פיצול דירה בבניין מגורים משותף ליחידות דיור נפרדות, בלא היתר חוקי או הסכמת כלל בעלי הדירות, עשוי להוות שינוי מהותי של המבנה ושל אופי השימוש. שינוי זה פוגע ברכוש המשותף ובזכויות בעלי הדירות האחרים, ובכך לגרום לירידת ערך דירותיהם. שינוי כזה עלול להתבטא בעומס עודף על מערכות השירותים (חניות, מעליות, ביוב, מים, שירותי תחזוקה, בפגיעה בפרטיות, במטרדי רעש ולכלוך), כמו גם בשינוי אופי שימור המבנה כולו. הפסיקה קבעה כי שינויים או תיקונים בדירה, אשר פוגעים בדירה אחרת או ברכוש המשותף או משנים את ערכם, אסורה ואף עשויה לחייב בפיצויים. סקירה בנושא ירידת ערך בגין פיצול דירה בבית משותף.

הצורך בהיתר ובקבלת הסכמת כלל הדיירים לפיצול דירה

פיצול דירה למספר יחידות עצמאיות דורש היתר בנייה, ואינו נחשב ל”שינוי פנימי” הפטור מהיתר, שכן יש לו השלכות על הבניין כולו, על התשתיות המקומיות ועל סביבת המגורים. בנוסף, הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה לצורך יצירת יחידת דיור נפרדת מחייבת הסכמה של כל בעלי הדירות, ולא רק רוב, מכיוון שאינה נחשבת להרחבת דירה קיימת.

בהתאם להוראת סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, “אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות”. 

הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף בבית משותף לצורך הקמת יחידת דיור נפרדת בבית המשותף אינה בגדר הרחבה של אותה דירה, כקבוע בסעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין. לפיכך ובהתאם להוראת סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות להצמדה שתכליתה זו.

בנוסף, בהתאם להוראת סעיף 2(ב) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין,

“בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה את הסכמת בעל הדירה האחרת“.

מכוחה של הוראת דין זו נקבע בהלכה הפסוקה כי שינוי בדירה שעניינו פיצול הדירה ליחידות דיור נפרדות “עשוי לגרום להורדת ערך יתר הדירות בבית, במידה מרובה או מועטה”. זאת, משיש בהוספת יחידת דיור (דירה) כדי להטיל עומס יתר על תשתיות ומערכות השירותים השונים בבית המשותף ולשנות תמהיל הדירות בבית. כפועל יוצא, עומדת לכל בעל דירה בבית משותף הזכות לעתור לביטול פיצול דירה בבית המשותף ליחידות דיור נפרדות ולהשבת המצב לקדמותו, מששינוי כאמור עולה כדי פגיעה בדירתו ועלול לשנות ערכהּ.

הסעד המשפטי

פיצול דירה, כאמור, טעון הסכמה של בעלי הדירות בבית המשותף, המשתכללת עם קבלת היתר בניה כדין, וביצוע בניה בהתאם להיתר. בהעדר היתר בניה לפיצול דירה ליחידות דיור נפרדות, אין הסכמה בת תוקף של בעלי הדירות האחרים בבית המשותף. די באמור, כדי להורות על ביטול יחידות הדיור הנפרדות והתאמת הבנוי בדירת הנתבעים להיתר הבניה.

הוכחת ירידת ערך הדירה

תביעה ירידת ערך בגין פיצול דירה מחייבת הצגת ראיות עובדתיות וקונקרטיות. הדרך המרכזית לכך, במיוחד בנזקי מקרקעין וירידת ערך, היא באמצעות חוות דעת שמאית מפורטת ומנומקת, המבססת את הנזק ואת הקשר הסיבתי בינו לבין האירוע המזיק – פיצול הדירה.

הנטל להוכחת הנזק ושיעורו מוטל על התובע

בתביעה לפיצוי על נזק, הנטל להוכיח את מידת הנזק שנגרם ואת סכום הפיצוי המגיע מוטל על התובע. נטל זה אינו בגדר “נטל ראיה ראשוני” בלבד, אלא נטל הוכחה מלא, ואי עמידה בו עלולה להוביל לדחיית התביעה.

הוכחת נזק באמצעות חוות דעת שמאית 

הדרך המקובלת והנדרשת להוכחת נזק, במיוחד בנזקי מקרקעין וירידת ערך, היא באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין. חוות דעת זו צריכה להיות מפורטת, מנומקת, ולכלול את כל המידע הרלוונטי, כגון נתונים פיזיים, משפטיים ותכנוניים של הנכס, עקרונות השומה, הגורמים והשיקולים שהנחו את השמאי, ומסקנותיו. היא צריכה לבסס את ירידת הערך הנטענת ואת שיעורה, בין על ידי פירוט עסקאות השוואה לפני ואחרי האירוע המזיק, ניתוחן ועריכת התאמות, ובין על ידי פירוט נתונים אחרים במקרה של קושי במציאת עסקאות השוואה.

הוכחת נזק צפוי ונזק שטרם התגבש

נזק של ירידת ערך יכול להתגבש באופן מיידי עם ההפרה או האירוע המזיק, גם אם הנכס לא נמכר בפועל והנזק טרם התממש לכדי הפסד כספי במציאות. במקרים של נזק עקיף או מטרד, ניתן לבסס את הוכחת הפגיעה על תחזית של מומחים, גם אם הנזק אינו ידוע או לא נגלה באופן מלא בשלב הגשת התביעה.

סיכום

פיצול דירה בבית משותף ליחידות נפרדות, במיוחד ללא היתר, מהווה שינוי מהותי שעלול לפגוע בזכויות הקניין של יתר בעלי הדירות ולגרום לירידת ערך דירותיהם עקב עומס על התשתיות, פגיעה בפרטיות ומטרדים. תביעה בגין ירידת ערך כזו דורשת הוכחה שמאית קונקרטית, שכן לא כל פיצול גורר בהכרח ירידת ערך, וההשפעה תלויה בנסיבות הספציפיות של המקרה והאזור.

במשרד עו”ד וולר ושות׳, אנו מלווים לקוחות פרטיים, ועדי בתים, קבלנים, יזמים, תאגידים עירוניים, חברות לפיתוח ורשויות מקומיות, בהתמודדות עם סוגיות מורכבות בתחום דיני המקרקעין, לרבות פיצול דירות, ירידת ערך, תביעות שמאיות והליכי תכנון ובנייה. נשמח להעניק לכם ייעוץ משפטי מקצועי, מותאם אישית, ולהגן על זכויותיכם בבית המשותף.

פורסם ביום 07/11/2025.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ודיני התכנון והבנייה בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות, השתלטות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, ועדי בתים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות התכנוניות והמשפטיות.