תכנית איחוד וחלוקה

איחוד וחלוקה של מגרשים, הוא תהליך משפטי-תכנוני, בו מאוחדים מספר מגרשים סמוכים, ומחולקים מחדש בהתאם לתוכנית חדשה, על מנת לאפשר את פיתוח השטח וניצולו המקסימלי, לטובת בעלי הקרקע ולטובת הציבור. התהליך מבוצע ביוזמת בעלי המקרקעין, או ביוזמת הוועדה המקומית לתכנון ובניה. תהליך איחוד וחלוקה הוא תהליך נפוץ, אולם במקרים רבים, הבעלים עלולים למצוא עצמם עם קרקע השווה פחות מהקרקע עימה התחילו את התהליך. בנוסף, בסיומו של התהליך, יש צורך לרשום את הזכויות החדשות, על שם הבעלים. ליווי משפטי של משרד עורכי דין מקרקעין, העוסק בתחום התכנון והבניה ומתמחה בדיני הרשויות המקומיות, יגן על זכויותיכם.

תכלית ההוראות

השימוש במנגנון איחוד וחלוקה, מביא לשינוי בזכויות הבעלות במקרקעין. בנוסף, קיים פוטנציאל לפגיעה בבעלי המקרקעין שנכללו בתחום התוכנית. לפיכך, חוק התכנון והבנייה, ובעקבותיו בתי המשפט, מספר עקרונות לאיזון בין האינטרסים השונים. תכלית ובסיס ההוראות, לכל הפחות, שמירה על זכויות הקניין, ושמירה על השווי הקיים של המקרקעין, טרם האיחוד ואחריו (“שמירת השווי היחסי“). לא בכדי מרבית המחלוקות בתחום, נובעות מהשאלה האם התוכנית החדשה עומדת בתכלית ההוראות, ושומרת על זכויותיהם ההוגנות של הבעלים.

תהליך איחוד וחלוקה

התהליך מבוצע באופן תלת-שלבי:

• ראשית, מבוצע איחוד המגרשים/ החלקות, למגרש אחד. על מגרש זה, יבוצעו כל הליכי התכנון.
• שנית, יופרשו שטחים לצרכי ציבור.
• שלישית, חלוקה מחדש. המגרשים יחולקו מחדש, על מנת שכל בעל מגרש קודם, יקבל מגרש בשווי דומה (ערך כספי ומיקום). ההקצאות יבוצעו בהתאם לכללים הקבועים בהוראת סעיף 122 לחוק התכנון והבניה. מלאכת האיזון, משמע שמירת השווי היחסי בהקצאת הזכויות, נעשית ע”י שמאי מקרקעין במסגרת טבלת האיזון. בטבלת ההקצאות ייקבע השיוך הסופי של כל בעל זכויות בתחום שטח התכנית, למגרש או לחלקה ספציפיים.

סוגי תוכניות

איחוד וחלוקה בהסכמה

תוגש בהסכמה על ידי כל בעלי המקרקעין, המעוניינים להסדיר חלוקה חדשה. בהליך זה, כל בעלי המקרקעין יבצעו הליך של איחוד וחלוקה, לאחר איזונים והקצאה מחדש.

איחוד וחלוקה שלא בהסכמה

כאשר אין הסכמה בין כל בעלי המקרקעין, ניתן להגיש בקשה לאיחוד וחלוקה שלא בהסכמה, בהתאם לסעיף 122 לחוק. במקרה זה, בין היתר, שמאי מקרקעין יקבע את שווי החלק היחסי של המגרשים, מכלל החלקות המיועדות לאיחוד וחלוקה מחדש. על פי חלק יחסי זה תקבע החלוקה מחדש. במקרים רבים, לא מושגת הסכמה בין כל בעלי המקרקעין. לכן, במקרים מסויימים, אפשר לחלק את התוכנית למתחמים, שבאחד מהם יבוצע איחוד וחלוקה בהסכמה. במתחם השני, תוגש התוכנית ללא הסכמת הבעלים.

אחת המכשלות הנפוצות ביותר באיחוד וחלוקה, היא אי הסכמת הבעלים. אי ההסכמה נובעת מהתנגדות עקרונית לחלוקה, או מהחלק שניתן להם בתוכנית החדשה. מובהר כי גם במקרים בהם ישנה התנגדות, ניתן להוציא לפועל את התכנית. הוועדה המקומית לתכנון ובניה רשאית להורות על איחוד וחלוקה מחדש, גם ללא הסכמת הבעלים.

היוזמה לאיחוד וחלוקה

ההליך יכול להתבצע ביוזמת הוועדה מקומית לתכנון ובניה, במטרה לממש מטרה תיכנונית, או כדי להימנע מתשלום פיצוי הפקעה. היוזמה יכולה להיות גם של בעלי הנכסים, במטרה להשביח את ערך הקרקע באמצעות תכנון מחדש. הליך זה נפוץ במיוחד בפרויקטים של פינוי בינוי.

פיצויי הפקעה או איחוד וחלוקה?

נטילת שטחים המיועדים לצרכי ציבור, במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה, פוטרת את הרשות המקומית מתשלום פיצוי. הפקעה, מהעבר השני, מחייבת את הרשות המקומית בתשלום פיצויי הפקעה. בתי המשפט קבעו כי הרשות המקומית רשאית לבחור לעצמה את הדרך המועילה ביותר, מבחינתה, להשגת יעדיה. היא רשאית לבחור בהפקעה ובתשלום פיצויים, או בהליך של הכנת תכנית.

בג”ץ 26/70 ראובן וחיה בר נ’ שר הפנים [פורסם בנבו], קבע כי –

“… אם אין חוק אחד שולל האפשרות לפעול באותו ענין גם לפי החוק השני, הרי שהברירה בידי הרשות לפעול לפי אותו חוק הנראה לה נוח ומתאים יותר להשגת מטרתה… לא כל שכן כאשר שתי האפשרויות מצויות בחוק אחד, רשאית אז הרשות לבחור לעצמה את הדרך המועילה ביותר, מבחינתה להשגת מטרתה.”

ב-בג”ץ 483/88 יהושע פריימן נ’ שר הפנים נקבע כי – “בפניה של רשות מקומית שתי דרכים לגיטימיות להשגת יעדים הציבוריים בהם היא מעוניינת: דרך ההפקעה ודרך החלוקה מחדש. בדרך של החלוקה מחדש נושאים בנטל בעלי החלקות בתחום תכנית החלוקה, וזהו הכלי העומד לרשות במסגרת סעיף 121 לחוק התכנון והבניה”.

תכנית איחוד וחלוקה

כל בקשה נדרשת לכלול תשריט ובו פירוט המצב כיום, החלוקה המוצעת/ המבוקשת, הגבולות, מספרי החלקות, השטחים של כל חלקה, דרכי הגישה לכל חלקה, ועוד. הוועדה רשאית לדרוש דרישות נוספות מהמבקש, לפי שיקול דעתה.

רישום זכויות בתהליך איחוד וחלוקה

תכנית איחוד וחלוקה מביאה לשינוי במערך זכויות המקרקעין, ובגבולות החלקות. בהתאם, יש לתקן את פנקסי המקרקעין, על מנת שישקפו את מערך הזכויות החדש. עד לאישור התכנית, חל מערך הזכויות במקרקעין הקיים ערב התכנית. לאחר הרישום, משקפים ספרי המקרקעין את מערך הזכויות החדש שנקבע בה. אולם, יש לציין שלא קיימת הכרעה ברורה באשר להכרה בזכויות שנולדו בתקופה שבין אישור התוכנית, לבין רישומה בטאבו. כפי שמציין משה רז-כהן (איחוד וחלוקה, 2008) המשמעות הפרקטית של הכרעה ברורה היא עצומה. שטחי קרקע רבים מצויים במצב הביניים. דהיינו, אושרה לגביהם תכנית, אולם טרם נרשמה. חשיבות ההכרעה מתחדדת על רקע העובדה שמצב הביניים שכיח דווקא בקרקעות העומדות על סף פיתוח. בקרקעות אלה, נזקק הבעלים, לרוב, לגיוס הון לשם עבודות הפיתוח. לצורך כך נדרש לרשום שיעבוד לטובת מוסד בנקאי, ולבצע בה פעולות קנייניות שונות.

שמאי איחוד וחלוקה

היות ומדובר בזכויות ובסכומים גבוהים, הוועדה המקומית ו/או בעלי המקרקעין, לוקחים שמאי, לצורך אומדן המקרקעין. תפקידו של השמאי לשמור על יחסיות החלוקה, בין המצב המקורי לבין המצב לאחר התוכנית. בהתאם לצורך, על השמאי לקבוע תשלומי איזון. אלה מיועדים להשוות, ככל שניתן, בין מעמדם של בעלי החלקות. יוער כי תשלומי איזון שהתקבלו בעקבות תכנית איחוד וחלוקה, מהווים “מימוש זכויות”, ויש לשלם בגינם היטל השבחה, במועד קבלתם.

ליווי של עורך דין מקרקעין

משרד עורכי דין וולר ושות’ מסייע ללקוחותיו בתהליך המשפטי של איחוד וחלוקה: התקשרות בין בעלי הזכויות בקרקע, עריכת הסכמים ומימוש טבלאות איזון בין הבעלים, יעוץ בנוגע לסוג התוכנית הנדרשת, ליווי מול מוסדות התכנון לאישור התוכנית, הכנת מסמכי הרישום הנידרשים וליווי עד לסיום הרישום בטאבו. במשך למעלה מ-40 שנה, עוסק משרד וולר ושות’ בתחום המקרקעין, תמ”א 38, התחדשות עירונית, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה. המשרד מלווה אלפי לקוחות – יזמים, בעלי נכסים, שותפויות, חברות קבלניות, בכל סוגי עסקאות המקרקעין. צרו קשר עכשיו.