top image

מבנה מסוכן

חוק עזר הריסת מבנים מסוכנים

חוק עזר הריסת מבנים מסוכנים, מאפשר לרשות המקומית, לאחר שערכה בדיקה הנדסית מקצועית ומצאה שיש חשש לגבי יציבותו של מבנה (לדייריו, לציבור כולו או לנכסים סמוכים), להוציא "צו מבנה מסוכן" למבנה, ולהורות לבעליו על תיקונו, בדרך הקבועה בחוק העזר. אם יקבע מהנדס הרשות המקומית, כי המבנה מסוכן עד כדי כך שהוא מהווה סכנה ממשית או מיידית, רשאית הרשות המקומית להורות על פינוי מיידי של המבנה, או על כל פעולה אחרת הנדרשת לשם הסרת המסוכנות. קראו כאן על חוק עזר הריסת מבנים מסוכנים, על התהליכים להוצאת "צו מבנה מסוכן" והסרתו, וכיצד על הרשות המקומית ובעלי המבנה לפעול.

 

המקור החוקי לצו מבנה מסוכן

חוק העזר הריסת מבנים מסוכנים, מטיל חובה על בעלות ובעלי המבנה, להחזיק את הבניין במצב המבטיח את שלום המחזיקים, את שלום הציבור ואת ביטחון הנכסים הסמוכים לו. הגדרת "מבנה מסוכן" הנה של הרשות המקומית, והיא קשורה בדרך כלל למצבו הפיזי של המבנה. עם הוצאת "צו מבנה מסוכן", מחוייבים בעלי המבנה למלא אחר ההוראות המפורטות בהודעה שקיבלו, לאתר את הסיבות להגדרת המבנה כמסוכן, ולהגיש לרשות המקומית תוכנית שיפוץ ותיקון מפורטת. אי ביצוע העבודות הנחוצות כדי להסיר את המסוכנות, עלול להוות עבירה על החוק, וייתכן כי יינקטו הליכים משפטיים כנגד בעלי הנכס שלא מילאו אחר הדרישה. בנוסף, אם בעלי הבמבנה לא מילאו אחר הוראות ההודעה (על פי הקריטריונים הקבועים בחוק העזר), רשאית הרשות לבצע את העבודות הנחוצות כדי להסיר את המסוכנות ולגבות מבעלי המבנה את עלות ביצוע העבודות. מרגע הוצאת "צו מבנה מסוכן", האחריות על פגיעה עתידית בדיירים או בעוברי אורח מוטלת על בעלי הדירות בבניין.

​במקרה בו יקבע מהנדס הרשות המקומית, שהמבנה מסוכן עד כדי כך שהוא מהווה סכנה ממשית או מידית למחזיקים ו/או לציבור ו/או לנכסים הסמוכים, רשאית הרשות לצוות על פינוי המבנה, או על כל פעולה אחרת הנדרשת לשם הסרת המסוכנות.

ראוי לציין כי, נכון להיום, כפי שהצביע מבקר המדינה בדו"ח ביקורת בחודש יולי 2022 (כאן קישור ישיר לדו"ח המבקר, וכאן סקירה תמציתית של הנושא), מתוך 208 הרשויות המקומיות שהתקינו חוק עזר בנושא מבנים מסוכנים, ל- 86% יש חוקי עזר ישנים ולא עדכניים שנחקקו לפני שנת 2010. המשמעות היא קיומם של פערים בהגדרות בסיסיות לגבי אופן טיפולן במבנים מסוכנים, לגבי הזכויות והחובות החלות על תושבי הרשות המקומית שבהחזקתם או בבעלותם מבנים מסוכנים, לעניין שיטות, דרכי העבודה וההתמודדות של הרשויות המקומיות עם מבנים מסוכנים, ועוד.

 

הסיבות הנפוצות להוצאת צו מבנה מסוכן

כיום, אין קריטריונים אחידים למשרדי הממשלה או בקרב הרשויות המקומיות, להגדרת מבנה כ"מסוכן". מניסיוננו, במשרד וולר ושות', הסיבות להגדרת מבנה מסוכן הן:

  • סדקים משמעותיים בשלד המבנה או ביסודות;
  • שקיעה בקירות או ביסודות הבניין;
  • סדקים רחבים בגרם מדרגות של הבניין או במרפסות הבניין;
  • פגיעה בתשתיות המבנה, בעקבות טראומה – רעידת אדמה, פיצוץ גז, שריפה וכיוצ"ב;
  • ביצוע תוספות בניה ללא היתר וללא ליווי הנדסי;
  • חשיפה של מוטות הברזל שבעמודים, חלודה;
  • קורוזיה מתקדמת בקונסטרוקציה מפלדה;
  • גושי בטון רופפים ממעטפת הבניין;
  • התנתקות של אריחים מהחיפוי החיצוני של הבניין;
  • סדקים רחבים בעמודים ובקירות הבניין;
  • קיר חומה או קיר תמך סדוק, או התמוטטות חלקית.

 

תהליך טיפול הרשויות המקומיות במבנה שנחשב כמסוכן

קיימת שונות בין תהליכי העבודה ונהלי העבודה ברשויות המקומיות, בכל הקשור למבנים מסוכנים. אולם, לרוב, התהליך הנו כדלקמן:

  • ביקורת מהנדס בניין של הרשות המקומית (או מי מטעמה), במבנה החשוד כמסוכן לציבור ו/או לדיירים ו/או לנכסים הסמוכים.
  • הוצאת דרישה לבעלי המבנה, לביצוע בדיקה הנדסית בידי גורם מוסמך נוסף, לבחינת יציבות המבנה וכשירותו (אפשרות בידי הרשות).
  • הוצאת "צו מבנה מסוכן", על פי חוק העזר של הרשות.
  • משלוח הודעה לבעלי המבנה, לשם ביצוע תיקונים וחיזוקים בטיחותיים בו, בהתאם לדרישות ההנדסיות וללוחות הזמנים שיקבע מהנדס הרשות (לרוב מדובר ב-90 ימים).
  • לחילופין, מתן הוראה על הריסת המבנה (או חלקים ממנו), אטימה של מבנה נטוש שמצבו מהווה סכנה לציבור ו/או לנכסים הסמוכים.
  • עריכת ביקורות מעקב בבניין, על מנת להתעדכן במצבו ולוודא כי העבודות הדרושות על פי הודעת הרשות המקומית, אכן בוצעו.
  • אכיפת דרישות הרשות המקומית לביצוע תיקונים בטיחותיים בבניין, ע"י נקיטת הליכים משפטיים נגד בעליו.

 

התמודדות בעלי המבנה לאחר הכרזת המבנה כ"מבנה מסוכן" 

לאחר הוצאת "צו מבנה מסוכן" על ידי הרשות המקומית, לאור ליקויים שנתגלו במבנה, נדרשים בעלי המבנה לפעול במהירות ובאופן סדור. חשוב לזכור כי עיכוב בתגובת הבעלים ו/או פעולה לא מסודרת, עלול לגרור נקיטת פעולה חד-צדדית על ידי הרשות המקומית, נקיטת הליכים משפטיים, חשיפה לתביעות נזיקין והוצאות כבדות.

  • איתור כל בעלי המבנה, וכינוס ישיבת דיירים דחופה של בעלי הנכסים, על מנת ליידע אותם במצב המבנה והפעולה שננקטה על ידי הרשות המקומית.
  • הקמת חשבון בנק לצורך השתתפות כספית של בעלי המבנה. לעיתים, ככל שאין ברירה, יש לדרוש השתתפות בתשלום של כל בעלי הדירות, רק באמצעות תביעה משפטית כנגד דיירים סרבנים.
  • מינוי מהנדס בניין מטעם בעלי המבנה, להעביר אליו את כל התוכניות, על מנת לקבל ייעוץ וחוות דעת, למול הצו שהוציאה הרשות המקומית. בנוסף, להזמין אומדן או קנה מידה של העלות הכספית לתיקון.
  • ככל שייקבע שנדרשות פעולות, יש להכין תכניות הנדסיות, מפרט טכני, כתב כמויות לביצוע העבודה, ולוחות זמנים לביצוע העבודות.
  • יש לקבל הצעת מחיר ממספר קבלנים ולמנות קבלן רשום.
  • בסיום העבודות, יש לקבל אישורים על סיום ביצוע העבודות, על בטיחות המבנה, ועל עמידה בכל דרישות הרשות המקומית.
  • בנוסף, על מהנדס הבניין להגיש לרשות המקומית טופס הצהרה, על הסרת הסכנה למבנה.
  • לאחר בדיקת מהנדס מטעם הרשות המקומית, ואישורו כי כל הליקויים תוקנו, יש לפנות לרשות המקומית, על מנת שתסיר את הצו ("ביטול צו מבנה מסוכן"). עם זאת, לעיתים, יידרשו הליכים משפטיים כנגד הרשות המקומית, לביטול הצו, לביטול קנסות וכיוצ"ב.

 

צו מבנה מסוכן ותמ"א 38

צו מבנה מסוכן משמש זרז בקידום תוכניות תמ"א 38 על ידי וועד הבית או בעלי הדירות במבנה. היות ובמרבית המקרים, הוצאות תיקון מבנה מסוכן נאמדות בעשרות אלפי ש"ח עד מאות אלפי ש"ח, מקור מימון טוב יהיה מימוש תמ"א 38. אלא שבחינת שילוב תמ"א 38 במבנה מסוכן, מצריך בחינה של שתי שאלות יסוד מהותיות:

  1. האם מצבו הפיזי של המבנה, יאפשר בכלל ביצוע תמ"א? או שהליכי התכנון והביצוע של התמ"א, לאורך מספר שנים, יסכנו את המבנה והדיירים?
  2. פערי הכוחות בין היזם, לבין הדיירים: מעמדם וכושר המיקוח של דיירים שנדרשים להוצאת מאות אלפי ש"ח לתיקון ליקויים בגין מבנה מסוכן, נמוך יותר מאשר של מבעלי מבנה המעוניינים בחיזוק המבנה ובשדרוג הנכס. לא בכדי מעדיפים יזמים וקבלנים לפעול בנכסים שהוכרזו כמבנה מסוכן: היזם מתקן את המבנה המסוכן בעלות של כמה אלפי ש"ח, ובתמורה עשוי לקבל זכויות בניה בערך של מיליוני ש"ח.

 

עורך דין מקרקעין

למשרד עורכי דין וולר ושות' ניסיון עשיר בייעוץ משפטי ובניהול בכיר ברשויות המקומיות. עו"ד רועי וולר, לשעבר מנכ"ל מועצה אזורית ומנהל סיכונים מוסמך, יוכל לסייע לאגפי ההנדסה ברשויות המקומיות, בחקיקת חוק עזר הריסת מבנים מסוכנים, בתהליכי ובנהלי עבודה מסודרים. עבור דיירים שקיבלו "צו מבנה מסוכן", יוכל לסייע בתהליך הסדרה, תיקון ליקויים, הסרת צו מבנה מסוכן ואף השבחת הנכס. למידע נוסף, להתייעצות, להיערכות מקדימה או לקבלת חוות דעת, צרו קשר עכשיו.

שתפו עם חברים
צרו איתנו קשר