איחוד וחלוקה של מגרשים, הוא תהליך משפטי-תכנוני, בו מאוחדים מספר מגרשים סמוכים, ומחולקים מחדש בהתאם לתוכנית חדשה, על מנת לאפשר את פיתוח השטח וניצולו המקסימלי, לטובת בעלי הקרקע ולטובת הציבור. התהליך מבוצע ביוזמת בעלי המקרקעין, או ביוזמת הוועדה המקומית לתכנון ובניה. תהליך איחוד וחלוקה הוא תהליך נפוץ, אולם במקרים רבים, הבעלים עלולים למצוא עצמם עם קרקע השווה פחות מהקרקע עימה התחילו את התהליך. בנוסף, בסיומו של התהליך, יש צורך לרשום את הזכויות החדשות, על שם הבעלים. ליווי משפטי של משרד עורכי דין מקרקעין, העוסק בתחום התכנון והבניה ומתמחה בדיני הרשויות המקומיות, יגן על זכויותיכם.
תכלית ההוראות
ההוראות בדבר האיחוד והחלוקה בחוק, מסמיכות את מוסד התכנון לעסוק הן בצדדים התכנוניים, והן בזכויות הקנייניות של בעלי הזכויות בקרקע הכלולה בתכנית. פשיטא, כי המנגנון התכנוני של איחוד וחלוקה, מביא לשינוי בזכויות הבעלות במקרקעין. דבר זה מביא, לעיתים, לפגיעה בבעלי המקרקעין שנכללו בתחום התוכנית. לפיכך, חוק התכנון והבנייה, ובתי המשפט, קבעו מספר עקרונות לאיזון בין האינטרסים השונים. העיקרון העומד בבסיס הוראות אלו, הוא, לכל הפחות, שמירה על זכויות הקניין, ושמירה על השווי הקיים של המקרקעין, טרם האיחוד ואחריו (“שמירת השווי היחסי“). כך, הזכויות שיוקצו לבעל קרקע בתחומה של התכנית יהיו חלק יחסי מכלל הזכויות בקרקע בתחום התכנית המשקף את חלקו היחסי בקרקע בתחומה, ערב אישורה. מרבית המחלוקות בתחום, נובעות מהשאלה האם התוכנית החדשה עומדת בתכלית ההוראות, ושומרת על זכויותיהם ההוגנות של הבעלים.
תהליך איחוד וחלוקה
התהליך מבוצע באופן תלת-שלבי:
- איחוד המגרשים/ החלקות, למגרש אחד. במגרש זה יבצע מוסד התכנון את כלל הליכי התכנון. בשלב זה, הבעלים במגרש הם כל בעלי הזכויות בחלקות עליהן הוחלו הוראות האיחוד וחלוקה.
- הפרשת שטחים לצרכי ציבור.
- חלוקה מחדש. בשלב זה, כל אחד מהבעלים הקודמים מקבל מגרש בשווי דומה (ערך כספי ומיקום). ההקצאות יבוצעו בהתאם לכללים הקבועים בהוראת סעיף 122 לחוק התכנון והבניה. מלאכת האיזון, קרי שמירת השווי היחסי בהקצאת הזכויות, נעשית ע”י שמאי מקרקעין, במסגרת טבלת האיזון. בטבלת ההקצאות ייקבע השיוך הסופי של כל בעל זכויות בתחום שטח התכנית, למגרש או לחלקה ספציפיים.
סוגי תוכניות
הוראות המוסד התכנוני בדבר איחוד וחלוקה יכולות להיות משני סוגים. הראשונה, הוראות איחוד וחלוקה בהסכמה של בעלי המקרקעין עליהם חלות ההוראות. והשניה, הוראות איחוד וחלוקה שלא בהסכמה. אלא שכפי שמציינים דנה ו-זינגר (דיני תכנון ובנייה, 2015, עמ’ 1113), בעוד שבתכנית איחוד וחלוקה בהסכמה משמשת התכנית כלי למתן מעמד סטטוטורי להסכמות שאליהן הגיעו בעלי הזכויות בקרקע בינם ובין עצמם, איחוד וחלוקה שלא בהסכמה מהווה ביטוי להתערבות שלטונית בזכויות הקניין של בעלי הקרקעות.
איחוד וחלוקה בהסכמה
תוגש בהסכמה על ידי כל בעלי המקרקעין, המעוניינים להסדיר חלוקה חדשה. בהליך זה, כל בעלי המקרקעין יבצעו הליך של איחוד וחלוקה, לאחר איזונים והקצאה מחדש. תוכנית זו תכלול טבלת הקצאה בלבד, בהתאם לתקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), התשס”ט-2009.
איחוד וחלוקה שלא בהסכמה
כאשר אין הסכמה בין כל בעלי המקרקעין, ניתן להגיש בקשה לאיחוד וחלוקה שלא בהסכמה. במקרה זה, בין היתר, שמאי מקרקעין יקבע את שווי החלק היחסי של המגרשים, מכלל החלקות המיועדות לאיחוד וחלוקה מחדש. על פי חלק יחסי זה תקבע החלוקה מחדש. במקרים רבים, לא מושגת הסכמה בין כל בעלי המקרקעין. לכן, לעיתים ניתן לחלק את התוכנית למתחמים, שבאחד מהם יבוצע איחוד וחלוקה בהסכמה. במתחם השני, תוגש התוכנית ללא הסכמת הבעלים.
איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים
אחת המכשלות הנפוצות ביותר באיחוד וחלוקה, היא אי הסכמת הבעלים. אי ההסכמה נובעת מהתנגדות עקרונית לחלוקה, או מהחלק שניתן להם בתוכנית החדשה. מובהר כי גם במקרים בהם ישנה התנגדות, ניתן להוציא לפועל את התכנית. הוועדה המקומית לתכנון ובניה רשאית להורות על איחוד וחלוקה מחדש, גם ללא הסכמת הבעלים.
על אף המקור החוקי, יש להפעיל סמכויות שלטוניות אלו, במקרים המתאימים. נדרשת תכלית תכנונית-ציבורית לתכנית. בהיעדרה, אין כל הצדקה לכך שהעיסוק וההכרעה בזכויותיהם של בעלי הנכסים ושינוי כפוי בהם, יעשה על ידי רשות מינהלית ולא על ידי בית המשפט בהליך של פירוק שיתוף. על הוועדה המקומית לתכנון ובניה לנקוט זהירות מיוחדת, והפעלת שיקול דעת.
היוזמה לאיחוד וחלוקה
ההליך יכול להתבצע ביוזמת הוועדה מקומית לתכנון ובניה, במטרה לממש מטרה תיכנונית, או כדי להימנע מתשלום פיצוי הפקעה. היוזמה יכולה להיות גם של בעלי הנכסים לצורך השבחת ערך הקרקע באמצעות תכנון מחדש (פרויקטי פינוי-בינוי לדוגמה). מכשיר האיחוד וחלוקה יכול לשמש גם כלשב ראשון בפירוק שיתוף במקרקעין, בדרך של חלוקת החלקה הנמצאת בבעלות משותפת, למגרשים קטנים יותר, וייחוד כל תת-חלקה לשותף.
פיצויי הפקעה או איחוד וחלוקה?
נטילת שטחים המיועדים לצרכי ציבור, במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה, פוטרת את הרשות המקומית מתשלום פיצוי. הפקעה, מהעבר השני, מחייבת את הרשות המקומית בתשלום פיצויי הפקעה. הרשות המקומית רשאית לבחור לעצמה את הדרך המועילה ביותר, מבחינתה, להשגת יעדיה. היא רשאית לבחור בהפקעה ובתשלום פיצויים, או בהליך של הכנת תכנית.
בג”ץ 26/70 ראובן וחיה בר נ’ שר הפנים [פורסם בנבו], קבע כי –
“… אם אין חוק אחד שולל האפשרות לפעול באותו ענין גם לפי החוק השני, הרי שהברירה בידי הרשות לפעול לפי אותו חוק הנראה לה נוח ומתאים יותר להשגת מטרתה… לא כל שכן כאשר שתי האפשרויות מצויות בחוק אחד, רשאית אז הרשות לבחור לעצמה את הדרך המועילה ביותר, מבחינתה להשגת מטרתה.”
ב-בג”ץ 483/88 יהושע פריימן נ’ שר הפנים נקבע כי – “בפניה של רשות מקומית שתי דרכים לגיטימיות להשגת יעדים הציבוריים בהם היא מעוניינת: דרך ההפקעה ודרך החלוקה מחדש. בדרך של החלוקה מחדש נושאים בנטל בעלי החלקות בתחום תכנית החלוקה, וזהו הכלי העומד לרשות במסגרת סעיף 121 לחוק התכנון והבניה”.
הגדרת שטח לאיחוד וחלוקה
תכלית הוראות איחוד וחלוקה היא תכנונית-הנדסית. הכלי הקנייני (התערבות בזכויות בקרקע) מופעל על ידי מוסד התכנון, רק ככל שהוא נדרש ליצירת תכנון חדש, מושכל, נטול אילוצי בעלויות, וישים. משכך, הוראות איחוד וחלוקה יחולו על שטח המתוכנן מחדש – ולא בשטח שלא מתוכנן בו שינוי תכנוני כלשהו. כך גם השטח לא יכלול קרקעות הגובלות הגובלת בשטח המיועד לתכנון מחדש.
מתחמים לאיחוד וחלוקה
תכנית איחוד וחלוקה תחול על כל שטח התכנית, או על חלק ממנו. ההוראות יתבססו, ככלל, על השונות הפיזית של הקרקעות, התכנונית, מספר הבעלים בשטח, שווי הקרקעות, ואף על שיקולי יעילות ויכולות מוסד התכנון. אולם השיקולים – וההצדקה לחלוקה זו למתחמים – היא של מוסד התכנון.
תכנית איחוד וחלוקה
כל בקשה תכלול תשריט ובו פירוט המצב כיום, החלוקה המוצעת/ המבוקשת, הגבולות, מספרי החלקות, השטחים של כל חלקה, דרכי הגישה לכל חלקה, ועוד. הוועדה רשאית לדרוש דרישות נוספות מהמבקש, לפי שיקול דעתה.
רישום זכויות בתהליך איחוד וחלוקה
תכנית איחוד וחלוקה מביאה לשינוי במערך זכויות המקרקעין, ובגבולות החלקות. בהתאם, יש לתקן את פנקסי המקרקעין, על מנת שישקפו את מערך הזכויות החדש. עד לאישור התכנית, חל מערך הזכויות במקרקעין הקיים ערב התכנית. לאחר הרישום, משקפים ספרי המקרקעין את מערך הזכויות החדש שנקבע בה. אולם, לא קיימת הכרעה ברורה באשר להכרה בזכויות שנולדו בתקופה שבין אישור התוכנית, לבין הרישום בטאבו. כפי שמציין משה רז-כהן (איחוד וחלוקה, 2008) המשמעות הפרקטית של הכרעה ברורה היא עצומה. שטחי קרקע רבים מצויים במצב הביניים. דהיינו, אושרה לגביהם תכנית, אולם טרם נרשמה. חשיבות ההכרעה מתחדדת על רקע העובדה שמצב הביניים שכיח דווקא בקרקעות העומדות על סף פיתוח. בקרקעות אלה, נזקק הבעלים, לרוב, לגיוס הון לשם עבודות הפיתוח. לצורך כך יש לרשום שיעבוד לטובת מוסד בנקאי, וביצוע פעולות קנייניות שונות.
שמאי איחוד וחלוקה
היות ומדובר בזכויות ובסכומים גבוהים, הוועדה המקומית ו/או בעלי המקרקעין, לוקחים שמאי, לצורך אומדן המקרקעין. תפקידו של השמאי לשמור על יחסיות החלוקה, בין המצב המקורי לבין המצב לאחר התוכנית. בהתאם לצורך, על השמאי לקבוע תשלומי איזון. אלה מיועדים להשוות, ככל שניתן, בין מעמדם של בעלי החלקות. תשומת הלב כי תשלומי איזון שהתקבלו בעקבות התכנית מהווים “מימוש זכויות”, ויש לשלם בגינם היטל השבחה, במועד קבלתם.
ליווי של עורך דין מקרקעין
משרד עורכי דין וולר ושות’ מסייע ללקוחותיו בתהליך המשפטי של איחוד וחלוקה: התקשרות בין בעלי הזכויות בקרקע, עריכת הסכמים ומימוש טבלאות איזון בין הבעלים, יעוץ בנוגע לסוג התוכנית הנדרשת, ליווי מול מוסדות התכנון לאישור התוכנית, הכנת מסמכי הרישום הנידרשים וליווי עד לסיום הרישום בטאבו. במשך למעלה מ-40 שנה, עוסק משרד וולר ושות’ בתחום המקרקעין, תמ”א 38, התחדשות עירונית, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה. המשרד מלווה אלפי לקוחות – יזמים, בעלי נכסים, שותפויות, חברות קבלניות, בכל סוגי עסקאות המקרקעין. צרו קשר עכשיו.
