top image

עמדת טעינה לרכב חשמלי בחניה משותפת

עמדת טעינה לרכב חשמלי בחניה משותפת: סקירה משפטית - וולר ושות' משרד עורכי דין

האם ועד הבית רשאי לקבוע תנאים לבעל דירה המעוניין להתקין עמדת טעינה חשמלית בחניה פרטית? לאחרונה (מרץ 2022), נדונה סוגיה זו, בפני המפקח על רישום המקרקעין בפתח תקווה ((פ"ת) 384/21 לוי יחיעם נ' נציגות ועד מרכזי רום העיר שלב ד' כפר סבא). אמנם, לא מדובר בהלכה משפטית מחייבת, אולם אפשר שהיא מתוה כיוון בנושא, כל זמן שהמחוקק טרם הסדיר את הסוגיה.

 

התקנת עמדת טעינה חשמלית הוראות החוק

נכון להיום, אין חקיקה המסדירה את נושא התקנת טעינה חשמלית. ביום 20/2/2022 אישרה וועדת השרים לענייני חקיקה את הצעת החוק, שתאפשר לבעלי רכב חשמלי להתקין עמדות טעינה בחניה הפרטית בבניינים משותפים, גם ללא הסכמתם של שאר הדיירים בבניין. אולם עד לאישור החוק, הוראות חוק המקרקעין שעניינם הרכוש בבית המשותף, ופסיקות בתי המשפט, מסדירים את נושא התקנת עמדת טעינה חשמלית.

 

פעולה ברכוש המשותף

התקנת עמדת טעינה חשמלית, אף אם היא בחנייה פרטית, היא פעולה המתבצעת ברכוש המשותף. סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מגדיר את הרכוש המשותף בבית המשותף כ-

"כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."

אומנם, ניתן לבצע הצמדה לרכוש המשותף (חניה, מחסן, גינה וכיוצ"ב), ואז דין החלקים המוצמדים כדין הדירה לכל דבר. עם זאת, חנייה הרשומה כהצמדה לדירה – מאפשרת להשתמש בה רק לצורכי חֲנָיָה של רכבים, ולא לשימוש אחר. לפיכך, התקנת עמדת טעינה חשמלית על גבי עמוד חנייה או קיר המצוי בחנייה, היא בגדר שימוש ברכוש המשותף. מכאן, שפעולה זו צריכה לקבל את הסכמת בעלי הדירות בבית המשותף (למאמר נוסף בנושא רכוש משותף)

 

לכל דייר בבית משותף זכות לשימוש סביר ברכוש המשותף

ככלל, כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף רשאי לעשות כל שימוש ברכוש המשותף, גם בהיעדר החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שמדובר בשימוש רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן, שאינו מונע שימוש דומה על ידי בעלי הדירות האחרים. על פי הפסיקה, שימוש ייחשב "רגיל וסביר", ככל שמתקיימים לגביו שני תנאים במצטבר:

  • שהשימוש תואם את ייעודו של אותו חלק ברכוש המשותף לפי תנאי הזמן והמקום או על פי כוונת בעלי הדירות האחרים. תנאי המקום עניינם המקום שבו נמצא הבית המשותף וייעודו (למגורים, למסחר או לצורך אחר), ובכלל זה מאפייני הבית, ייחודו וצביונו; תנאי הזמן משמעם הדרישות והאילוצים שמכתיבה המציאות.
  • שהשימוש שמבצע בעל הדירה ברכוש המשותף, אינו מונע שימוש דומה מאחרים.

דא עקא, שימוש כאמור, גם אם מדובר בשימוש תכוף, אינו מקנה למשתמש זכות או חזקה בשטח – בשונה מרכוש מוצמד. תפיסת חזקה ובנייה בתחום הרכוש המשותף אינן מקימות זכויות קנייניות, גם בהיעדר התנגדות מטעם שאר הדיירים [ע"א 2307/99‏ ‏מכלוף רפאל נ' חג'ג' קלימו].

 

התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי – שימוש סביר ברכוש המשותף

בהתאם למבחנים שהובאו לעיל, התקנה עמדת טעינה חשמלית ברכוש המשותף, היא שימוש סביר ברכוש המשותף. עמדת טעינה, המותקנת כראוי, ומחוברת לחשמל הדירתי, תואמת לתנאי הזמן והמציאות המשתנה בימינו, ואין בה כדי למנוע מבעל דירה אחר שימוש דומה ברכוש המשותף. במילים אחרות: לאור העלייה בשימוש הציבורי בכלי רכב חשמליים, התקנת עמדת הטעינה על תשתיותיה מהווה שימוש סביר ברכוש משותף. ככזה, אין הוא טעון הסכמת האסיפה הכללית של הבית המשותף.

 

הצבת תנאים על ידי וועד הבית להתקנת עמדת טעינה

לנציגות הבית המשותף, תפקיד חשוב בניהול ובתחזוקת הרכוש המשותף. על פי חוק המקרקעין, תפקיד הנציגות היא לשמש מורשה של בעלי הדירות בניהול הבית המשותף. לפיכך, באפשרות וועד הבית להציב תנאים סבירים לבעל דירה המעוניין לבצע התקנת עמדת טעינה חשמלית ברכוש המשותף. אלא שתנאים אלו, צריכים לאזן בין זכותו של בעל דירה להשתמש באופן סביר ברכוש המשותף, לבין זכותם של בעלי הדירות (המיוצגים על ידי הנציגות) לשמירה על זכות הקניין שלהם ברכוש המשותף. באופן ספציפי, קיים צורך לאזן בין זכות הקניין של דיירי הבניין ברכוש המשותף לבין הצורך של בעל דירה להשתמש ברכוש המשותף לשם העברת תשתית מתאימה על מנת להקים עמדת טעינה לרכב חשמלי בחניה הצמודה לדירתו.

נקודת המוצא לבחינת סבירות התנאים שמציבה נציגות לבעל דירה המעוניין להתקין עמדת טעינה בחנייתו הפרטית, היא הגשמת התכלית הראויה לקידום והאינטרס הציבורי. נקודת המוצא – על פי פסק הדין – צריכה להיות קידום התכלית שנועדה לשימוש ברכבים חשמליים. מכאן, שיש להקל על בעל הדירה המעוניין בהתקנת עמדת הטעינה החשמלית בחנייתו הפרטית. כפועל יוצא מכך, על התנאים שמציב וועד הבית לבעל הדירה, צריכים להיות סבירים ושלא יהיה בהם כדי למנוע או לעכב בעל דירה, להתקין עמדת טעינה חשמלית בחנייתו הפרטית.

לפי פסק הדין, כאמור, נציגות הבית המשותף רשאית לדרוש, כי בעל הדירה המעוניין להתקין עמדת טעינה חשמלית יציג לה פוליסת ביטוח צד ג', לנזק שעלול להיגרם מעמדת הטעינה. על בעל הדירה לדאוג כי במשך כל תקופת השימוש בעמדת הטעינה, תהיה הפוליסה בתוקף. במסגרת אסיפת בעלי הדירות, רשאים בעלי הדירות לקבל החלטה בנוגע לסכום הכיסוי הביטוחי הנדרש להם. עם זאת, אין לדרוש מבעל דירה, התחייבות אישית לשפות נזק שאינו מכוסה בפוליסה כזו. ככל שאכן יהיה בעתיד נזק, שנגרם בשל עמדת הטעינה החשמלית, תוכל הנציגות (וכל אחד מבעלי הדירות), לתבוע את בעל הדירה בנזיקין. אך הצבת דרישה כזו, כתנאי להסכמת הנציגות להתקנת עמדת טעינה חשמלית, אינה סבירה.

 

לסיכום:

על פי המצב החוקי היום, הצבת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבניין משותף, מהווה שימוש ברכוש המשותף. לפיכך, לכל דייר עומדת הזכות לעשות ברכוש המשותף שימוש סביר, לרבות התקנת עמדת טעינה. עם זאת, לוועד הבית ("נציגות הבית המשותף"), הזכות להעמיד תנאים לחיבור ולשימוש, ובלבד שיהיו סבירים. נדמה כי דרישת ביטוח צד ג' הוא תנאי סביר, אולם דרישת ערבות אישית לנזק, מבעל הדירה, אינה סבירה. עו"ד פנחס וולר, מעניק ללקוחותיו את הידע המשפטי, בשילוב המומחיות והניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, התכנון והבניה. לניסוח הסכמים להצבת עמדת טעינה ברכוש המשותף, לבדיקת אפשרות הצמדת חניה לדירה, לייעוץ לנציגות הבית המשותף או לפעולות משפטיות נוספות במקרקעין – צרו קשר עכשיו.

שתפו עם חברים
צרו איתנו קשר