נדל”ן בזמן מלחמת חרבות ברזל

מה השפעתה של מלחמת חרבות ברזל, על שוק הנדל”ן? על הזכויות והחובות של צדדים לחוזה בזמן זה, על אתרי בניה, יזמים וקבלנים בפרויקטים של תמ”א 38? על שוק השכירות? ומה הצפי להמשך? משרד וולר ושות’ משרטט (בזהירות) את תמונת המצב, וכמה מגמות בהתנהלות השוק.

קיום חוזים בזמן מלחמה

מלחמת חרבות ברזל מביאה למצבים חדשים, עמם מתמודדים רוכשי דירות, משכירים ושוכרים. חוק החוזים, המסדיר את הנורמות בתחום, מכיר בנסיבות מסויימות שבהן הסכמים שנחתמו לא יכולים להתממש. אולם, משך המלחמה והיקפה, מורכב יותר ומעלה סימני שאלה רבים.

סיכול חוזים בשל כוח עליון

חוק החוזים מעניק הגנה (סעיף 18 לחוק החוזים – “סיכול חוזה”), לפיה במקרה של “כוח עליון”, שלא היה ידוע או צפוי בעת כריתת ההסכם, ואשר מונע את האפשרות לקיים את החוזה – הצד שמפר את ההסכם יהיה פטור מאחריות. סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, קובע פטור מחובת תשלום דמי השכירות, באם נמנע מהשוכר להשתמש בנכס למטרת השכירות, בשל נסיבות הקשורות לנכס. כאשר קיום החוזה, באותן הנסיבות, בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, ניתן להפר את החוזה. פסיקת בית המשפט העליון לפני עשרות שנים קבעה כי מלחמה ואף סבבי לחימה, אינם נחשבים כ”כוח עליון”, אלא למציאות הישראלית. על פי הפסיקה הרווחת, מלחמה צריכה להילקח מראש בחשבון על ידי הקבלן, המתחייב ללוח זמנים מסוים (ע”א 715/78 כץ נ’ נצחוני, פ”ד לג(3)639; ע”א 13/75 בלומנפלד נ’ הדר פלסט, פ”ד כט (2) 452).

בעשור האחרון, למרות ההלכה, בתי המשפט בחנו, בכל מקרה, את השפעת “כוח עליון” על מהות היחסים החוזיים. המציאות של מלחמת חרבות ברזל – היקף ומשך הלחימה, היקף פינוי הישובים, היקף הנזקים, גיוס מילואים וההשפעה על המשק בכללותו – נראה שיצריכו את בתי המשפט להרחיב את סעיפי הסיכול לעניין זה.

חוק דחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (חוזה, פסק דין או תשלום לרשות), התשפ”ד – 2023 

• דחיית מועד שנקבע בחוזה. כתנאי לקבלת הארכה במועד שנקבע בחוזה, הזכאי צריך להודיע על כך לצד השני. דחיית מועד שנקבע בחוזה לפי החוק לא תחשב כהפרת חיוב בחוזה, לרבות לעניין ריבית פיגורים. האמור לעיל חל גם לגבי תקופה לעשיית פעולה נמשכת שנקבעה בחוזה ושחלה כולה או חלקה בתקופה הקובעת. עם זאת, דחיית מועד בחוזה לא תחול על הבאים: מועד לפעולה לפי חוזה שנכרת בתקופה הקובעת; חוזה שבו כל הצדדים זכאים לדחיית מועד; תשלום ששולם לפני תחילת החוק; עסקת תשלומים, כאשר הנכס או השירות שנרכשו בעסקה כאמור סופקו במלואם למשלם טרם מועד התשלום שחל בתקופה הקובעת.
• דחיית מועד שנקבע לפעולה בפסק דין או בהחלטה סופית של גוף או אדם אחר בעל סמכות שפיטה על פי דין.
• דחיית מועד לתשלום לרשות שחל בתקופה הקובעת. על האוכלוסיה הזכאית להודיע לרשות על היותם זכאים לדחיית מועד התשלום. בנוסף, הדחייה לא תחול במקרה של פנייה של אדם לרשות באופן מקוון בתקופה הקובעת, לשם קבלת שירות הכרוך בתשלום.

חוק דחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (חוזה, פסק דין או תשלום לרשות) – תקופה קובעת שניה

ביום 31/12/2023 הסיפה הכנסת “תקופה קובעת שניה”, אשר חלה מיום 1/1/2024 עד ליום 29/2/2024. הזכאים בתקופה הקובעת השניה צומצמו למשרתים הקשורים בקשר הדוק לפעולות לחימה ולפעולות מבצעיות בצה”ל, שב”ס ובשירותי הכבאות, החטופים והנעדרים, תושבים שפונו וכן בן זוג, עיזבון או חברה של הנ”ל.

לגבי הזכאים בתקופה הקובעת הראשונה, נקבע שמועדים חוזיים שחלו בתקופה הראשונה או מועדים לביצוע פסק דין או מועדי תשלום לרשות, ידחו ב-145 יום, או עד ליום 29/2/2024, לפי המוקדם מבין השניים. הזכאים בתקופה הקובעת השניה יהיו זכאים בנוסף להארכה של מועדים כאמור שחלו בתקופה השניה, כאשר הדחיה תהיה של 31 יום, בכפוף למתן הודעה לצד שכנגד. גם כאן, הדחיה כפופה להסתייגויות שחלו בתקופה הקובעת הראשונה: לא מדובר בחוזה חדש; לא מדובר בחוזה שכל צדדיו הם זכאים עפ”י ההגדרה בחוק; או שלא מדובר בעסקת תשלומים.

התחלות הבניה לאחר המלחמה

השכרת דירות

על פניו, אין שינויים משמעותיים בשוק הדירות להשכרה. עם זאת, במבט עמוק יותר, נראה שינוי מסויים: אלפי דירות קטנות, שיועדו להשכרה קצרת טווח לתיירים (בעיקר סאבלט או airbnb), חוזרות לשוק.

המשך פרויקטים של תמ”א 38, פינוי-בינוי והתחדשות עירונית

השפעות על ביצוע פרויקטים

מלחמת חרבות ברזל הביאה גם לשינויים בביצוע פרויקטים של תמ”א 38, פינוי-בינוי והתחדשות עירונית. מעבר למצב החירום בכללותו, הוראת הרשויות על השבתה מוחלטת של אתרי הבנייה, מגבלות על העסקת פועלים פלסטינים או ערבים ישראלים לעבוד באתרים, מגבלות על הסדרי התנועה ודרישות להצבת מאבטחים, מביאות לעיכובים בפועל. לצד נסיבות (לגיטימיות) אלו, אחת מתופעות הלוואי של המלחמה, היא ניצול המצב על ידי יזמים או קבלנים, כי בעקבות המלחמה יהיו עיכובים בביצוע הפרויקטים או במסירת הדירות. אלא שפעמים רבות, אין סיבה אמיתית להודעה על דחייה, וניתן להמשיך את העבודות. בייחוד, כאשר אתר הבנייה נמצא במרחק רב מהאירוע הביטחוני, והפועלים אינם פלסטינים.

השפעה על יזמים

התמוטטות חברות יזמיות, שיעורי הריבית הגבוהים (עדיין), שיעורי ההלוואות ויציבות הבנקים, מייצרים אי וודאות בפרויקטים קיימים. נראה כי שוק הנדל”ן מפגין חוסן בינתיים: שיתופי פעולה בין מתחרים, עסקאות קומבינציה, רכישת פרויקטים (בשלבי היתכנות שונים), הסבת זכויות, העמדת בטוחות גבוהות יותר על ידי הבנקים המלווים, ועוד. בזהירות ניתן להסיק כי לאחר המלחמה יישארו החברות היציבות יותר, שלא מינפו עצמן. הורדת שיעור הריבית  ביום 1/1/2024 ל- 4.5%. מהווה בשורה של ממש, ומהווה סיוע לכלכלה הישראלית, ולתושבי המדינה. כפי שסקרנו (כאן), עם הורדת הריבית, ניתן להניח שנתחיל לראות חזרה לביקושים לדירות מגורים, ונתחיל לראות עסקאות נדל”ן. עם זאת, לצד השינוי החיובי בריבית, על הממשלה לעודד את רכישת הדירות, ליצור הטבה במשכנתאות, למצוא פתרונות לעובדי הבניה, לפשט ולהקל במסלולי התכנון, לבטל את המורכבות שבמס הרכישה, ולהציג מדיניות פיסקלית אחראית, שתתמוך בצרכי המשק.

מיגון

אין ספק כי כל נושא המיגון, יקבל דחיפה בעקבות מלחמת חרבות ברזל. כבר כעת, החלתן של צווים, תקנות והוראות שעה, מאפשרות קיצור של הליכי התכנון המסורתיים, וביצוע מהיר של פתרונות מיגון. לפי הערכות, רק כ-40% מהישראלים גרים בדירה עם ממ”ד או עם פתרון מיגון מתאים. סקר של לשכת שמאי המקרקעין מעלה, כבר כעת, כי דירות ובניינים ללא פתרונות מיגון מתאימים (בדגש על ממ”דים), ככל הנראה יהיו שווים פחות.

במקביל לכך, נראה שתקני המיגון (משנות ה-90) ייכנסו לחשיבה מחודשת. במילים אחרות, האם פתרונות המיגון מלפני למעלה מ-30 שנה, המבוססים על ירי סטטיסטי ופגיעת הדף מרוחקת, עדיין מתאימים למציאות הנוכחית, או לאופי הלחימה בעתיד. תקנים אלו יוחלו על בתים פרטיים, פתרונות מיגון בבתים משותפים, מבנים צמודי קרקע, רבי-קומות, מבני ציבור וחינוך, ועוד.

החלטות מיסוי מקרקעין במלחמת חרבות ברזל

וועדת הכספים של הכנסת, ביוזמת רשות המיסים, האריכה את המועדים בהליכים מול מנהל מיסוי מקרקעין בשל מצב החירום הנובע ממלחמת “חרבות ברזל” והקושי לעמוד בזמנים הקבועים בחוקי המס. על פי חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים, הוראת שעה – חרבות ברזל, הליכי מס ומענקי סיוע, התשפ”ד- 2023. מוארכים תקופות ונדחים מועדים לביצוע פעולות הקבועים בחקיקת המס.

על פי החוק המוצע, אם מועד תחילת תקופת ביצוע פעולה הנכללת בגדר החוק, חל לפני תום התקופה הקובעת: מה-7 לאוקטובר 2023 ועד תום 3 חודשים ממועד זה, ומועד סיום ביצוע הפעולה, חל במהלך התקופה הזו או בחודשיים שאחריה, יידחה היום האחרון כאמור בתקופה שאורכה כאורך התקופה הקובעת – קרי בשלושה חודשים. במקביל, בהתחשב בכך שגם יכולתה של הרשות לנהל הליכים שונים מוגבלת בתקופה זו, מוצע כי הארכת התקופות תחול גם על הליכים שונים שמנהלת הרשות מול הנישום, בין השאר בנוגע למועדים להוצאת שומות, כדי שלא לפגוע ביכולת הטיפול באותם הליכים.

הארכה – מס שבח ומס רכישה

החוק האריך את התקופות ואת המועד הקובע, במספר הליכים:

הגשת בקשה להפחתת שיעורי מקדמה למס שבח; הגשת השגה על החלטת רשות המסים בבקשה זו והתקופה להחלטת הרשות בהשגה זו; מתן הודעה למנהל מיסוי מקרקעין על הסכם למכירת זכויות במתחם פינוי בינוי ובתמ”א 38; למתן הודעה למנהל מיסוי מקרקעין על הקצאה באיגוד; למתן הודעה למנהל מיסוי מקרקעין על עסקה המותנית בתנאי עתידי; למועד שבו מנהל מיסוי מקרקעין רשאי לאשר את השומה העצמית שהוגשה (או להוציא שומה לפי מיטב השפיטה); מועד שבו ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה ולתיקון שומה, מועדים להשגות, להגשת בקשות לערר, ועוד.

הארכת תקופת המכירה של דירות מגורים

החוק קבע מספר הוראות להארכת התקופה למכירת דירת מגורים במסלול של “דירה חלופית”. אם חלק מהתקופה המוגדרת בחוק, או כולה, חל בתוך התקופה הקובעת, המועד יידחה ליום 7.4.2024 או שלושה חודשים מהיום שבו היתה אמורה להסתיים התקופה למכירת הדירה לפי הוראות החוק, לפי המאוחר ביניהן.

הוראות חקיקה אלו חלות ביחס לזכאות למדרגות מס רכישה של דירה יחידה (במקרה של מכירת הדירה הוותיקה תוך 18 חודשים מרכישת הדירה החדשה), או בתוך 12 חודשים ממסירת החזקה בדירה חדשה שנרכשה מקבלן. בנוסף, החוק האריך, בהתאמה, את התקופה למכירת הדירה הוותיקה בפטור ממס שבח לדירה יחידה בתוך 18 חודשים מרכישת הדירה החדשה. כן הוארכו התקופות הקובעות לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ה לחוק במכירת שתי דירות כנגד רכישת דירה חדשה אחת.

מועדים לדיווח על עסקאות

החוק לא האריך את המועדים לדיווח על עסקאות, באשר להקפאת הליכי הגבייה, או לביטול הפרשי הצמדה, ריבית וקנסות.

עורך דין מומחה לנדל”ן

משרד וולר ושות’ מתמחה בתחום הנדל”ן והמקרקעין, למעלה מ-40 שנה. עורכי הדין במשרד מעניקים סיוע, ליווי וייצוג בכל תרחיש ושאלה, באופן מקצועי, אמין ומסור. מוזמנים ליצור קשר כבר עכשיו.