חוב היטל השבחה שלא שולם יחייב את הרוכשים החדשים
היטל השבחה הוא תשלום בגין השבחת הנכס, אשר נובעת מפעולת תכנון שביצעה הרשות. החייב בהיטל הוא הבעלים של המקרקעין, במועד בו חלה ההשבחה. החיוב נוצר עם אישור התכנית שהשביחה את המקרקעין, אולם תשלום היטל ההשבחה יהא במימוש הזכויות במקרקעין. בית המשפט העליון פסק לאחרונה (עע”מ 5928/20 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גן יבנה נ’ ברוריה עוז) כי כאשר קיים חוב של היטל השבחה על דירה – גם כאשר החוב שייך לבעלים הקודמים – הוועדה המקומית לתכנון ובניה איננה חייבת במתן אישור לרישום דירה בטאבו. מה משמעויות הפסיקה?
המקור החוקי להיטל ההשבחה
היטל השבחה הוא תשלום בגין השבחה בשווי הנכס שנובעת מפעולת תכנון שביצעה הרשות (רע”א 147/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו נ’ אברמוביץ). תכלית החיוב בהיטל השבחה מושתת על עקרון של צדק חלוקתי: מי שהתעשר מפעולות התכנון שביצעה הרשות, יחלוק עם הציבור את התעשרותו. חובת תשלום היטלי ההשבחה, ואופן גבייתם, מוסדרים כיום בסעיף 196א ובתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. החייב בתשלום הוא בעל המקרקעין במועד שבו חלה ההשבחה. החיוב בהיטל נוצר עם אישורה של התכנית שהשביחה את המקרקעין, כאשר התשלום יהא במימוש הזכויות במקרקעין.
הבטחת תשלום היטל השבחה
לשם הגשמת תכלית הצדק החלוקתי, כאמור, קבע המחוקק את היטל ההשבחה. סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, נותן בידי הוועדה המקומית כלי להבטחת תשלום היטל ההשבחה, הקובע: “לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו“.
במילים אחרות: סעיף 10(א) עוסק בנקודה שבה נדרשים שירותי הרשות המינהלית, לרישום בטאבו. הסעיף “מנצל” נקודה זו, ומתנה את רישום הפעולה באישור הוועדה המקומית, כי אין חוב היטל השבחה בגין הנכס. האפשרות לסרב ליתן אישור לפי סעיף 10(א) היא מאמצעי הגבייה המשמעותיים ביותר שעומדים לזכות הרשות, לגביית החוב. זהו מנגנון גביה יעיל, “פסיבי”, שאינו מצריך ממנה לנקוט צעדים פעילים לגביית החוב דוגמת הגשת תביעה.
חוב היטל השבחה – קביעת בית המשפט
ביהמ”ש העליון ציין כי סעיף 10(א), אדיש לזהות משלם החוב. המנגנון שבסעיף זה עשוי אומנם להוליד “תאונות משפטיות”. יחד עם זאת, יש ליתן משקל לכך שרוכש הנכס הוא שבידו למנוע מלכתחילה היקלעות למצב זה על ידי שימוש באמצעים חוזיים ועל ידי פעולה מתאימה בנקודת הזמן הראויה. קרי, רוכש הנכס יכול לברר בקלות, האם על הנכס רובץ חוב בגין תכנית משביחה. להבטחת התשלומים, עומדים לרשותו כלים חוזיים.
תשלום היטל השבחה – על המוכרים או הרוכשים?
בעתירה כאמור, בעלי הנכס (הרוכשים), טענו כי ההשבחה נוצרה לפני מועד הרכישה על ידם. אלא שבית המשפט פסק כי החוק אדיש לזהות משלם החוב. פרט למקרים בהם התרשלה ממש הוועדה המקומית, ככל שבוצעה עסקה במקרקעין – החוב רובץ לפתחו של הרוכשים.
מה משמעויות פסק הדין?
- ראשית, קובע בית המשפט בבירור, את חובת הבדיקה של רוכש הנכס: הוא זה שיכול לברר, בקלות, האם על הנכס רובץ חוב בגין תכנית משביחה. לצורך זאת, עומדים לרשות הרוכש כלים חוזיים להבטיח את התשלומים. על רוכש הנכס לדרוש ולקבל מהמוכרים אישור לטאבו, כתנאי להשלמת העסקה. ככל שהרוכש לא עושה זאת, הרי שהוא חשוף לסיכונים כלכליים ומשפטיים, ולא יוכלו “לגלגל” זאת על המוכרים.
- שנית, פסק הדין מבצר את מעמדן של הוועדות המקומיות לתכנון ובניה, ואת זכותן לגבות את ההיטל. בית המשפט פסק כי הן רשאיות להמתין למועד בו יבקשו את אישורן לרשם המקרקעין, והן אינן חייבות לנקוט בהליכי אכיפה אקטיביים.
- שלישית, הרשות המקומית איננה הוועדה המקומית לתכנון ובניה. אישור שהנפיקה הרשות המקומית בדבר היעדר חובות אינו מחייב את הוועדה המקומית. אישור לפי סעיף 10(א) ניתן על ידי הוועדה המקומית, בלבד.
בדיקה משפטית מקצועית של עורך דין מקרקעין
עסקה במקרקעין מורכבת מעשרות או מאות נתונים. בדיקה מקצועית, טרם ביצוע העסקה, היא חלק מניהול הסיכונים המשפטיים. עורך דין מקרקעין, מקצועי ומיומן, יוכל לשמור עליכם בעסקה. משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו את הידע המשפטי הנדרש לביצוע העסקה, ואת הערך המוסף של עורך דין מיסוי מקרקעין. עם ניסיון של למעלה מ-40 שנה, מיומנות, הבנה, ידע מקצועי רב-תחומי, ניהול סיכונים, אנו מייצגים היטב את אלפי לקוחותינו. צרו קשר, עכשיו.
