הוועדה לתכנון ובניה נגד סאבלט

האם השכרה לטווח קצר של דירות מגורים (סאבלט, במתכונת Airbnb), מהווה שימוש אסור במקרקעין? בחודש אוגוסט 2022, ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בבאר שבע (עפמ”ק 38350-06-22 אבידן ואח’ נ’ ועדה מקומית לתכנון מצפה רמון) בעניין. נקבע כי השכרת המקרקעין לתקופות קצרות, לצורכי נופש, חופשה וקיט של שוכרים מזדמנים, אינו “מגורים”. שימוש במקרקעין למטרת נופש או סאבלט, מנוגד לתוכניות המייעדות את המקרקעין למגורים בלבד.

הרקע והעובדות בפסק הדין

הוועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה רמון, ביקשה צווים לאסור עבודות בארבע וילות לאירוח, וכן ביקשה צווים לאסור הפעלת יחידות נופש,  בניגוד לתוכניות ולהיתרים החלים במקום. המדובר בווילות המושכרות, לעיתים או בדרך כלל, לימים ספורים בכל פעם. בקשת הועדה המקומית ייחסה לבעלי המקרקעין הפעלה של יחידות נופש, וטענה כי פעילות זו אינה מותרת על פי התוכניות החלות במקום. שכן, לפי התכניות, המקרקעין מיועדים למגורים, בלבד. הוועדה תמכה את טענותיה, בנוסף לתוכניות החלות על הקרקע, ובהיתרי הבניה, בפרסומים הקשורים לווילות השונות, בתמונות ובמכתבים של הוועדה לבעלי הווילות. בית המשפט השלום בבאר שבע, בדיון מאוחד בתיקים אלה, דחה את הבקשה לבטל את צו ההפסקה המינהלי שהוציאה הוועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה רמון, לפי סעיף 236 לחוק התכנון והבניה.

בערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי, טענו בעלי הווילות, בין היתר, כי השימוש במקרקעין מותר וחוקי. מדובר בהשכרה למטרות מגורים, אם כי לטווח קצר של ימים בודדים. לפיכך, לפי הטענה, אין מדובר בשימוש חורג במקרקעין. לטענת המערערים, נכון להיום, הוראות החוק והפסיקה, אינן שוללות השכרה לטווח קצר מאד. עוד נטען כי העמדה המשפטית של הוועדה המקומית היא עמדה חריגה, אשר רוב רשויות האכיפה בישראל אינן שותפות לה.

פסק הדין:

פסק הדין של בית המשפט המחוזי דחה את טענות המערערים, במספר נקודות:

• בתי המשפט קובעים בעקביות כי השכרת מקרקעין לתקופות קצרות, במתכונת סאבלט או דומה, מהווה שימוש אסור במקרקעין.
• הטענה המשפטית לפיה נכס שייעודו למגורים בלבד, אינו צריך היתר לשימוש חורג להשכרה לטווח קצר, כאשר השימוש בפועל הוא למטרת נופש – נדחית.
• האם נופש הוא סוג של מגורים? על יסוד הפסיקה הקיימת, התשובה לכך היא – לא. קביעת ביהמ”ש העליון היא ש”נופש” לחוד ו”מגורי קבע” לחוד. קביעה זו הולכת לשני הכיוונים. ביהמ”ש העליון (עע”מ 2273/03‏ אי התכלת שותפות כללית נ’ החברה להגנת הטבע; עע”מ 8411/07 מעוז דניאל בע”מ נ’ אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנת הסביבה‏) עמד על החשיבות של שמירה על מקום שנועד לתיירות כאזור תיירות, שלא יהפוך לאזור מגורים. מובן, כי חשיבות זהה יש בשמירה על כך שאזור מגורים יישאר אזור מגורים, ולא יהפוך לאזור תיירות או תעשייה.
• מתי השכרה של דירה לטווח קצר תחשב השכרה למגורים, ומתי תראה כהשכרה שאינה למגורים? קשה לשרטט את הגבול לכך. אולם במצב ברור כבמקרה הנדון, צודקת הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
• רישוי עסקים: אמנם השכרת דירות אירוח לנופש אינה מצריכה רישיון. אולם, ההיסק מהצורך ברישיון עסק אינו מהווה אינדיקציה לשאלה אם השימוש הנעשה במקרקעין מתאים לייעודו.
• אכיפה בררנית: רשויות מקומיות בארץ, מוציאות צווים שיפוטיים למניעת השכרה למטרות נופש של דירות מגורים. לפיכך, טענה זו נדחתה.

סיכום ומסקנות:

ניסיונות הרשויות המקומיות לאסור השכרת דירות לטווח קצר במתכונת של סאבלט, התחזקו בפסק הדין הנ”ל. השכרת מקרקעין לתקופות קצרות לצורכי נופש, באזור המיועד למגורים בלבד, מהווה שימוש אסור במקרקעין. לכן, על רשויות המעוניינות לפעול נגד התופעה, להוציא צווים מינהליים, לאחר תהליך של איסוף וגיבוש ראיות, שימועים וכיוצ”ב.

מהעבר השני, בעלי הנכסים המעוניינים להסדיר את השימוש בנכס לצורך נופש, רשאים לבקש היתר לשימוש חורג. יתכן כי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ובפרט בפריפריה, תבחן ותאשר את הפעילות המבוקשת.

למשרד עורכי דין וולר ושות’, ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, הנדל”ן, והתכנון והבניה. המשרד מייצג גורמים פרטיים, קבלנים ודיירים, בהליכי תכנון ובניה, בפני מוסדות התכנון, רשויות הרישוי ובתי המשפט. למשרד ניסיון רב במתן חוות דעת, הגשת התנגדויות, תמ”א 38, סיוע בהגשת בקשות להיתר בניה, בקשות לשימוש חורג, בקשות להקלות, ועוד. צרו קשר עכשיו.