משכנתא הפוכה היא סוג של הלוואה, המיועדת לבני 60 ומעלה, הניתנת מגורם מלווה (חברת ביטוח או בנק) תמורת משכון של דירת המגורים שבבעלות הלווה. מטרת ההלוואה היא קבלת סכום כסף גדול יחסית באופן מיידי, כאשר הלווה ממשיך להתגורר בדירה, ללא שינוי בשגרת חייו. דירת המגורים משמשת כבטוחה לקבלת ההלוואה, והיא משועבדת לגוף המלווה, שמעניק את הכסף בסכום חד-פעמי או בפעימות. לאחר פטירת הלווה, החוב עובר ליורשים, אשר מחויבים להחזיר אותו תוך 12 חודשים ממועד הפטירה. מטרת המשכנתא ההפוכה, לרוב – לעזור לילדים, לנכדים, להתמודד עם הירידה בשכר עם היציאה לפנסיה, עליה ברמת חיים, מימון הוצאות רפואיות או מצב סיעודי, או הגשמת חלומות. בשורה התחתונה, זהו פתרון מהיר ואפקטיבי – רק כשהוא מנוהל נכון, כלכלית ומשפטית. סקירת היתרונות והחסרונות של משכנתא הפוכה, וחשיבות הייעות המשפטי למשכנתא הפוכה.
משכנתא הפוכה – מה זה, למי זה מתאים, ומה חשוב לדעת לפני החתימה
משכנתא הפוכה היא הלוואה לכל דבר, אך בניגוד למשכנתא רגילה, בה הלווה משלם לבנק תשלומים חודשיים קבועים, במשכנתא הפוכה הסדר הפוך. היינו, הגוף המלווה הוא זה שמשלם ללווה. התשלום יכול להיות חד-פעמי, חודשי או משולב, בהתאם לצורכי הלווה ולשווי הדירה. זהו כלי מימון שמיועד בעיקר לבני הגיל השלישי, המבקשים להגדיל את תזרים המזומנים שלהם מבלי לוותר על זכות המגורים בנכס.
הבנק או החברה המלווים בוחנים את שווי הדירה, גיל הלווה ותנאי השוק, ומעמידים סכום הלוואה התואם את ערך הבטוחה. לכאורה מדובר במכשיר פשוט, אך מאחורי כל משכנתא הפוכה עומדים חוזים ארוכים, מנגנוני ריבית מורכבים ותנאים שעלולים להציב את הדיירים או את יורשיהם בפני התחייבויות כבדות. חשוב להבין כי לגופים המלווים יש אינטרס כלכלי מובהק לקדם עסקאות כאלה – ולכן הם מציעים “יועצים לגיל השלישי”, משווקים באופן אגרסיבי ומעניקים תמריצים שונים. אלא שמעבר לנראות הנוחה, מדובר בהסדר משפטי מחייב בעל השלכות כלכליות ארוכות טווח. המסקנה ברורה: לצד בדיקות כלכליות – נדרש ליווי משפטי מקצועי של עורך דין המתמחה במשכנתאות הפוכות ובדיני ירושה, שיגן על זכויותיכם ויתרגם את האותיות הקטנות להסכמות ברורות.
נזכיר כי בישראל, המשכנתא ההפוכה אינה מוסדרת בחקיקה ייעודית, אלא כפופה למסגרת החוקית הכללית החלה על משכנתאות ועל פעילות בנקאית. החוקים העיקריים הרלוונטיים כוללים את חוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ”א-1981; חוק המשכון, התשכ”ז-1967; חוק הגנת הצרכן, התשמ”א-1981; ואת פקודת הבנקאות, 1941. בנוסף לכך, בנק ישראל, כרגולטור האחראי על המערכת הבנקאית, פרסם הוראות ניהול בנקאי תקין המתייחסות למשכנתאות הפוכות. הוראות אלו מגדירות את המסגרת הפיקוחית ואת הדרישות מהבנקים בעת מתן משכנתאות הפוכות, לרבות דרישות גילוי נאות, הערכת יכולת ההחזר של הלווה, הגבלות על שיעור המימון (LTV), ודרישות לניהול סיכונים.
האינטרס של הגורמים המלווים
מלבד הבנקים, כיום ישנם חברות ביטוח ובתי השקעות כגון (הראל ביטוח, אילון ביטוח, הפניקס, מנורה וכו’), המציעות מסלולים שונים של משכנתא הפוכה. לגורמים המלווים יש אינטרס כלכלי משמעותי, להעניק הלוואות למשכנתא הפוכה. לצורך כך, הבנקים, חברות הביטוח, והגורמים המורשים, מתחרים על תשומת הלב ועל כיס בני הגיל השלישי. הם מעמידים יועצים כלכליים, יועצים משכנתאות, יועצים לגיל השלישי וכו’, מתגאים בשקיפות ובנגישות מידע. אתרי אינטרנט נוצצים, ידוענים (סלבריטאים) ממליצים, פרסומות מותאמות, ועוד. הכל במטרה “להדביק” הלוואות לבני הגיל השלישי. בין אם צריך את ההלוואה, ובין אם קיימים פתרונות מימון אחרים. נדגיש כי על הגוף המלווה חלה חובת גילוי נאות מורחבת, הכוללת מתן הסבר מפורט ללווה על מבנה העסקה ומשמעויותיה הכלכליות, כל העלויות הכרוכות בעסקה (לרבות ריביות, עמלות והוצאות), השלכות העסקה על היורשים הפוטנציאליים, ועל האפשרויות לביטול העסקה ותקופת ההתחרטות.
לצערינו, מעט לקוחות מקדישים זמן לעיון ולבדיקה של ההסכם המשפטי. מעט מאד מבין נוטלי המשכנתא ההפוכה, בודקים עם עורך דין, מה באמת כתוב בהסכם, עליו יחתמו. תשומת הלב כי הסכם נטילת המשכנתא, מבטא את ההסכמות ואת התחייבויות הצדדים. הוא מנסח בצורה משפטית את המסלולים, התשלומים, ההחזרים, את התרחישים, הבטוחות ואת הסנקציות. מסמך בן עשרות עמודים, הכתוב בשפה משפטית ארוכה, צפופה, מפותלת ולא ברורה, לרעת הלווים ולטובת האינטרס של הגורם המלווה. ניסוחים, שהבנה שלהם מצריכה ניסיון ומומחיות מקצועית של עורך דין.
למה קוראים לזה “משכנתא הפוכה”?
במשכנתא רגילה, הבנק מלווה כספים אך ורק עבור רכישת הנכס, והלווה מחזיר כספים מדי חודש (בהתאם ללוח סילוקין). במשכנתא הפוכה, הלווה מקבל כספים לכל מטרה, אך לא מחזיר את ההלוואה בימי חייו. הבעלות על הדירה נשארת של הלווה, והוא מתגורר בה כרגיל. במשכנתא הפוכה אין החזרים חודשיים. החזר ההלוואה יכול להתבצע במועד מכירת הנכס (על ידי הלווה עצמו, בעסקת מכר רגילה), או על ידי היורשים, עד 12 חודשים לאחר פטירת הלווה.
יתרונות וחסרונות משכנתא הפוכה
יתרונות משכנתא הפוכה
ישנם יתרונות רבים במשכנתא הפוכה. ראשית, אין צורך להחזיר סכום כסף מסוים מדי חודש. שנית, בניגוד למשכנתא רגילה – במשכנתא הפוכה אין חיוב אישי של הלווה. במקרה שהחוב עולה על שווי הנכס בעת מימושו, הגוף המלווה אינו רשאי לתבוע את ההפרש מהלווה או מעיזבונו. הגבלה זו מהווה הגנה משמעותית ללווה ומשפחתו. לפיכך, אין צורך בביטחונות. רישום הערת אזהרה על דירת המגורים, מהווה את הבטוחה הטובה ביותר. שלישית, ניתן להחזיר את החוב בכל רגע נתון, ללא קנסות וללא סיבוכים מיוחדים. רביעית, אין צורך לעזוב את בית המגורים הבטוח והמוכר. חמישית, משכנתא הפוכה מאפשרת להוריש את הבית לקרובים (ככלל, ללא מגבלות) וללא צורך בשינוי הצוואה. שישית, ניתן להשתמש בהלוואה לכל מטרה. ושביעית, אין “מבדק הכנסה” לפני קבלת ההלוואה, ואין צורך לעשות ביטוח חיים, כמו במשכנתא “רגילה”.
חסרונות משכנתא הפוכה
- ערך הדירה ישתנה בתקופת ההלוואה, באופן וודאי. ברוב מכריע של המקרים, ערך הנדל”ן יעלה ריאלית. עם זאת, הלווה לא זכאי להגדיל את סכום ההלוואה (מכיוון שהנכס כבר מושכן למלווה).
- גובה ההלוואה מוגבל ל- 55%-15% משווי הדירה, בעת קבלת ההלוואה. כלומר, אם נדרש סכום כסף גבוה יותר, המשכנתא ההפוכה לא תהיה הכלי מתאים.
- הריבית מצטברת עם הזמן (בשונה ממשכנתא “רגילה”, בה תשלומי הריבית הם שוטפים). בנוסף, הריבית על ההלוואה, גבוהה מאוד ביחס לריביות במשכנתאות אחרות. בסביבת ריבית גבוהה (כפי שקיים היום), ובהצמדה למדד המחירים לצרכן, הסכום שעל היורשים להחזיר יהיה גבוה ומשמעותי. כלומר, החוב הולך וגדל עם השנים, ועלול להכביד על היורשים.
- דמי הניהול, שכר טרחת עורך דין, שמאות ועמלות פתיחת התיק, גבוהים יחסית. בהחלט ייתכן כי הסכום יצטבר לאלפי ש”ח, על חשבון הלווה.
- מיסוי. היבטי המיסוי של המשכנתא ההפוכה עשויים להשתנות בהתאם לנסיבות הספציפיות. בין היתר, הכספים המתקבלים במסגרת המשכנתא ההפוכה נחשבים כהלוואה ולא כהכנסה (החייבת במס).
- צורך לעדכן ולהחתים את ילדי הלווה, על מסמכים שונים (שהרי סכום העיזבון יקטן). במקרים מסויימים, הגוף המלווה ידרוש כי היורשים יהיו ערבים להחזר ההלוואה. במקרים של סכסוכים במשפחה, לא תמיד זה אפשרי.
- זכות המגורים בדירה, לאחר לקיחת המשכנתא ההפוכה, הינה בכפוף לשיקול דעתו המלא והבלעדי של המלווה.
- במקרים מסויימים, הלווה יצטרך להציג אישורים פסיכו-רפואיים, המעידים כי הוא מבין את המשמעות הכלכלית של המהלך.
צרכים כספיים בגיל השלישי
מחקר של אוניברסיטת בן-גוריון מגלה שרמת ההכנסה לאחר היציאה לפנסיה צונחת ביותר מ-36%. נחזור שוב על הנתון: משפחה ישראלית מפסידה בממוצע יותר משליש מהכנסתה הכוללת, כאשר מפרנסיה יוצאים לפנסיה. למעשה, הפנסיונרים בישראל סופגים את הירידה הגבוהה ביותר בהכנסותיהם, ממרבית הארצות ב-OECD. למעלה מ-21% מהאוכלוסיה שזכאית לפנסיה, ממשיכה לעבוד, בין אם בגלל שקצבת הפנסיה שלהם לא מספיקה, ובין אם בגלל שהם מעדיפים להמשיך לעבוד ולדחות את הפרישה. האם ניתן יהיה, במצב כזה, לשמור על אותה רמת החיים?
הנתונים שמעלה המחקר אינם מפתיעים, אך הם מדאיגים מאוד. ירידה דרסטית ברמת ההכנסה לאחר היציאה לפנסיה משקפת לא רק שינוי כלכלי חד, אלא גם פער מערכתי בתכנון הפיננסי של שנות החיים שלאחר העבודה. המשמעות המעשית של נתון זה היא פשוטה אך חדה: משפחה ישראלית ממוצעת נאלצת להתמודד עם אובדן של למעלה משליש מהכנסתה החודשית הקבועה, דווקא בשלב שבו ההוצאות הבריאותיות, עלויות הדיור והסיוע המשפחתי (לילדים ולנכדים) נותרות גבוהות ולעיתים אף עולות. הפער הזה יוצר מציאות שבה זוגות מבוגרים נאלצים לבצע בחירות קשות: האם למכור את דירתם הגדולה ולעבור לדיור קטן יותר? האם לקחת הלוואה נוספת? או אולי לנצל את שווי הדירה באמצעות משכנתא הפוכה, כאמצעי להבטחת הכנסה שוטפת מבלי לוותר על המגורים בביתם. במובן זה, המשכנתא ההפוכה משמשת עבור רבים ככלי מימון חלופי, שמאפשר ניהול מחודש של הנכסים הקיימים במקום מכירתם, ומתן “חמצן כלכלי” נוסף לשנים שבהן ההכנסות מצטמצמות.
ריבית משכנתא הפוכה
ריבית משכנתא הפוכה, היא הגורם (והאינטרס) העיקרי, לשיווק האגרסיבי של התוכנית, לבני הגיל השלישי. נדגיש כי הריבית, לבדה, עלולה לגרום לכך שההחזר שיידרשו הצאצאים לשלם, לאחר הפטירה – עלול להיות גבוה פי 2, מגובה ההלוואה.
- ריבית משכנתא הפוכה, תמיד גבוהה יותר מריבית של משכנתא רגילה. הריבית תהא סביב 4%-6%, לכל שנה, בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן. זאת, מכיוון שהסיכון גבוה יותר עבור הגורם המממן (התארכות תוחלת החיים, ירידה אפשרית במחירי הנדל”ן, וכו’).
- בניגוד למשכנתא רגילה, בה מחזירים מדי חודש סכום לבנק המלווה, בחלק ממסלולי המשכנתא ההפוכה – אין החזר חודשי. במילים אחרות, סכום החוב גדל עם השנים (במקום לרדת). זוהי “הלוואת בלון” (מכיוון שהיא מתנפחת). במסלולים אחרים (“מסלול גרייס” או “בלון חלקי”), הלווים מחזירים רק את הריבית על המשכנתא. במועד פירעון המשכנתא, היורשים יחזירו את מלוא הקרן, בצירוף שארית הריבית עד למועד הפירעון.
חשוב לזכור שחלק מהיתרונות המשמעותיים של משכנתא הפוכה, היא האפשרות לשנות מסלולים, בכל מועד, וללא קנסות. לפיכך, יש להיות ערים לשינויים שקורים בשוק, במטרה לבחון האם זה הזמן לבצע שינוי במסלולי המשכנתא ההפוכה. גם בשינויים אלה – פיננסיים במהותם – יש לוודא שהם משתקפים מבחינה משפטית.
בדיקות מקדימות בטרם חתימה על משכנתא הפוכה
לפני חתימה על הסכם משכנתא הפוכה יש לבצע בדיקה יסודית של מצבכם הפיננסי והמשפחתי. יש לבחון את כושר המימון העתידי של המשפחה במקרה של פטירה, מעבר לדיור מוגן או ירידת ערך בנכס, ולוודא שהיחס בין גובה ההלוואה לשווי הדירה סביר. מומלץ להשוות בין מסלולים שונים, לבדוק את קצב הצבירה של הריבית, ולברר האם קיימת “תקרת חוב” שתמנע מצב שבו החוב עוקף את ערך הנכס.
במקביל, כדאי להסדיר מראש את ההיבטים המשפחתיים: לקבוע כיצד תיפרע ההלוואה לאחר הפטירה, האם הילדים מתכוונים לשמור את הדירה, והאם קיימת אפשרות למימון משפחתי שימנע מכירה כפויה. מומלץ לסנכרן מסמכים משפטיים קיימים: ייפוי כוח מתמשך, צוואה עדכנית והוראות נאמנות, אם ישנן, במטרה למנוע סתירות עתידיות.
דרישות מקדימות לקראת המשכנתא ההפוכה – רישום הנכס
לצד הצדדים הכלכליים של משכנתא הפוכה, קיימים צדדים משפטיים. אחד האתגרים המשפטיים לקראת לקיחת משכנתא הפוכה, או בתהליך, הוא הסדרת מעמד ורישום הנכס, דירת המגורים. דרישה זו הגיונית וסבירה, שכן הגורם המלווה מעוניין בנכס תקין ו”נקי”. לפיכך, הדרישות המקדימות הנפוצות הן כדלקמן:
- הנכס מיועד למגורים בלבד.
- הזכויות בנכס חייב להיות בבעלות מלאה של הלווים, או של אחד מהם. במילים אחרות, נכס שרשום בשותפות, לא יוכל לקבל הלוואה.
- הנכס רשום באחד מהגופים הבאים: טאבו, רשות מקרקעי ישראל, או באחת מהחברות המשכנות.
- אין משכנתא או שעבודים על הנכס, ואין מניעה ברישום הערת אזהרה, שעבוד או משכנתא.
- חתימה על מסמכי ההלוואה בנוכחות עורך הדין של הלווים.
- אם הנכס מושכר, אזי יש להמציא לגורם המלווה את הסכם השכירות לבדיקה ועיון. מלבד זאת, במעמד מתן ההלוואה, השוכרים יצטרכו לחתום על כך שבעת מכירת הנכס הם מתחייבים לפנות אותו.
משמע: במקרה של בעיות, פערים או חוסרים ברישום הנכס על שם הלווה (הבעלים) – יש להסדיר זאת בסיוע עו”ד מקרקעין.
מיחזור משכנתא הפוכה
מחזור משכנתא הפוכה, הוא תהליך המאפשר לשדרג או להחליף את מסלול ההלוואה הקיים, להפיק ממנו תועלות נוספות או להתאים אותו לשינויים כלכליים ולצרכים אישיים. מיחזור זה יכול לכלול הגדלת הסכום ההלוואה, שינוי אורך תקופת ההחזר או שיפור שיעור הריבית, הכל על מנת להתאים את המשכנתא לצרכים המשתנים של הלווים, במיוחד כאשר מדובר בזקנה ובשינויים במצב הכלכלי. תהליך זה כולל בחינה מעמיקה של השוק, המטרות הפיננסיות וההתחייבויות הנוכחיות של הלווה. לצד הבדיקות הכלכליות הללו, יש צורך לבדוק שהמסלולים החדשים מתאימים גם מבחינה משפטית, ומשרתים את הצרכים של הלווה ושל בני משפחתו.
מתי יש לשקול מיחזור משכנתא?
- ירידת הריבית במשק.
- שינויים כלכליים. מצבים כלכליים חדשים, כמו עלייה בהכנסות, פרישה לפנסיה, פרק ב’ של נישואין, קבלת ירושה, מימון צרכים רפואיים או הוצאות בלתי צפויות.
- שיפוט מחדש של הנכסים. שינוי בשווי הנכס עשויים להשפיע על הסכום המתקבל.
היתרונות של מיחזור משכנתא הפוכה
המיחזור יכול להעניק ללווים יתרונות פיננסיים משמעותיים, כמו שיפור בתנאי הריבית או קבלת סכום נוסף של כסף מבלי להעלות את הנטל הפיננסי על הלווים. מיחזור יכול גם להקל על ההחזר החודשי או לאפשר לצמצם את הסיכון הכלכלי בעת הצורך. בעזרת ייעוץ נכון, ניתן למנוע מצבים של חוב יתר או תשלומים גבוהים מדי שיכולים להכביד על הלווים בהמשך הדרך.
תהליך המיחזור
תהליך המיחזור מתחיל בהבנת הצרכים החדשים של הלווים ובחינת תנאי השוק. לאחר מכן, עורכי הדין והמומחים הפיננסיים בוחנים את האפשרויות השונות, תוך שקלול ערך הנכס הנוכחי, היכולת הכלכלית של הלווים ותנאי ההלוואה הקיימת. על בסיס זה, נעשית פניה לגורמים הפיננסיים השונים לשם קבלת הצעות משופרות. תהליך המיחזור בדרך כלל כולל הגשת מסמכים מחדש, חישוב סיכונים, ולעיתים אף קביעת תקופת זמן חדשה להחזר ההלוואה.
הסיכונים וההתמודדות איתם
כמו כל תהליך פיננסי, מיחזור משכנתא הפוכה כרוך בסיכונים. חשוב להבין שהגברת סכום ההלוואה או שינוי תנאי הריבית עשויים להוביל להחזר חודשי גבוה יותר או לנטל כלכלי בעתיד. יש לוודא שלווים מבינים את המשמעויות הכלכליות והמשפטיות של המיחזור, ולהיות מודעים להשפעה האפשרית על זכויותיהם בנכס. לכן, תמיד מומלץ לבצע את המיחזור בהכוונה מקצועית של עורך דין המתמחה בתחום המשכנתאות ההפוכות, על מנת למנוע טעויות ולהבטיח את האינטרסים הכלכליים של הלווים.
חשיבות בדיקת הסכם משכנתא הפוכה על ידי עורך דין
מה יקרה אם הלווה המבוגר, חס וחלילה, לא יוכל לשלם את הריבית, עקב בעיה רפואית מתמשכת, מצב סיעודי או בעיה כלכלית? מה יקרה בעקבות פטירת אחד מבני הזוג? ועוד תרחישים ריאליים, המתרחשים מדי יום? במקרה זה, הלווה עלול להיזרק מביתו לעת זקנה. לא רק זאת: במקרה של אי-פרעון ההלוואה, מכל סיבה, הגורם המלווה ימנה כונס נכסים, שיציע את הדירה למכירה, באופן מהיר, ובמחיר הנמוך ממחיר השוק שלה. להליכים אלו יתווספו הוצאות משפטיות, הוצאות כינוס נכסים, אגרות, שכר טרחה ועוד. במקרה כזה, ללווה (או ליורשים), ייגרמו הוצאות נוספות והפסדים מובטחים. איך מגינים עליכם? זו בדיוק חשיבות בדיקת הסכם משכנתא הפוכה, על ידי עורך הדין שלכם.
לשמחתנו, נוכח התחרות של הגורמים המלווים, ניתן להתמקח הן על התנאים הכלכליים, והן על התנאים המשפטיים. בדיקת ההסכם על ידי עורך דין המתמחה בתחום, וניהול שיח עם המחלקה המשפטית בגורם המלווה, מאפשרת שינויים בהסכם. היא משפרת את המצב המשפטי של הלווה, ו”מאזנת” בין האינטרסים השונים.
ייעוץ משפטי למשכנתא הפוכה
משכנתא הפוכה מאפשרת קבלת הלוואה (משכנתא) על דירת המגורים, לבני הגיל השלישי. בניגוד למשכנתא רגילה, בה הלווה משלם לגוף המלווה תשלומים חודשיים, במשכנתא הפוכה הגוף המלווה משלם ללווה סכום חד-פעמי, תשלומים תקופתיים, או שילוב של השניים. הסכום המשולם נקבע על בסיס שווי הנכס, גיל הלווה, ותנאי השוק. זהו אחד מפתרונות המימון המיידי האטרקטיביים ביותר כיום בשוק הפיננסי בישראל. לגורמים המלווים יש אינטרס כלכלי משמעותי להעניק הלוואות, והם מעמידים יועצים כלכליים, יועצים לגיל השלישי וכו’. המסקנה היא ברורה: צריך להיזהר ולהישמר. לצד הבדיקות הכלכליות, אתם חייבים עורך דין, שיגן על הזכויות שלכם. דוגמאות ?
בעת ניהול מו״מ על הסכם משכנתא הפוכה מול בנק או גוף מממן, יש להקפיד על בחינה מעמיקה של ההיבטים החוזיים, שכן כל סעיף בחוזה עשוי להשפיע על זכויות הלווים ועל עתיד נכס המגורים. השלב הקריטי ביותר הוא ניסוח ההגדרות הבסיסיות: יש לקבוע מונחים מדויקים כגון “מגורי קבע”, “עזיבה ממושכת” ו“אירוע פירעון”, ולהבחין בין הפרה הניתנת לתיקון לבין העמדה מיידית לפירעון. כמו כן, יש לעגן את חובת המלווה לפעול בתום לב ובשקיפות, תוך מתן הנמקה בכתב לכל החלטה מהותית. מחלוקות שמאיות רצוי שיתבררו אצל שמאי מכריע מוסכם, ומחלוקות אחרות – בהליך גישור לפני פנייה לבית המשפט.
סעיף יסודי נוסף הוא קביעת אחריות מוגבלת לנכס בלבד. יש לוודא כי פירעון ההלוואה יתבצע ממימוש הדירה המשועבדת בלבד, כך שלא תעמוד למלווה עילת תביעה אישית כלפי הלווה, יורשיו או מנהל עיזבונו. בכך מוגבלת החבות לשווי המימוש נטו, ומובטחת הגנה מפני תביעות העולות על ערך הנכס – גם אם הריבית הצטברה או ערך הדירה ירד. סעיף זה הוא אבן יסוד בהגנה על היורשים והמשפחה.
בנוסף, חשוב לעגן תקופות התארגנות מוגדרות והארכות מובְנות. יש לקבוע תקופה מינימלית של 12 חודשים לפחות לאחר פטירה או מעבר לדיור מוגן, ולכלול זכות להארכה במקרים של עיכובים פרוצדורליים כגון קבלת צו ירושה או רישום בטאבו. כך נמנעת מכירה חפוזה של הנכס ומובטחת גמישות אנושית וכלכלית.
נושא נוסף הוא קביעת רף אובייקטיבי לירידת ערך. יש להגדיר בחוזה כי ירידה מהותית משמעותה ירידה של מעל 20% משומת השוק האחרונה, וכי חובת ההוכחה תחול על המלווה. יש לחייב הצגת שמאות תקנית ומעודכנת ולאפשר ללווה שומה נגדית. הכרעה תימסר לשמאי מכריע מוסכם. כך נמנע שימוש שרירותי בזכות ההעמדה לפירעון מיידי.
החוזה צריך להסדיר גם שכירות ושימושים בנכס, תוך מתן אפשרות להשכרתו בתנאים מסוימים, באופן המאפשר ללווים להפיק הכנסה שוטפת מבלי להפר את ההסכם. בנוסף, יש לעגן חובת ביטוח מבנה כאשר המלווה רשום כמוטב, תוך קביעת מנגנון הודעה מוקדמת על שינוי או ביטול פוליסה. הביטוח מהווה הגנה לשני הצדדים – למלווה מפני אובדן הבטוחה וללווה מפני קריסה כלכלית.
לבסוף, נושא עמלות הפירעון המוקדם מחייב שקיפות ונוסחת חישוב ברורה. יש להגדיר תקרת עמלה ולהחריג מקרים הומניטריים כמו פטירה או מצב רפואי קשה. כך נשמר האיזון בין אינטרס המלווה לבין הגנת הלווה והעיזבון. ניהול מו״מ מקצועי על סעיפים אלה מבטיח הגנה משפטית וכלכלית אמיתית לאורך כל תקופת ההלוואה.
לסיכום
במשכנתא הפוכה, השאלה איננה תמיד שאלה כלכלית. זו שאלה משפטית, יסודית ומהותית. ובשאלות משפטיות ומהותיות בתחום זה, מתייעצים עם משרד עו”ד וולר ושות’. יחד, נוכל ללוות אתכם בהליך נטילת המשכנתא, נמפה את הסיכונים, נברר ונחדד את הצרכים והיכולות, ונפחית את הסיכונים בנטילת משכנתא הפוכה. צרו קשר עכשיו עם עורך דין משכנתא הפוכה, ונשמח לסייע מיידית.
