תקציר מנהלים

רוכשי דירות מקבלן זכאים לפיצוי כספי משמעותי עבור כל איחור במסירה העולה על 60 ימים, בהתאם לחוק המכר דירות. דרך ואופן חישוב הפיצוי קבועה בחוק, ואינם דורשים הוכחת נזק. קבלנים לעיתים דורשים חתימה על כתבי ויתור כתנאי למסירת הדירה, או טוענים לעיכובים בשל “כוח עליון”, אך כוחן של טענות אלו לרוב נדחה על ידי בתי המשפט. מסירת דירה שאינה תקינה, מוכנה או בעלת ליקויים מהותיים עשויה להיחשב אי-מסירה. מומלץ לבצע פרוטוקול מסירה מקצועי, לתעד ליקויים, ולהיוועץ בעורך דין בטרם חתימה על כל מסמך סופי.

מבוא: היקף התופעה והשלכותיה על רוכשי דירות

במציאות הנדלנית בישראל, איחורים במסירת דירות הפכו לתופעה רחבת היקף. לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון בחודש, למעלה מ-83% מהדירות נמסרות באיחור העולה על 60 ימים. מעל 40% מהדירות נמסרות באיחור של למעלה משנה. נכון לשנת 2022, איחור ממוצע בקבלת דירה מקבלן, עומד על 316 ימים(!).

איחור זה אינו רק פגיעה חוזית; הוא גורר נזקי שכירות, דחייה במעבר, עלויות כפולות ונזקים נפשיים, ובמצבים מסוימים אף פגיעה בשווי הנכס.  מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. בהתאם לכך, המחוקק קבע מנגנון פיצוי ברור שאינו נתון לשיקול דעתו של הקבלן.

המסגרת המשפטית: חוק המכר (דירות), מנגנון הפיצוי והחריגים

הבסיס המשפטי העיקרי מצוי בחוק המכר (דירות), תשל”ג–1973 ובפסיקה הענפה סביבו. החוק מטיל אחריות ברורה על הקבלן למסור את הדירה במועד המוסכם, כאשר איחור העולה על 60 יום מזכה את הרוכש בפיצוי כספי לפי נוסחה סטטוטורית. כפי שסקרנו בפוסט קודם בנושא, תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה), התשפ”א-2021 קבעו את הקריטריונים המצטברים, על מנת שניתן יהיה לקבוע כי הדירה הושלמה:

• הרשות המקומית הנפיקה לגבי דירה או לגבי בניין שהדירה היא חלק ממנו והדירה לא הוחרגה מההנפקה לבניין, תעודת גמר ו/או אישור אכלוס.
• המוכר חיבר את הדירה לתשתית חשמל קבועה או זמנית.
• המוכר חיבר את הדירה לתשתית מים קבועה או זמנית.

אם הקבלן לא עמד באחד מקריטריונים אלה, הרי שהדירה לא הושלמה. לא ניתן יהיה למסור אותה לרוכשים. במילים אחרות, כל זמן שהקבלן לא הציג את המסמכים האמורים לעיל, לאחר המועד עליו התחייב בחוזה המכר – אזי מדובר באיחור במסירת דירה.

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

נוכח פערי הכוחות המשמעותיים בין הקבלן לבין רוכשי הדירה, נחקק חוק המכר (דירות), תשל”ג – 1973. המחוקק סבר שפערי הידע, יכולת הצדדים להתמודד עם המורכבות שבעסקת המקרקעין, וכן לאור העובדה שדיור נחשב כאינטרס ציבורי ולאומי, מצריכים התערבות לטובת הצרכן/ הרוכש. חוק זה הנו צרכני במהותו, שהסדיר וקבע את חובות הקבלן כלפי רוכשי הדירות.

סעיף 5א(א) לחוק קבע כי, במקרים בהם הקבלן לא העמיד את הדירה לרשות הרוכשים לאחר שחלפו 60 יום ממועד המסירה שנקבע בחוזה, זכאים הרוכשים לקבל פיצוי ללא הוכחת נזק עבור כל חודש או חלק ממנו, עד להעמדת הדירה לרשותם. אם האיחור במסירת הדירה הוא עד 8 חודשים, על הקבלן לשלם לרוכשים סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5. החל מהחודש התשיעי, על הקבלן לשלם לרוכשים פיצוי בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה כשהם מוכפלים ב-1.25.

אחת השיטות הנפוצות של קבלנים להימנע מפיצויים, היא לבצע מסירה לא מושלמת. בצורה זו, הדירה נמסרת לידי הרוכשים, תוך שהקבלן מחתים את הדיירים על פרוטוקול מסירה ועל כתב ויתור (ראו בהמשך המאמר), ומתקן את הליקויים לאחר מכן. לעיתים הקבלנים אף מאיימים על הרוכשים כי סירוב לחתימה על קבלת הדירה, ייחשב לרעת הרוכשים, והאחריות תוטל כולה עליהם. אלא ששיטה זו אינה חוקית, ולבטח אינה בתום לב.

בעיות במימוש הפיצוי בגין איחור במסירת דירה

סעיף 5(ג) לחוק קובע כי “על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו“. במילים אחרות, הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים, שהפצוי הקבוע בחוק לא יחול.על סמך סעיף החריג, בכל החוזים מוכרים מקצים לרוכשים סיכונים שלרוכשים אין כל אפשרות למנוע, ובכך פוטרים את עצמם מתשלום הפיצוי הקבוע בחוק. בעקבות כך, קבלנים קובעים מועדי מסירה לא ריאליים. מצב זה מביא לחוסר ודאות בקרב הקונים, שגם ממשיכים לשאת בעלויות שכר הדירה, תשלומי המשכנתא, ועלויות נוספות בגין כך.

בנוסף לכך, מספר הרוכשים שתובעים קבלנים, בגין איחור במסירת הדירה – קטן מאוד. זאת, על אף העובדה שטענות הנוגעות לנסיבות שאינן בשליטת הקבלן, נדחות לרוב בבתי המשפט. אף משבר וירוס הקורונה, לפי עמדת הממונה על חוק המכר במשרד השיכון – אינה מהווה עילה לאי תשלום פיצוי במקרים של איחור במסירה ואינו פוטר את חברות הנדל”ן מקיום החוק. בדרך זו, הוראת החוק לא מיטיבה עם רוכשי הדירות. 

חוק המכר (דירות)(תיקון מס’ 9), התשפ”ב – 2022: שינויים בחישוב הפיצויים עקב איחור 

התיקון לחוק המכר (דירות)(תיקון מס 9), התשפ”ב – 2022, שינה את סעיף ה”חריג”, וקבע כי מוכר יהיה פטור מתשלום פיצוי בשל איחור במסירה, אלא אם הוא נגרם בשל רשלנות של הקונה. מהעבר השני, החוק קבע שבאיחור של 2 עד 4 חודשים, ישלם הקבלן פיצוי בגובה שכר דירה מלא, אך לא יותר. במקרה של איחור של 5 חודשים ועד 12 חודשים, ישלם הקבלן לרוכשי הדירות תשלום חודשי בשיעור של 125% משכר דירה באזור. על כל איחור שמעבר ל-12 חודשים, יוטל קנס על הקבלן בגובה 150% משכר הדירה באזור.

איחור במסירת דירה עקב שינויים או תוספות

כמעט בכל המקרים, מבקשים רוכשי הדירות, לבצע שינויים, תוספות ושיפורים בדירה שנרכשה. לרוב, בקשות/דרישות אלה, מעבר לעובדה שהן רווחיות עבור הקבלן, מאפשרות לקבלן לדחות את תאריך מסירת הדירה. אך השינויים אינם מאפשרים לקבלן זכות לדחיית מועד המסירה, ללא קביעת מועד חדש, או מועד סביר למסירת דירה לאחר הביצוע.

איחור במסירת דירה עקב נסיבות בלתי צפויות (“כוח עליון”)

מרבית הסכמי המכר כוללים סעיפים, המאפשרים לקבלן לדחות את מועד מסירת הדירה, בשל נסיבות שאינן בשליטת הקבלן. סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) קובע, כי הקבלן רשאי לעשות כן, ככל שהאיחור נגרם כתוצאה מנסיבות אשר אינן בשליטתו, ואשר הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. חלק מהסעיפים אף מפרטים את הנסיבות שיאפשרו לקבלן לאחר את מועד המסירה: שביתות, מלחמה, אסון טבע, גיוס כללי, סגר על השטחים, מחסור ארצי בחומרי בניה או בפועלים, עיכובים התלויים ברשות המקומית, בתאגיד המים, בחברת החשמל, ועוד. בתקופת מגיפת הקורונה, הצטרף אירוע זה לסעיפי ה”כוח עליון”. בהינתן אירועים אלה, מועד המסירה נדחה, והקונה אינו זכאי לפיצוי כספי כלשהו. לפיכך, האינטרס של הקבלן הוא לטעון כי כל עיכוב, מקורו ב”כוח עליון”.

אלא שבתי המשפט, מתייחסים לסעיפים אלה בחשדנות. זאת, נוכח ההבנה שאיחור בקבלת הדירה, גורמת עוול ומצוקה משמעותית ביותר לרוכש. הפסיקה העדכנית קובעת כי על הקבלן להוכיח, בכתב, מספר רכיבים:

• הנסיבות שגרמו לאיחור במסירת הדירות. האם האיחור נגרם בשל התנהלות הקבלן או מי מטעמו (לרבות קבלני משנה), לוחות הזמנים והחריגה מהם, מה הגורמים שהשפיעו על האיחור, הפתרונות שנתן הקבלן, וכו’. ברור שלא כל מחדל או אירוע בלתי צפוי הגורם לסטייה מלוח הזמנים המתוכנן, יש בו כדי להשפיע בהכרח על מועד מסירת הדירה.
• היעדר היכולת של הקבלן להשפיע על הנסיבות המעכבות.
• הסיכון להתרחשות הנסיבות המעכבות, ועל תוצאותיהן, אינו מוטל על הקבלן.

כל חוזה כרוך בנטילת סיכון ובהעברת סיכון. על הקבלן, המחזיק במרבית הידע, הניסיון והיכולות, לחשב סיכונים אלה. “כוח עליון”, פירושו כמושג שיחול רק על נסיבות חיצוניות, בלתי צפויות לחלוטין מראש, ההופכות את קיום החוזה לבלתי אפשרי. אין הצד שקיבל על עצמו סיכון כזה זכאי להתלונן שהסיכון התממש בדרך שאינה נוחה. הקבלן אינו רשאי לנצל סעיף זה כרצונו.

איחור במסירת דירה עקב ליקויי בניה

ליקויי בניה נמצאים ב-100% מהדירות בישראל. אולם אין בכך כדי לפטור את הקבלן, ואינן מאפשרות לו לאחר במסירת הדירה. הקבלן צריך למסור את הדירה, כשהיא תקינה, מחוברת לתשתיות, כשכל מערכותיה תקינות, ראויה למגורים, ועם כלל האישורים וההיתרים. אם אחד מהדברים אינו מתקיים, הדירה אינה ראויה למגורים. משכך, הרי שהקבלן לא עמד בהתחייבותו בהתאם לחוק המכר. ברור אמנם שלא כל ליקוי בנייה הוא כזה שמשמעותו שהדירה אינה ראויה למגורים, עד שיש לראותה כדירה שכלל לא נמסרה. עם זאת, תתכנה אי-התאמות שהן כה מהותיות, עד שנראה את הדירה, גם אם היא נמסרה פיזית לרוכש, כדירה שאינה ראויה למגורים.

לעיתים עולה הטענה, כי על הרוכש לפעול באופן סביר, כדי להקטין את הנזק ולתקן מיוזמתו את הליקויים. אלא שיש להבחין בין ליקויים נקודתיים, לבין ליקויים מהותיים. הראשונים הם אפשר שבאחריות הרוכש, השניים הם בוודאי באחריות הקבלן. שנית, לצורך חישוב הנזק, יש לכמת את ימי העבודה, לבחון את זהות הגורם המתקן, ועוד. במרבית המקרים, טענות קבלנים כי מדובר בחובת הרוכש לתקן את הנזק, נדחית על ידי בתי המשפט.

פרוטוקול מסירה: מה חשוב לבדוק ולתעד

המסירה היא שלב קריטי, ולעיתים קבלנים מפעילים לחץ על רוכשים “לחתום מהר” או לאשר שהכל תקין. למרות זאת, יש לזכור: עצם קבלת מפתח לדירה, וחתימה על פרוטוקול מסירה/קבלה, אינן משחררים את הקבלן מאחריותו, ומהחובה לפצות את הרוכשים בגין איחור.

פרוטוקול מסירה תקין חייב לכלול:

• בדיקה הנדסית של כל המערכות

• מדידות בפועל

• תיעוד מצולם

• ציון ליקויים ברורים

• מועדים להתחייבות לתיקון

• בדיקה של התאמה לתוכנית מכר

• אישור שמערכות המים, החשמל, הביוב והמיזוג פועלות תקין

אנחנו ממליצים בחום: על כל הצדדים להיפגש בדירה עצמה. מומלץ שהמסירה תהיה בשעות היום, כשהדירה מוארת כולה. זאת, על מנת שניתן יהיה לראות פגמים או ליקויים, בבירור. יש לנסות לקבל את הדירה כאשר היא נקיה (יחסית), ולבדוק את מצב הדירה ביסודיות. רצוי אף להזמין חברת בדק שמאתרת ליקויים באמצעות מומחים. אין להיכנע לתכתיבים בלתי סבירים על מועד המסירה של הקבלן.

אין לחתום על מסמכים או פרוטוקולים, בלתי מובנים. מניסיוננו, הדייר לא תמיד בודק ביסודיות, לא תמיד מודע לסוגי הבדיקות, ולעיתים סומך על הקבלן.

כתב ויתור

בחודשים הסמוכים למסירה, או במעמד פרוטוקול המסירה, רוכשים רבים מקבלים טיוטות ל”כתב ויתור” או “כתב סילוק“, המשחררים את הקבלן מאחריות לאיחור. משמעותו של כתב זה הנו ויתור של הרוכשים על כל תביעות או תלונות כנגד הקבלן, וכן ויתור על פיצויים. אלא שהוראות סעיפים 5(א) ו-7א(א) לחוק המכר (דירות) קובעות כי לא ניתן להתנות על החוק, ותנאי בחוזה הפוטר את המוכר מתשלום הפיצויים – חסר תוקף. כפועל יוצא מכך, בתי המשפט קבעו לא אחת כי הסכם שבו מוותר הרוכש על זכותו לפיצוי מכוח החוק הוא חסר תוקף. זאת גם כשמדובר בהסכם המאוחר להסכם המכר, אשר נעשה כחלק מקבלת הדירה לידי הרוכש. יש לזכור: הסכמים יש לפרש לפי תוכנם ומהותם. הכותרת” כתב ויתור”, “הסכם פשרה”, “מסמך הבנות”, “סילוק טענות הדדי”, או כל נספח לחוזה – כולם יפורשו לפי תוכן המסמך.

במעמד קבלת הדירה הרוכש נמצא בעמדת נחיתות. במעמד זה הוא נמצא תחת לחץ לקבל את הדירה. מכך, הוא עלול לעשות ויתורים מפליגים על זכויותיו, בניגוד לתכלית החוק. ובלשונו של בית המשפט, ת”א (שלום כ”ס) 76600-07-19 לוי נ’ מי-טל הנדסה ושרותים בע”מ –

“התניית התביעה בכתב ויתור חוזי גורף מעין כמותו, שאין לו כל זכר בהסכם, מהווה הפרה של ההסכם, נוגדת את מנגנון הפיצוי הקבוע בחוזה ובדין, כאמור לעיל, ואין לה כל תוקף משפטי כלפי התובעים. משכך, לא ראיתי מקום לייחס חשיבות לחתימת התובעים על נספח זה, אשר לא היווה חלק מההסכמות בהסכם המכר, ונעשה תוך ניסיון הנתבעת להקנות לעצמה יתרון בדמות כתב ויתור והרתעה מפני הגשת תביעות נגדה, המנוסח בצורה כה רחבה וכוללת כפי שנוסח, כשמנגד אין לה כל זכות לעשות כן במסגרת ההסכם ועל פי הדין”.

רוצה לומר: ההלכה הפסוקה קבעה כי אין משמעות רבה לויתור בנסיבות אלה כאשר החתימה על כתב הויתור היוותה תנאי למסירת הדירה. חובתו של הקבלן למסור דירה, במפרט אליו התחייב. כתבי הויתור אינם משחררים מחובה זו.

ביטול כתב ויתור מכח הטעיה, מרמה, תרמית, חוסר תום לב או הפרת חובת גילוי

“… כתב ויתור, כשלעצמו, אינו חסין מפני טענות משפטיות-חוזיות נגד תוקפו המשפטי. ככל חוזה, כתב ויתור נתון לפרשנות, ניתן להעלות כלפיו עילות חוזיות שונות, ובין היתר חוסר תום-לב, טעות והטעיה, וכן עושק וכפיה.”

בית המשפט, ככלל, לא רואה בחיוב את האפשרות לתקוף כתב ויתור במסגרת הליך משפטי, או לבקש את ביטולו על יסוד טענה של פגם בכריתה, מעוררת קושי אינטואיטיבי. שהרי, בבסיס כתב ויתור עומדת השאיפה למנוע התדיינויות משפטיות, על כל הכרוך בכך. התדיינות נוספת לגבי תוקפו של כתב הוויתור או היקפו, מסכלת את מטרתו של כתב הוויתור. דהיינו, לאחר שהצדדים הגיעו להסכמה חוזית, ורצונם המשותף הוא למנוע הליכים משפטיים עתידיים, יש קושי בכך שאחד מהם יחזור ו”יגרור” את חברו לבית המשפט. לכאורה אין לדבר סוף, ותוצאה זו פוגעת בסופיות הפשרה, בוודאות המשפטית וכמובן גם באינטרסים של הנתבע. למרות זאת, כתב ויתור אינו סוף פסוק ומעמדו אינו דומה ל”צו חוסם” שמונע מלכתחילה את הגשת התביעה.

יתרונות כתב ויתור

חרף האמור לעיל, יש לכתב ויתור יתרון: בתנאים מסוימים, הוא חוסך הידיינות משפטית ארוכה ויקרה. מניסיוננו, בתי המשפט נוטים לכבד ולאשר כתב ויתור, תוך שקלול מכלול עובדות ונסיבות.

• היקף כתב הויתור – ניסוח מצומצם או רחב;
• הגנה על צדדים שלישיים, עתידיים;
• האם כתב הויתור מתייחס לנזקים ידועים, או לנזקים שאינם ידועים;
• הסכומים;
• סבירות הפשרה;
• המודעות של הצדדים (לרוב – הרוכש), לזכויותיהם החוקיות;
• טיב היחסים בין הצדדים. לדוגמה, ככל שררו בין הצדדים יחסים של אמון וקרבה, הרי שיש משמעות לפערי המידע, ולההסתמכות.
• חסימת גישה לערכאות, בעתיד;
• האם כתב הויתור מבטא את הרצון לפתור את הסכסוך, מבלי להגיע לבית המשפט;

לפיכך, חשוב לנסח הסכמים כאלה בצורה הוגנת, ברורה וחד-משמעית, על מנת שבית המשפט לא יפסול אותם.

ביצוע תיקונים על ידי הקבלן

חוק המכר (דירות) קובע כי על הקבלן לתקן ליקויי בנייה שהתגלו במהלך השנה הראשונה (“שנת הבדק”). במהלך השנה זו, לקבלן אחריות על כל הליקויים הקיימים, ונטל ההוכחה על הגורם לנזקים, מוטל עליו. עם זאת, המציאות מוכיחה כי במקרים רבים, הקבלנים מכחישים את קיום הליקויים, מתנערים מחובתם לתקן, מבצעים עבודות המריעות את המצב, ו”מורחים” את העבודות במשך חודשים. אי תיקון הליקויים מהווה הפרה של הסכם המכר, הוראות החוק, פוגע בזכויות הקניין של הרוכש, וגורם לעוגמת נפש רבה. בהתאם לחוק המכר (דירות), ופסיקת ביהמ”ש, על רוכש הדירה לתעד את הליקויים (צילומים, בכתב, ואם ניתן – גם הקלטה), להודיע לקבלן על הופעת הליקויים, בהקדם האפשרי, ולדרוש את התיקון. על הרוכש לתת הזדמנות נאותה וסבירה לקבלן, לתקן את הליקויים.

בנוסף לכך, פעמים רבות מאשימים הקבלנים את רוכשי הדירות, בגרימת הנזקים. אלא שככלל, הקבלן הוא האחראי הבלעדי למצב שנוצר, ולעצם הצורך בביצוע עבודות ותיקונים. בנסיבות שבהן ניתנה לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים, אולם לא עשה כן (בין אם התעלם מהפניות ובין אם פעל לתיקון הליקויים אך ללא הצלחה) – אזי זכות הקבלן לתיקון מוצתה. אין לכפות על רוכש הדירה תיקונים חוזרים על ידי המוכר, לאחר שהאמון בו אבד. ראו לעניין זה: ע”א 472/95‏ זלוצין ואח’‏‎ ‎נ’ דיור לעולה בע”מ.

סיכום והנחיות פרקטיות לרוכשי דירה

לפני מסירת הדירה ולאחריה מומלץ לבצע את הצעדים הבאים:

• להימנע מחתימה על כל מסמך ללא ייעוץ משפטי.

• לבצע בדיקה הנדסית מלאה ומסודרת.

• לתעד ליקויים בצילומים ובכתב.

• לפנות לקבלן בכתב עם דרישת פיצוי מסודרת.

• לשמור תכתובות, אסמכתאות וקבלות על תשלומי שכירות חלופית.

פנו אלינו: ייעוץ משפטי מקצועי בנושא איחורים במסירת דירה

חוק המכר (דירות), העמיד כלים ראויים לרשות רוכשי דירות מקבלן. אלא שהקבלנים עורכים שינויים ותיקונים בהסכמי המכר, מוסיפים סעיפים ותתי סעיפים, ומנצלים כל פרצה משפטית וחוקית, במטרה לא לפצות רוכשים בגין איחור במסירת דירה. השינויים התכופים בחקיקה ובפסיקה, מחייבים עדכון והתמצאות שוטפים, ומומחיות מקצועית של עורך דין מקרקעין. אמנם, כל עורך דין יכול לייצג בעסקת מקרקעין – אבל רק עורך דין מומחה, שזה עיסוקו, יוכל לייצג אתכם כהלכה, ולממש את זכויותיכם. משרד עורכי הדין וולר ושות’ מדורג כאחד ממשרדי עורכי הדין המובילים בשנים האחרונות, על פי דירוג BDI. פנו אלינו על מנת למונשמח להעניק ייעוץ וליווי משפטי מקצועי.

פורסם ביום 03/07/2022. עדכון אחרון: 15/10/2025.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.

שאלות ותשובות: איחור במסירת דירה מקבלן