עסקת נטו

ברוב המקרים בעסקאות מקרקעין, כל צד לעסקה נושא בחבות המס שלו. אולם במקרים מועטים, הקונה משלם למוכר סכום קבוע (“עסקת נטו“), והקונה נוטל על עצמו לשלם את המסים, ההיטלים והתשלומים שחלים על המוכר. התשלומים עשויים לכלול תשלומי מס רכוש, מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, היטלי פיתוח, ארנונה ותשלומים נוספים, חובות עבר, קנסות, שכר טרחת עורך דין ושכר טרחת המתווך. העסקה נשמעת כמו חלום, שכן היא מספקת ודאות מוחלטת לצד המוכר. המוכר יודע (או אמור לדעת) בדיוק מה יהיה הרווח על הנכס שמכר. נטו. מהעבר השני, הצד הרוכש, אינו יודע מה יהיה שיעור המס בו יחוב (ולכן לוקח על עצמו את הסיכון). אולם האם העסקה משתלמת?

מי הצדדים לעסקת נטו?

מניסיוננו, עסקאות נטו מתבצעות לעיתים קרובות כאשר קיים חוסר איזון בידע ובכוח בין הצדדים. במקרים רבים, המוכר הוא אדם פרטי, חסר השכלה או ידע בענייני מיסוי, וללא רצון או יכולת לשכור שירותים מקצועיים של רואי חשבון, יועצי מס או עורכי דין. לעיתים, מדובר במוכר המבקש למכור את הנכס במהירות רבה, ובכל מחיר. מנגד, הרוכש הוא לעיתים קרובות חברת נדל”ן, יזם או קבלן, המכירים את השוק ואת השווי האמיתי של העסקה.

התייחסות רשות המיסים לעסקת נטו

יש לשים לב לעובדה, שרשות המיסים – אינה צד לחוזה. כלומר, גם אם הצדדים לעסקת המכר התנו בהסכם ביניהם, במפורש, שמלוא האחריות לתשלום מיסוי העסקה מוטלים ע”י הצד הרוכש, רשות המיסים אינה מכירה בכך בהכרח. גם אם בהסכם מופיע הרוכש כמי שעליו לשאת בתשלומי המס, הרי שאם השומות לא ישולמו, במועד, על ידי הצד הרוכש, רשויות המס יחייבו את המוכר בתשלום. בנוסף, הן עלולות לנקוט כנגדו בהליכי גביה, עיקולים והוצאה לפועל. במילים אחרות, בעסקת נטו יש לייצר בטוחות מספיקות. מומלץ להשאיר די כסף בנאמנות, לצורך תשלום המיסוי על ידי הצד הרוכש.

כיצד מחושב המס בעסקת נטו?

הוראות סעיף 17(ד) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג – 1963 קובעות כי חישוב המס יהיה בדרך של “גילום מלא”.

“נקבע בהסכם המכירה כי המס ישולם על ידי הקונה, רשאי המנהל לקבוע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא. לעניין זה, גילום מלא – התמורה בהסכם המכירה בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם על מנת שתיוותר בידו התמורה האמורה, אילו הקונה לא היה מקבל על עצמו את תשלום המס”.

במילים אחרות, התמורה תחשב כתמורה עליה סיכמו הצדדים בחוזה, בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם כדי שתיוותר בידו התמורה האמורה, אילו הקונה לא היה לוקח על עצמו את תשלום המס. בחוזה המכר, הצדדים יציינו שהעסקה היא “עסקת נטו”.

במקרים פשוטים, ניתן לבצע חישוב מקדים. אולם במרבית המקרים, דרך החישוב וההתחקות אחר התוצאות היא קשה או כלל בלתי אפשרית. כך לדוגמה, יכול מיסוי המקרקעין לקבוע את שווי הנכס ביחס לשווי השוק (ולאו דווקא ביחס לתמורה בהסכם). עוד יכולים לחול שינויים במיסוי בעקבות הכנסותיו הנוספות של המוכר, הליכי השגה המתנהלים בפני רשויות המס, ועוד. כלומר, במקום שמבקשים ליצור עסקה מהירה, וודאות בעסקת מקרקעין, עלולה להיווצר אי וודאות, חובות וסכסוכים משפטיים לאורך שנים, בין הרוכשים, המוכרים, ורשויות המדינה. נציין כי אילו שלטונות המס היו מנהיגות הליך מסודר ומחייב של פרה-רולינג (החלטה מראש בדבר חבות המס בעסקה שנתוניה מוגשים לאותה רשות בטרם חתימת ההסכם), אזי ניתן היה להביא ודאות כבר במועד חתימת ההסכם.

לסיכום:

קל להתפתות לביצוע עסקת נטו. אלא שמדובר בעסקה הכרוכה בסיכונים משמעותיים, ותלויה בגורמים רבים. כך, שעסקה נטו, היא (כמעט) נטו הימור. עורך דין מקרקעין מנוסה ידע לנסח במדויק את הסכם המכר, באופן שברור יהיה אילו חבויות יחולו על הצדדים, ללא צורך לפרשנות של בתי ההמשפט. עו”ד פנחס וולר מעניק ללקוחותיו את הידע המשפטי הנדרש לביצוע העסקה, ואת הערך המוסף של עורך דין מיסוי מקרקעין: ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, אלפי לקוחות וחוזי מכר, מיומנות, הבנה, ידע מקצועי רב-תחומי, וניהול סיכונים. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית עבורו. צרו קשר עכשיו.

עסקת נטו במקרקעין: חישוב מס, סיכונים וגילום מלא (FAQ)

מהי 'עסקת נטו' במקרקעין, ומדוע היא נשמעת אטרקטיבית למוכר?

הסכם ודאות תמורה: זוהי עסקת מכר שבה הצדדים מסכמים על סכום קבוע ומדויק שיישאר בידי המוכר (“נטו”), והקונה נוטל על עצמו לשלם את כל המסים, ההיטלים, התשלומים והחבויות שחלים על המוכר (כגון מס שבח והיטל השבחה). היא אטרקטיבית למוכר כי היא מספקת לו ודאות מוחלטת לגבי הרווח הסופי.

כיצד רשות המיסים מחשבת את שווי המכירה במסגרת עסקת נטו?

גילום מלא: רשות המיסים אינה צד לחוזה, והיא מחשבת את שווי המכירה בדרך של “גילום מלא”. שווי המכירה ייחשב כתמורה שסוכמה בחוזה, בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם כדי להישאר עם התמורה הנקובה, אילו הקונה לא היה מקבל על עצמו את תשלום המס.

מי אחראי לתשלום המסים לרשות המיסים במקרה של 'עסקת נטו'?

המוכר נשאר החייב העיקרי: למרות שהחוזה מטיל את חובת התשלום על הקונה, רשות המיסים אינה מכירה בכך בהכרח. אם הקונה לא ישלם את השומות במועד, רשויות המס יחייבו את המוכר בתשלום, ועלולות לנקוט נגדו בהליכי גבייה (עיקולים והוצאה לפועל).

מהם הסיכונים העיקריים שנוטל על עצמו הקונה בעסקת נטו?

אי-ודאות בשיעור המס: הקונה נוטל על עצמו את הסיכון הפיננסי המלא כיוון שאינו יודע מה יהיה שיעור המס הסופי בו יחוב. המיסוי עלול להיות מושפע מגורמים שונים, כגון שינויים בשווי השוק, הכנסות נוספות של המוכר, או הליכי השגה, מה שעלול להוביל לחובות וסכסוכים משפטיים לאורך שנים.

מהן הבטוחות המומלצות למוכר כדי להתמודד עם סיכון אי-תשלום המס על ידי הקונה?

השארת כסף בנאמנות: מומלץ לוודא שהחוזה מנוסח באופן מדויק ומקיף, וכן להשאיר די כסף בנאמנות (למשל אצל עורך דין נאמן), לצורך תשלום המיסוי הנדרש על ידי הצד הרוכש. הדבר יספק בטוחה מספקת למוכר נגד חיובי המס העתידיים.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.

פורסם ביום 27/02/2022. עידכון אחרון: 11/12/2025.