תקנה 29 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע”ב-2011, שכותרתה “הערה על אי התאמה”, הנה הערת אזהרה שנועדה להתריע על חוסר התאמה בין היתר הבניה, לבין המצב בפועל של הנכס. במצב הרגיל, חריגה מהיתר הבניה מהווה עבירה על החוק, ואיננה מאפשרת רישום של הנכס בטאבו. אלא שתקנה 29 מעניקה כלי לוועדה המקומית לתכנון ובניה, לאפשר רישום נכס בטאבו למרות חריגות בניה, ומציינת את חוסר ההתאמה לצורך שקיפות וזכויות רכישה ברורות. וכך קובעת התקנה:
“(א) על פי בקשת מוסד תכנון, ירשום רשם הערה בדבר אי-התאמת בניין להיתר שנתן מוסד התכנון על פי הוראות חוק התכנון.
(ב)רשם רשאי להורות על מחיקת הערה שנרשמה כאמור בתקנת משנה (א), על פי בקשת מוסד התכנון שביקש את רישומה של ההערה, או על פי בקשת אדם המעוניין באותם מקרקעין, שצורפו לה תעודות המוכיחות כי עילת ההערה התבטלה.”
מהי הערה על אי התאמה?
הערת אי-התאמה היא רישום במרשם המקרקעין (הטאבו) המצביע על כך שהמבנה לא תואם את היתר הבניה שניתן לו. במצב רגיל, חריגות בניה מהוות עבירה פלילית ומונעות את הרישום. עם זאת, תקנה 29 מאפשרת לוועדה המקומית לתכנון ובניה לרשום את הנכס, מכוח סמכותה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965, בתנאי שההערה על אי ההתאמה תירשם. במקרה זה, הרישום בטאבו יתבצע אך ורק עם הערת האזהרה שתסביר את חוסר ההתאמה.
המקרה השכיח הוא בו ניתן לרשום את הנכס כ”בית המשותף”, אולם נמצאו בנכס חריגות בניה ביחס להיתר. ככל שהוועדה המקומית לתכנון ולבניה תסכים לכך, הנכס יועבר לרישום, בכפוף לרישום “הערה על אי התאמה” בפנקס הבתים המשותפים. אם, בעתיד, יוסדרו חריגות הבניה, ייתכן וניתן יהיה להסיר את ההערה.
רישום הערת אזהרה תקנה 29
הערת אזהרה היא רישום במרשם המקרקעין (הטאבו). הרישום, הפתוח לציבור הרחב, מצביע על זכויות קנייניות או תיכנוניות, הכוללת משמעות בכל הנוגע להבטחת הזכויות של המוטבים אשר ההערה רשומה לטובתם. במקרה שמוסד תכנון רשם הערה על פי תקנה 29, אזי המשמעות “אזהרה”, כי הנכס אינו מתאים להיתר שנתנה הוועדה, על פי חוק התכנון והבניה.
כיצד רישום הערת אזהרה לפי תקנה 29 משפיע על העסקה?
רישום הערת אי-התאמה עשוי להשפיע על עסקאות נדל”ן. הערה כזו מציינת כי הנכס אינו עומד בהיתר הבניה, דבר שעשוי להוביל להליכי אכיפה וסטייה מהחוק אם המצב לא יתוקן. בשל כך, רוכשים פוטנציאליים עשויים להימנע מרכישת הנכס או לדרוש תנאים נוספים בהסכם, כמו הסרת ההערה או ביצוע תיקונים. בנוסף, במקרים מסוימים, ייתכן שגוף המימון (כגון בנק למשכנתאות) יסרב להעניק משכנתא על נכס שבו רשומה הערת אי-התאמה.
מה עושים במקרה של הערת אי-התאמה?
- פנייה לוועדה המקומית: אם אתם רוכשים או מוכרים נכס עם הערת אי-התאמה, חשוב לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה, כדי לברר את סיבת הרישום ולבחון את אפשרויות הסילוק או תיקון החריגות.
- מו”מ בין מוכר לבין הקונה: מניסיוננו, קיימים רוכשים שיעדיפו שלא לבצע את העסקה כלל. רוכשים אחרים ידרשו כי ההערה תוסר, כתנאי להשלמת העסקה או להתקדמות בהסכם. אפשרות נוספת היא מו”מ בין הצדדים, על מנת להוריד את מחיר העסקה. אפשרות נוספת (אם כי פחות שכיחה) היא ביצוע התיקונים על ידי קונה הנכס, כאשר כלל ההוצאות לצורך ההסדרה ינוכו מהתמורה. בהקשרים אחרים, אם הנכס הנו להשקעה (השכרה), פרויקט תמ”א 38, או שהרשות המקומית הכריזה עליו כעל “מבנה מסוכן” וכו’, אזי אפשר שמערכת השיקולים תהיה שונה.
- ייעוץ משפטי מקצועי: מומלץ להיעזר בייעוץ משפטי מקצועי כדי להבין את המשמעויות המשפטיות של הערת האי-התאמה, ולבחון אפשרויות להסרתה או תיקון החריגות.
מה קורה אם לא מטפלים בהערת אי-התאמה?
אם לא מטפלים בהערת אי-התאמה, הדבר עשוי להוביל להליכי אכיפה, עיכוב בעסקה או בעיות עם מוסדות פיננסיים.
האם ניתן למכור נכס עם הערת אי-התאמה?
כן, ניתן למכור נכס עם הערת אי-התאמה, אך המוכר חייב לגלות זאת לרוכש ולהסביר את המשמעות של ההערה.
מחיקת הערת אזהרה תקנה 29
רשם המקרקעין רשאי, על פי בקשת הוועדה המקומית או כל אדם המעוניין במקרקעין, להורות על מחיקת הערה שנרשמה כאמור לעיל, אם שוכנע כי אין עוד הצדקה לקיום ההערה. לצורך המחיקה, על המבקש להוכיח כי במועד הבקשה, ביצע את התאמה להיתר. ההליך מתבצע רק לאחר שאגף ההנדסה ברשות המקומית אישר כי כעת קיימת התאמה להיתר הבניה, כי ואין מניעה לאשר את הבקשה. אגף ההנדסה יעביר את חוות דעתו לוועדה לתכנון ובניה, להמשך הליך האישורים. מניסיוננו, גם בשלב זה יש לעקוב אחר ניהול ההליכים ברשות, ולוודא כי הם נעשים באופן מהיר.
סיכום
תקנה 29 לתקנות המקרקעין מיועדת להבטיח שקיפות ולהגן על רוכשי נכסים במקרה של חריגות בניה. אם נרשמה הערת אי-התאמה על נכס, חשוב להיעזר בייעוץ משפטי מקצועי כדי להבין את המשמעויות המשפטיות והדרכים להסדיר את המצב. משרד וולר ושות’ מתמחה בתחום רישום המקרקעין ומלווה לקוחות בעסקאות נדל”ן מורכבות, כולל תיקון חריגות בניה, הסרת הערות אזהרה והסדרת תהליכים משפטיים. אם אתם זקוקים לייעוץ משפטי, אנו כאן כדי לעזור. אנו מזמינים אתכם ליצור קשר לקבלת ייעוץ וליווי.
