רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייו של אדם, ולכן הטעיה בחוזה מכר דירה מהווה סוגיה משפטית חמורה במיוחד. המסגרת המשפטית להטעיה בחוזי מכר דירות מעוגנת בעיקר בחוק החוזים (חלק כללי), התשל”ג-1973, המגדיר הטעיה כמצג שווא שגרם לצד השני להתקשר בחוזה, כאשר הצד המטעה ידע או היה עליו לדעת על ההטעיה. בנוסף לכך, חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973, מטיל חובות גילוי מיוחדות על קבלנים מוכרי דירות, במטרה להגן על רוכשי דירות מפני הטעיה.
סוגי הטעיה בעסקת רכישת דירה
בעולם המקרקעין, ניתן לזהות מספר סוגים עיקריים של הטעיה. הסוג הראשון והנפוץ ביותר הוא הטעיה לגבי המצב הפיזי של הנכס. הטעיה זו יכולה לכלול הסתרת ליקויי בנייה, רטיבות וסדקים שהוסוו, מערכות תשתית פגומות, או מצג שווא לגבי שטח הדירה. הסוג השני הוא הטעיה לגבי המצב המשפטי של הנכס, הכוללת הסתרת חריגות בנייה, משכנתאות או שעבודים, צווי הריסה, וכן הסתרת הליכים משפטיים או מנהליים תלויים ועומדים. בממשק לכך, הסוג השלישי מתייחס לזהות המוכרים – אנשים או גופים להם אין את הזכויות המלאות ו/או את ההרשאה, לערוך עסקה לגבי הנכס. הסוג הרביעי הנו הטעיה בנוגע למצב התכנוני, כגון הסתרת מידע על תוכניות בנייה עתידיות באזור, תמ”א 38, שינויי ייעוד צפויים, או מגבלות.
כאשר מתגלה הטעיה בחוזה מכר דירה, החוק מעניק לצד הנפגע מספר תרופות משפטיות. התרופה הראשונה והדרמטית ביותר היא האפשרות לבטל את החוזה. ביטול זה צריך להיעשות תוך זמן סביר מרגע גילוי ההטעיה, והוא מחייב השבה הדדית של כל מה שהתקבל במסגרת החוזה. בנוסף לאפשרות הביטול, הנפגע זכאי לתבוע פיצויים בגין נזקים שנגרמו לו, כולל החזר הוצאות שהוציא בהסתמך על החוזה, הפרש בין מחיר העסקה לשווי האמיתי של הנכס, ועלויות תיקון הליקויים. במקרים מסוימים, הנפגע עשוי להעדיף לקיים את החוזה ולדרוש פיצוי כספי בגין ההטעיה.
חובת הגילוי
חובת תום הלב וחובת הגילוי השזורות זו בזו, מעוגנות בסעיפים 12, 15 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973. גילוי כאמור יכלול מסירת פרטים יזומה של מידע, החיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה (ולא רק גילוי כתוצאה משאלות הצד שכנגד). תום הלב כולל את החובה לגלות ולהבהיר עובדות מטריאליות לפני כריתת החוזה, אם הדבר מתחייב לאור מהותה של העיסקה או לאור נסיבותיו של המקרה. אי הגילוי יכול אף לעלות כדי הטעיה במובן סעיף 15 לחוק החוזים (ע”א 5320/90 א.צ ברנוביץ נכסים והשכרה בע”מ נ’ רשות ניירות ערך, מו(2) 818 (1992)).
לעתים נוצרת הטעיה באמצעות הצהרה פוזיטיבית כוזבת. לעתים עשויה ההטעיה לבוא לידי ביטוי במחדל, קרי בהימנעות מגילוי נתון מסוים. זאת, מקום שבו מוטלת על אחד המתקשרים בחוזה חובת גילוי. נפסק כי מי שיכול למנוע את הנזק שיגרם כתוצאה מאי-הגילוי בעלות הנמוכה ביותר, עליו מוטלת החובה לעשות כן. לשון אחר, חובת הגילוי מוטלת על מונע הנזק הזול”.
הגישה למידע הנוגע לעסקה
ב-ת”א 69983-01-19 שירק ואח’ נ’ צמח ואח’ קבע בית המשפט כי, ככלל, בעסקת מכר, למוכר יש גישה טובה ונוחה יותר למידע הנוגע לעסקה. בהתאם, תחול עליו, לרוב, חובה לגלות לקונה פגמים מהותיים בנכס (ע”א 7730/09 ניסים כהן נ’ מבני גזית (2000) בע”מ). במקרה הנדון, הנתבעים, שהינם בעלי המידע הראשוני והמקורי, נמנעו מלגלות עובדה מהותית זו. בכך נהגו בחוסר תום לב והפרו את החובה המוטלת עליהם.
הוכחת ההטעיה והוכחת הנזק
היסודות להוכחת ההטעיה
במקרה שמתגלה הטעיה והעניין מגיע לבית המשפט, נטל ההוכחה מוטל על הטוען להטעיה. על הטוען להוכיח שלושה יסודות, במצטבר:
- היסוד הראשון שיש להוכיח הוא קיומו של מצג שווא. על התובע להראות כי המוכר הציג בפניו מצג עובדתי כוזב או הסתיר מידע מהותי שהייתה חובה לגלותו. הדבר יכול להיעשות באמצעות תיעוד של הצהרות המוכר בכתב, הקלטות של שיחות (בכפוף למגבלות החוק), תכתובות דוא”ל או מסרונים, וכן באמצעות פרסומים או מודעות שהמוכר פרסם בקשר לדירה. במקרים של הסתרת מידע, ניתן להוכיח את חובת הגילוי באמצעות חוות דעת מומחה שתעיד על מהותיות המידע שהוסתר.
- היסוד השני הוא הוכחת ההסתמכות על המצג. על התובע להראות כי הסתמך על המצג הכוזב בעת קבלת ההחלטה להתקשר בחוזה. הוכחת ההסתמכות יכולה להיעשות באמצעות תיעוד של המשא ומתן, פרוטוקולים של פגישות, ועדויות של מתווכים או יועצים שליוו את העסקה. חשוב במיוחד להראות כי המידע שהוסתר או המצג הכוזב היו מהותיים להחלטה להתקשר בחוזה.
- הקשר הסיבתי בין ההטעיה לבין התקשרות בחוזה הוא היסוד השלישי שיש להוכיח. על התובע להראות כי לולא ההטעיה, לא היה מתקשר בחוזה או היה מתקשר בתנאים שונים מהותית. הוכחת קשר סיבתי זה יכולה להיעשות באמצעות השוואה למחירי שוק של דירות דומות, חוות דעת שמאית המעריכה את השפעת הפגם על שווי הדירה, ותיעוד של המשא ומתן שיראה כיצד המצג הכוזב השפיע על המחיר שסוכם.
הוכחת הנזק
במקרה בו הוכיח הטוען את קיומה של ההטעיה, עליו להוכיח לבית המשפט את יסוד הנזק שנגרם. יש להראות את ההפרש בין שווי העסקה כפי שבוצעה לבין שוויה האמיתי לאור ההטעיה. הנזק יכול לכלול גם הוצאות נלוות כמו עלויות בדיקה, תיקונים, שכר טרחת מומחים, ואובדן הכנסות במקרה שהדירה נועדה להשכרה. חשוב לתעד כל הוצאה ולשמור קבלות וחשבוניות. אמצעי הוכחה נוספים יכולים לכלול עדויות של שכנים לגבי בעיות ידועות בבניין, תיעוד מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה לגבי חריגות בנייה, ומסמכים מרשם המקרקעין המעידים על שעבודים או הגבלות שלא דווחו. במקרים של הטעיה לגבי מצב תכנוני, יש לאסוף מסמכים מהוועדה המקומית המעידים על המצב התכנוני האמיתי.
אשם תורם באי הגילוי עובדה על הנכס
סוגיית האשם התורם בהקשר של הטעיה בחוזה מכר דירה מעלה שאלות מורכבות בדיני חוזים. מחד, החוק והפסיקה מטילים חובות גילוי נרחבות על המוכר ומגנים על הקונה. מאידך, גם על הקונה מוטלת חובה לנהוג בזהירות סבירה ולערוך בדיקות בסיסיות לפני רכישת הדירה, בבחינת “יזהר הקונה”. בתי המשפט קבעו כי במקרים מסוימים, התרשלות של הקונה בבדיקת הנכס עשויה להוות אשם תורם שישפיע על היקף הפיצוי לו הוא זכאי. עם זאת, חשוב להדגיש כי אשם תורם אינו שולל לחלוטין את זכות התביעה בגין הטעיה, אלא עשוי להפחית את סכום הפיצויים.
ההלכה שקבע בית המשפט העליון ב-ע”א 8068/11 אורי עיני נ’ חן שיפריס [פורסם בנבו], הנה –
“בעימות שבין מוכר-מפר שידע (או היה עליו לדעת) בעת גמירת החוזה את דבר קיומן של עובדות מסוימות, אותן לא גילה לקונה – לבין רשלנות הקונה שלא בדק ולא גילה אותן עובדות (ואפילו הצהיר שעשה כן) – יד הקונה על העליונה. הוא זכאי לפיכך למלוא התרופות המוקנות בדין לנפגע עקב הפרה בשל אי-התאמה, ובכללן: ביטול החוזה, בצירוף השבה ופיצויים מוסכמים. במקרה שכזה – אין לייחס אשם תורם לחובת הקונה”
במילים אחרות, נדגיש כי אשם תורם אינו פוטר את המוכר מאחריות להטעיה מכוונת או להסתרת מידע מהותי. הדוקטרינה נועדה לעודד התנהגות זהירה מצד הקונה, אך לא להכשיר התנהגות בלתי הוגנת מצד המוכר.
סיכום ומסקנות
עסקת מקרקעין היא עסקה מורכבת ויקרה. הסכם מכר דירה מהווה את אחד השלבים האחרונים, לאחר ביצוע כל הבדיקות וההצלבות הנדרשות. כמו בכל עסקה, יש להיזהר ולהיות ערים לניסיונות הטעיה בחוזה מכר דירה. אולם בניגוד לעסקאות אחרות, לא ניתן “להחזיר לחנות” את הדירה שנרכשה במיליוני ש”ח.
לאור המחיר הכבד של עסקת המקרקעין, יש להתייחס אליה במלוא הרצינות. יש להתייעץ עם עורך דין קניית דירה, ובבעלי מקצוע נוספים. המשמעות של טעויות הנן, לעיתים, אובדן של מיליוני ש”ח, והליכים משפטיים במשך שנים ארוכות. ליווי עורך דין מומחה במקרקעין בעסקת מכירת דירה או ברכישת דירה, מגן עליכם. במשך למעלה מ-40 שנה, מתמחה משרד עורכי דין וולר ושות’ במקרקעין ומיסוי מקרקעין. צרו קשר, כבר עכשיו.
