חוזה למראית עין

חוזה למראית עין הוא הסכם שהצדדים חותמים עליו כדי ליצור מצג כלפי חוץ, שעה שההסכמה האמיתית ביניהם שונה, או שאינה קיימת כלל. בדיני החוזים מדובר באי־התאמה מכוונת בין נוסח ההתחייבויות לבין רצון הצדדים, לעיתים כדי להסוות עסקה אחרת ולעיתים כדי להטעות גורם שלישי. בדיני המקרקעין, טענות לסימולציה עולות לא אחת בהקשרים של מיסוי מקרקעין, רישום זכויות, יחסי נושים ועסקאות מימון. סעיף 13 לחוק החוזים קובע כי חוזה שנכרת למראית עין בלבד הוא בטל, ובמקביל מעניק הגנה לצד שלישי שרכש זכות בתום לב בהסתמכו על מצג ההסכם. המשמעות הפרקטית היא שבית המשפט בוחן לא רק את המסמך, אלא את התכלית, הנסיבות והביצוע בפועל, ולעיתים משרטט את הגבול בין “סימולציה” לבין “עסקה בלתי חוקית”, גבול שעלול להכריע את תוצאת ההליך ואת החשיפה המשפטית של הצדדים.

מהו חוזה למראית עין?

סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, קובע כך:

“חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה”.

עפ”י ג’ שלו ו-א’ צמח, דיני חוזים 301 (2019), “חוזה למראית עין הוא חוזה שקיימת בו אי-התאמה מכוונת בין הצהרות הרצון של הצדדים לבין רצונם האמיתי. בעוד שכלפי חוץ מסכימים ביניהם הצדדים על הסדר משפטי מסוים, כוונתם האמיתית שונה. המאפיין המרכזי בחוזה למראית עין הוא קיומה של הסכמה סמויה בין הצדדים אשר באה במקום ההסכמה הגלויה, שהיא אך למראית עין”.

במילים אחרות, חוזה למראית עין הוא הסכם, שאינו משקף את ההסכמה האמתית בין הצדדים. זהו מקרה שבו מלכתחילה הצדדים לא התכוונו לערוך חוזה. לא זו בלבד שאיש מהצדדים לא גמר בדעתו להתקשר בחוזה מחייב, אלא שכל אחד מהצדדים יודע שרעהו אינו מתכוון להתקשר בחוזה מחייב. חוזה זה מיועד לגרום לצד ג’ לחשוב שנכרת חוזה בין הצדדים. ביחסים שבין הצדדים לבין צד ג’, שהסתמך בתום לב על קיומו של החוזה, מעדיף הדין את האינטרסים של האחר. העדפה זו מוצדקת משיקולי הוגנות. הצדדים יצרו בכוונה מצג שווא של חוזה – ולכן ראוי להגן על מי שנפגע ממנו.

ביהמ”ש המחוזי קבע (ה”פ (ת”א) 1547/06 ניצה גבסו נ’ בנק דיסקונט לישראל בע”מ) כי –

“אין בכך שלא התבררה מטרת עריכת הסכם המכר כדי לשלול אפשרות שהסכם המכר נכרת למראית עין, מקום שהנסיבות מלמדות שהצדדים התכוונו להעברת זכויות שונה מזו שנקבעה בהסכם“.

תוקף הסכם למראית עין

חוזה למראית עין, בטל. בטלות זו תואמת, הלכה למעשה, את רצונם האמיתי של הצדדים, שלא התכוונו מלכתחילה לקיים את החוזה הפיקטיבי. כפועל היוצא מכך, חובת ההשבה ההדדית הקמה בעקבות ביטול החוזה למראית עין, היא חובה מדיני עשיית עושר שלא במשפט. אין תחולה לסעיפים 21-19 לחוק החוזים, שכן החוזה למראית-עין בטל מעיקרו כאילו לא היה קיים מעולם. 

סימולציה מוחלטת וסימולציה יחסית

הספרות המשפטית עורכת הבחנה בין שני מקרים.

• סימולציה מוחלטת. הצדדים לחוזה למראית עין, אינם מתכוונים כלל לערוך עסקה כלשהי.
• סימולציה יחסית. החוזה למראית עין משמש מסווה לעסקה אחרת שנערכה בינן שני הצדדים. קרי, קיימת בין הצדדים הסכמה מחייבת, אך הצדדים בוחרים להסתירה באמצעות חוזה אחר, שנערך למראית עין. סימולציה יחסית עשוייה להיות חוקית ולגיטימית, אך במקרים רבים תכליתה של הסימולציה היחסית אינה חוקית (כגון הונאה של רשויות המס, הברחת נכסים מפני נושים וכו’).

ההלכה הפסוקה לא הכריעה בשאלת תוקף חוזה ב”סימולציה חלקית”, כאשר מטרת ההסתרה איננה חוקית. עם זאת, בספרות המשפטית נטען כי אין מניעה שלא לתת תוקף לחוזה הנסתר במקרים אלה.

הקושי הראייתי בביטול החוזה

מי שרוצה לבטל חוזה בטענה שהוא “למראית עין” נתקל ברף הוכחה גבוה מאוד. בתי המשפט יוצאים מנקודת הנחה שאנשים חותמים על מה שהם מתכוונים אליו. נדרשות ראיות חזקות מאוד כדי לשכנע שופט ששני צדדים “שיקרו” בכתב באופן משותף.

נסביר: מטבע הדברים בחוזים מסוג זה, נסיבות החוזה ועריכתו מצויים בין שני הצדדים, בלבד. בהיות העובדות הקשורות לנסיבות כריתת ההסכם בידיעתם של עורכי ההסכם, כמות הראיות שעל הטוען טענה מסוג זה להביא הנה פחותה. אם הוכיח את הטענות במידה מספקת, עובר נטל הבאת הראיות על עורכי החוזה, לשכנע כי מדובר בעסקה אמיתית. נטל ההוכחה שמדובר בחוזה למראית עין בלבד, מוטל על הטוען – דהיינו על המבקש. ראיה כזו נלמדת, לרוב, מנסיבות כריתת ההסכם ומביצועו. בית המשפט יבחן פרמטרים שונים כגון הפער בין נוסח החוזה לביצועו בפועל, הקשר בין הצדדים, הסיבות להסכם, וקיומם של מניעים סמויים. וראה ע”א 1780/93 בנק המזרחי המאוחד בע”מ נ’ יהודית אולצ’יק; ו-ע”א 475/81 זיקרי נ’ כלל חברה לביטוח.

רמת ההוכחה הנדרשת 

כאשר עולה טענה זו, מתבקש בדרך כלל לפרוש את הרקע ולהעריך את טיב המניעים שעמדו ביסוד ההתקשרות המדומה הנטענת. על הטוען להצביע על הנסיבות שבעטיין ראוי לייחס לצדדים לעיסקה כוונה משותפת שאינה משתקפת בחזותה החיצונית של העיסקה. טענת חוזה למראית עין, הנטענת בעלמא, במנותק מהרקע ומהנסיבות העשויים להקרין ולהסביר את התכליות שלשם השגתן עוצב החוזה כמצג מדומה, עלולה להיתקל בקשיי הוכחה וביסוס.

ביהמ”ש העליון (ע”א 3725/08 ניסים חזן נ’ אריק חזן), קבע כי רמת ההוכחה הנדרשת בטענה זו – גבוהה. בעל דין המייחס לצד שכנגד עריכת חוזה פיקטיבי מעלה כנגדו טענה קשה, העשוי להגיע אף כדי ייחוס מרמה או מצג כזב. ככלל, טענות מסוג זה, שנילווה להן, על פי רוב סממן של חוסר נקיון כפיים, טעונות בשל טיבן רמת הוכחה נכבדה לצורך ביסוסן. ייחוס לאדם התנהגות שיש בה חוסר ניקיון כפיים, מרמה או כזב מחייב בראיות בעלות משקל ואמינות. כשם שלא בנקל יוכיח בעל דין טענות בדבר תרמית, המחייבות ביסוס ברמת הוכחה גבוהה במיוחד, כך גם טענות בדבר פיקטיביות של עיסקה, המשיקות לטענות מרמה, מצריכות רמת הוכחה תואמת.

מה עושים אם חושדים בחוזה למראית עין?

בשלב ראשון יש לאסוף את כלל מסמכי ההתקשרות, לרבות הסכמים גלויים ונסתרים, תכתובות, מסמכי מימון ודיווחים לרשויות. במקביל יש למפות תנועות כספיות בפועל ולבחון את אופן ביצוע העסקה אל מול נוסח ההסכם, לצורך איתור פערים מהותיים המעידים על אי־התאמה בין המצג לבין המציאות. לבסוף נדרשת בניית אסטרטגיית ראיות סדורה, הכוללת ניתוח נסיבות ההתקשרות, מניעים אפשריים, וקביעת מסלול משפטי מושכל בהתאם לרמת החשיפה והפסיקה העדכנית.

פסיקת ביהמ”ש העליון

ב-ת”א (מרכז) 24502-03-14‏ ‏משולם נ’ אחי תקומה בע”מ, קיבל בית המשפט את תביעתו של המוכר, לביטול הסכם מכר שנכרת מול המערערת, ולמחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובתה. בפסק דין הצהרתי, ביטל בית המשפט המחוזי את תוקף ההסכם למראית עין וכן את ההסכם הנסתר, מתוקף סעיף 13 לחוק החוזים ומחמת הפרתו היסודית של ההסכם הנסתר. התיק הגיע לערר בבית המשפט העליון (ע”א 3158/20). בית המשפט העליון פסל אף הוא את שני ההסכמים – אך מסיבות אחרות. עפ”י בית המשפט העליון, הימנעות הצדדים מהעלאת ההסכם הנסתר על הכתב, והצגת ההתקשרות בצורה מטעה בהסכם המכר, נועדו, בסבירות גבוהה, בכדי להטעות את רשויות המס, כמטרה עיקרית, ולאפשר קבלת אשראי בנקאי על בסיס מצג שווא, כמטרה נוספת. אלה מטרות בלתי חוקיות. לאורן, עולה השאלה מהי המשבצת הנכונה לניתוח המקרה: עסקה בלתי חוקית, לפי סעיפים 31-30 לחוק החוזים; עסקה העונה להגדרתו של חוזה למראית עין, לפי סעיף 13 לחוק החוזים; או שילוב שני ההסדרים גם יחד.

הסכם מכר, שאינו משקף את הסכמת הצדדים – חלק מתכנית פסולה. ההסכם הנסתר שלוב בה כמקשה אחת, ומהווה את היעד הסופי אותו התכוונו הצדדים להגשים באופן בלתי חוקי. במילים אחרות, מלכתחילה כוונת הצדדים הייתה לבצע את ההתקשרות ביניהם, בצורה פסולה, על דרך של העלמת מס והשגת הלוואה במרמה. במצב זה, לא ניתן להכשיר את אי החוקיות הקשה בה. ההתקשרות נגועה מלכתחילה על דרך של “העלמת” החוזה הפסול באמצעות דיני החוזה למראית עין, והתמקדות בבחינת הוראות החוזה הנסתר לבדן. אף אם נתעלם מחוזה המכר הגלוי, הרי משנמצא שאין כל אפשרות להכשיר את החוזה הנסתר, וזאת בראש ובראשונה בשל כך שכוונת הצדדים במועד כריתתו הייתה לבצעו באופן בלתי חוקי בעליל, מה שהופך את ההתקשרות לבלתי חוקית מבחינת תוכנה. המשמעות של קביעה זו היא שגם החוזה הנסתר בטל, בהיותו חוזה פסול. 

הגנה על צד ג’ בחוזה למראית עין

סעיף 13 לחוק מגן על צדדים ג’, שהסתמכו על החוזה למראית עין. על פי החוק והפסיקה, צד ג’ שהסתמך על החוזה למראית עין, אשר לא היה חלק מהתרמית, ופעל בתום לב – יהיה מוגן. העיקרון המרכזי הוא הגנה על מי שפעל בתום לב וללא ידיעה על טיבו האמיתי של החוזה. בית המשפט בוחן בקפידה מספר שיקולים: מידת הידיעה של הצד השלישי; נסיבות העניין; והאם היה יכול לחשוד במהות האמיתית של ההסכם. עם זאת, ההגנה אינה מוחלטת. אם יוכח כי צד ג’ היה שותף מודע להונאה או למרמה, או שהיה עליו לדעת על טיבו האמיתי של החוזה, תישלל ממנו ההגנה. בית המשפט יבחן בקפידה את מידת המודעות, נסיבות העניין, והאם היה סביר לצפות כי אדם במצבו יחשוד במהות האמיתית של ההסכם.

היבטי מיסוי מקרקעין בחוזה למראית עין

במקרים רבים, העילה לכריתת חוזה למראית עין נעוצה בניסיון להפחית או להימנע מתשלום מיסוי מקרקעין. צדדים עשויים להצהיר על מחיר עסקה נמוך מהמחיר הריאלי כדי להקטין את מס הרכישה של הקונה ואת מס השבח של המוכר. חשוב להבין כי רשויות המס מצוידות בכלים מתקדמים לזיהוי עסקאות שבהן התמורה המוצהרת אינה תואמת את שווי השוק.

כאשר מתגלה כי חוזה נחתם למראית עין למטרות התחמקות ממס, ההשלכות הן חמורות: מעבר לבטלות החוזה במישור האזרחי, הדבר עלול להוביל להטלת קנסות כבדים, ריביות והצמדה, ואף לפתיחה בהליכים פליליים בגין עבירות מס. בתי המשפט נוטים להחמיר עם עסקאות “פיקטיביות” שתכליתן הונאת הקופה הציבורית. לכן, תכנון מס לגיטימי חייב להיעשות בשקיפות מלאה ותוך דיווח אמת על מהות ההתקשרות.

למידע נוסף על תכנון מס חוקי והגנה עליכם בעסקאות נדל”ן, בקרו בעמוד: עורך דין מיסוי מקרקעין

טעויות נפוצות שמייצרות חשיפה משפטית

• עריכת הסכם גלוי שאינו תואם את אופן הביצוע בפועל של העסקה. פער מהותי בין נוסח ההסכם לבין אופן מימושו בפועל מהווה אינדיקציה מרכזית לקיומה של סימולציה, ומעורר חשד לאי־התאמה מכוונת בין המצג החיצוני לכוונה האמיתית. בתי המשפט מייחסים משקל ראייתי גבוה להתנהלות הצדדים לאחר החתימה, ולעיתים אף מעדיפים אותה על פני לשון ההסכם.

• הימנעות מתיעוד ההסכמות האמיתיות או קיומו של “הסכם בעל־פה” מקביל. הסתמכות על הסכמות לא מתועדות או על “הבנות שקטות” יוצרת חולשה ראייתית מובנית ומקשה על הוכחת העסקה האמיתית. היעדר תיעוד בכתב עלול להתפרש כהסתרה מכוונת, במיוחד כאשר קיימים אינטרסים רגולטוריים, מיסויים או מימוניים.

• שימוש במנגנוני תשלום שאינם מתיישבים עם תנאי ההסכם הכתוב. תשלומים במועדים, בסכומים או באפיקים שונים מאלה שנקבעו בהסכם מהווים ראיה נסיבתית משמעותית לפיקטיביות ההתקשרות. פערים אלו נבחנים בקפידה על ידי בתי המשפט, הרשויות והמערכת הבנקאית, ועשויים להצביע על עסקה נסתרת.

• הצגת מצגים סותרים לרשויות המס, לבנקים או לרשות המקומית. דיווחים שונים לגורמים שונים ביחס לאותה עסקה עלולים להיחשב כמצג שווא חמור, ואף כהתנהלות חסרת תום לב. במקרים אלה, קיים סיכון ממשי לפסילת ההתקשרות כולה ולהטלת סנקציות אזרחיות, מנהליות ואף פליליות.

• הסתמכות שגויה על ההנחה כי “כולם עושים כך”, או כי לא תתבצע בדיקה. נורמות שוק בלתי פורמליות אינן מקנות לגיטימציה משפטית להתנהלות פסולה, ואינן מגינות מפני אכיפה או ביקורת בדיעבד. הפסיקה העדכנית מלמדת כי בתי המשפט אינם מקבלים טענות מסוג זה, ואף רואים בהן אינדיקציה לחוסר ניקיון כפיים.

• פנייה לערכאות ללא תשתית ראייתית מספקת, בניגוד לרמת ההוכחה הגבוהה הנדרשת. טענת חוזה למראית עין מחייבת רף הוכחה גבוה במיוחד, נוכח ייחוס מרמה או מצג כוזב לצד שכנגד. נקיטת הליך משפטי ללא ביסוס ראייתי מוצק עלולה להביא לדחיית התביעה, לפגיעה באמינות הטוען ואף לחשיפה להוצאות משמעותיות.

לסיכום

עסקאות מקרקעין המבוססות על חוזים פיקטיביים הן “פצצת זמן” משפטית. בתי המשפט מחמירים היום יותר מאי פעם עם צדדים המנסים להונות את רשויות המס. משרד וולר ושות’ מעניק ליווי משפטי מקיף במקרקעין ומיסוי מקרקעין מזה 40 שנה. אנו מבטיחים כי העסקאות שלכם יבוצעו על בסיס משפטי איתן, חוקי ובטוח. צרו קשר לייעוץ מקצועי.