משרד האנרגיה והתשתיות הודיע ביום 2/3/2023, כי, בהתאם לפרשנות משפטית מאת משרד המשפטים, לא יידרש עוד טופס 4 (טופס אישור אכלוס), כתנאי להצבת פאנלים סולאריים על גגות מבנים. מדובר בהסרת אחד החסמים הבירוקרטיים המשמעותיים ביותר למשק האנרגיה, ופוטנציאל לעסקאות כלכליות רווחיות ביותר, לכל הצדדים. בנוסף השינוי עשוי לאפשר לייעל את השימוש במשאב הקרקע באמצעות הגדלת המימוש של מתקני אנרגיה מתחדשת בשטחים מבונים, על פני השטחים הפתוחים.
המצב החוקי עד היום – דרישה לטופס 4
מרבית המתקנים לייצור אנרגיה מתחדשת מאנרגיה סולארית (PV) המוצבים על גגות מבנים, פטורים מהיתר בניה לפי דין. זאת, בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע”ד-2014 (תיקון 101). אלא שעד היום, חברת החשמל לישראל חייבה יזמים שביקשו לחבר מערכות סולאריות, להציג “טופס 4” (טופס אישור אכלוס) של המבנה שעליו יוקם המתקן. טופס 4 מהווה הצהרה של הרשות כי בניית המבנה הסתיימה באופן רשמי, כי לא נשקפת סכנה למשתמשים הצפויים במבנה ושניתן להשתמש בו למטרה המוצהרת שלשמה נבנה. בהיעדר טופס 4, סירבה חברת החשמל לחבר מערכות סולאריות, או לדון בבקשות לכניסה למכסה.
משמעות היעדר טופס 4
“טופס 4” הנו אחד האישורים הסופיים בתהליך הבניה של המבנה. לאחר סיום הבנייה, בעל היתר הבנייה מגיש בקשה לקבלת טופס 4 מהוועדה המקומית לתכנון ובניה. רק לאחר הגשת הטפסים ע”י בעל ההיתר (לרוב – בעל המקרקעין), מתחיל הליך בדיקת המבנה לצורך חיבורו לתשתיות. האחריות על ההגשה והקבלה של טופס 4 מוטלת על כתפי האדריכל, המהנדס, הקבלן הראשי ואנשי המקצוע שלקחו חלק בפרויקט. לאחר ביצוע הבדיקות וקבלת כל האישורים, נרשם כי הבנייה הסתיימה, ונקבע כי המבנה מתאים לאכלוס דיירים מכל ההיבטים הנדרשים.
לאחר שינוי הרגולציה
קיימים מבנים רבים בישראל, אשר נבנו כחוק וקיבלו אישור אכלוס, אך אין להם טופס 4 מסיבות שונות. לצורך הדוגמה, מבנים ישנים שהוקמו לפני חקיקת חוק התכנון והבנייה, תשכ”ה-1965, או מבנים שטרם הגשת הטופס, הקבלן פשט את הרגל, ולא השלים את ההליך. קיימים מקרים בהם בוצעו שינויים קלים ביחס להיתר הבניה (חריגה מהיתר), אשר שללו את הזכאות לטופס 4. לפי הפרשנות המשפטית החדשה, במבנים שכבר מחוברים לחשמל ואין להם טופס 4, ניתן להסתפק באותם מסמכים שנדרשים ממילא לקבלת פטור מהיתר בנייה למתקן. הנימוק המשפטי לכך היא שממילא מדובר במתקנים סולאריים הפטורים מהיתר בניה. לפיכך, כאשר לא נעשה שינוי במבנה המקורי, לא נדרש להמציא טופס 4 למבנה. כל שיידרש הוא להמציא את האישורים שמעידים על הפטור מהיתר של המתקן הסולארי. תוקף השינוי – מיידי.
מערכת סולארית בבית משותף
השימוש באנרגיה סולארית בבית משותף יכול להפחית את העלויות החשמליות שצורך הבית המשותף, ולתרום להפחתת טביעת הרגל הפחמנית של הבניין. במערכת כזו, הפאנלים הסולאריים מותקנים על גבי גגות הבניין ומשמשים כתחליף לחלק מהאנרגיה הנצרכת בבניין, או אפילו כמקור עיקרי. לפי ההערכות, 27% מהפוטנציאל הסולארי של ישראל נמצא בגגות בתים משותפים. אלא שנכון לשנת 2024, עשרות בתים משותפים בלבד התקינו מערכות סולאריות על הגג.
יתרונות בהתקנת מערכת סולארית בבית משותף
התקנה של מערכת סולארית בבית משותף טומנת בחובה מספר יתרונות, שמובילים לפתרון אקולוגי וכלכלי. ראשית, המערכת מצמצמת את עלויות האנרגיה לדיירי הבניין, מאחר שהיא מפיקה חשמל מאנרגיית השמש, שהיא חינמית ואינה דורשת עלות חודשי נוספת אחרי התקנה. באופן זה, הדיירים יכולים לחסוך עלויות חשמל חודשיות, במיוחד כאשר יש צריכת חשמל גבוהה בבניין, לדוגמה, במבנים עם חימום מרכזי, מעליות, תאורה משותפת או מערכות מיזוג.
האתגרים בהתקנת מערכת סולארית בבית משותף
למרות היתרונות הרבים, קיימים אתגרים בהתקנה של מערכת סולארית בבניין משותף. ראשית, יש צורך בהסכמה כללית של הדיירים להקמת המערכת. בבניין משותף, כל שינוי במבנה או בהתקנה של ציוד משותף דורש הסכמה של רוב הדיירים או אפילו של כל הדיירים, בהתאם להסכמות שבין הדיירים וההסכמים הקיימים. לעיתים יש דיירים שמתנגדים להתקנה מסיבות שונות, כמו אי הבנה על היתרונות או חששות מהשפעה על המראה החיצוני של הבניין. אתגר נוסף הוא בחירת המערכת המתאימה. גודל המערכת, המיקום שלה (האם הגג מתאים להתקנה), ואיכות הפאנלים הסולאריים הם פרמטרים שיש לקחת בחשבון לפני ביצוע ההתקנה. יש לוודא כי הגג אכן מתאים להתקנה של מערכת כזו מבחינת יציבות ויכולת קיבול, וכן כי הכיוון וההטייה של הגג הם אופטימליים להפקת האנרגיה הסולארית.
אתגרים/ חסמים נוספים הם כלכליים בעיקר (כדאיות כלכלית נמוכה מאד לכל דייר, וכן צורך בלקיחת הלוואות אישיות). לצידם, חסמים בירוקרטיים (סרבול ומאמץ רב מול חברת החשמל, הליך בחירת קבלן/ חברה מתקינה). החסם הבירוקרטי שהיה בעבר, שדרש הסכמת כלל הבעלים – נפתר בשנת 2021. תיקון לחוק המקרקעין קבע כי ניתן להתקין פאנלים סולאריים על גגות בתים משותפים, בהסכמת 66% מבעלי הדירות.
מערכת מיפוי ארצית לפוטנציאל ייצור אנרגיה מתחדשת
משרד האנרגיה והתשתיות והמרכז למיפוי ישראל (מפ”י), השיקו ביום 4/2/2025 מערכת מיפוי ארצית לפוטנציאל ייצור אנרגיה מתחדשת. באמצעות הכלי, ב-שרת המפות הממשלתי (GOVMAP), יוכל כל אזרח לקבל מידע על פוטנציאל בשטחי המבנה שבו הוא גר. הכלי מאפשר להציג את הנתונים ברמת הבית הבודד – כדי שכל בעל משק בית או איש עסקים יוכל לדעת כמה אנרגיה סולארית הוא יכול לממש מהגג שלו, וכן ברמת הרשות המקומית – על מנת לנתח ולתכנן מימוש נכסים.
בהתאם להודעת דוברות המשרד, הכלי צפוי להשתדרג ביכולות נוספות, ביניהן שכבת מיפוי ברזולוציה גבוהה שתאפשר זיהוי הפרעות נוספות על גגות (גריעת דודי שמש ומתקנים טכניים נוספים) לצורך קבלת מידע מדויק יותר לדייר או בעל הנכס. בנוסף, משרד האנרגיה והתשתיות יפתח לוח מכוונים (“דשבורד”) שיסייע לרשויות המקומיות בגיבוש צעדי מדיניות לקידום אנרגיה סולארית בשטחיהן.
משרד עורכי דין וולר ושות’ מעניק ליווי וייעוץ משפטי, לרשויות מקומיות, תאגידים עירוניים, חברות, ועדי בתים, שותפויות ועסקים, בתחומים המוניציפאליים, דיני המכרזים ודיני איכות הסביבה. לכל שאלה בתחום, צרו קשר.
