תמ”א 38 למבנה ללא היתר

בית המשפט העליון דחה ערעור שהוגש כנגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת השרון ונגד ועדת הערר המחוזית של מחוז ת”א. בית המשפט קבע כי מבנה שלא קיבל היתר בניה לא יהנה מההקלות לפי תכנית המתאר הארצית 38. על פי בית המשפט, הצורך הלאומי בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אינו יכול להכשיר מבנה שנבנה שלא כדין. לפיכך, לא יוכלו היזמים והדיירים ליהנות מהתמריצים הכלכליים, המוענקים מכח תמ”א 38 (עע”מ 8265/18 דגש לוג’יסטיק בע”מ נ’ הועדה המקומית לתכנון ולבניה – רמת השרון‏). על הלכה זו חזר לאחורה בית המשפט המחוזי (עת”מ (ת”א) 5331-12-21 התחדשות עירונית פינסקר הרצליה בע”מ נ’ ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב).

קביעת בית המשפט

הוראות תוכנית המתאר הארצית 38, העניקה תמריצים כלכליים (בצורת זכויות בניה), בגין חיזוק ומיגון מבנים מסוג מסויים בלבד. מדובר על מבנים שהיתר הבניה שלהם ניתן לפני ה-1 בינואר 1980, ואשר גובהם מעל 2 קומות. זאת, כיוון שמבנים שנבנו מאוחר יותר, אמורים לעמוד בתקן המחמיר לעמידות בפני רעידות אדמה (ת”י 413). לפיכך, מבנים מסוג זה אינם זקוקים לתמריצים הכלכליים והמיסויים השונים, שמקנה התמ”א. במקרה זה, בחן בית המשפט את החומר הראייתי, וקבע כי לבניין אין (ומעולם לא היה), היתר בנייה. עובדות אלה מביאות למסקנה, שכאשר בניין בנוי כולו שלא כדין – אין כל הצדקה להעניק לו תמריצים בהתאם לתמ”א 38. מתן תמריצים סותר, לכאורה, את הוראות התוכנית. מעבר לכך, בהיבט הצר – ההחלטה היא בבחינת “אין חוטא יוצא נשכר”.

בעת”מ (ת”א) 5331-12-21 התחדשות עירונית פינסקר הרצליה בע”מ נ’ ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב, אשר ניתן בחודש פברואר 2023, קבע בית המשפט כי בנסיבות בהן מבקש גורם לקדם תכנית מאולצת במטרה לקדם אינטרס כלכלי וקבלת הטבות מפליגות, במסווה של הכשרת בניה בלתי חוקית וחיזוק מבנה – לא תאפשר זאת התמ”א. כאשר עסקינן בחריגות בניה משמעותיות, אין לאפשר התרתה ושכפולה באמצעות מנגנון תמ”א 38.

השלכות הפסיקה

בית המשפט קבע בבירור את עליונות שלטון החוק, על פני חשיבות חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. בית המשפט פסק כי מבנה שנבנה בניגוד לדין, לא יוכל ליהנות מתמריצים אלה. אלא שבמבחן התוצאה, תוצאת הפסיקה היא שיוותרו במרחב העירוני יותר בתים מסוכנים, ללא היתר בניה, שיסכנו בוודאות את יושביהם ואת הסביבה. התוצאה אליה הגיע בית המשפט מביאה בסופו של דבר לכך שבניין ישן, שנבנה לפני כארבעים שנה, ימשיך לעמוד על תילו ללא היתר, ללא חיזוק וללא ממ”דים.

מה המשמעויות ללקוחותינו ?

כמי שמייצגים לקוחות רבים ומלווים פרויקטים מסוג תמ”א 38, אנחנו בודקים, במסגרת הבדיקות המקדמיות, האם למבנה כל האישורים וההיתרים הנדרשים. בדיקות אלו מהוות חלק מהותי מבדיקות ההיתכנות הראשוניות, טרם הוצאת כספים על ידי מי מהצדדים. היעזרו במדריך לוועד הבית בפרויקט תמ”א 38.

אלא שהמציאות מורכבת יותר. אנו נתקלים במקרים בהם לא נמצא היתר בניה מקורי, בתיק הבניה ברשות המקומית, או בוועדה המקומית. מאידך, אין כל ראיה לכך שלבניין לא הוצא היתר (דוגמת הליכים משפטיים כנגד היזם, צו הפסקת עבודה, הגשת כתב אישום, התכתבויות, ועוד). אנו בוחנים לעומק את מצבור הראיות המנהליות אלה, במטרה לקבל את ההחלטה המושכלת ביותר, עבור לקוחותינו.

משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע העסקה, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, התכנון והבניה, אלפי לקוחות וחוזי מכר, ייצוג בעסקאות תמ”א 38, מיומנות, הבנה, ידע מקצועי רב-תחומי, ניהול סיכונים, ייצוג נאמן ומסור של הלקוחות, והופעה בפני כל הערכאות המשפטיות. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית עבורו. רוצים להגן על עצמכם בעסקאות תמ”א 38? צרו קשר עכשיו.