“). בסעיף 3 לחוק המקרקעין, חכירה היא למעשה שכירות של נכס מקרקעין לתקופה של למעלה מחמש שנים, ואילו זכות שכירות למשך למעלה מ-25 שנים, מוגדרת כ-“חכירה לדורות”.

בישראל, בניגוד למרבית מדינות העולם, רוב שטח המדינה נתון בבעלות המדינה, ומנוהל על ידי רשות מקרקעי ישראל. כאשר המדינה מעבירה מקרקעין לשימושם של תושביה/ אזרחיה, היא עושה זאת, לרוב, על ידי הענקת זכות חכירה לדורות, ולא על ידי העברת זכות הבעלות על המקרקעין. הענקת הזכות לחוכר נעשית בהסכם משפטי – חוזה חכירה, הנחתם בין המחכיר (בעל הזכות במקרקעין – רמ”י), לבין החוכר (מי שמעוניין לקבל את הזכות במקרקעין). החוזה מבהיר כי המחכיר מחכיר חלק מסויים במקרקעין, לאדם, לתקופה ובתנאים המצויינים בחוזה. מרבית החוזים נחתמו לתקופה בת 49 שנים, עם אפשרות להארכה (“אופציה”), של 49 שנים נוספות.

חוזה החכירה מול רמ”י הוא למעשה המסמך המשפטי הקובע את היקף הזכויות של האזרח בקרקע הציבורית. הוא מגדיר לא רק את משך תקופת ההחזקה, אלא גם את מטרות השימוש, את חובות החוכר, את המגבלות על העברה, השכרה או שינוי ייעוד, ואת התנאים להארכה או לביטול. מדובר במסמך קנייני לכל דבר – אך כזה שמגלם בתוכו מערכת יחסים מורכבת בין הפרט למדינה.

מעמדה הייחודי של חכירה מרמ”י

נדגיש כבר כעת: חכירה מרשות מקרקעי ישראל (רמ”י) מהווים קטגוריה ייחודית. זו מצויה בצומת של דיני החוזים, דיני הקניין והמשפט הציבורי, בשל היות המקרקעין המוחכרים נכס מדינה ומשאב מוגבל. לפיכך, פרשנות חוזה החכירה ויישום הוראותיו נבחנים בזווית רחבה יותר, תוך התחשבות מוגברת באינטרס הציבורי. רמ”י, כרשות ציבורית, מחויבת להתנהל מול הפרט בהתאם לנורמות החלות עליה מכוח כללי המשפט הציבורי, כולל שיקולים של צדק חלוקתי.

הארכת חוזה חכירה

כאשר הסכם חכירה מרמ”י מגיע לסיומו, אין חובה כללית על רמ”י להודיע לחוכר על תום תקופת החכירה, אלא אם נקבע אחרת במפורש בחוזה. בהיעדר אופציה מפורשת להארכה בחוזה החכירה, הארכת ההסכם או חידושו נתונה לשיקול דעתה הבלעדי של רמ”י, ואין די בציפייה או באפשרות עתידית להארכה כדי ליצור זכות משפטית מחייבת. עם זאת, בפועל, לקראת סיום תקופת החכירה (במידה ורמ”י איננה מעוניינת להעביר את הבעלות לידי החוכר), מודיעה רמ”י על רצונה להאריך את חוזה החכירה. ככלל, עקרונית, רמ”י מאשרת את חידוש החוזה במידה ומתקיימים התנאים המצטברים הבאים:

1. לחוכר יש חוזה בתוקף עם רמ”י, שנחתם כדין.
2. אין לחוכר חובות כלפי רמ”י.
3. החוכר לא הפר את החוזה (העברת זכויות, חריגות בניה, בניה בלתי חוקית).
4. אין הגבלות משפטיות כלשהן שעלולות למנוע את חידוש חוזה החכירה.

אליה וקוץ בה: הסכמת רמ”י להארכת חוזה החכירה, איננה אוטומטית או “טכנית”. כתנאי להארכה, מבקשת רמ”י לחתום על חוזה חכירה חדש, אשר תנאיו שונים מחוזה החכירה המקורי. הלכה למעשה, מבחינה משפטית, מדובר על הסכם חדש – ולא על מימוש אופציה. כפי שידוע לכל העוסקים בכך, רמ”י נוהגת לעשות שימוש ב”צומת” זו, שבו נדרשת הסכמתה להארכת חוזה החכירה, לשדרוג תנאי החוזה המקורי, וכן כמכשיר לגביית תשלומים (דמי חכירה/דמי היתר).

סירוב רמ”י לחידוש חוזה בשל הפרה

פסק דין חשוב שניתן בשנת 2022 (ת”א (חיפה) 21960-06-18 מנש תיירות ונופש אכזיב בע”מ ואח׳ נ׳ מדינת-ישראל-רשות מקרקעי ישראל), קבע כי, במקום שבו ידעה רמ”י שבוצעו שימושים בניגוד למטרות חוזה החכירה, לא הביעה התנגדות, לא התרתה ואף לא ביטלה את הסכם החכירה – לא תוכל רמ”י לסרב להאריך את ההסכם, וחובתה של רמ”י להאריך את חוזה החכירה. לפיכך, על רמ”י לבחון את הבקשה לגופה, תוך הפעלת שיקול דעת כרשות מנהלית.

חובת רמ”י למתן אישורים להיתר בניה כפופה להוראות הדין, ולחובתה כגוף מינהלי

בקשות להיתרי בנייה, בקרקעות שהן בבעלות רמ”י, חייבות לקבל את הסכמת הבעלים, כתנאי מקדמי לדיון בבקשות, במוסדות התכנון. אלא שגם כאן, מנצלת רמ”י את זכותה, ודורשת תנאים שונים, לעיתים בלתי ענייניים.

בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי (עת”מ (נצ’) 29559-05-23‏ ‏א.ק. אבירם יזמות והנדסה בע”מ נ’ רשות מקרקעי ישראל), עתרה חברה יזמית כנגד רמ”י, בטענה שלאחר מימוש הזכות, ולאחר קבלת טופס 4 מהוועדה המקומית, סרבה רמ”י לתת אישור להיתר הבניה. נימוקי רמ”י היו “הפרת תנאי ההסכם ע”י החברה”, וכן “חלוף המועד לביצוע הבניה”. אלא שבית המשפט פסק כי –

“בסירובה ליתן הסכמה למתן היתרי הבניה חרגה רמ”י מאמות מידה של חובת ההגינות לה כפופה רשות ציבורית וגם מחובת תום הלב. במצב בו כבר נרשמו זכויות ממש במרשם המקרקעין על שם צדדי ג’ שרכשו מגרשים, הגישו בקשות להיתרי בניה, בנו עליהם, סיימו הבניה וקיבלו טופס 4 ואף השלימו רישום הזכויות על שמם במרשם המקרקעין (ללא שרמ”י נוקטת פעולה כלשהיא נגד כל ההליכים הנ”ל), אינטרס ההסתמכות של אותם צדדים אינו מאפשר ביטול הסכם החכירה. התנגדותה של רמ”י ליתן הסכמה למתן היתרי הבניה הינה ממניעים לא ענייניים. העותרים מוחזקים כבני ערובה בידי רמ”י, להפעלת לחץ על החברה, שהעבירה לעותרים זכויות… ככל שמתנגדת היא, עמדת רמ”י תכלול טעמים הנדסיים תכנונים ענייניים בלבד. בחלוף מועד 100 הימים וככל שלא תוגש תשובה תיחשב רמ”י כמסכימה למתן ההיתר. לאחר הגשת עמדת רמ”י (או בהיעדרה ובחלוף 100 הימים) תדון הוועדה בבקשות ותחליט בהן עניינית.“

המשך חכירה ללא חוזה

קיימים מקרים רבים, בהם תוקף החוזה פג, אך השוכרים (או החוכרים) ממשיכים החזיק ולהשתמש בנכס (אף במשך שנים רבות), על אף שחוזה חדש לא נחתם, והכל בהסכמת המשכיר (או המחכיר). בתי המשפט קבעו כי המשך ההחזקה והשימוש בנכס על ידי המשכיר, על אף שתקופת השכירות המקורית הסתיימה והחוזה לא חודש פורמאלית, מלמדים על הסכמה מכללא של הצדדים להמשיך את היחס המשפטי ביניהם בהתאם לחוזה המקורי. עם זאת, נקבע כי שכירות כזו כפופה לכלל הקבוע בסעיף 19(א) לחוק השכירות, לפיו –

“לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני“.

כמו כן, השכירות תהא כפופה לכלל הקבוע בסעיף 19(ב)(2) לחוק השכירות, לפיו השכירות תסתיים במועד שנקבע בהודעה, אלא אם מועד זה הינו בלתי סביר ואז השכירות תסתיים “תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה“.

מעמד המחזיק לאחר תום החכירה ללא חוזה חדש

המשך החזקה במקרקעי רמ”י לאחר תום תקופת החכירה, ללא חוזה חדש, אינו מקנה בהכרח זכות חכירה או דיירות מוגנת. במקרים אלו, המחזיק עשוי להיחשב לכל היותר כ”בר-רשות מכללא”, מעמד שאינו בגדר זכות קניינית וניתן לביטול בכל עת על ידי רמ”י, במיוחד במקרקעי ציבור. בתי המשפט נוטים לפרש את הוראות חוק הגנת הדייר בצמצום במקרים של דיור ציבורי או נכסים שהוקצו למטרות ספציפיות. עם זאת, במקרים חריגים של החזקה ממושכת מאוד, ייתכן שרמ”י תוכר כמי שהסכימה מכללא להמשך היחסים המשפטיים, במיוחד אם מתנהל משא ומתן לחידוש החכירה.

מיסוי מקרקעין בעת מימוש אופציה לחכירה

על פי פסיקת בית המשפט, מימוש אופציה להמשך חכירת נכס מקרקעין מרשות מקרקעי ישראל, ייתכן ויהיה חייב במס רכישה. סוגיה זו טרם הוכרעה בבית המשפט העליון. ההבחנה לגבי החוב במס, היא כדלקמן:

אם בעת כריתת חוזה החכירה המקורי, כבר החליטה רמ”י להאריך את ההסכם ולממש את האופציה, והחוכר שילם את המס על בסיס שווי החכירה בגין התקופה המקורית והאופציה – לא יחול מס בעת מימוש האופציה בעתיד. לעומת זאת, אם בעת כריתת חוזה החכירה המקורי שולם מס הרכישה רק על תקופת החכירה הראשונית, אזי על השוכר לשלם מס על מימוש האופציה בעתיד. בכל מקרה של ספק, לשם הזהירות, יש לדווח למנהל מיסוי מקרקעין על ביצוע העסקה.

נדגיש כי האופציה חייבת להיות זכות משפטית ברת אכיפה, ולא רק ציפייה או כוונה עתידית.

ביטול חוזה חכירה על ידי רמ”י

ביטול חוזה חכירה על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) אינו דבר של מה בכך, שכן חכירה לדורות נתפסת כזכות קניינית הקרובה לבעלות. על רמ”י, כגוף ציבורי, מוטלת חובת תום לב מוגברת ושיקולי צדק חלוקתי. רמ”י רשאית לבטל חוזה חכירה במקרים של הפרה יסודית כגון אי-קיום מטרת החכירה, חריגה של החוכר מתנאי השימוש בהסכם החכירה ו/או מהוראות הדין. לדוגמה, תוספת בניה ללא היתר, חריגות בניה, פיצול הנכס ליחידות משנה, שימוש בנכס בניגוד לייעוד או לתב”ע וכיוצ”ב, עלול להוות עילה לביטול החוזה. במקרים רבים, נוהגת רמ”י לגבות דמי היתר, לקנוס את החוכרים בגביית דמי שימוש, ולעיתים אף עשויה רמ”י לדרוש את ביטול החוזה לחלוטין. אך גם אז, ביטול כזה כפוף לכללי המשפט המנהלי ולחובת מתן הודעה וזמן סביר לתיקון ההפרה.

הגנה על ציפיית החוכר ואי-ביטול קל של זכויות

הפסיקה קובעת כי “לא בנקל ניתן לבטל את זכות החכירה לדורות”. במקרים בהם חוכר הסתמך על נוהג של רמ”י להאריך הסכמי חכירה, נוצרת ציפייה סבירה להמשך החכירה. רמ”י אף נוקטת במדיניות שלא לבטל חוזי פיתוח ולאפשר ליזמים לחתום על חוזי חכירה גם אם לא עמדו במלוא התחייבויותיהם, מה שמחזק את מעמדם של היזמים כחוכרים לדורות. ביטול חוזה חכירה ללא פיצוי, במיוחד לאחר שנים רבות של תשלומים והשקעות, נחשב לתוצאה קשה ובלתי סבירה.

וראה:ת”א (מחוזי מרכז) 10743-08-13 נשר – מפעלי מלט ישראליים בע”מ נ’ נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע”מ; ע”א 7084/13 בר יהודה בע”מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון.

השלכות אי-עמידה בתנאי החכירה ואי-הגשת בקשה להארכה במועד

על אף ההגנה על זכויות החוכר, אי-עמידה בתנאי החכירה המקוריים, כגון אי-הגשת בקשה להארכה במועד שנקבע בחוזה, עלולה לשלול את זכות החוכר להארכה. במקרים בהם החוכר עשה דין לעצמו והמשיך להחזיק במקרקעין מבלי לשלם דמי חכירה, אין עילה לחייב את רמ”י להאריך או לחדש את החכירה.

השבת קרקע לרמ”י

משרד הבינוי והשיכון, ורמ”י עצמה, מקדמות תכניות רבות המשנות את ייעודי הקרקע מחקלאות, למגורים ותעסוקה. בחוזה קיים סעיף השבה, הקובע כי בבוא מועד שינוי הייעוד, הקרקע תושב לרמ”י. בתמורה, החוכר יהיה זכאי לפיצוי כספי, ובנוסף לתמריצים מכוח החלטות מועצת רשות מקרקעי ישראל (תמריץ כספי נוסף לחוכרים שישתפו פעולה ולא יערימו קשיים על התהליך; אופציה לקבלת קרקע אחרת בפטור ממכרז, כאשר מימוש האופציה יהיה במחיר ממוצע של ההצעות הזוכות במכרזים על קרקעות אחרות שמשווקות על ידי רמ”י). במספר פסקי דין, קבעו בתי המשפט כי השבת הזכויות במקרקעין לידי רשות מקרקעי ישראל, היא בבחינת “מכירת זכויות במקרקעין”, כהגדרתן בחוק מיסוי מקרקעין. ומכאן, שפעולת המכירה מחוייבת בדיווח ובתשלום מס.

דמי שימוש בקרקע

קיימים מספר סוגים של דמי שימוש, אותם דורשת רמ”י:

• דמי חכירה. דמי חכירה הם תשלום שנתי הנגבה עבור השימוש בקרקע, כאשר שיעורם נקבע בהתאם לייעוד המקרקעין ולטיב ההחזקה בהם. רמ”י גובה בדרך כלל 5% משווי המקרקעין עבור חכירה בחוזה, ו-6% במקרים של שימוש שלא כדין. במקרים של חידוש חכירה עירונית, דמי החכירה השנתיים עשויים לעמוד על 1% משווי הקרקע. משולמים באופן שנתי למשך 49 שנה ומהווים לרוב 80% משוויו של הנכס.
• דמי היוון. דמי היוון הם תשלום חד-פעמי מראש של דמי חכירה עתידיים, המהווה גילום אקטוארי של דמי החכירה השנתיים לתקופת החכירה. תשלום זה פוטר בדרך כלל מדמי חכירה שנתיים ומדמי הסכמה בעת העברת זכויות. מנגד, התשלום אינו מקנה פטור מתשלום דמי היתר בגין תוספת זכויות בנייה או שינוי ייעוד, אלא אם כן זכויות אלו היו קיימות ומוכרות בעת ההיוון.
• דמי הסכמה. תשלום שרמ”י גובה מחוכר המבקש להעביר את זכות החכירה שלו לאדם אחר. תשלום זה מבטא את האינטרס הלגיטימי של רמ”י, כבעלת המקרקעין, לקבל חלק מעליית ערך הקרקע שחלה בתקופה שבין קבלת החכירה על ידי החוכר ועד לביצוע העסקה.
• דמי היתר. תשלום נוסף שמשלם החוכר, במטרה לנצל זכויות בניה הקשורות בקרקע שלא שולמו בזמן שנחתם חוזה החכירה.

עורך דין מקרקעין לענייני רמ”י

הטיפול במקרקעין הנמצאים בבעלות רשות מקרקעי ישראל, מורכבים במיוחד. מעבר לדיני המקרקעין הכלליים, ומיסוי המקרקעין, הם מחייבים מעקב והתעדכנות עקבית בהחלטות רשות מקרקעי ישראל. משרד וולר ושות’, בעל ניסיון של למעלה מ-40 שנה בענייני רשות מקרקעי ישראל, ייצוג חוכרים ובעלי זכויות בקרקעות רמ”י בהארכת חכירה, ייצוג משפטי, מיסוי מקרקעין, בוררויות וגישורים. אם אתם בעלי זכויות בחכירה מול רשות מקרקעי ישראל, או מבקשים הארכת חכירה/מימוש אופציה – צרו קשר כעת.

שאלות ותשובות נפוצות בנושא חוזה חכירה מול רשות מקרקעי ישראל

מהו חוזה חכירה של רשות מקרקעי ישראל (רמ”י)?

חוזה חכירה הוא הסכם בין רשות מקרקעי ישראל ובין חוכר, המקנה זכות שימוש בקרקע לתקופה קצובה, לרוב 49 או 98 שנים. בניגוד לבעלות, מדובר בזכות שימוש מוגבלת בזמן, שתנאיה נקבעים על ידי הרשות ואינם ניתנים לשינוי חד-צדדי על-ידי החוכר.

מה ההבדל בין בעלות לחכירה לדורות?

בעלות מקנה שליטה מלאה ובלתי מוגבלת בזמן במקרקעין. חכירה לדורות, לעומת זאת, היא זכות ארוכת-טווח הדומה לבעלות אך כפופה לתנאי החוזה, לדמי חכירה ולפיקוח רמ”י. החוכר נדרש לעמוד בהוראות שימוש, איסור העברה ללא אישור, ותשלום חובות שנקבעו בחוזה.

כיצד ניתן להאריך חוזה חכירה שהסתיים?

עם תום תקופת החכירה, נדרש החוכר להגיש בקשה להארכה לרמ”י, הכוללת מסמכים מזהים, הוכחת זכויות ותשלום דמי חכירה מהוונים או שנתיים בהתאם למדיניות הרשות. הארכה מותנית באישור הרשות ובבדיקת עמידה בתנאי החוזה המקורי, לרבות תשלום חובות או חריגות בנייה.

מה המשמעות של דמי חכירה שנתיים לעומת דמי חכירה מהוונים?

דמי חכירה שנתיים הם תשלום תקופתי עבור שימוש בקרקע, בעוד דמי חכירה מהוונים מהווים תשלום חד-פעמי מראש לכל תקופת החכירה. לרוב, ברכישה או שינוי ייעוד נדרשת היוון מלא, המבטיח לחוכר ודאות וביטול התלות בתשלומים עתידיים.

האם ניתן למכור או להעביר זכויות בחוזה חכירה?

כן, אך רק בכפוף לאישור רשות מקרקעי ישראל. העברה, מכירה או רישום הערת אזהרה מחייבים עמידה בתנאי החוזה ובכל תשלום חובה לרמ”י. אי-עמידה בכך עלולה לעכב את רישום העסקה בטאבו או לגרור קנסות משמעותיים.

מה קורה אם לא מאריכים את חוזה החכירה בזמן?

בתום תקופת החוזה, ובהיעדר הארכה מאושרת, הזכות במקרקעין פוקעת והשליטה חוזרת לרמ”י. במקרים מסוימים הרשות מאפשרת חידוש רטרואקטיבי, אך זאת בכפוף לתשלום דמי שימוש רטרואקטיביים ולעיתים גם לקנסות מנהליים.

האם נדרש תשלום מס שבח או מס רכישה בהעברת זכויות חכירה?

כן. העברת זכות חכירה נחשבת “מכירת זכות במקרקעין” לפי חוק מיסוי מקרקעין. לפיכך, על המוכר חלה חובת דיווח ותשלום מס שבח, ועל הרוכש — מס רכישה. יחד עם זאת, קיימים פטורים והקלות מסוימות (למשל בהעברת דירה יחידה או שינוי ייעוד).

כיצד בודקים אם חוזה החכירה עדיין בתוקף?

יש להוציא נסח טאבו עדכני או אישור זכויות מרמ”י, ולבחון את סעיפי ההסכם. במקרים של חכירות ישנות, המידע מצוי לעיתים בארכיוני הרשות. עורך-דין מנוסה בתחום יכול לאתר את המסמכים החסרים ולוודא שהרישום תואם את מצב הזכויות בפועל.

מה ההשלכות של בנייה או שימוש החורגים מתנאי החכירה?

חריגה משימוש מאושר עלולה להביא לדרישת תשלום דמי היתר, ביטול ההסכם או פתיחת הליך אכיפה אזרחית מצד רמ”י. חשוב לבחון מראש אם נדרש שינוי ייעוד, היתר או תשלום נוסף לפני ביצוע כל פעולה בשטח החכור.

מה כדאי לדעת לפני חתימה על חוזה חכירה חדש?

יש לבדוק היטב את תקופת החכירה, גובה דמי החכירה, מנגנוני ההצמדה, תנאי השימוש והוראות בדבר ביטול או העברה. מומלץ שעורך-דין הבקיא בדיני מקרקעין וברמ”י יבחן את נוסח ההסכם, מאחר שחוזי החכירה של הרשות נוקשים ולעיתים כוללים תנאים בעייתיים לטווח ארוך.

מהם ההבדלים בין חכירה פרטית לחכירה מול רמ”י?

בחכירה פרטית תנאי ההסכם גמישים ונקבעים בין הצדדים, בעוד שחכירה מול רמ”י מתבצעת לפי נהלים ותקנות אחידים, בכפוף לאישורי מועצת מקרקעי ישראל. ההבדלים ניכרים בעיקר באפשרות שינוי השימוש, בהעברת הזכויות ובגובה התשלומים.

האם רמ”י רשאית לשנות את תנאי החכירה הקיימים?

באופן עקרוני לא, אלא אם החוזה מאפשר זאת או אם מדובר בשינוי מתחייב מכוח הדין. עם זאת, רמ”י רשאית לעדכן את דמי החכירה או לדרוש היוון מחדש בעת שינוי ייעוד, תוספת בנייה או העברת זכויות. במקרים אלה נדרשת בחינה משפטית של סבירות הדרישה.

איך מתמודדים עם סירוב רמ”י להאריך או לאשר העברת זכויות?

במקרה של סירוב, ניתן להגיש בקשה מנומקת לעיון מחדש, לערער בפני ועדת ערר פנימית ואף לפנות לערכאות שיפוטיות. ניתוח משפטי מקצועי של ההחלטה ובדיקת עמידת הרשות בחובת ההנמקה ובכללי המינהל התקין מהווים בסיס חיוני לטיפול נכון.

מתי מומלץ להיעזר בעורך-דין מומחה לחכירות מול רמ”י?

בכל שלב שבו מתבצעת העברה, הארכה, שינוי ייעוד או מימוש זכויות. ייעוץ מוקדם חוסך טעויות, מונע תשלומים מיותרים ומבטיח שהחוזה יגן על אינטרסי החוכר גם לטווח הארוך.

פורסם ביום 05/03/2024. עדכון אחרון: 03/11/2025.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.