נאמנות במקרקעין

נאמנות היא הסדר משפטי, שבו אדם (“יוצר הנאמנות“), ממנה אדם אחר (“נאמן“), במטרה שהנאמן ינהל את הזכויות ויפעיל את סמכויותיו, באופן שמקדם ומממש את מטרת הנאמנות ומבטיח את האינטרסים של צד ג’ (“הנהנה“), ותוך מחויבות משפטית מובהקת לפעול לטובתם. הנאמנות מספקת פתרון משפטי למצבים מורכבים של ניהול רכוש: היא מאפשרת להעביר זכויות במקרקעין לנאמן – מהמשפחה או חיצוני למשפחה, אשר מחזיק ומנהל את הנכס עבור נהנים אחרים. דוגמאות נפוצות כוללות ניהול נכסים עבור קטינים, ניהול נדל”ן במשפחה, הסדרת עיזבונות משפחתיים, והבטחת זכויות יורשים בנכסי נדל”ן, לצד יתרונות מסויימים במיסוי מקרקעין. בעשורים האחרונים, נאמנות במקרקעין הפכה למכשיר משפטי מתוחכם יותר, והיא משמשת לא רק למטרות פרטניות של שימור וניהול הרכוש המשפחתי, אלא גם להתמודדות עם דיני הירושה הבלתי נוחים, להקמת תכניות פנסיה והשקעה, לצרכים עסקיים מורכבים דוגמת השקעות נדל”ן, לפיתוח קהילתי ואפילו למטרות סביבתיות.

נאמנות במקרקעין – רקע היסטורי

שורשי מוסד הנאמנות במקרקעין נעוצים במסורת המשפטית האנגלו-סקסית, שם התפתח מנגנון ה-Trust כאמצעי גמיש להעברת זכויות קניין. מן העבר השני, המשפט הקונטיננטלי אימץ רק בסוף המאה ה-19 מנגנונים דומים לנאמנות. בארץ ישראל שלפני קום המדינה, שימשו מנגנוני נאמנות במקרקעין תחת שלטון האימפריה העות’מאנית ובתקופת המנדט הבריטי. לאחר הקמת מדינת ישראל, היה צורך ביצירת מסגרת משפטית ברורה. חוק הנאמנות התשל”ט-1979 היווה נקודת מפנה משמעותית, אשר יצק תוכן משפטי מדויק למוסד הנאמנות ויצר מסגרת נורמטיבית ברורה ומקיפה לניהולן של נאמנויות, תוך התבססות על המסורות המשפטיות של המשפט האנגלו-סקסי והמשפט העברי.

סוגי נאמנות

נאמנות במקרקעין אינה רק מנגנון משפטי; היא משקפת תפיסות כלכליות וחברתיות של בעלות, אמון וניהול רכוש. בהתאם לכך, ניתן לסווג נאמנויות במקרקעין למספר קטגוריות עיקריות: נאמנויות משפחתיות, המבקשות להבטיח העברת רכוש בין-דורית תוך הגנה על זכויות יורשים; נאמנויות עסקיות, המשמשות למטרות השקעה ופיתוח נדל”ני; ונאמנויות ציבוריות וקהילתיות, אשר מכוונות לקדם אינטרסים חברתיים רחבים.

מהי נאמנות? המסגרת המשפטית

סעיף 1 לחוק הנאמנות, התשל”ט-1979, שכותרתו “מהות הנאמנות”, מגדיר את הנאמנות באופן הבא:

“נאמנות היא זיקה לנכס שעל פיה חייב נאמן להחזיק או לפעול בו לטובת נהנה או למטרה אחרת”.

מהותה של הנאמנות היא בהפרדה בין הבעלות המשפטית בנכס (המוחזקת ומנוהלת בידי הנאמן), לבין הזכות ליהנות מפירות הנכס (השמורה לנהנה). משנוצרה נאמנות, קם עמה משולש היחסים שבין יוצר הנאמנות – הנאמן – והנהנה. בהתאם לכך, נאמנות משמעה מכלול היחסים המשפטיים שבמסגרתם מוקנות לנאמן זכויות או סמכויות לגבי נכס, למטרה מוגדרת ולטובת נהנה מוגדר, כאשר הנאמן נדרש לנהל את הזכויות ולהפעיל את סמכויותיו באופן שמקדם ומממש את מטרת הנאמנות ומבטיח את האינטרסים של הנהנה. 

הדרכים ליצירת הנאמנות במקרקעין

הדרכים ה”קלאסיות”: חוק, חוזה או כתב הקדש

בסעיף 2 לחוק הנאמנות הוגדרו שלוש הדרכים ליצירת הנאמנות: “…על פי חוק, על פי חוזה, עם נאמן או על פי כתב הקדש”. הפסיקה קבעה כי הדרכים ליצירת נאמנות אינן מהוות רשימה סגורה, אלא דרכים אופייניות ליצירתה. עוד נקבע, כי אין דרך פורמאלית מסוימת ליצור נאמנות. וכך, ב-ע”א 5717/95 ויינשטיין נ’ פוקס, קבע בית המשפט –

“ביסוד מוסד הנאמנות עומדת חובתו של הנאמן להחזיק בנכס או לפעול בו לטובת נהנה. מדובר במוסד משפטי ובחובה שיש לה תוקף משפטי, שניתן לאכוף אותה. … לפיכך אם קיימות זיקה לנכס וחובה של נאמן, הרי שקיימת נאמנות, תהא אשר תהא הדרך שבה נוצרה. הדרכים שעל-פיהן נוצרת נאמנות לפי סעיף 2 לחוק אינן אלא דרכים אופייניות כדי ליצור אותה, אולם אין בפירוט זה כדי לשלול דרכים אחרות – כגון יצירת נאמנות על-ידי צו של בית-המשפט – וודאי שאין בפירוט כדי לפסול נאמנות שנוצרה בדרך אחרת”.

נאמנות במשתמע – נאמנות מתוך התנהגות

נאמנות במשתמע (או “נאמנות משתמעת”) נוצרת שלא מכוח הסכם כתוב ומפורש, אלא מכוח נסיבות המקרה, יחסי הכוחות בין הצדדים, וההתנהלות המעשית ביניהם. התפיסה המשפטית העומדת בבסיסה היא ההכרה בכך שיחסי אמון וציפיות הדדיות יכולים ליצור מחויבויות משפטיות גם ללא עיגון פורמלי מראש. המקרה הנפוץ ביותר הוא של נאמנות בין בני משפחה, כאשר קיים אמון בין הצדדים, אשר מוביל אותם לכריתת חוזה הנעדר פורמאליות.

נאמנות משתמעת יכולה להילמד מקום שעולה מהתנהגות הצדדים ומטיב יחסיהם, כי הם התכוונו ליצור יחסי נאמנות, אך כוונתם לא הובעה במפורש. במצב זה הנאמנות נוצרת בדרך המנויה בסעיף 2 לחוק הנאמנות של יצירת נאמנות על פי חוזה בהתנהגות. חוזה מסוג זה, ככל חוזה, אם אינו מפורט דיו ניתן להשלמה על פי אומד דעת הצדדים המשתמע מתוכן החוזה ונסיבות עריכתו. ב-ע”א 3829/91 וואלס נ’ גת, פסק בית המשפט העליון –

“אף שכוונת הצדדים לא הובעה במפורש, משתמע ממערכת היחסים שביניה ומהתנהגותם, כי למרות זאת שהנכס רשום על שם אדם אחד, ‘הזכויות שביושר’ בו שייכות לאדם אחר”.

הצורך ברישום נאמנות

אין הכרח לרשום את קיומה של הנאמנות במרשם, שהרי קיומה של נאמנות אינו מותנה ברישומה בפנקס כלשהו. עם זאת, להיעדר הרישום ישנה משמעות ראייתית (שלמה כרם, נאמנות, 307, 2004). ב-תמ”ש (נצ’) 2057-03-12 מ.מ.כ נ’ ז.כ, קבע בית המשפט כי –

“אך חרף הוראותיו הברורות של חוק המקרקעין, כבר נקבע לא אחת בהלכה פסוקה, כי יש ויוכרו יחסי נאמנות במקרקעין… זאת ועוד, אין חובה שיחסי או זיקת הנאמנות בין צדדים יירשמו בלשכת רישום מקרקעין או בכל פנקס אחר וזאת מהטעם שרישום בפנקסים נועד ליידע צדדים שלישיים או חיצוניים אודות קיומה של נאמנות. מקום ששאלת הנאמנות נוגעת לצדדים להסכם הנאמנות גרידא, אין חשיבות לאי רישומה של הנאמנות בפנקסים…

נאמנות אפשרית גם במקרקעין. היא אינה סותרת את הרישום, אלא מבקשת ליתן לו משמעות נוספת שאינה משתקפת על פני הנסח. על כן, נקבע כי אין בהוראת סעיף 125 לחוק המקרקעין לעיל, כדי להכשיל קיומה של נאמנות. עם זאת, להעדר רישום בפנקס רישום המקרקעין, ישנה השלכה ראייתית …”.

סוגי נכסי נאמנויות

עולם הנאמנויות מציע גמישות יוצאת דופן בכל הנוגע לסוגי הנכסים שניתן להחזיק במסגרתו:

• מקרקעין. נדל”ן נמצא בליבת עולם הנאמנויות, ונכסים אלו מהווים נדבך משמעותי בנכסי נאמנות רבות: דירות מגורים, נכסים מסחריים ועד לקרקעות להשקעה. ניהול נדל”ן בנאמנות מחייב מומחיות ייחודית. הנאמן נדרש לא רק להבנה משפטית מעמיקה, אלא גם ליכולות ניהול מקצועיות בתחום הנדל”ן, כולל טיפול בהשכרה, תחזוקה והשבחת נכסים, מיסוי מקרקעין וכיוצ”ב.
• נכסים פיננסיים. אלו מהווים מרכיב מרכזי בנאמנויות מודרניות/ עדכניות יותר: תיקי ניירות ערך, פיקדונות בנקאיים, קרנות השקעה ואף (לאחרונה) מטבעות דיגיטליים.
• זכויות קנייניות בנאמנות, ובפרט זכויות קניין רוחני. זכויות יוצרים, פטנטים, סימני מסחר ומוניטין.
• חברות ונכסים עסקיים. החזקת מניות בחברות פרטיות או ציבוריות, זכויות שותפות ופעילות עסקית שוטפת בנאמנות מחייבת שילוב של הבנה עסקית ומשפטית.
• נכסים אישיים בעלי ערך מיוחד, כגון אוספי אמנות, תכשיטים וחפצי ערך היסטוריים.

בחירת נכסי הנאמנות והרכבם צריכה להיעשות בראייה כוללת, תוך התחשבות במטרות הנאמנות, צורכי הנהנים, אופק ההשקעה ושיקולי מס. חשוב להבטיח כי לנאמן יש את היכולות והכלים המתאימים לניהול הנכסים שנבחרו, וכי מבנה הנאמנות עומד בכל הדרישות הרגולטוריות הרלוונטיות. ניהול מקצועי של נכסי נאמנות מחייב מערכת בקרה ומעקב קפדנית, הכוללת תיעוד מדויק, דיווח שוטף לנהנים והתאמה מתמדת של אסטרטגיית הניהול לשינויים בתנאי השוק.

נאמנות במשפחה

כאשר מדובר ביצירת התקשרות חוזית בין בני משפחה, ובכלל זה גם הסכם נאמנות, ניתן ליחס לקשר המשפחתי משמעות ב-2 אופנים. מחד גיסה, לא מעטים הם המקרים בהם בני משפחה מגיעים ביניהם להסדרים פנים משפחתיים מבלי כוונה ליצור התחייבות חוזית-משפטית. מאידך גיסה, כאשר ברור שהייתה כוונת בני המשפחה לייצר התחייבות משפטית, עצם הקרבה המשפחתית תאפשר ויתור על הצורך במסוימות החוזה וקביעת תנאים מפורטים ונוקשים. כך קבע בפסק הדין ע”א 380/88 מוהיב טוקאן נ’ פאטומה פאהיימה אלנששיבי:

“מצד אחד יהסס בית המשפט במקרים רבים לקבוע, כי הוכחה כוונת הצדדים ליצור התקשרות חוזית ביניהם, כאשר ההסכם הנטען נעשה בין קרובי משפחה. רבים ההסדרים בין בעל ואישה, בין אב ובנו ובין קרובי משפחה אחרים, בהם מבטיח אחד לשני דברים שונים תמורת התחייבות זו או אחרת של הצד השני, כאשר המדובר בהסכמים משפחתיים פנימיים, מבלי שאיש מהנוגעים בדבר מעלה על דעתו כי נעשה ביניהם “חוזה” מחייב, הניתן לאכיפה בבית-משפט…

אך מצד שני, כאשר ניתן להתגבר על מכשול ראשוני זה, וכאשר מוכח בבירור, שהצדדים אכן התכוונו להתקשר בהתקשרות משפטית פורמאלית…, אזי עשויה הקרבה המשפחתית בין הצדדים לפעול בכיוון ההפוך ולאפשר ויתור על הצורך בקביעת תנאים מפורטים ונוקשים לשם הבטחת המסוימות הדרושה”. 

החזקה במקרקעין על ידי הנאמן

אין כל מניעה כי נכס מקרקעין יוחזק בנאמנות על ידי הנאמן עבור הנהנה, וזאת כאשר רישום הזכויות במרשם המקרקעין הוא על שם הנאמן (ע”א 1584/08 פלונית נ’ פלוני). בשונה מהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין הטעונה מסמך בכתב, אין הכרח לערוך מסמך בכתב לשם יצירת נאמנות בנכס מקרקעין. כך גם נקבע בע”א 8168/09 ועד חברת עולי משהד (אירן) ירושלים נ’ הועד המרכזי לעולי (אנוסי) משהד אירן בישראל):

“…נראה כי החוזה עם הנאמן שבו מדבר סעיף 2 לחוק אינו חייב להיערך בכתב גם מקום שבו הנאמנות סבה סביב רכישת נכס מקרקעין על-ידי הנאמן עבור הנהנה ורישומו על שם הנאמן. זאת להבדיל מן ההתחייבות לעשות עסקה במקרקעין שתיערך בין המוכר לנאמן (עבור הנהנה), הטעונה מסמך בכתב מכוח סעיף 8 לחוק המקרקעין”. 

מיסוי נאמנויות מקרקעין

מורכבותו של מוסד הנאמנות, כמו גם ההפרדה שהוא יוצר בין הבעלות הפורמלית בנכסי הנאמנות לבין הבעלות האמיתית בנכסי הנאמנות וההנאה מפירותיהם, הניחו תשתית משפטית לשימוש בנאמנות ככלי מרכזי לתכנון מס. תחילה, לתכנון מיסי מתנה ועיזבון; ובהמשך לכך, לתכנון מיסי הכנסה וריווחי הון. מהלכי תכנון המס על בסיסה של נאמנות הקשו על רשויות המס בבואן לקבוע מס אמת. הרשויות התקשו לקבוע את מיהות הנישום אשר חב במס בגין ההכנסות מנכסי הנאמנות או ממימושם; את המועד בו הופקה הכנסה זו על ידי הנישום; את מועד מימושם של נכסי הנאמנות; ועוד כהנה וכהנה. קשיים אלו הולידו את הצורך בהסדרה סטטוטורית של סוגיית מיסוי נאמנויות.

הן הקניית נכס מקרקעין לנאמן והן חלוקתו לידי נהנה, עולות כדי “מכירה” וחבים במס שבח ובמס רכישה. אלא שעל מנת למנוע כפל מס, חוק מיסוי מקרקעין מכיר במתן הקלות מיסוי לנאמנויות בשני מצבים: בנאמנויות שנוצרות על ידי פועלו של הדין, שביחס אליהן בחר המחוקק שלא לראות בהקנייתו של נכס מקרקעין לנאמן משום מכירה החייבת במס עוד לפני חלוקת הנכס מידי הנאמן; בנאמנויות רצוניות שנוצרות על ידי הסכם, ואשר במסגרתן יוטלו מיסי מקרקעין על כל הקנייה של זכות במקרקעין על ידי יוצר הנאמנות לנאמן, בכפוף לכך שהנהנה יהא פטור ממיסים אלו בחלוקת הנכס בהתקיים הדרישה המהותית והדרישה הפרוצדורלית לקבלת הפטור. ביום 30/6/2022 (ע”א 7610-19 מנהל מס שבח תל אביב 1 נ’ סמואל גליס), פסק בית המשפט העליון כי העברת נכס מקרקעין לנאמנות חייבת במס שבח ובמס רכישה, לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). הפסיקה “סגרה” את האפשרות לתכנוני מס והעברות נכסים באמצעות מנגנון הנאמנות, במקרים מסויימים.

דיווח על עסקאות מקרקעין

סעיף 74 לחוק מיסוי מקרקעין מחייב כל אדם הרוכש על שמו זכות במקרקעין, עבור אדם או גוף משפטי אחר, להודיע על כך למנהל מס שבח תוך 30 ימים מיום הרכישה. ההודעה נקראת “הודעה על נאמנות הנוגעת למיסוי מקרקעין (טופס 7067)”. מבחינת רשויות המס, אין חובה כי בין נאמן לנהנה יהיה הסכם נאמנות, ודי בהודעה. עם זאת, מומלץ לערוך הסכם נאמנות מתאים בין הצדדים, ולצרף אותו לדיווח.

חובות וזכויות במרחב הנאמנות

הנאמן אינו זכאי להנאה מנכסי הנאמנות או מפירותיהם (למעט תשלום שכרו והוצאות הנאמנות), על אף שנהוג לראות בו כבעל השליטה בנכסי הנאמנות, לאורך תקופת הנאמנות, מכוח הקנייתם לידיו. במרכז המערכת המשפטית של נאמנות במקרקעין ניצבות החובות המשפטיות המוטלות על הנאמן. אלה כוללות חובת זהירות מוגברת, חובת אמונים מוחלטת, איסור מוחלט על ניגודי עניינים, וחובת דיווח ושקיפות מלאה. במקביל, נהנים זכויות מהותיות כגון קבלת מידע שוטף, פיקוח על פעולות הנאמן, והזכות לנקוט בהליכים משפטיים במקרה של הפרת נאמנות. לצד זאת, חלות הנאמן חובות זהירות מוגברות בניהול הנכסים, חובת הפרדה בין נכסי הנאמנות לנכסיו האישיים, וחובות תיעוד ודיווח מקיפות.

מה ההבדל בין נאמנות לבין שליחות (מתן ייפוי כוח)?

הנאמנות דומה למוסד השליחות מבחינות רבות. אף על פי כן, מוסד הנאמנות שונה מהותית מיחסי שליחות גרידא. בתמצית, בעוד שביחסי השליחות רואים אנו את השלוח כמי שמשמש “ידו הארוכה” של שולחו – הכפופה לייפוי הכוח שמכוחו נוצרה השליחות ולרצונותיו השוטפים והמשתנים של השולח, הרי שבמסגרתם של יחסי הנאמנות רואים את הנאמן כזרוע ביצועית עצמאית הכפופה רק להסכמי הנאמנות ולשיקול דעתו ביחס למימושם.

לשם הדוגמה, מרגע היווצרותה של הנאמנות וממועד הקניית נכסי הנאמנות לנאמן, הנאמן אינו מחויב עוד להיענות לדרישותיו או להוראותיו של יוצר הנאמנות, אלא אם הדבר נקבע מראש ובמפורש במסגרת מסמכי הנאמנות. בנוסף, הנאמן אינו כפוף גם לרצונותיהם של נהני הנאמנות ואינו חייב לפעול על פי הוראותיהם: חובתו המשפטית היא לפעול באופן עצמאי בכל החלטותיו כדי להבטיח שניהולם של נכסי הנאמנות יהא לטובת הנהנים, בהתאם לרצונות היוצרים, כפי שהוא – הנאמן – מבין את אלו. הנאמן הוא אפוא בעל הסמכות והחובה לניהול נכסי הנאמנות אשר מופקדים בידיו, ועל כן מעמדו ביחס לנכסי הנאמנות מצוי במדרג גבוה יותר מזה של אלו הפועלים במסגרת יחסי אמון אחרים. בשונה מיחסי השליחות, מותו של הנאמן או של יוצר הנאמנות אינו מבטל את יחסי הנאמנות. למרות כל האמור, נאמנות כשלעצמה אינה בגדר אישיות משפטית נפרדת. וראה: רע”א 46/94 אברמוב נ’ הממונה על מרשם המקרקעין.

מה ההבדל בין נאמנות לבין צוואה?

נאמנות וצוואה מהוות שני מכשירים משפטיים מרכזיים בתכנון העברת נכסים, אך הן נבדלות זו מזו באופן מהותי, הן בעיתוי תחולתן והן באופי פעולתן. בעוד הצוואה היא מסמך סטטי הנכנס לתוקפו רק לאחר פטירת המצווה ומשקף את רצונו בנקודת זמן מסוימת, הנאמנות היא מכשיר דינמי וגמיש הפועל כבר בחיי יוצרה ומאפשר ניהול והעברת נכסים באופן מתמשך.

יתרונה הבולט של הנאמנות טמון ביכולתה להתאים עצמה לנסיבות משתנות ולאפשר שליטה מתמשכת על אופן ניהול הנכסים וחלוקתם. היא מהווה כלי יעיל לתכנון מס, הגנת נכסים ותכנון פיננסי ארוך טווח, תוך שמירה על פרטיות מלאה. לעומתה, הצוואה, הכפופה לדיני הירושה, מחייבת הליך פומבי של אישור וקיום בבית המשפט, וכל שינוי בה מצריך עריכת צוואה חדשה או הוספת תוספת (קודיציל).

בעוד שהצוואה מתמקדת בהעברה חד-פעמית וסופית של נכסים (עיזבון) לאחר פטירת המצווה, הנאמנות מאפשרת מערכת מורכבת ומתמשכת של ניהול נכסים, המשרתת מגוון רחב של מטרות תכנוניות ומשפחתיות. גמישות זו, בשילוב עם היכולת לשמר שליטה מסוימת על הנכסים גם לאחר העברתם, הופכת את הנאמנות לכלי אטרקטיבי במיוחד עבור אלו המעוניינים בתכנון מקיף ורב-שכבתי של העברת נכסיהם.

לסיכום

הקמת נאמנות במקרקעין איננה דורשת, כאמור לעיל, הסכם. עם זאת, הקמת נאמנות, במטרה שתשרת את זכויות הנהנים ותמנע מחלוקות, מצריכה הכנת הסכם מפורט המגדיר את תנאי הנאמנות, זכויות הנאמן והנהנים, ומנגנוני הבקרה. חשוב להיוועץ במומחה משפטי לצורך עיצוב הנאמנות באופן המיטבי. נאמנות במקרקעין אינה רק כלי משפטי, אלא הזדמנות לניהול אסטרטגי של נכסים. היא מאפשרת הגנה על רכוש, תכנון עיזבון מושכל, וניהול נכסים באופן המיטבי ביותר.

משרד עורכי דין וולר ושות’ מתמחה בליווי מקצועי ומוקפד של הסדרי נאמנות במקרקעין, תוך הקפדה על מיקסום היתרונות המשפטיים והמיסויים עבור לקוחותינו. צוות עורכי הדין של המשרד יעניק לכם ליווי אישי החל משלב התכנון האסטרטגי, דרך ניסוח הסכמי הנאמנות, ועד להשלמת העסקה והרישום בפועל. אנו מזמינים אתכם ליצור קשר לפגישת ייעוץ ראשונית, בה נוכל לבחון יחד את צרכיכם הייחודיים ולהתוות את המתווה המשפטי המיטבי עבורכם. צרו קשר עכשיו.