מיסוי מקרקעין לעסק בבית

ככל שעולה שיעור העובדים מהבית, או במתכונת היברידית, מתרבים המדריכים באתרי האינטרנט, הממליצים על דרכים שונות לחיסכון ולהפחתת עלויות לעסק הנמצא בבית, או למי שעובד מהבית. מעבר לסיכון הפלילי שבהפעלת עסק בדירת מגורים, לאור דיני התכנון והבניה (שימוש אסור במקרקעין), קיים סיכון משמעותי של מיסוי מקרקעין, בסוף התקופה.

כיום, קיימות מספר הוראות בחוקי מיסוי מקרקעין, המתירות ומכירות בהוצאות שהוצאו בדירת המגורים, לצורך העבודה או העסק. כך לדוגמה, סעיף 17 לפקודת מס הכנסה, מאפשר לאדם קיזוז הוצאות על עבודה מהבית, אשר הוצאו במטרה לייצר הכנסה. על פניו, ניתן לייחס הוצאות הנוגעות לחדר אחד מחדרי הבית המשמש לצורך ייצור הכנסות והתרתו לניכוי. אזי, ניתן לדרוש הוצאות על ארנונה, חשמל ושכירות, ואף חלק מהריבית על המשכנתא. בשולי הדברים ייאמר כי מדידה מדויקת של צריכת החשמל, המים והביוב שנצרכים רק באותו החדר, לרוב אינה אפשרית, או אינה כלכלית.

בנוסף, סעיף 21 לפקודת מס הכנסה, מאפשר לדרוש פחת, באם הנכס (או חלק ממנו, דוגמת חדר עבודה), משמש לייצור הכנסות, ובלבד שאפשר לזהות בבירור, ולהוכיח לרשויות המס, אלו הוצאות הוצאו בייצור הכנסתו, בחדר זה. ואכן, מדריכים באינטרנט ויועצים עסקיים, הזדרזו לפרסם את האפשרות לחסכון בעסק, או בעבודה מהבית. אלא שהכסף הקטן – כמה מאות ₪ בשנה, מחדר העבודה, מהחלק היחסי בחשמל, במים, בביוב, בתיקונים, בשכירות, בארנונה וכיוצ”ב – עלול לעלות ביוקר. מאד ביוקר: חבויות מיסוי גבוהות, במישור של מיסוי מקרקעין וארנונה.

חבויות מיסוי מקרקעין

דירת מגורים נהנית, בתנאים מסוימים, מפטור ממס שבח ומס מכירה בעת מכירתה. תביעת הוצאות שהוצאו בעסק הממוקם בבית מגורים, באופן חלקי או מלא, עלולה להביא במקרין מסויימים לחבויות מיסוי גבוהות, במישור מיסוי מקרקעין. במילים אחרות, עצם התביעה לרשויות המס, עלולה להוביל לסיווג הנכס כעסק, ולא כדירת מגורים. ככך, אפשר שיהיה חייב בשיעור מס רכישה, ומס שבח מקרקעין בעתיד, בסיווג מסחרי/עסקי.

חבויות בארנונה עסקית

שיוך אזור או חדר מסוים בבית המגורים, כעסק, מחייב את הרשויות המקומיות, לחייב את אותו חלק מהנכס, בארנונה בשיעור המקובל לעסקים, ולא למגורים. חלק מהעיריות אף קובעות, בצו הארנונה, כי במידה ולא ניתן להגדיר בבירור את השטח העסקי בנכס, אזי יעמוד השטח המינימלי על כ-10-15 מ”ר.

לסיכום

אדם המפעיל עסק, או עושה שימוש בחלק מדירת מגורים כמשרד, ללא קבלת היתר לשימוש חורג מהוועדה לתכנון ובניה, עובר על החוק. הוא מסתכן בהגשת כתב אישום פלילי כנגדו, בגין שימוש אסור במקרקעין. מעבר לכך, קיים סיכון משמעותי של סיווג המקרקעין כעסק, על ידי רשויות המס, בסוף התקופה. הנזקים שבכך, עשוים לעלות על מאות אלפי ש”ח. צרו קשר עם עורך דין מקרקעין, המומחה במיסוי מקרקעין, כבר עכשיו.