האם מותר להתקין עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף? ואם כן, באילו תנאים? שאלה זו הופכת להיות רלוונטית יותר בשנים האחרונות. לפי הערכות זהירות בענף הרכב, בשנים הקרובות מעל 33% מהרכבים שיימכרו בישראל יהיו חשמליים, ולפי הערכות אופטימיות בענף – אפילו מחצית. בבית פרטי, ניתן להתקין עמדת טעינה לרכב חשמלי, ללא קושי משפטי מיוחד: חוק המקרקעין, וחוקי התכנון והבניה, לא דורשים היתרים מיוחדים. אולם בבתים משותפים, ההסדר החוקי שונה, כיוון שהבעלות על השטח משותפת לכלל הבעלים. יתר על כן, לעיתים התקנה של עמדת טעינה על ידי דייר, עלולה לסכן את אפשרויות דיירים אחרים להתקין עמדות טעינה לעצמם.
באילו מקרים ניתן להתקין עמדת טעינה בבית משותף? מהם סוגי החיבורים של עמדת הטעינה, ומה המשמעויות המשפטיות שלהם? האם ועד הבית (נציגות בעלי הדירות) רשאי לקבוע תנאים לבעל דירה המעוניין להתקין עמדת טעינה חשמלית בחניה הפרטית בבית המשותף? פסקי דין של המפקח על המקרקעין, מספר הצעות חוק פרטיות וממשלתיות, מדריכים של הרגולטור, והניסיון מהשטח – מסמנים את הכיוון. קראו כאן את המדריך המשפטי המקיף להתקנת עמדת טעינה חשמלית.
התקנת עמדת טעינה חשמלית הוראות החוק
השימוש בעמדת טעינה ביתית הינו הדרך הזולה ביותר להטענה, שכן מחירי הטעינה זהים למחירי החשמל הביתי, וכך גם הזמינות המלאה של העמדה. השיקול העיקרי של צרכנים למעבר לרכב חשמלי, הוא זמינות ונוחות הטעינה.
על מנת לקדם את המעבר לרכבים חשמליים, החליטה הממשלה להסיר חסמים לצורך הקמת עמדות טעינה ביתיות. אולם, נכון להיום, אין חקיקה המסדירה את נושא התקנת עמדת טעינה חשמלית. ביום 20/2/2022 אישרה וועדת השרים לענייני חקיקה את הצעת החוק, שתאפשר לבעלי רכב חשמלי להתקין עמדות בחניה הפרטית בבניינים משותפים, גם ללא הסכמתם של יתר הדיירים בבניין.
עדכון: ביום 20/5/2024, אישרה מליאת הכנסת את הצעת החוק הממשלתית, לפיה, בין היתר, בחניה צמודה לדירה ניתן יהיה לחבר עמדת טעינה לחיבור חשמל דירתי או לחיבור ייעודי קיים, גם ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים. עם זאת, עד להשלמת החקיקה לעניין בתים משותפים (וחקיקת תקנות, ככל שיידרשו), הרי שחוק המקרקעין, ופסיקות בתי המשפט, מסדירים את נושא התקנת עמדת טעינה חשמלית.
פעולה ברכוש המשותף
התקנת עמדת טעינה חשמלית, אף אם היא בחנייה פרטית, היא פעולה המתבצעת ברכוש המשותף. סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, מגדיר את הרכוש המשותף בבית המשותף כ-
“כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.”
אומנם, ניתן לבצע הצמדה לרכוש המשותף (חניה, מחסן, גינה, גג וכיוצ”ב), ואז דין החלקים המוצמדים כדין הדירה. עם זאת, חנייה הרשומה כהצמדה לדירה – מאפשרת להשתמש בה רק לצורכי חֲנָיָה של רכבים, ולא לשימוש אחר. במילים אחרות, התקנת עמדת טעינה חשמלית בחניה, היא בגדר שימוש ברכוש המשותף. מכאן, שפעולה זו צריכה לקבל את הסכמת בעלי הדירות בבית המשותף (קרא כאן מאמר נוסף בנושא רכוש משותף).
לכל דייר בבית משותף זכות לשימוש סביר ברכוש המשותף
כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף רשאי לעשות כל שימוש ברכוש המשותף, גם בהיעדר החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שמדובר בשימוש רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן, שאינו מונע שימוש דומה על ידי בעלי הדירות האחרים. לפי הפסיקה, שימוש ייחשב “רגיל וסביר”, ככל שמתקיימים לגביו שני תנאים, במצטבר:
- שהשימוש תואם את ייעודו של אותו חלק ברכוש המשותף לפי תנאי הזמן והמקום או על פי כוונת בעלי הדירות האחרים. תנאי המקום עניינם מיקום הבית המשותף וייעודו (למגורים, למסחר או אחר), מאפייני הבית, ייחודו וצביונו. בנוסף, תנאי הזמן משמעם הדרישות והאילוצים שמכתיבה המציאות.
- שהשימוש שמבצע בעל הדירה ברכוש המשותף, אינו מונע שימוש דומה מאחרים.
דא עקא, שימוש כאמור, גם אם שימוש תכוף, אינו מקנה למשתמש זכות או חזקה בשטח. תפיסת חזקה ובנייה ברכוש המשותף אינן מקימות זכויות קנייניות, גם בהיעדר התנגדות שאר הדיירים (ע”א 2307/99 מכלוף רפאל נ’ חג’ג’ קלימו).
התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף – שימוש סביר ברכוש המשותף
בהתאם לשני תנאים אלו, עמדה המותקנת כראוי, ומחוברת לחשמל הדירתי – תואמת לתנאי הזמן והמציאות בימינו, ואין בה כדי למנוע מבעל דירה אחר שימוש דומה ברכוש המשותף. במילים אחרות: לאור העלייה בשימוש הציבורי בכלי רכב חשמליים, התקנת עמדת טעינה ותשתיות, מהווה שימוש סביר ברכוש משותף. ככזה, אין צורך, לכאורה, בהסכמת האסיפה הכללית של הבית המשותף.
עם זאת, פסק הדין התייחס רק לחלק מהסיבות אותן העלו המתנגדים ביחס לשימוש הסביר ברכוש המשותף. פסק הדין לא התייחס לצריכת החשמל המשותפת, האיזון בין המשאבים במרחב הציבורי, התקנת כבלים וצינורות קבועים ברכוש המשותף, ועוד. במקרים בהם יש לבצע שינויים בקונסטרוקציה, שינויים הפוגעים בבטיחות הבניין, חיבורי חשמל שאינם מאפשרים התחברות דיירים נוספים וכו’ – אפשר שההתקנה אינה מהווה שימוש סביר. כל מקרה לגופו.
מי מוסמך לאשר שינויים ברכוש המשותף?
פסק דין של המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה ביום 8/8/2024 (141/23 שובל ניהול מגדל הנביאים בע”מ נ’ גולן שפע אור בע”מ), עסק, בין היתר, בשאלה מי הגורם המוסמך לאשר שינויים ברכוש המשותף לצורך התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי. ודוק: כאשר יש צורך לחבר את עמדת הטעינה ללוח החשמל המשותף, אין מחלוקת שזהו שינוי ברכוש המשותף. על פי פסק הדין, חיבור יחידה בבית משותף ללוח החשמל הציבורי, שהוא רכוש משותף לכלל בעלי הדירות בבית, פוגע ברכוש המשותף. ועלולים לסכנו. על כן, נדרשת לשינוי הסכמה של האסיפה הכללית. נציגות הבית המשותף, אינה מוסמכים להרשות לבעל דירה לבצע שינויים אלו. בדומה לכך, הנציגות אינה מוסמכת לאשר לבעל דירה לפעור פתחים בקירות החיצוניים, להתקין משטחי דק או דשא סינטטי וכיוצ”ב. אישורם של שינויים אלו שמור לאסיפה הכללית, בלבד.
הצבת תנאים להתקנת עמדת טעינה
לנציגות הבית המשותף, תפקיד חשוב בניהול ובתחזוקת הרכוש המשותף. בחוק המקרקעין, תפקיד הנציגות היא לשמש מורשה של בעלי הדירות בניהול הבית המשותף. ההחלטה היא של האסיפה הכללית, והנציגות משמשת כזרוע הביצוע והיישום. לכן, באפשרות ועד הבית – בכפוף להחלטה באסיפה הכללית – להציב תנאים סבירים הנוגעים לעמדת טעינה חשמלית ברכוש המשותף. תנאים אלו, צריכים לאזן בין זכותו של בעל דירה להשתמש באופן סביר ברכוש המשותף, לבין זכותם של בעלי הדירות (המיוצגים על ידי הנציגות) לשמירה על זכויותיהם ברכוש המשותף. בענייננו, קיים צורך לאזן בין זכות הקניין של דיירי הבניין כולו, לבין זכות בעל דירה להשתמש להתקין מתקן חשמלי, ולהעביר תשתית מתאימה ברכוש המשותף.
נקודת המוצא לבחינת סבירות התנאים להתקנת עמדת טעינה, היא הגשמת התכלית הראויה לקידום והאינטרס הציבורי. נקודת המוצא צריכה להיות קידום התכלית שנועדה לשימוש ברכבים חשמליים. מכאן, שיש להקל על בעל הדירה המעוניין בהתקנת עמדת הטעינה החשמלית בחנייתו הפרטית. מכאן, שעל התנאים שמציב ועד הבית לבעל הדירה, להיות סבירים. תנאים, שלא יהיה בהם כדי למנוע או לעכב בעל דירה, להתקין עמדת טעינה חשמלית בחנייתו הפרטית. מהעבר השני, יש לוודא שההתקנה לא תחסום, טכנית, אפשרות של התקנות עמדות נוספות, בעתיד.
לפי פסק הדין, נציגות הבית המשותף רשאית לדרוש, כי בעל הדירה המעוניין להתקין עמדת טעינה חשמלית, ירכוש פוליסת ביטוח צד ג’, לנזק שעלול להיגרם מעמדת הטעינה. על בעל הדירה לדאוג כי במשך כל תקופת השימוש בעמדת הטעינה, תהיה הפוליסה בתוקף. במסגרת אסיפת בעלי הדירות, רשאים בעלי הדירות לקבל החלטה בנוגע לסכום הכיסוי הביטוחי הנדרש להם. עם זאת, אין לדרוש מבעל דירה, התחייבות אישית לשפות נזק שאינו מכוסה בפוליסה כזו. ככל שאכן יהיה בעתיד נזק, שנגרם בשל העמדה, תוכל הנציגות (וכל אחד מבעלי הדירות), לתבוע את בעל הדירה בנזיקין. אך הצבת דרישה כזו, כתנאי להסכמת הנציגות להתקנת עמדת טעינה חשמלית, אינה סבירה.
הסכם להתקנת עמדת טעינה פרטית לרכב חשמלי
הסכם מול כלל הדיירים (נציגות הבית המשותף – וועד הבית)
אנחנו ממליצים למי שמתכוון להתקין עמדה ברכוש המשותף, לאשר את הנושא באסיפה הכללית של בעלי הדירות, ולאחר מכן – לחתום הסכם להתקנת עמדת טעינה מול נציגות הבית המשותף. ההסכם יתייחס הן לביצוע ההתקנה, אך גם לשימוש, לאחזקה, לאחריות, לביטוח ולתשלומים. להסכם זה תוקף משפטי מחייב, וניתן לאכוף אותו בבתי המשפט. פנו למשרדנו לעריכת הסכם להתקנת עמדת טעינה פרטית לרכב חשמלי.
הסכם שיתוף בעמדת טעינה חשמלית
פתרון נוסף, במקביל, הוא שיתוף השכנים בעמדת הטעינה. בדרך זו, עלויות ההתקנה יורדות, ואף ניתן להתגבר על קשיים הנדסיים וטכניים. מנגד, אם המפרטים הטכניים ישתנו (צריכת אנרגיה, החלפת רכב וכו’), ייתכן והעמדה המשותפת לא תתאים עוד. מכל מקום, ועל מנת למנוע בעיות בעתיד, אנחנו ממליצים לחתום על הסכם שיתוף, שיגדיר את זכויות וחובות של הצדדים בקשר לשימוש בעמדה. חלק מהנקודות להתייחסות –
- העמדה. סוג העמדה, יכולות העמדה, התאמת העמדה לכלי רכב, ועוד. מכיוון שקיימים סוגים שונים של עמדות טעינה, יש לוודא מראש עם השותפים הפוטנציאליים.
- מיקום העמדה המתוכנן. יש להצביע על הנקודה בשטח, בה תוצב העמדה. מומלץ למדוד את המרחקים בין העמדה לבין כל אחד מהרכבים והחניות. מניסיוננו, מומלץ לתכנן גם חלופות.
- עלויות ההתקנה. המחיר הכולל, ואופן חלוקת ההוצאות בין השותפים.
- זכויות השימוש בעמדה – לאילו דיירים, לאילו רכבים, ובאילו ימים ושעות.
- תשלומים שוטפים. מה אופן התשלום, כיצד הוא משולם (תשלום חודשי, קבוע, שוטף או עבור צריכה). מה קורה אם לא משלמים? מה קורה אם דייר עובר דירה? חובות? ועוד שאלות.
- תחזוקה שוטפת. האחריות והתשלומים בגין תחזוקה שוטפת של העמדה.
- ביטוחים.
הצעת חוק המקרקעין (תיקון – התקנת תשתית ועמדת טעינה לרכב חשמלי)
בפברואר 2022, אישרה וועדת השרים לענייני חקיקה, את הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס’ 35) (התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף ודייני מקרקעין), התשפ”ב-2022. הצעת חוק זו מכונה “חוק התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף“. הצעת החוק מסדירה התקנה של עמדות טעינה לרכב חשמלי בבית משותף, תוך קביעת איזון בין זכות הקניין של בעלי הדירות ברכוש המשותף, לבין הצורך של בעל דירה יחיד להשתמש ברכוש המשותף, כדי להעביר תשתית מתאימה להקמת עמדה מתאימה לצורך הטענת רכב חשמלי. כל זאת, כמובן, על רקע האינטרס הציבורי בהנגשה ובהרחבה של השימוש בכלי רכב מזהמים פחות.
לפי הסדר זה, בחניה הצמודה לדירה ניתן לחבר עמדת טעינה לחיבור חשמל דירתי, או לחיבור חשמל ייעודי שמשמש לטעינת רכבים חשמליים, גם ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים. זאת, בכפוף לעמידה בכללים שעניינם, בין היתר, שמירה על בטיחות וחזות הבית. בהסכמת רוב בעלי הדירות ניתן לחבר עמדת טעינה לחיבור הציבורי, ע”י מונה נפרד. בצורה זו, התשלום עבור החשמל לטעינת רכבים, יהיה נפרד מהתשלום עבור שאר צריכת החשמל מהחיבור הציבורי. עוד קבעה הצעת החוק, כי בחניה שהיא חלק מהרכוש המשותף ניתן יהיה להתקין עמדת טעינה בהסכמת רוב מיוחד של שני שליש מבעלי הדירות, תוך התחשבות בצרכיהם של כלל בעלי הדירות המשתמשים בחניות המשותפות. ההסדר המוצע לעניין התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי יהווה ברירת מחדל שניתן להתנות עליה. כך, שכל עוד בעלי הדירות לא הסכימו ביניהם על הסדר אחר וקבעו אותו בתקנון המוסכם של הבית המשותף, יחולו עליהם הוראות ההסדר המוצע בהצעת החוק.
משרד האוצר פרסם ביום 1/3/2023, את תזכיר חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ”ג-2023 (חוק ההסדרים). בתזכיר זה, מופיע פרק העוסק ברכב חשמלי. ביום 20/5/2024, אישרה מליאה הכנסת את הצעת החוק, בקריאה הראשונה, והעבירה אותה להמשך טיפול בוועדה.
התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף – לקראת העתיד
כאמור, חוק התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף – טרם נכנס לתוקפו. עם זאת, כניסת עשרות אלפי כלי רכב חשמליים לשוק, וכן אופי הבנייה והמגורים, מביאה לעלייה במספר העמדות הבייתיות. ניירות עמדה של משרדי הממשלה השונים כבר מצביעים על מגמה זו. לפיכך, נראה, בזהירות, כי כוונת המחוקק להתאים את הרגולציה לצורך ההקמה והשימוש בעמדות.
סוגי עמדות טעינה פרטיות
נכון להיום, קיימים מספר התקני טעינה לרכבים חשמליים. לכל אחת מההתקנים שימושים, מאפיינים ויכולות אחרות.
התקן טעינה נייד
כבל טעינה המתחבר לשקע חשמל ביתי “רגיל”. בהתקן זה, הרכב מבצע המרה של החשמל AC ל-DC, וכך הוא טוען את הסוללה. ברכבים חשמליים מסויימים, התקן זה מגיע יחד עם הרכב.
עמדה קבועה (AC)
עמדת טעינה חשמלית, חד-פאזי, המקובעת לקיר או עמוד. העמדה מתאימה להתקנה בבתים פרטיים ובבתים משותפים.
עמדה קבועה (DC)
עמדה לטעינה מהירה, כאשר המרת זרם החשמל מתבצעת בעמדה עצמה.
חיבור עמדת טעינה למערכת החשמל בבניין
לעמדת טעינה יש שני מקורות הזנה חשמליים אפשריים: לוח החשמל הפרטי (דירה, מחסן, גינה וכו’), או לוח החשמל הקומתי/ בניין. אם מקור החיבור הוא בנקודת חשמל פרטית, אזי צריכת החשמל כולה על המשתמש. אולם, אם ההזמנה היא מהחשמל המשותף, יש צורך לקבל את הסכמת כלל בעלי הדירות (וכמובן לשלם בגין צריכת החשמל).
ההסכמה מצד בעלי הדירות (באסיפה כללית), צריכה להביא בחשבון שיקול נוסף, מעבר להעברת התשתיות בבניין כולו. היא צריכה להביא בחשבון גם את אפשרות השימוש העתידי של הדיירים. במילים אחרות, ככל שתשתיות החשמל של הבניין לא יוכלו לשאת עמדות טעינה נוספות בעתיד, הרי שמדובר במניעת שימוש והנאה מדיירים נוספים. גם חיוב והגדלת הוצאות הבניין, בשל עמדת הטענה (ולו הוצאה חד-פעמית), מחייבת את הסכמת הדיירים. קרי, מקרים אלה אינם בגדר “שימוש סביר” ברכוש המשותף. לפיכך, באותן הנסיבות, חיבור העמדה יצטרך להתבצע בהסכמת כלל הבעלים.
צ’ק ליסט התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף
תהליך התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף, מחייב היערכות מוקדמת. היערכות זו צריכה להיעשות הן בדירה עצמה, הן מול השכנים, הן מול האסיפה הכללית, והן מול ועד הבית (או חברת הניהול), כדלקמן:
- סקר מקדים. תאמו סקר/ סיור של חשמלאי מוסמך פרטי או מטעם החברה שבחרתם לצורך רכישת עמדת ההתקנה. וודאו מהן האפשרויות להתקנה, ההתאמות הנדרשות, והעלויות הכלכליות המפורטות.
- הצגת הנושא בפני ועד הבית והשכנים, במסגרת האסיפה הכללית. קיבעו פגישה משותפת עם נציגות הוועד ובעלי הדירות בבניין, על מנת להציג את הבקשה והצורך. הציגו את הפתרונות (ככל שאתם מבינים). הציגו היכן תעמוד העמדה, ואיך היא נראית. הקשיבו לשאלות ולטענות מצד יתר בעלי הדירות, ופעלו בשקיפות ובפתיחות. מומלץ בהזדמנות זו לבדוק האם קיימים דיירים נוספים שמעוניינים בעמדה.
- הסבירו. הסבירו את הצדדים ההנדסיים והטכניים, את ההוצאה הקבועה והחד-פעמית, את אופן ההתחשבנות הכספית, את אפשרויות החיבור של דיירים נוספים בעתיד, ועוד.
- קבלת אישור. אם אין צורך לדעתכם בקבלת אישור יתר בעלי הדירות (שימוש סביר ברכוש המשותף), ניתן להתקדם לרכישת עמדה. עימדו על זכותכם שהנושא יידון באסיפה הכללית של וועד הבית, ושתתקבל החלטה רשמית.
- עדכון ושקיפות. לקראת יום הביצוע, עדכנו את הדיירים על מועד הביצוע, העבודות הצפויות, השעות שייתכן ולא יהיה חשמל, גישה לאזורים או שטחים בבניין, ועוד.
- בטיחות וזהירות. הקפדה על בטיחות הבניין, כיסוי פתחים ותעלות, חיבורי חשמל, סימון ברור וכו’. כך בתהליך ההתקנות, וכך לאחריהן.
- השבת המצב לקדמותו. לאחר שהדייר יעזוב את הבית המשותף, ניתן יהיה לפרק את עמדת הטעינה, ללא נזק לתשתיות, ולהשיב את המצב לקדמותו.
אנחנו במשרד מוודאים כי ההליכים בין נציגות הבית המשותף, לבין הדייר, יעוגנו בהסכם להתקנת עמדת טעינה פרטית לרכב חשמלי.
נקודות שיש להקפיד עליהן בהתקנת עמדת טעינה חשמלית
- בדיקה ראשונית של בעל מקצוע. לצורך בחינת תשתית החשמל בבניין כולו, בדירה, ואת התוואי בין חיבור החשמל למקום תוצב העמדה. מטרת הבדיקה היא להעריך את האפשרויות, ואת העבודות הנחוצות (והמחיר), לביצוע החיבור והנחת התשתית בין ארון החשמל לעמדה. יש לקבל בכתב את כל הפרטים לקראת ההתקנה, ולצורך השוואה בין שלל החברות המתקינות.
- מיקום נכון של עמדת הטעינה. המיקום הנכון ביותר לעמדת הטעינה, אינו בצמוד לקיר הפנימי. זו טעות. מיקום נכון של עמדת הטעינה יהיה במקום שבו תוכלו להטעין את הרכב, מבלי להכניסו לחניה. הצבת העמדה בקיר הפנימי ביותר, משמעותה הכנסת הרכב לחניה בכל פעם שנרצה להטעין, להזיז את רכב בן/בת הזוג, וכו’.
- התקנה באמצעות חשמלאי. חוקית, לכל בעל רכב חשמלי יש זכות לחבר את עמדת הטעינה הפרטית, ללוח החשמל הפרטי בדירתו. יש להקפיד כי רק חשמלאי בעל רישיון מתאים, בהתאם לחוק החשמל, התשי”ד-1954, יבצע את החיבור או את השינויים. לאחר העבודות/הבדיקה, יש לקבל אישור של “חשמלאי בודק”.
- בטיחות. הקפדה ושמירה על בטיחות הבניין, כיסוי פתחים ותעלות, חיבורי חשמל, סימון ברור, ועוד. יש לדרוש גם הצבת שילוט אזהרה ברור. אל תוותרו על הגנה פיזית מפני פגיעה של רכב (עמוד גמיש, מעצור גומי, וכו’).
- חיבור החשמל. לוח החשמל הדירתי, מותאם לשימוש ממוצע. הטענת הרכב החשמלי, צורכת אנרגיה רבה. לעיתים נוצר צורך בהגדלה של חיבור החשמל (כולל עלויות נוספות). לעיתים, לא יהיה מנוס, אלא מלהגדיל את אספקת החשמל לבניין כולו, על המשמעויות הכספיות הכבדות.
- חיבור תשתיות תקשורת. מרבית העמדות דורשות חיבור WIFI או חיבור Lan, לניהול מרחוק של העמדה, בדיקת הטעינה, ועוד. לפיכך, יש לבדוק האם במיקום העמדה יש צורך במגבירי קליטה, העברת כבלי תקשורת, נקודת חשמל נוספות.
- בדיקות חשמל תקופתיות. על חשמלאי מורשה לבדוק את המערכת, טרם הפעלתה הראשונה/ לאחר ביצוע שינויים בה, וכן אחת לחמש שנים. בנוסף, בדיקה של מפסקי המגן של המערכת אחת לשנה, לפחות.
- ביטוח. קיימות מספר סוגיות הדורשות התאמה ביטוחית. ראשית, עמדת הטעינה אינה חלק מביטוח הרכב, ונזק שייגרם לצד ג’ בביטוח הרכב, רלוונטי רק בזמן השימוש ברכב. בנוסף, פוליסת ביטוח הדירה, לרוב כוללת נזק מכלי רכב. לפיכך, יש לבדוק את הכיסויים הביטוחיים הללו במפורש מול חברת הביטוח. במקביל, יש לעדכן את החברה המבטחת את הרכוש המשותף, בכך שמתבצעת הכנת תשתית והתקנה של עמדת טעינה. במקרה של נזק, חברת הביטוח לא תוכל להתנער מאחריותה. לא מומלץ להסתמך על המזל בכל הקשור לאסונות או לתקלות חשמל. אלה עלולות להסתכם בפגיעה בנפש ובנזקים של מאות אלפי ש”ח (ואף מיליונים).
עדכון: מדריך הקמת עמדות טעינה בבתים משותפים
ביום 4/6/2024, פרסם משרד האנרגיה והתשתיות מדריך הקמת עמדות טעינה בבתים משותפים (וכאן קישור ישיר). המדריך נועד לסייע לוועדי בתים, לרוכשי רכב חשמלי ולדיירים, לדעת כיצד לפעול ומה ההליכים הנדרשים להתקנת עמדות טעינה. עוד מפרט המדריך מהו מערך הזכויות והחובות בהתקנת עמדה ומהם אמצעי הבטיחות הנדרשים. נדגיש כי המדריך מפורסם כעת כטיוטה להערות הציבור, ואינו מסמך מחייב או מאסדר.
בדיקת הסכמים להתקנת עמדות טעינה עבור ועדי בתים
ככל שמתרבות ומוסדרות עמדות טעינה לרכבים חשמליים בבתים משותפים, מעבירות חברות ההתקנה חוזים לאישור ועדי הבתים או חברת הניהול. חוזים אלו נקראים לרוב “אישור בעל זכויות במקרקעין לחיבור עמדת טעינה לרכב חשמלי ברכוש משותף“. חוזים אלו מוכתבים על ידי עורכי הדין של החברות המתקינות עמדות טעינה, נחתמים על ידי נציגות הבית המשותף – מבלי שעורך דין מטעם הנציגות או הדיירים מוודא שהאינטרס של הית המשותף נשמר. לצערנו, ועדי בתים רבים, מוותרים על כללי בטיחות, על כיסוי ביטוחי, מסכימים להעברת תשתיות בניגוד לדין, ללא בדיקת לוחות החשמל, מוותרים או פוגעים בחניות נכים, וכיוצ”ב. אנחנו במשרד עו”ד וולר בודקים את ההסכמים, ומנהלים מו”מ עם חברות ההתקנה, בכדי להבטיח את זכויות כל הדיירים. מוזמנים לפנות אלינו לבדיקת הסכמים.
ניתוק עמדת טעינה בבניין משותף
תחזוקת עמדת טעינה לרכב החשמלי בחניון הבניין
עמדת טעינה בחניון הבית המשותף, מחייבת תחזוקה שוטפת, מקצועית, על ידי הדייר המתקין. היא מחייבת התייחסות לבטיחות כללית, בטיחות חשמל, הגנות פיזיות ועוד. ועד הבית צריך לוודא, מחד, שאין לו אחריות על תחזוקת העמדה הפרטית. מאידך, חובת ועד הבית לוודא שהדייר מתחזק את העמדה, שומר על סביבת הרכוש המשותף, ועומד בכל המחוייבויות בהסכם ובדין.
שירותי הכבאות מתריעים: שריפה של רכב חשמלי בחניון תת-קרקעי עלולה להיות קטלנית
מערכת ניהול טעינה
כבר כיום (אפריל 2024), למעלה מ-100,000 רכבים חשמליים נעים בכבישי ישראל. הצפי הוא כי בסוף שנת 2025 יהיו בישראל כ-210,000 כלי רכב חשמליים, ולאחר מכן ייכנסו עוד מאות אלפי רכבים חשמליים, חדשים ומשומשים. לפי הערכות חברת החשמל, מכונית חשמלית תוסיף כ־40% לחשבון החשמל החודשי של כל משפחה. משכך, התקנת מספר עמדות טעינה בבית המשותף, מחייבת ניהול אספקת וצריכת החשמל לבניין כולו. במילים אחרות: יש להבטיח את האפשרות הטכנית והמעשית, של כל הדיירים, לטעון רכבים בבניין המשותף. במשרד האנרגיה מאשרים את נחיצות חברות “ניהול טעינה”, בשל הצפי לעלייה קריטית בצריכת החשמל.
הטענת מספר רב של רכבים חשמליים בבניין משותף, מחייבת התקנת מערכת ניהול טעינה. המערכות מאזנות, מגבילות ומחלקות את החשמל, לפי מס’ העמדות, המשתמשים, דפוסי שימוש, והתעריף היומי המשתנה. קיימות מערכות שביכולתן לבצע חיובים כספיים. קרי, המערכות יחליטו כמה חשמל להטעין, לאיזה רכב, ובאילו שעות, ומי צריך לשלם. נכון להיום, אין חקיקה או רגולציה מחייבת למערכת אלה, פרט ל”רישיון להספקת חשמל”.
תכנון עמדת טעינה במסגרת שיפוץ או בניה
ככל שהבניין המשותף מבצע שיפוץ (שוטף, או במסגרת תמ”א 38), מוצע לתכנן גם עמדת טעינה. גם במקרה בו הדיירים אינם עושים שימוש ברכב חשמלי, מומלץ לבצע הכנות מתאימות. לאחר סיום השיפוץ או הבניה, ההוצאות יהיו גבוהות יותר בעתיד, בוודאות.
עמדת טעינה בדירה שכורה
ההבדל המרכזי בין התקנת עמדת טעינה בדירה שכורה, לבין עמדת טעינה בדירה שבבעלותכם, הוא הצורך בקבלת הסכמת בעל הנכס. מכאן, גם הצעדים הנוספים שצריך לבצע בתהליך. ההליכים למול ספק עמדת הטעינה, ולמול נציגות הבית המשותף (ועד הבית) – יהיו של בעל הנכס. בנוסף, יש להבהיר את הסוגיות השוטפות: הבעלות בעמדה, התשלומים בגין ההתקנה והשימוש, ביטוחים, אפשרות החזרת המצב לקדמותו בסיום תקופת השכירות, ועוד. יש לעגן הסכמות אלו, כנספח לחוזה השכירות.
שימוש בעמדת טעינה בחירום
אחד התרחישים הבעייתיים ביותר עמם מתמודדת מדינת ישראל הוא סיכוי ל”תרחיש עלטה”. קרי, מצב בו רשת החשמל תקרוס למשך כמה ימים, כתוצאה מפעילות לחימה או טרור. אם יכולת הייצור או רשת ההולכה ייפגעו, או שהחשמל לרכבים “יוקצב” ע”י צורכי הרשת – הרכבים החשמליים יושבתו. בתרחישים אלו, ככל הנראה לא תתאפשר טעינה של רכבים חשמליים ממקורות חלופיים (אגירת אנרגיה). מן העבר השני, סוללת הרכב החשמלי עשויה לשמש כפתרון לשעת חירום, לבית ואף לבית המשותף. רכב חשמלי בעל שקע V2L (המאפשר “הוצאת אנרגיה”), מאפשר הפעלת מספר מכשירי חשמל, למשך זמן.
עמדת טעינה לרכב חשמלי פיראטית (בשטח ציבורי)
פתרון נפוץ, מסוכן ולא חוקי, הוא התקנת עמדה “פיראטית” במרחב הציבורי. הכוונה היא להתקנת עמדה, או העברת כבלי חשמל בשטח הציבורי (גינות, מדרכות וכו’). נדגיש: התקנה מחוץ לגבולות המגרש, במרחב הציבורי, מחייבת היתר כדין. לא זאת בלבד, אלא שהתקנה או שימוש בעמדת טעינה פיראטית, מסכנים את שלום העוברים והשבים. במקרה של פגיעה כלשהי, התביעה תופנה למבצע הפעולה, וככל הנראה גם כנגד הרשות המקומית. ספק רב אם ביטוח הרכב או ביטוח הנכס, יכסו תאונה או נזק הנובע מפעולות אלו.
לסיכום:
כיום, כמעט בכל בית משותף עולה הסוגיה של התקנת עמדות טעינה. תופעה זו מעוררת הרבה מאוד שאלות, בעיות, דאגות וסכסוכי שכנים. במצב המשפטי כיום, הצבת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבניין משותף, מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף. משמע, לכל דייר עומדת הזכות לעשות ברכוש המשותף שימוש סביר, לרבות התקנת עמדת טעינה. עם זאת, לאסיפה הכללית של בעלי הדירות, הזכות להעמיד תנאים לחיבור ולשימוש, ובלבד שיהיו סבירים. משרד וולר, מעניק ללקוחותיו את הידע המשפטי, בשילוב המומחיות והניסיון של למעלה מ-40 שנה. לניסוח הסכמים להצבת עמדת טעינה ברכוש המשותף, לייעוץ לדיירים, לנציגות הבית המשותף או לחברות ניהול בהתקנת עמדת טעינה, או לפעולות משפטיות נוספות במקרקעין – צרו קשר עכשיו.
