top image

איחוד וחלוקה

אחריות עורך דין מקרקעין

איחוד וחלוקה של מגרשים, הוא תהליך משפטי-תכנוני, בו מאוחדים מספר מגרשים סמוכים, ומחולקים מחדש בהתאם לתוכנית חדשה, על מנת לאפשר את פיתוח השטח וניצולו המקסימלי לטובת בעלי הקרקע ולטובת הציבור. תהליך זה מבוצע ביוזמת בעלי המקרקעין, או הוועדה המקומית לתכנון ובניה.

תהליך איחוד וחלוקה

השלבים לביצוע איחוד וחלוקה, מבוצעים בהליך דו-שלבי: ראשית, מבוצע איחוד המגרשים/ החלקות, למגרש אחד גדול. על מגרש זה, יבוצעו כל הליכי התכנון. בשלב השני, יחולקו המגרשים מחדש, על מנת שכל בעל מגרש קודם, יקבל מגרש בשווי דומה (מבחינת ערך כספי ומיקום).

סוגי תוכניות איחוד וחלוקה:

  • איחוד וחלוקה בהסכמה – איחוד וחלוקה בהסכמה על ידי כל בעלי המקרקעין, המעוניינים להסדיר חלוקה חדשה. בהליך זה, כל בעלי המקרקעין יבצעו הליך של איחוד וחלוקה, לאחר איזונים והקצאה מחדש של המקרקעין.
  • איחוד וחלוקה שלא בהסכמה – כאשר אין הסכמה בין כל בעלי המקרקעין לביצוע איחוד וחלוקה, ניתן להגיש בקשה לאיחוד וחלוקה שלא בהסכמה, בהתאם לסעיף 122 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. במקרה זה, בין היתר, שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובניה, יקבע את שווי החלק היחסי של המגרשים מכלל החלקות המיועדות לאיחוד וחלוקה מחדש. על פי חלק יחסי זה תקבע החלוקה מחדש.

במקרים רבים, לא מושגת הסכמה בין כל בעלי המקרקעין לאיחוד וחלוקה. לכן ניתן, במקרים מסויימים, לחלק את התוכנית למתחמים, שאחד מהם יבוצע איחוד וחלוקה הסכמה, ובשני – תוגש התוכנית, ללא הסכמת הבעלים.

איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים

אחת המכשלות הנפוצות ביותר באיחוד וחלוקה, היא אי הסכמת הבעלים. אי ההסכמה נובעת מהתנגדות עקרונית לחלוקה, או מהחלק שניתן להם בתוכנית החדשה. במקרה של איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, רשאית וועדת התכנון להורות על איחוד וחלוקה מחדש, גם ללא הסכמת הבעלים.

היוזמה לאיחוד וחלוקה

הליך איחוד וחלוקה יכול להתבצע ביוזמת הוועדה מקומית לתכנון ובניה, במטרה לממש מטרה תיכנונית במיתחם מסוים, או במטרה להימנע מתשלום פיצויים לבעלים שמגרשיהם הפרטיים יופקעו. איחוד וחלוקה יכולים גם להיות, כאמור, ביוזמת בעלי המגרשים במטרה להשביח את ערך הקרקע באמצעות תכנון מחדש (הליך הנפוץ במיוחד בפרויקטים של פינוי בינוי).

הגשת בקשה לאיחוד וחלוקה

כל בקשה לאיחוד וחלוקה נדרשת לכלול תשריט ובו פירוט המצב כיום, החלוקה המוצעת/ המבוקשת, הגבולות, מספרי החלקות, השטחים של כל חלקה, דרכי הגישה לכל חלקה, ועוד. הוועדה רשאית לדרוש דרישות נוספות מהמבקש, לפי שיקול דעתה.

ליווי של עורך דין מקרקעין

משרד עורכי דין וולר ושות' מסייע ללקוחותיו בתהליך המשפטי והתכנוני של איחוד וחלוקה: התקשרות בין בעלי הזכויות בקרקע, עריכת הסכמים ומימוש טבלאות איזון בין הבעלים, יעוץ בנוגע לסוג התוכנית הנדרשת, ליווי מול מוסדות התכנון לאישור התוכנית, הכנת מסמכי הרישום הנידרשים וליווי עד לסיום הרישום בטאבו. במשך למעלה מ-40 שנה, עוסק משרד וולר ושות' בתחום המקרקעין, תמ"א 38, התחדשות עירונית, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה. המשרד מלווה אלפי לקוחות – יזמים, בעלי נכסים, שותפויות, חברות קבלניות, בכל סוגי עסקאות המקרקעין. צרו קשר עכשיו.

שתפו עם חברים
צרו איתנו קשר