רוב הצוואות במדינת ישראל, כוללות הוראה בדבר העברת נדל”ן, מהמורישים לצאצאיהם. אלא שעל אף עיקרון ה”נפילה המיידית” של נכסי המוריש ליורשים, בכדי שהיורשים יוכלו לרשום בעלות על הנכס, נדרשות מספר פעולות משפטיות. בנוסף, קיימות מספר סיטואציות, בהן הירושה עשויה לחייב את היורשים במיסוי מקרקעין (בעיקר מס שבח), עקב טעויות שנובעות מחוסר ידע או מחוסר תשומת לב. עורך דין מקרקעין, או עורך דין מיסוי מקרקעין, יוכל לבדוק ולתכנן היטב את מיסוי המקרקעין. סקירה תמציתית של פטור ממס שבח קבלת דירה בירושה.
רקע: העברת נכסים לאחר פטירה
חוק הירושה בישראל מסדיר את ענייני הורשת הנכסים, בדרך של צוואה (בה המנוח מורה על חלוקת הנכסים הרצויה בעיניו), או הורשה על-פי דין (בה הנכסים מחולקים על פי מעגלי הקרבה). לאחר הפטירה, מכונים נכסי הנפטר “עיזבון”, והם כוללים –
נכסי מקרקעין (דירות, מגרשים וכיוצ”ב); נכסים כספיים (חשבונות בנק, מזומן שהיה ברשות המוריש, תיקי השקעות); (מניות, אג”ח, קרנות נאמנות וכו’); רכבים; נכסים מיטלטלין (תכשיטים, ריהוט, חפצי אומנות וכיוצ”ב); זכויות סוציאליות ופנסיוניות (קצבאות פנסיה, קופות גמל, ביטוחי מנהלים, קרנות השתלמות וכו’); זכויות חוזיות (זכויות לפי הסכמים שונים, זכויות לקבלת כספים); זכויות קניין רוחני (פטנטים, זכויות יוצרים, סימני מסחר, תמלוגים); עסקים והחזקות בתאגידים (מניות בחברות פרטיות וציבוריות, שותפויות עסקיות, בעלות בעסקים פעילים); נכסים דיגיטליים (חשבונות מקוונים, מטבעות קריפטוגרפיים, נכסים וירטואליים באתרים ובפלטפורמות שונות; וזכויות חוזיות (זכויות לפי הסכמים שונים כגון חוזה שכירות, חוזה למכירת נכס, וזכויות לקבלת כספים כגון הלוואות שהמוריש העניק לאחרים). לצד נכסים אלו, כולל העיזבון גם חובות וחיובים: חובות שהמוריש היה חייב (משכנתא, משכנתא הפוכה, הלוואות, חובות לצדדים שלישיים); והתחייבויות חוזיות.
קבלת דירה בירושה – רישום בטאבו
בין נכסי העיזבון, ישנם לעיתים נכסי מקרקעין. לצורך העברת נכסים אלו על שם היורשים, יש לשנות את הבעלות עליהם במרשם נכסי המקרקעין בישראל – הטאבו. הצורך בשינוי הבעלות על הדירה בירושה, הוא לצורך הבטחת זכותו הקניינית של היורש בנכס והבטחת היכולת להגן עליהן, וכן לצורך השימוש בנכס – השכרת הנכס, מכירה, ביצוע עסקאות של תמ”א 38 או התחדשות עירונית, וכו’. שלישית, דחיית הרישום בטאבו עלולה ליצר סיבוכים ומורכבויות בהיבט מיסוי המקרקעין, בעתיד.
ניתן לבצע רישום בטאבו של דירה שהתקבלה בירושה. השלב הראשוני הוא להציג צו ירושה מקורי שהותיר המנוח. מעבר לצו הירושה, יש להציג מסמכים נוספים כגון אישור בדבר היעדר חובות לרשות המקומית, טופס בקשה לרישום הורשה שנחתם על ידי כל המבקשים/ היורשים (חתום ומאומת על ידי עורך דין), שובר תשלום אגרת הטאבו (בסך 183 ₪, נכון לשנת 2025), צילום של תעודות הזהות של היורשים, וייפוי כוח לעורך הדין.
מיסוי דירה שהועברה בירושה
בניגוד למרבית עסקאות המקרקעין, אין צורך לצרף לבקשת הרישום בטאבו, אישור על תשלום מיסים (מס שבח). המחוקק אינו רואה את העברת הדירה בירושה, כעסקה במקרקעין, ולפיכך אינו מחייב את העסקה במס שבח או מס רכישה על ידי מי שירש אותה. אין זאת אומרת שההעברה פטורה מתשלום מס שבח (שהרי המדינה לא מוותרת על מיסים), אלא שתשלום המס נדחה, עד המועד בו תבוצע עסקה בנכס. קרי, כשהיורש ימכור את הנכס, הוא ישלם מס שבח, אלא אם יהיה זכאי לפטור.
פטור דירת ירושה
אם הדירה שהתקבלה בירושה נמכרת ע”י היורש, ניתן להשתמש ב”פטור דירת ירושה”. פטור זה מתווסף לכל פטור אחר שהמוכר עשוי להיות זכאי לו, והשימוש בו לא יפגע בזכותו של המוכר לעשות שימוש בעתיד בפטורים אחרים. המשמעות היא ששימוש יעיל בפטור זה, מאפשר לבצע תכנון של מיסוי מקרקעין.
פטור ממס שבח על דירה שהתקבלה ירושה
סעיף 49ב (5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג – 1963, קובע כי ניתן קיימת זכאות לפטור, בהתקיים כל התנאים הבאים:
- מוכר הדירה הוא בן זוגו או צאצא של המוריש (כולל נכד), או שהוא בן זוגו של צאצא של המוריש.
- טרם פטירתו, היה המוריש הבעלים של דירת מגורים אחת בלבד. הפסיקה קבעה כי מספיק שהיה בבעלות המוריש גם חלק מדירה נוספת, בכדי לשלול את הפטור (עמ”ש (ת”א) 251/99 מנהל עזבון המנוחה הדרה וייסגלס ז”ל נ’ מנהל מס שבח מקרקעין מחוז ת”א).
- אילו היה המוריש בחיים, ומוכר את דירת המגורים, הוא היה זכאי לפטור במכירה, לפי פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה.
דירת ירושה בפרויקט תמ”א 38 או בפרויקט פינוי בינוי
נכון להיום, אין פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה בפרויקט תמ”א 38/2 או בפרויקט פינוי בינוי. זאת, כיוון שהזכות העוברה ליורשים, מהווה “זכות אחרת”, ולא את אותה הזכות שהיתה להמוריש.
אי קבלת פטור ממס שבח
במקרים רבים, היורש לא עומד בכל התנאים לקבלת פטור במכירת דירת ירושה. עם זאת, קיימים מספר פתרונות, שיאפשרו קבלת פטור מלא או חלקי ממס שבח במכירת דירת הירושה, או במכירת הדירה הקיימת שבבעלותו טרם רישום הירושה. לדוגמה:
- היורש יוכל לבחון אפשרות של מכירת דירת הירושה, בפטור לפי דירה יחידה.
- ניתן להמתין עם הוצאת צו קיום הצוואה או צו הירושה, עד למועד נוח למוכר הדירה.
- העברה ללא תמורה של דירת הירושה לקרוב (העברת דירה במתנה).
- הסכם חלוקת עיזבון בין היורשים העתידיים, והתקזזות ביניהם.
לסיכום, חוקי המקרקעין, מיסוי מקרקעין והוראות הצוואות והירושות, קובעים מסגרת מאורגנת ופשוטה, להעברת נכסים בין-דורית. העברת דירה בירושה אינה מהווה עסקה ואינה מחייבת במס. עם זאת, החבות במס שבח עלולה להתעורר כאשר היורש מבקש למכור את הדירה. על מנת למנוע תשלומי מיסים מיותרים ולמנוע סכסוכי משפחות, חשוב להיערך ולבצע תכנון מסודר, בליווי של עורך דין מומחה למקרקעין. משרד עורכי דין וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש, עם ערך מוסף: ניסיון, מיומנות ומקצועיות של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, מיסוי מקרקעין, דיני צוואות וירושות, ואלפי לקוחות מרוצים. צרו קשר עכשיו.
פורסם ביום 09/07/2022. עידכון אחרון: 25/5/2025.
נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.
