האם השכרה לטווח קצר של דירות מגורים (סאבלט, במתכונת Airbnb), מהווה שימוש אסור במקרקעין? בחודש אוגוסט 2022, ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בבאר שבע (עפמ"ק 38350-06-22 אבידן ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון מצפה רמון) בעניין. נקבע כי השכרת המקרקעין לתקופות קצרות, לצורכי נופש, חופשה וקיט של שוכרים מזדמנים, אינו "מגורים". שימוש במקרקעין למטרת נופש או סאבלט, מנוגד לתוכניות המייעדות את המקרקעין למגורים בלבד.
השכרת דירה ב-Airbnb: מתי מדובר במגורים ומתי בשימוש חורג?
אחד המבחנים המרכזיים בדיני התכנון והבנייה הוא לא רק זהות המשתמש בנכס, אלא מהות השימוש בפועל. העובדה שהנכס הוא דירת מגורים אינה מובילה בהכרח למסקנה שכל השכרה של הדירה תיחשב שימוש למגורים.
כאשר דירה מושכרת לשוכר קבוע לתקופה ממושכת, כאשר השוכר מנהל בה את חייו ומשתמש בה כביתו, מדובר בדרך כלל בשימוש התואם את ייעוד המקרקעין למגורים.
לעומת זאת, כאשר הדירה מופעלת כיחידת אירוח, מושכרת למספר רב של אורחים מתחלפים לתקופות קצרות, כוללת מאפיינים של שירותי אירוח ומשמשת בעיקר לצורכי חופשה, נופש או תיירות, עשוי בית המשפט לראות בכך שימוש שונה במהותו ממגורים.
המבחן אינו טכני בלבד ואינו נקבע רק לפי משך תקופת השכירות. יש לבחון את מכלול הנסיבות:
- משך השהייה הממוצע של המשתמשים.
- תחלופת השוכרים בנכס.
- מטרת השימוש של המשתמשים.
- אופן השיווק של הנכס.
- מאפייני השירות הניתן.
- מידת הדמיון לפעילות עסקית של יחידת אירוח.
לכן, השאלה המשפטית אינה רק "כמה ימים הושכרה הדירה", אלא האם השימוש בפועל נשאר בגדר מגורים או הפך לשימוש תיירותי אחר.
האם כל השכרה קצרת טווח אסורה לפי חוק התכנון והבנייה?
לא כל השכרה לטווח קצר תוביל באופן אוטומטי למסקנה שמדובר בשימוש אסור. הבחינה המשפטית תלויה בנסיבות המקרה הספציפי ובמאפייני השימוש בפועל.
קיים הבדל בין מצב שבו בעל דירה משכיר את ביתו לתקופה מוגבלת, למשל בעת נסיעה זמנית לחו"ל, לבין מצב שבו הנכס מופעל באופן שיטתי כיחידת אירוח לתיירים.
לדוגמה:
השכרה זמנית של דירת מגורים למשפחה אחרת לתקופה מוגבלת, כאשר השימוש בדירה הוא שימוש ביתי רגיל, עשויה להיחשב שימוש למגורים. לעומת זאת, דירה המפורסמת באתרי תיירות, מושכרת מדי מספר ימים לאורחים שונים, מיועדת לחופשות ומנוהלת באופן הדומה לעסק אירוח, עלולה להיחשב שימוש שאינו תואם את הייעוד התכנוני.
בתי המשפט הדגישו כי אין מבחן יחיד הקובע מראש את הגבול. יש לבחון את המציאות העובדתית ולא רק את הכותרת שניתנה להסכם ההתקשרות.
השכרה קצרה בבניין משותף: היבטים נוספים מעבר לדיני התכנון והבנייה
גם כאשר עולה שאלת התאמת השימוש לתוכנית החלה על הנכס, עשויות להתעורר סוגיות נוספות הנוגעות לבית המשותף.
בעלי דירות עשויים להעלות טענות בנוגע:
- לפגיעה באופי המגורים של הבניין.
- למטרדים הנובעים מתחלופת אורחים.
- לשימוש ברכוש המשותף.
- להפרעה לשימוש הסביר של יתר הדיירים.
לכן, בעל נכס המבקש להפעיל השכרה קצרת טווח צריך לבחון לא רק את הוראות חוק התכנון והבנייה, אלא גם את מערכת היחסים עם יתר בעלי הדירות ואת הוראות התקנון החל בבית המשותף.
הרקע והעובדות בפסק הדין
הוועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה רמון, ביקשה צווים לאסור עבודות בארבע וילות לאירוח, וכן ביקשה צווים לאסור הפעלת יחידות נופש, בניגוד לתוכניות ולהיתרים החלים במקום. המדובר בווילות המושכרות, לעיתים או בדרך כלל, לימים ספורים בכל פעם. בקשת הועדה המקומית ייחסה לבעלי המקרקעין הפעלה של יחידות נופש, וטענה כי פעילות זו אינה מותרת על פי התוכניות החלות במקום. שכן, לפי התכניות, המקרקעין מיועדים למגורים, בלבד. הוועדה תמכה את טענותיה, בנוסף לתוכניות החלות על הקרקע, ובהיתרי הבניה, בפרסומים הקשורים לווילות השונות, בתמונות ובמכתבים של הוועדה לבעלי הווילות. בית המשפט השלום בבאר שבע, בדיון מאוחד בתיקים אלה, דחה את הבקשה לבטל את צו ההפסקה המינהלי שהוציאה הוועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה רמון, לפי סעיף 236 לחוק התכנון והבניה.
בערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי, טענו בעלי הווילות, בין היתר, כי השימוש במקרקעין מותר וחוקי. מדובר בהשכרה למטרות מגורים, אם כי לטווח קצר של ימים בודדים. לפיכך, לפי הטענה, אין מדובר בשימוש חורג במקרקעין. לטענת המערערים, נכון להיום, הוראות החוק והפסיקה, אינן שוללות השכרה לטווח קצר מאד. עוד נטען כי העמדה המשפטית של הוועדה המקומית היא עמדה חריגה, אשר רוב רשויות האכיפה בישראל אינן שותפות לה.
פסק הדין
פסק הדין של בית המשפט המחוזי דחה את טענות המערערים, במספר נקודות:
- בתי המשפט קובעים בעקביות כי השכרת מקרקעין לתקופות קצרות, במתכונת סאבלט או דומה, מהווה שימוש אסור במקרקעין.
- הטענה המשפטית לפיה נכס שייעודו למגורים בלבד, אינו צריך היתר לשימוש חורג להשכרה לטווח קצר, כאשר השימוש בפועל הוא למטרת נופש – נדחית.
- האם נופש הוא סוג של מגורים? על יסוד הפסיקה הקיימת, התשובה לכך היא – לא. קביעת ביהמ"ש העליון היא ש"נופש" לחוד ו"מגורי קבע" לחוד. קביעה זו הולכת לשני הכיוונים. ביהמ"ש העליון (עע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע; עע"מ 8411/07 מעוז דניאל בע"מ נ' אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנת הסביבה) עמד על החשיבות של שמירה על מקום שנועד לתיירות כאזור תיירות, שלא יהפוך לאזור מגורים. מובן, כי חשיבות זהה יש בשמירה על כך שאזור מגורים יישאר אזור מגורים, ולא יהפוך לאזור תיירות או תעשייה.
- מתי השכרה של דירה לטווח קצר תחשב השכרה למגורים, ומתי תראה כהשכרה שאינה למגורים? קשה לשרטט את הגבול לכך. אולם במצב ברור כבמקרה הנדון, צודקת הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
- רישוי עסקים: אמנם השכרת דירות אירוח לנופש אינה מצריכה רישיון. אולם, ההיסק מהצורך ברישיון עסק אינו מהווה אינדיקציה לשאלה אם השימוש הנעשה במקרקעין מתאים לייעודו.
- אכיפה בררנית: רשויות מקומיות בארץ, מוציאות צווים שיפוטיים למניעת השכרה למטרות נופש של דירות מגורים. לפיכך, טענה זו נדחתה.
סיכום ומסקנות
ניסיונות הרשויות המקומיות לאסור השכרת דירות לטווח קצר במתכונת של סאבלט, התחזקו בפסק הדין הנ"ל. השכרת מקרקעין לתקופות קצרות לצורכי נופש, באזור המיועד למגורים בלבד, מהווה שימוש אסור במקרקעין. לכן, על רשויות המעוניינות לפעול נגד התופעה, להוציא צווים מינהליים, לאחר תהליך של איסוף וגיבוש ראיות, שימועים וכיוצ"ב.
מהעבר השני, בעלי הנכסים המעוניינים להסדיר את השימוש בנכס לצורך נופש, רשאים לבקש היתר לשימוש חורג. יתכן כי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ובפרט בפריפריה, תבחן ותאשר את הפעילות המבוקשת.
שאלות נפוצות (FAQ)
האם Airbnb בדירת מגורים נחשב שימוש חורג?
לא בכל מקרה. השאלה תלויה באופי הפעילות. כאשר מדובר בהשכרה קצרה לצורכי נופש ותיירות, הכוללת תחלופה גבוהה של אורחים, עשוי הדבר להיחשב שימוש שאינו מגורים ולדרוש היתר מתאים.
האם מותר להשכיר דירה למספר ימים בלבד?
השכרה למספר ימים אינה אסורה באופן אוטומטי, אך יש לבחון האם מדובר בשימוש ביתי זמני או בהפעלת יחידת אירוח בעלת אופי עסקי.
האם שכן יכול להתלונן על דירת Airbnb בבניין מגורים?
כן. תלונה של שכנים עשויה להוביל לבדיקה של הרשות המקומית, במיוחד כאשר קיימים מטרדים או חשש לשימוש בניגוד לייעוד התכנוני.
האם ועד בית יכול לאסור Airbnb?
הסוגיה תלויה בנסיבות, בתקנון הבית המשותף, באופי השימוש ובפסיקה הרלוונטית. לצד דיני התכנון והבנייה, עשויות להתעורר גם שאלות לפי דיני הבתים המשותפים.
האם אפשר לקבל היתר להפעלת דירת Airbnb באזור מגורים?
במקרים מתאימים ניתן להגיש בקשה לשימוש חורג. ההחלטה תלויה במדיניות הוועדה המקומית, מאפייני האזור והשלכות השימוש.
משרד עו"ד למקרקעין, תכנון ובניה
משרד עורכי דין וולר ושות' מעניק ייעוץ וייצוג משפטי בתחומי המקרקעין, מיסוי מקרקעין, תכנון ובנייה ורשויות מקומיות, תוך שילוב ניסיון מצטבר של למעלה מ־60 שנה. המשרד מייצג בעלי נכסים, יזמים, קבלנים ודיירים בהליכים מורכבים בפני מוסדות התכנון, ועדות מקומיות, רשויות הרישוי ובתי המשפט, לרבות בסוגיות הנוגעות לשימושים חורגים, שינויי ייעוד, שימושים מסחריים בנכסי מגורים והסדרת פעילות בנכסים קיימים.
צוות המשרד מלווה לקוחות בגיבוש אסטרטגיה תכנונית ומשפטית, הכנת חוות דעת, הגשת התנגדויות, טיפול בבקשות להיתרי בנייה, בקשות לשימוש חורג, בקשות להקלות, הליכי רישוי ותהליכי התחדשות עירונית, תוך הבנה מעמיקה של הממשק שבין זכויות הקניין לבין הוראות דיני התכנון והבנייה.
מחפשים ליווי משפטי מקצועי בתחום המקרקעין והתכנון והבנייה? משרד וולר ושות' עומד לרשותכם.
נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו"ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ודיני התכנון והבנייה בחיפה, בקריות ובצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, תמ"א 38 והתחדשות עירונית, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, מייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, יזמים, קבלנים, בנקים, ועדי בתים ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות התכנוניות והמשפטיות.
פורסם ביום 28/08/2022.
