עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף

האם מותר להתקין עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף? שאלה זו הופכת להיות רלוונטית ושכיחה יותר, בשנים האחרונות. בבית פרטי, ניתן להתקין עמדת טעינה לרכב חשמלי, ללא קושי משפטי מיוחד. חוק המקרקעין, וחוק התכנון והבניה, לא דורשים היתרים מיוחדים בכדי להוציא לפועל התקנת עמדה. אולם בבתים משותפים, ההסדר החוקי שונה, כיוון שהבעלות על השטח משותפת לכלל הבעלים. יתר על כן, לעיתים התקנה של עמדת טעינה על ידי דייר, עלולה לסכן את אפשרויות דיירים אחרים להתקין עמדות טעינה לעצמם. נשאלת השאלה, האם ועד הבית (נציגות בעלי הדירות) רשאי לקבוע תנאים לבעל דירה המעוניין להתקין עמדת טעינה חשמלית בחניה הפרטית בבית המשותף? פסק דין של המפקח על המקרקעין, ומספר הצעות חוק פרטיות וממשלתיות, מסמנות את הכיוון. קראו כאן את המדריך המשפטי.

התקנת עמדת טעינה חשמלית הוראות החוק

קיימות מספר החלטות ממשלה שעניינן קידום עמדות טעינה ביתיות. אולם, נכון להיום, אין חקיקה המסדירה את נושא התקנת עמדת טעינה חשמלית. ביום 20/2/2022 אישרה וועדת השרים לענייני חקיקה את הצעת החוק, שתאפשר לבעלי רכב חשמלי להתקין עמדות טעינה בחניה הפרטית בבניינים משותפים, גם ללא הסכמתם של שאר הדיירים בבניין. אולם, עד לאישור חוק התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף, חוק המקרקעין, ופסיקות בתי המשפט, מסדירים את נושא התקנת עמדת טעינה חשמלית.

פעולה ברכוש המשותף

התקנת עמדת טעינה חשמלית, אף אם היא בחנייה פרטית, היא פעולה המתבצעת ברכוש המשותף. סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, מגדיר את הרכוש המשותף בבית המשותף כ-

“כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.”

אומנם, ניתן לבצע הצמדה לרכוש המשותף (חניה, מחסן, גינה וכיוצ”ב), ואז דין החלקים המוצמדים כדין הדירה לכל דבר. עם זאת, חנייה הרשומה כהצמדה לדירה – מאפשרת להשתמש בה רק לצורכי חֲנָיָה של רכבים, ולא לשימוש אחר. לפיכך, התקנת עמדת טעינה חשמלית על גבי עמוד חנייה או קיר המצוי בחנייה, היא בגדר שימוש ברכוש המשותף. מכאן, שפעולה זו צריכה לקבל את הסכמת בעלי הדירות בבית המשותף (קרא כאן מאמר נוסף בנושא רכוש משותף).

לכל דייר בבית משותף זכות לשימוש סביר ברכוש המשותף

ככלל, כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף רשאי לעשות כל שימוש ברכוש המשותף, גם בהיעדר החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שמדובר בשימוש רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן, שאינו מונע שימוש דומה על ידי בעלי הדירות האחרים. לפי הפסיקה, שימוש ייחשב “רגיל וסביר”, ככל שמתקיימים לגביו שני תנאים, במצטבר:

• שהשימוש תואם את ייעודו של אותו חלק ברכוש המשותף לפי תנאי הזמן והמקום או על פי כוונת בעלי הדירות האחרים. תנאי המקום עניינם מיקום הבית המשותף וייעודו (למגורים, למסחר או אחר), מאפייני הבית, ייחודו וצביונו. בנוסף, תנאי הזמן משמעם הדרישות והאילוצים שמכתיבה המציאות.
• שהשימוש שמבצע בעל הדירה ברכוש המשותף, אינו מונע שימוש דומה מאחרים.

דא עקא, שימוש כאמור, גם אם שימוש תכוף, אינו מקנה למשתמש זכות או חזקה בשטח. תפיסת חזקה ובנייה בתחום הרכוש המשותף אינן מקימות זכויות קנייניות, גם בהיעדר התנגדות מטעם שאר הדיירים (ע”א 2307/99‏ ‏מכלוף רפאל נ’ חג’ג’ קלימו).

התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי – שימוש סביר ברכוש המשותף

בהתאם למבחנים שהובאו לעיל, התקנה עמדת טעינה חשמלית ברכוש המשותף, נראה שמהווה שימוש סביר. עמדת טעינה, המותקנת כראוי, ומחוברת לחשמל הדירתי, תואמת לתנאי הזמן והמציאות המשתנה בימינו, ואין בה כדי למנוע מבעל דירה אחר שימוש דומה ברכוש המשותף. במילים אחרות: לאור העלייה בשימוש הציבורי בכלי רכב חשמליים, התקנת עמדת הטעינה, על תשתיותיה, מהווה שימוש סביר ברכוש משותף. ככזה, אין הוא טעון הסכמת האסיפה הכללית של הבית המשותף.

עם זאת, פסק הדין התייחס לחלק מהסיבות אותן העלו המתנגדים ביחס לשימוש הסביר ברכוש המשותף. פסק הדין לא התייחס לכלל הנושאים הכרוכים בעמדה, לרבות צריכת החשמל המשותפת, האיזון בין המשאבים במרחב הציבורי, התקנת כבלים וצינורות קבועים ברכוש המשותף, ועוד. במקרים בהם מבוצעים שינויים בקונסטרוקציה, שינויים הפוגעים בבטיחות הבניין, חיבורי חשמל שאינם מאפשרים התחברות דיירים נוספים וכו’ – אפשר שההתקנה אינה מהווה שימוש סביר. כל מקרה לגופו.

הצבת תנאים על ידי ועד הבית להתקנת עמדת טעינה

לנציגות הבית המשותף, תפקיד חשוב בניהול ובתחזוקת הרכוש המשותף. על פי חוק המקרקעין, תפקיד הנציגות היא לשמש מורשה של בעלי הדירות בניהול הבית המשותף. לפיכך, באפשרות ועד הבית להציב תנאים סבירים להתקנת עמדת טעינה חשמלית ברכוש המשותף. אלא שתנאים אלו, צריכים לאזן בין זכותו של בעל דירה להשתמש באופן סביר ברכוש המשותף, לבין זכותם של בעלי הדירות (המיוצגים על ידי הנציגות) לשמירה על זכות הקניין שלהם ברכוש המשותף. באופן ספציפי, קיים צורך לאזן בין זכות הקניין של דיירי הבניין ברכוש המשותף לבין הצורך של בעל דירה להשתמש ברכוש המשותף לשם העברת תשתית מתאימה על מנת להקים עמדת טעינה לרכב חשמלי בחניה הצמודה לדירתו.

נקודת המוצא לבחינת סבירות התנאים שמציבה נציגות לבעל דירה המעוניין להתקין עמדת טעינה בחנייתו הפרטית, היא הגשמת התכלית הראויה לקידום והאינטרס הציבורי. נקודת המוצא צריכה להיות קידום התכלית שנועדה לשימוש ברכבים חשמליים. מכאן, שיש להקל על בעל הדירה המעוניין בהתקנת עמדת הטעינה החשמלית בחנייתו הפרטית. כפועל יוצא מכך, על התנאים שמציב ועד הבית לבעל הדירה, צריכים להיות סבירים. תנאים, שלא יהיה בהם כדי למנוע או לעכב בעל דירה, להתקין עמדת טעינה חשמלית בחנייתו הפרטית. מהעבר השני, יש לוודא שההתקנה לא תחסום, טכנית, אפשרות של התקנות עמדות נוספות, בעתיד.

לפי פסק הדין, כאמור, נציגות הבית המשותף רשאית לדרוש, כי בעל הדירה המעוניין להתקין עמדת טעינה חשמלית יציג לה פוליסת ביטוח צד ג’, לנזק שעלול להיגרם מעמדת הטעינה. על בעל הדירה לדאוג כי במשך כל תקופת השימוש בעמדת הטעינה, תהיה הפוליסה בתוקף. במסגרת אסיפת בעלי הדירות, רשאים בעלי הדירות לקבל החלטה בנוגע לסכום הכיסוי הביטוחי הנדרש להם. עם זאת, אין לדרוש מבעל דירה, התחייבות אישית לשפות נזק שאינו מכוסה בפוליסה כזו. ככל שאכן יהיה בעתיד נזק, שנגרם בשל העמדה, תוכל הנציגות (וכל אחד מבעלי הדירות), לתבוע את בעל הדירה בנזיקין. אך הצבת דרישה כזו, כתנאי להסכמת הנציגות להתקנת עמדת טעינה חשמלית, אינה סבירה.

הצעת חוק המקרקעין (תיקון – התקנת תשתית ועמדת טעינה לרכב חשמלי)

בחודש פברואר 2022, אישרה וועדת השרים לענייני חקיקה, את הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס’ 35) (התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף ודייני מקרקעין), התשפ”ב-2022. הצעת חוק זו מכונה “חוק התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף“. הצעת החוק מבקשת להסדיר התקנה של עמדות טעינה לרכב חשמלי בבית משותף, תוך קביעת איזון ראוי בין זכות הקניין של בעלי הדירות ברכוש המשותף, לבין הצורך של בעל דירה יחיד להשתמש ברכוש המשותף, כדי להעביר תשתית מתאימה להקמת עמדת טעינה לרכב חשמלי. כל זאת, כמובן, על רקע האינטרס הציבורי בהנגשה ובהרחבה של השימוש בכלי רכב מזהמים פחות.

על פי ההסדר המוצע, בחניה הצמודה לדירה ניתן יהיה לחבר עמדת טעינה לחיבור חשמל דירתי, או לחיבור חשמל ייעודי שמשמש לטעינת רכבים חשמליים, גם ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים. זאת, בכפוף לעמידה בכללים שעניינם, בין היתר, שמירה על בטיחות וחזות הבית. בהסכמת רוב בעלי הדירות ניתן לחבר עמדת טעינה לחיבור הציבורי, ע”י מונה נפרד. בצורה זו, התשלום עבור החשמל לטעינת רכבים, יהיה נפרד מהתשלום עבור שאר צריכת החשמל מהחיבור הציבורי. עוד קבעה הצעת החוק, כי בחניה שהיא חלק מהרכוש המשותף ניתן יהיה להתקין עמדת טעינה בהסכמת רוב מיוחד של שני שליש מבעלי הדירות, תוך התחשבות בצרכיהם של כלל בעלי הדירות המשתמשים בחניות המשותפות. ההסדר המוצע לעניין התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי יהווה ברירת מחדל שניתן להתנות עליה. כך, שכל עוד בעלי הדירות לא הסכימו ביניהם על הסדר אחר וקבעו אותו בתקנון המוסכם של הבית המשותף, יחולו עליהם הוראות ההסדר המוצע בהצעת החוק.

משרד האוצר פרסם ביום 1/3/2023, את תזכיר חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ”ג-2023 (חוק ההסדרים). בתזכיר זה, מופיע פרק העוסק ברכב חשמלי. אולם, הכנסת בחרה לפצל את פרק זה מהצעת חוק ההסדרים, נוכח העובדה שאין לפרק זה קשר ישיר לתקציב המדינה. לפיכך, הכנסת תדרך לחוקק זאת, בנפרד.

התקנת עמדת טעינה – לקראת העתיד

כאמור, חוק התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף – טרם הותקן. עם זאת, כניסת עשרות אלפי כלי רכב חשמליים לשוק, וכן אופי הבנייה והמגורים, תביא לעלייה מהירה בצורך בהקמת עמדות בבית. ניירות עמדה של משרדי הממשלה השונים כבר מצביעים על מגמה זו. לפיכך, נראה, בזהירות, כי כוונת המחוקק להתאים את הרגולציה לצורך ההקמה והשימוש בעמדות.

חיבור עמדת טעינה למערכת החשמל

לעמדת טעינה יש שני מקורות הזנה חשמליים אפשריים: שימוש בלוח החשמל הפרטי (דירה, מחסן, גינה וכו’), או לוח החשמל הקומתי/ בניין – משותף. במידה שמקור החיבור הוא בנקודת חשמל פרטית, אזי צריכת החשמל כולה על המשתמש. אולם, כאשר מדובר בחשמל משותף, הרי שיש צורך לקבל את הסכמת ועד הבית לשימוש בחשמל זה (וכמובן לשלם בגין צריכת החשמל).

ההסכמה מצד ועד הבית, צריכה להביא בחשבון שיקול נוסף, מעבר להעברת התשתיות בבניין כולו. היא צריכה להביא בחשבון גם את אפשרות השימוש העתידי של הדיירים. במילים אחרות, ככל שתשתיות החשמל של הבניין לא יוכלו לשאת עמדות טעינה נוספות בעתיד, הרי שמדובר במניעת שימוש והנאה מדיירים נוספים. גם חיוב והגדלת הוצאות הבניין, בשל עמדת הטענה (ולו הוצאה חד-פעמית), מחייבת את הסכמת הדיירים. קרי, מקרים אלה אינם בגדר “שימוש סביר” ברכוש המשותף. לפיכך, באותן הנסיבות, חיבור עמדת הטעינה יצטרך להתמבצע בהסכמת כלל הבעלים.

צ’ק ליסט התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף

תהליך התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף, מחייב היערכות מוקדמת מול השכנים ומול ועד הבית:

• תאמו סקר/ סיור של חשמלאי מוסמך פרטי או מטעם החברה שבחרתם לצורך רכישת עמדת ההתקנה. וודאו מהן האפשרויות להתקנה, ההתאמות הנדרשות, והעלויות הכלכליות המפורטות.
• הצגת הנושא בפני ועד הבית והשכנים. קיבעו פגישה משותפת עם נציגות הוועד ובעלי הדירות בבניין, על מנת להציג את הבקשה והצורך. הציגו את הפתרונות (ככל שאתם מבינים). הקשיבו לשאלות ולטענות מצד יתר בעלי הדירות, ופעלו בשקיפות ובפתיחות. מומלץ בהזדמנות זו לבדוק האם קיימים דיירים נוספים שמעוניינים בעמדה.
• הסבירו את הצדדים ההנדסיים והטכניים, את ההוצאה הקבועה והחד-פעמית, את אופן ההתחשבנות הכספית, את אפשרויות החיבור של דיירים נוספים בעתיד, ועוד.
• אם אין צורך לדעתכם בקבלת אישור יתר בעלי הדירות (שימוש סביר ברכוש המשותף), ניתן להתקדם לרכישת עמדה. ככל שקיים צורך באישור, עימדו על זכותכם שהנושא יידון באסיפת וועד הבית, ושתתקבל החלטה.
• לקראת יום הביצוע, עדכנו את הדיירים על מועד הביצוע, העבודות הצפויות, השעות שייתכן ולא יהיה חשמל, בעיות בגישה לאזורים מסויימים בבניין, ועוד.
• עבדו בזהירות. הקפידו על בטיחות הבניין, כיסוי פתחים ותעלות, חיבורי חשמל, סימון ברור, הן בתהליך ההתקנה, והן לאחר סיום ההתקנות.

• ביצוע סקר מקדים. בדיקה ראשונית של בעל מקצוע, לצורך בחינת תשתית החשמל בדירה, ואת תוואי הדרך בין חיבור החשמל למקום שבו צפויה לעמוד עמדת הטעינה. מטרת הסקר היא להעריך את העבודות הנחוצות (והמחיר), כדי לבצע את החיבור והנחת התשתית בין ארון החשמל לעמדה. בסיום הסקר, יש לקבל בכתב את כל הפרטים הרלוונטיים לקראת ההתקנה, ולצורך השוואה בין שלל החברות המתקינות.
• מיקום נכון של עמדת הטעינה. רבים חושבים שהמיקום הנכון ביותר לעמדת הטעינה, הוא כמה צמוד לקיר הפנימי. אלא שזו טעות: מיקום נכון של עמדת הטעינה יהיה במקום שבו תוכלו להטעין את הרכב, מבלי להכניסו לחניה. עמדת הטעינה במיקום פנימי, מחייבת להכניס את הרכב לחניה בכל פעם שנרצה להטעין, להזיז את רכב בן/בת הזוג, וכו’.
• התקנה באמצעות חשמלאי. חוקית, לכל בעל רכב חשמלי עומדת זכות לחבר בעצמו את עמדת הטעינה הפרטית, ללוח החשמל הפרטי הקיים בדירה. אולם, יש להקפיד כי העבודות יבוצעו בחשמלאי בעל רישיון מתאים, בהתאם לחוק החשמל, התשי”ד-1954. לאחר הבדיקה, יש לקבל אישור של “חשמלאי בודק”.
• בטיחות. הקפדה ושמירה על בטיחות הבניין, כיסוי פתחים ותעלות, חיבורי חשמל, סימון ברור, ועוד. אל תוותרו על הגנה מפני פגיעה של רכב (עמוד גמיש, מעצור גומי, וכו’)
• חיבור החשמל. לוח החשמל הדירתי, מותאם לשימוש ממוצע. הטענת הרכב החשמלי, צורכת אנרגיה רבה. לעיתים נוצר צורך בהגדלה של חיבור החשמל (כולל עלויות נוספות). לעיתים, לא יהיה מנוס, אלא מלהגדיל את אספקת החשמל לבניין כולו, על המשמעויות הכספיות הכבדות.
• בדיקות חשמל תקופתיות. על חשמלאי בעל רישיון לבדוק את המערכת, טרם הפעלתה הראשונה או לאחר ביצוע שינויים בה, וכן אחת לחמש שנים. בנוסף, בדיקה של מפסקי המגן של המערכת אחת לשנה, לפחות.
• ביטוח. קיימות מספר סוגיות הדורשות התאמה בתחום הביטוח: עמדת הטעינה אינה חלק מביטוח הרכב, ונזק שייגרם לצד ג’ בביטוח הרכב, רלוונטי רק בזמן השימוש ברכב. בנוסף, פוליסת ביטוח הדירה, לרוב כוללת נזק מכלי רכב. לפיכך, יש לבדוק את הכיסויים הביטוחיים הללו במפורש מול חברת הביטוח. במקביל, יש לעדכן את החברה המבטחת את הרכוש המשותף (ככל שקיימת), בכך שמתבצעת הכנת תשתית והתקנה של עמדת טעינה. במקרה של נזק, חברת הביטוח לא תוכל להתנער מאחריותה. לא מומלץ להסתמך על המזל בכל הקשור לאסונות או לתקלות חשמל. אלה עלולות להסתכם בפגיעה בנפש ובנזקים של מאות אלפי ש”ח.

ניתוק עמדת טעינה בבניין משותף

מערכת ניהול טעינה

בשנים הקרובות, ייכנסו מאות אלפי רכבים חשמליים – חדשות ומשומשות, לשוק בישראל. לפי הערכות שפרסמה חברת החשמל לאחרונה, מכונית חשמלית תוסיף כ־40% לחשבון החשמל של משפחה ישראלית. משכך, התקנת מספר עמדות טעינה בבית המשותף, מחייבת ניהול אספקת וצריכת החשמל לבניין כולו. זאת על מנת שכל הדיירים יוכלו להטעין את רכבם, באופן יעיל ובטוח. במילים אחרות: יש להבטיח את האפשרות הטכנית והמעשית, של כל הדיירים, לטעון רכבים בבניין המשותף. במשרד האנרגיה מאשרים את נחיצות חברות “ניהול טעינה”, בשל הצפי לעלייה קריטית בצריכת החשמל.

על מנת שניתן יהיה להטעין מספר רב של רכבים חשמליים בבניין משותף, יש להתקין מערכת ניהול טעינה. המערכות יודעות לבצע איזון, הגבלה וחלוקה של החשמל, על פי מספר העמדות, מספר המשתמשים, דפוסי השימוש, התעריף היומי המשתנה (שעות צריכת שיא ושפל), ואף לבצע חיובים כספיים. קרי, המערכות יחליטו כמה חשמל להטעין, לאיזה רכב, ובאילו שעות, ומי צריך לשלם. יש לשים לב כי, נכון להיום, אין חקיקה או רגולציה מחייבת למערכת אלה, או לחברות המשווקות, פרט ל”רישיון להספקת חשמל”.

תכנון עמדת טעינה במסגרת שיפוץ או בניה

עמדת טעינה לרכב חשמלי פיראטית (בשטח ציבורי)

פתרון נפוץ, מסוכן, ולא חוקי לטעינת רכב חשמלי, הוא התקנת עמדה במרחב הציבורי, באופן פיראטי. הכוונה היא להתקנת עמדה, או להעברת כבלי חשמל, בשטח הציבורי (דוגמת גינות, מדרכות, כבישים), הנמצא בבעלות הרשות המקומית. נדגיש כי התקנה מחוץ לגבולות המגרש, במרחב הציבורי, מחייבת היתר כדין. לא זאת בלבד: התקנה או שימוש בעמדת טעינה פיראטית, מסכנים את שלום העוברים והשבים. במקרה של פגיעה כלשהי, התביעה תופנה למבצע הפעולה, וככל הנראה גם כנגד הרשות המקומית. ספק רב אם ביטוח הרכב או ביטוח הנכס, יכסו תאונה או נזק הנובע משימוש בעמדת טעינה פיראטית.

לסיכום:

מעבר לשימוש בכלי רכב חשמליים בישראל, הוא גם חיוני וגם אפשרי. במצב המשפטי כיום, הצבת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבניין משותף, מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף. משמע, לכל דייר עומדת הזכות לעשות ברכוש המשותף שימוש סביר, לרבות התקנת עמדת טעינה. עם זאת, לוועד הבית (“נציגות הבית המשותף”), הזכות להעמיד תנאים לחיבור ולשימוש, ובלבד שיהיו סבירים. עו”ד פנחס וולר, מעניק ללקוחותיו את הידע המשפטי, בשילוב המומחיות והניסיון של למעלה מ-40 שנה במקרקעין, תכנון ובניה. לניסוח הסכמים להצבת עמדת טעינה ברכוש המשותף, לבדיקת אפשרות הצמדת חניה לדירה, לייעוץ לדיירים להתקנת עמדת טעינה, לייעוץ לנציגות הבית המשותף או לפעולות משפטיות נוספות במקרקעין – צרו קשר עכשיו.