פריסת מס שבח

פריסת מס שבח הנה אחד הכלים היעילים והמשמעותיים ביותר העומדים לרשותו של מוכר נכס מקרקעין, במטרה להפחית את נטל המס המוטל על העסקה. מדובר בתכנון מס לגיטימי וחוקי לחלוטין, המעוגן בהוראות סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963.

בעוד שכברירת מחדל, רשויות המס מחשבות את מס השבח כאירוע נקודתי המתרחש בשנת המכירה בלבד, תכנון נכון מראש מאפשר למוכר לבצע “פריסה” של השבח על פני תקופה של עד ארבע שנים (שנת המכירה ועד שלוש השנים שקדמו לה). תכנון זה מביא, במרבית המקרים, לחיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. למרבה הצער, עורכי דין רבים מתמקדים אך ורק בהיבט החוזי של העסקה ואינם מעניקים משקל לשורה התחתונה – הסכום, נטו, שיישאר בכיסו של המוכר.

מה זה מס שבח?

מס שבח מקרקעין הוא מס ישיר המוטל על “רווח ההון” (השבח) הנובע ממכירת מקרקעין בישראל. המס מחושב כהפרש בין מחיר מכירת הנכס לבין מחיר רכישתו המקורי, בתוספת הצמדה למדד. ככלל, על השבח הריאלי מוטל מס בשיעור של 25%. אולם, לפני שקובעים את חבות המס הסופית, ניתן וצריך לקזז הוצאות מוכרות (כגון שיפוצים, שכר טרחת עו”ד ושמאי) ולבחון זכאות לפריסת מס.

דוגמא מעשית לחישוב מס שבח

• מחיר מכירה (1,500,000 ש”ח), פחות מחיר רכישה מקורי (1,000,000) = 500,000 ש”ח.
• יש להוסיף את ההוצאות המוכרות (נאמר 100,000 ש”ח שכ”ט עורך דין, שמאי, שיפוצים, שדרוגים וכו’) למחיר הרכישה: 1,000,000 + 100,000 = 1,100,000 ש”ח.
• יש להפחית את הפחת שנצבר – 4% בשנה, בגין הדירה. לצורך הדוגמה, מחיר רכישה מתואם לאחר פחת = 1,100,000 – 20,000 = 1,080,000 ש”ח.
• שבח ריאלי מתואם: מחיר מכירה פחות מחיר רכישה מתואם, לאחר פחת = 1,500,000 – 1,080,000 = 420,000 ש”ח.
• מס סופי: 420,000 ש”ח × 25% = 105,000 ש”ח מס שבח לתשלום. 

מנגנון הפריסה: מדוע הוא קריטי לחיסכון?

בעת ביצוע עסקת מקרקעין, מוכר הנכס מרוויח מאות אלפי ש”ח (ואף מיליוני ש”ח), באופן חד-פעמי. באופן רגיל, הרווח החד-פעמי ימוסה על ידי המדינה, בשיעור גבוה. פריסת מס שבח מאפשרת למוכר הנכס, לשלם שיעור מס נמוך יותר, עד ארבע פעמים (כמספר השנים לגביהן מבוקשת פריסת השבח), במקום באופן חד-פעמי. הסיבה לכך היא שהרווחים מהנכס צמחו במהלך מספר שנים. על כן, בהתאמה, ניתן יהיה לבקש פריסה של תשלום המס, על פני תקופה. בנוסף לכך, ניתן לנצל זכויות אישיות נוספות העומדות לרשות המוכר, דוגמת מדרגות מס שוליות שלא נוצלו, פטורים, קיזוז הפסדים ועוד.

יתרונה הגדול של הפריסה הוא היכולת לנצל זכויות אישיות: מדרגות מס שוליות שלא נוצלו בשנים קודמות (בעיקר עבור מי שלא עבד או שהשתכר מעט), נקודות זיכוי וקיזוז הפסדי הון אחרים. דוח מבקר המדינה 72א (2021) חשף כי לציבור מגיעים מיליארדי שקלים בגין מס שבח עודף שנגבה, אך רשות המסים אינה פועלת באופן יזום להחזרתם.

התנאים הפרוצדורליים לפריסת מס שבח

סעיף 48א(ה) לחוק קובע תנאי סף ברורים:

• תושבות: המוכר חייב להיות תושב ישראל.

• הגשת דוחות: חובה להגיש דוחות שנתיים למס הכנסה (לפי סעיף 131) עבור כל שנות הפריסה המבוקשות.

• טופס פריסה: הגשת טופס 7003. בטופס זה ימלא המבקש את פרטיו האישיים, פרטי הנכס, מועדי ביצוע העסקה, ותקופת הפריסה המבוקשת. כתמיכה לבקשה, יש לפרט בטופס את ההכנסות בכל אחת משנות המס, ונקודות הזיכוי המגיעות בכל אחת מהשנים.

יש לשים לב כי חישוב המס באמצעות מחשבון המס ברשות המיסים, מבטא את החבות הסופית במס, והוא עלול שלא לכלול את שנת המכירה. כתוצאה מכך, עלול מוכר המקרקעין לשלם למיסוי מקרקעין, מס בסכום הגבוה מהמס שהוא חייב בו, ולאחר מכן יהיה זכאי להחזר המס ששולם ביתר. התחשיב המדויק ייערך באמצעות פקיד השומה, לאחר הגשת דו”ח שנתי עבור שנת המכירה והכולל את שבח המקרקעין.

התרחישים הנפוצים לפריסת מס שבח

חשוב לבחון את אפשרות הפריסה ולערוך סימולציה, בכל אחד מהתרחישים/ המקרים הבאים:

• פריסה עבור שני בני הזוג, בנפרד. במילים אחרות, ניתן, במקרים מסויימים, לייחס לכל אחד מבני הזוג מחצית משווי מס השבח ולבצע פריסה עד לארבע שנים על חלקו. שני בני הזוג יכולים לפצל את סכום השבח ולפרוס אותו בשתי שומות מס נפרדות, לכל אחד מהם. המשמעות היא שנטל המס על התא המשפחתי, קטן.
• קבלת דירה במתנה. כאשר מדובר בזכות שניתנה במתנה, בחישוב תקופת הבעלוּת במקרקעין לצורך ביצוע פריסה של מס השבח, יש להביא בחשבון גם את תקופת הבעלוּת בידי נותן המתנה.
• מוכרים שהם בני מעל 60 שנה, או אנשים עם מוגבלות.
• תושבי חוץ, במקרים מסוימים.
• בעלי הכנסה נמוכה. מי שנמצא במדרגת מס נמוכה, עשוי להיות זכאי לפריסה.
• מוכר שקיבל דירה בירושה. במכירת זכות במקרקעין שהתקבלה אצל המוכר בירושה, והמוכר מחויב במס על השבח, זכאי היורש לפריסת מס השבח לה היה זכאי המוריש.

במטרה להקל ולייעל את החישוב הידני של השומה העצמית במס שבח והגשתה למשרד האזורי, פותח יישום ממוכן – סימולטור מס שבח. היישום מבוסס על מבנה טופס מס שבח 2990 – “חישוב מס שבח מקרקעין”. בסימולטור, על המשתמש לדווח את מרכיבי השומה העצמית – סכומים (בשקלים חדשים בלבד) ותאריכים, כאשר המערכת מבצעת את חישוב המס. הסכומים והתאריכים מבוססים על נתוני המשתמש בלבד ובאחריותו.

תכנון פריסת מס שבח

פריסת מס שבח מקרקעין, היא אחת מהדרכים הלגיטמיות שהתיר המחוקק, לתכנון הקטנת החבות במס שבח. היות ומס השבח “נוגס” ברווחים הנצברים מעסקת המקרקעין, חשוב מאד לתכנן אותו בקפידה, מספר שנים מראש. כך לדוגמה, תכנון מס נכון עשוי להיות ביצוע דיווח שנתי למס ההכנסה (ואף לשכירים), רישום מדויק של ההוצאות המותרות בניכוי (ושמירת תיעוד מתאים), תכנון או ביצוע של העברת נכסים במתנה, ועוד תכנוני מיסוי מקרקעין, המותרים בחוק. תכנון נכון של הפריסה, עשוי להביא לחסכון של עד מאות אלפי ש”ח.

בדיקת אפשרות פריסת תשלום מס שבח המבוצעת במשרדנו כוללת שני שלבים:

• בדיקה ראשונית וקצרה, באשר לכדאיות הכלכלית של הפריסה, והימצאות מסמכים/ נתונים, אצל הלקוח, לתמיכה בבקשה.
• ביצוע ההליך, בתיאום עם הלקוחות.

חשיבות הליווי המשפטי במיסוי מקרקעין

חישוב מס שבח הוא מהמורכבים שבדיני המסים בישראל. שינויי חקיקה תכופים, תיקונים בהוראות הביצוע ופסיקות בתי המשפט משנים את תמונת המצב באופן שוטף. משרד עורכי דין המתמחה במיסוי מקרקעין לא רק “מדווח” על העסקה, אלא מבצע תכנון מס אקטיבי.

במשרד עורכי דין וולר ושות’, אנו בוחנים כל מקרה בשני שלבים: בדיקת כדאיות כלכלית וסימולציה מקיפה, ולאחר מכן ניהול ההליך מול רשויות המס עד לקבלת השומה הסופית והמינימלית.

עו”ד מיסוי מקרקעין

למשרד עורכי דין וולר ושות’, ניסיון מקצועי של למעלה מ-40 שנה, בליווי, ניהול, הובלה וייצוג לקוחות, במגוון רחב של הליכים בתחום מיסוי המקרקעין, תוך דגש על חשיבה יצירתית, ייחודית וחוקית. השירותים הניתנים כוללים ייעוץ, ייצוג משפטי, מתן חוות דעת מקצועיות, ליווי עסקאות מכר ועסקאות קומבינציה, תמ״א 38, עסקאות פינוי בינוי, ועוד. המשרד מסתייע, במידת הצורך, במומחים מובילים בתחומם, לצורך מתן מענה יעיל ושלם ללקוחות המשרד בתחום מיסוי המקרקעין, הן בעסקה המבוקשת והן בעסקאות עתידיות. ליווי ממשרד עו”ד וולר ושות’, מעניק את השקט הנפשי – תשלומי מיסוי המקרקעין שלך, מנוהלים ע”י מומחים. צרו קשר, עכשיו.