ספר נכסים – כלי לפיתוח כלכלי

הקמה וניהול של ספר נכסים הנו חובה חוקית, החלה על הרשות המקומית. אולם מעבר לחובה החוקית, ספר הנכסים הנו אחד המפתחות החשובים ביותר, בניצול יעיל של המשאבים הציבוריים ובפיתוח כלכלי וחברתי, לרווחת תושבי הרשות. זהו כלי לפיתוח כלכלי משמעותי ביותר, העומד לרשות הנהלת הרשות. חלק ניכר מהרשויות, אינן שולטות ואינן מכירות את כל נכסיהן, את זכויותיהן בנכסים, את מצבם הפיזי של הנכסים – וכמובן אינן יודעות מה הפוטנציאל הכלכלי הטמון בנכסים. על ספר הנכסים ככלי לפיתוח כלכלי, מוזמנים לקרוא בסקירה הבאה.

מה זה ספר נכסים ?

סעיפים 188 ו-347 בפקודת העיריות, וכן תקנות הרשויות המקומיות (ניהול פנקסי זכויות במקרקעין), התשכ”ז-1967, קובעים כי הרשות המקומית תנהל פנקס מיוחד שבו תרשום את זכויותיה במקרקעין. מטרת החקיקה הוא חיוב הרשויות המקומיות, לבצע, להחזיק ולנהל ספר נכסים, במטרה להקנות לרשות המקומית כלים לניהול, שליטה ובקרה בנכסיה (דלא ניידי). מועצת הרשות המקומית תסמיך אחד מעובדיה להיות רשם נכסים, ותפקידו יהיה לנהל ולשמור את ספר הנכסים שלה בהתאם לתקנות. רשם הנכסים ירשום בספר הנכסים כל זכות על מקרקעין לטובת הרשות, וכן כל זכות על מקרקעין של הרשות לטובת אדם זולתה, תוך חודש ימים מיום שנוצרה.

בתוספת הראשונה לתקנות, כאמור, נקבעו התבניות שלפיהן יש לנהל את כרטיסי הנכסים (טופס א’), ואת ספר הנכסים (טופס ב’). בין היתר נקבע, כי כרטיס הנכס יכלול פרטים לזיהוי הנכס (גוש, חלקה, כתובת, שטח, מקור הזכות ותאריך התחלת הזכות), פרטי השימוש, ייעודו, רישום שינויים בנכס וביקורות על מצב הנכס. בנוסף, נקבעו הפרטים שיש לרשום בספר הנכסים.

מה כוללים נכסי הרשות ?

מבני ציבור: בתי ספר, גני ילדים, מעונות, מתנ”סים, מבני הרשות, אולמות ספורט, מתקנים הנדסיים, שווקים, מבני תנועות נוער, ספריות, בתי כנסת, נכסים מסחריים, דירות ומבנים שונים, גגות לפאנלים סולאריים, ועוד.
שטחים ציבוריים: שטחים שהופקעו לזכות הרשות המקומית, וכוללים גינות ציבוריות, פארקים, שטחי ציבור (“קרקע חומה”), שצ”פים, חניונים, כבישים, מדרכות ושבילים, ועוד.

ניהול ספר נכסים

נכסי דלא ניידי, שיש להם זיקה קניינית כלשהי לרשות המקומית (בעלות, חכירה, שכירות, זיקת הנאה וכיוצ”ב) – חייבים להיות רשומים ומנוהלים. על מועצת הרשות להבטיח את ניהול נכסי הרשות, וכן לקבוע את המדיניות בנושא, במטרה להבטיח את זכויות הרשות בנכסיה, השבחתם והפעלתם באורח כלכלי, ככל הניתן. השימוש בנכסי הרשות צריך להתבצע באופן חסכוני, יעיל ומועיל.

יצויין כי נוהל הקצאת קרקעות ומבנים ברשויות המקומיות, אף הוא מחייב את הרשות להניח בפניה את ספר הנכסים ואת כל המידע בנושא, כשהוא מעודכן. אולם כשהמידע ברשות חלקי ולא עדכני, אין בידי הרשות פנקס הכולל רישום מלא ומדויק של כלל זכויותיה במקרקעין, וספר ההקצאות – אינו ממצה.

פערים במידע בספר הנכסים

מדי תקופה, מבצע משרד מבקר המדינה ביקורות בנושא זה. בנוסף, נושא ספר הנכסים הנו נושא המצוי בלב הביקורת של המבקרים הפנימיים ברשויות. ולא בכדי: ברשויות רבות, מתגלים פערים במידע הרשום בספר הנכסים, דוגמת היעדר כרטיסי נכס, רישום בטבלאות Excel, אי שימוש בטפסים, היעדר עדכון תקופתי, היעדר ביקורת, היעדר רישום מקור הזכות בנכס והאסמכתא לכך, רישום לא רציף, ועוד.

גם הטפסים הנדרשים בטופס א’ ו-ב’ בתקנות, מספקים מידע חלקי בלבד. לכן, אנו ממליצים ללקוחותינו, מעבר לטפסים הנדרשים, לבצע רישום של כל נכס, הכולל לפחות את הפרטים הבאים:

זיהוי הנכס – מספר סידורי של הנכס, גוש, חלקה, מס’ מגרש, כתובת, שטח, מקור הזכות, תקופת הזכות, העתק היתר הבניה, תמונות הנכס, תשריטים, העתק החוזה עם רמ”י/ קק”ל/ הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש.
פרטי התב”ע, שימוש לפי תב”ע ותקנון, ושימוש בפועל.
תשלומים ששולמו בגין הנכס: שוברי תשלום לרשות מקרקעי ישראל, שומת מקרקעין (לפי הצורך), והעתק הדיווח לרשות המיסים.
רישום הזכויות בנכס: העתק רישום הזכויות, הגבלה על העברת זכויות לצד ג’;
המשתמשים בנכס: פרטי משתמשים, תקופת שימוש, הפנייה לחוזה, ההליך בו ניתן השימוש, אישור היועץ המשפטי של הרשות, אישור מליאת הרשות המקומית, אישור שר הפנים, ערבויות ובטוחות, תשלומים ששולמו, ביטוחים, ועוד;
ביקורות ומעקב: תיעוד הביקורות בנכס, התכתבויות, הליכים למול הבעלים, ועוד;

בנוסף, מומלץ כי הרשות המקומית תיצור שכבת GIS ייעודית, לנכסי הרשות.

ניהול מבנים שאינם בשימוש

תפקיד הרשות לוודא כי משתמשים בנכסיה, באופן חסכוני, יעיל ומועיל. תנאי בסיסי לשימוש נכון, יעיל ומועיל במשאבים הוא קביעת מדיניות להקצאתם. בקביעת מדיניות כשלעצמה אין די להבטיח שהיא תיושם, אך משנקבעה מדיניות נכונה, ניתן לגזור ממנה תכנית פעולה ונהלים שיאפשרו לקדמה.

ניהול יעיל ומועיל של הנכסים מחייב מעקב רציף אחר השימוש בהם, כדי לזהות מבנים שמתייתר הצורך בהם ויש חשש שייצאו משימוש. אם בחזקת הרשות המקומית מבנים שאינם בשימוש, עליה להדק את הפיקוח עליהם, למנוע הידרדרות במצבם הפיזי והפיכתם למפגעים סביבתיים, ולפעול כדי למצוא להם שימוש.

סקר נכסים תקופתי

מדי תקופה (לרוב, מקובל אחת ל-5 שנים), צריכה הרשות לערוך סקר נכסים. לאור ממצאי הסקר, תתבצע השוואה לפנקס המקרקעין של הרשות, והפנקס יעודכן בהתאם. מומלץ לבחון ולהשוות האם הסקר כולל את כלל נכסי הרשות, והאם קיימים פערים בין המידע באגפים ובמחלקות השונות ברשות, לבין המידע שנאסף. בנוסף, מומלץ לבחון מידע המצוי אצל גורמים נוספים הנותנים שירותים לרשות, דוגמת רשות מקרקעי ישראל, קק”ל, עורכי הדין העובדים עם הרשות, ויועצים שונים.

הצגת המידע

סעיף 188(ב)(1) לפקודת העיריות קובע כי הודעה על אישור מועצת העירייה בעירייה איתנה לעסקה במקרקעין (מכירה, החלפה, משכון, השכרה מעל 5 שנים ושכירות מוגנת), תפורסם באתר האינטרנט של העירייה בתוך 15 ימים ממועד האישור. משכך, על עירייה איתנה להעמיד את המידע לרשות הציבור. בפועל, נהוג כי מידע בתחום זה, מפורסם על ידי כלל הרשויות המקומיות, באתר האינטרנט הרשותי.

מובהר, למען הסר כל ספק, כי סקירה זו הנה כללית, ומטרתה להוות מסגרת ראשונית עבור הרשויות המקומיות. משכך, היא אינה ממצה ומקיפה את כל הוראות הדין, ואין להסתמך עליה. למידע נוסף, התייעצויות, חשיבה או פעולות לתיקון ליקויים – צרו קשר עם עורך דין רשויות מקומיות מומחה.