עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין בין בעל קרקע שעליה יש זכויות בניה, לבין יזם המעוניין לבנות על הקרקע. במסגרת הסכם קומבינציה, בעלי הקרקע מוסרים את המקרקעין, חלק מהם או זכויות לשימוש במקרקעין, בתמורה לשירותי בנייה (עסקת שירותי בנייה) ו/או לזכויות אחרות לבעל הקרקע, כמו אחוז מההכנסה בפרויקט או מספר היחידות (עסקת תמורות). רוב האנשים מכירים עסקת קומבינציה רק בהקשר של מגורים, אולם עסקאות קומבינציה נערכות במקרקעין במגוון ייעודים – מגורים, תעשייה, מלאכה, מסחר, משרדים ועוד. לעיתים בעסקת קומבינציה מעורבים עשרות מעורבים ובעלי עניין, ולכל אחד האינטרס שלו.
יתרונות וחסרונות עסקת קומבינציה במקרקעין
יתרונות עיקריים לבעל המקרקעין:
- בעלות על הקרקע (כולל על המבנה, בשלב הבניה). בעסקת קומבינציה, לרוב העברת הבעלות לקבלן או לרוכשי הדירות שבאו בנעליו מתבצעת רק עם תום הבנייה. זאת, שכן רישום הדירות בטאבו והעברת הבעלות
בהן יכולה להתבצע רק לאחר שהבניין יירשם כבית משותף. - חיסכון במס שבח. התקשרות בעסקת קומבינציה מאפשרת, בתנאים מסויימים, להביא לחסכון במס שבח בגין החלק במקרקעין שלא נמכר. זאת, בעוד שמכירת המקרקעין שלא במסגרת עסקת קומבינציה עלולה לחייב את המוכר במס שבח.
- חיסכון במס רכישה. במסגרת עסקת קומבינציה לא רוכש הבעלים נכס מקרקעין, אלא “שירותי בניה” בלבד. למרות שבסוף התהליך יועברו לידי בעלי המקרקעין נכסים ממש (דירות, משרדים וכיוצ”ב), הבעלים לא ידרשו לשלם בגינן מס רכישה.
- מעורבות נמוכה בתהליכי סטטוטוריקה, בינוי ומימון. לאחר חתימה על עסקת הקומבינציה, בעלי הקרקע אינם נדרשים להתעסק עוד בתחום, אלא יכולים להינות, כעבור שנים, מהפירות.
חסרונות עיקריים לבעלי המקרקעין:
- אי היכרות עם הצד השני. בעל המקרקעין, ברוב המכריע של המקרים, אינו מכיר כלל את היזם, ואין בין הצדדים מערכת יחסים. על אחת כמה וכמה, כשהעסקה היא מול חברה יזמית.
- מועד קבלת התמורה. בעוד שהיזם מקבל זכויות במקרקעין בעת החתימה על ההסכם, במרבית המקרים התמורה שמקבל הבעלים ניתנת רק בסיום הפרויקט, לאחר סיום הבניה, השיווק והמכירה.
- צורך בהסכמה לשעבודים ולמשכנתאות לצד ג’. לצורך ביצוע בניה (ובפרט בהיקפים גדולים), היזם נדרש לשעבוד של המקרקעין לטובת הגורם המממן.
- היכרות עם תחום מיסוי מקרקעין. על מנת לשלם את מינימום המס, יש צורך בהיכרות עם דיני המס, וביצוע תכנון מס (חוקי) שנים קודם לכן. מיסוי עסקת קומבינציה הוא עניין מורכב שחשוב להכיר את ההיבטים השונים שלו ולהבין לא רק את סוגי המיסים, את גובה השומות, אלא גם את מועדי התשלומים. נזכיר כי המיסוי הוא הן על ביצוע העסקה (מס הכנסה, מע”מ), והן מיסוי מקרקעין (מס רכישה, מס שבח, אגרות, היטלי השבחה וכו’).
- התקשרות לטווח ארוך. בעל הקרקע קושר את עצמו ליזם, בעסקה מורכבת ויקרה, לטוול זמן ארוך. במהלך התקופה אפשר שיתרחשו שינויים בלתי צפויים, שיש לגדר אותם בהסכם. הפתרון לכך הוא בחירה מוקפדת של היזם, ניסוח הסכם משפטי מדויק ומפורט, קבלת ערבויות ובטחונות, בדיקת איתנות פיננסית וכיוצ”ב.
- פיקוח מצד בעלי המקרקעין. העובדה שנחתם הסכם קומבינציה, איננה סוף הסיפור. על בעלי המקרקעין לפקח על היזם (ובמקרה של חברה יזמית – על החברה), לאורך כל תקופת הפרויקט. הן לגבי ההתקדמות, הסטטוטוריקה, ההיבטים הכספיים, מימון, שינויים במבנה ובאישיות המשפטית של הקבלן, טיב הבנייה וכיוצ”ב.
- ריבוי גורמים מעורבים. בעסקת הקומבינציה מעורבים גורמים רבים, בעלי אמצעים ויכולות. לא רק היזם, אלא גם בעלי זכויות אחרים במקרקעין (ויורשיהם), קבלן וקבלני המשנה, שוכרי דירות קיימים, הבנק המלווה, רוכשי דירות (והבנקים המלווים שלהם), גורמים סטטוטוריים, רשויות המס, וחברות הביטוח.
חסרונות ליזם:
- הערכה בלתי מדויקת של שווי הקרקע, כיום (בעתיד, ולאחר ההשבחה). הערכה מוטעית של שווי הקרקע, תביא להפסדים ליזם, ולעצירת הפרויקט.
- תלות בגורמים סטטוטוריים. הליכי התכנון תלויים במוסדות התכנון – לרוב וועדה מקומית ומחוזית. ככל שיתקבלו השגות וערעורים, או ככל שלא יאושרו תוכניות היזמים, הבסיס הכלכלי של העסקה יתערער. במילים אחרות, אם יופחת מספר יחידות הדיור, ואם היתר הבניה יאפשר מספר נמוך יותר של יחידות מהמתוכנן, היזם עלול להפסיד.
סוגי עסקאות קומבינציה
קיימים שני סוגים עיקריים של עסקאות קומבינציה – “עסקת אחוזים” או “עסקת נטו”. ההבדל ביניהם נעוץ בעיקר בסיכון שהצדדים לוקחים על עצמם וברווח הפוטנציאלי הצפוי להם. את סוג העסקה המתאים ביותר יבחרו הצדדים, בהתאם ליכולתם, לאופיים, לנתוני המקרקעין, מיומנות, יכולות מיקוח וכיוצ”ב.
עסקת קומבינציה אחוזים
עסקת קומבינציה אחוזים היא המודל הקלאסי של עסקאות הקומבינציה בו מחליטים בעל הקרקע והיזם, אחרי משא ומתן, על סך האחוזים שיקבל בעל הקרקע מתוך יחידות הדיור שייבנו. אחוז הקומבינציה – היחס בין מספר הדירות שיישאר בידי הבעלים בסיום הבניה, לבין מספר הדירות שיישארו בידי היזם. שיעור האחוזים עליו הוסכם נקרא, כאמור, אחוז הקומבינציה וגובהו תלוי בהערכה של שווי הקרקע, טיב המקרקעין, ייעוד המקרקעין והשימושים המתוכננים, המיקום, רמת הביקוש באזור, היקף זכויות הבניה, ועוד. היות ומרבית עסקאות הקומבינציה הן עסקאות בהיקף גדול, כל אחוז הוא משמעותי.
עסקת קומבינציה נטו
בעסקת קומבינציה נטו מחליטים בעל הקרקע והיזם מראש על מחיר “נטו” שיקבל בעל הקרקע בעסקה, מבלי לטרוח בחישובי יחידות הדיור, הרווח הקבלני או מיסוי המקרקעין שיחול בעסקה. בדומה לעסקת נטו במקרקעין (אותה סקרנו בפוסט קודם), לרוב בעסקאות אלו התמורה שמתקבלת אצל הבעלים, נמוכה יותר.
חוזה עסקת קומבינציה
עסקת קומבינציה איננה עסקת חליפין. חוזה עסקת קומבינציה הוא אחד החוזים המורכבים ביותר בענף הנדל”ן, וכל עסקת קומבינציה שונה מרעותה. המורכבות של החוזה היא בשל ההגדרה (אחוזים או נטו), מספר הצדדים לעסקה, מהסיכונים של שני הצדדים, ההיקפים הכספיים (מיליוני ש”ח), חלוקת התשלומים, מאי-הוודאות (צורך באישורים סטטוטוריים, הליכי תכנון, הליכי הביצוע), מיסוי מקרקעין, תקופת הביצוע וכו’. כל אחד מחייבים התייחסות וכיסוי מקדים של כל היבטי העסקה.
ככלל ייאמר כי, חוזה עסקת קומבינציה מורכב לרוב מ-10 פרקים עיקריים: הגדרות, הצהרות והתחייבויות הצדדים; תנאים מתלים (לעסקה כולה, ולכל אחד מהשלבים); עקרונות התכנון, והשימושים; הגדרת חלוקת האחוזים/ היחידות בין הצדדים, והמנגנונים; מימון, ערבויות וביטוחים; מסירת חזקה במקרקעין; מסים, הוצאות ותשלומים; הערות אזהרה ומגבלות על מכירת דירות; שיווק הדירות; וביצוע הרישום. יש לתת את הדעת לשינויים במהלך התקופה, וליצור מנגנונים להתאמות במקרים שונים (צפויים או בלתי צפויים).
ערבויות הסכם קומבינציה
לאור הסיכונים של הצדדים, והמשתנים הרבים של העסקה, פרק הערבויות מהווה חלק ניכר (אך לא בלעדי) מכל הסכם קומבינציה. ההסכם צריך לכלול מנגנוני ביטחון נוספים, על מנת להבטיח את קיום חיוביו של היזם. הערבויות נועדו להבטיח את הבעלים מפני מצב בו העסקה נכשלת בשלב כלשהו, ויש צורך לפצות את הבעלים, לשפות את הבעלים בגין הפסדים ו/או להשלים את העסקה. כל אלו תלויים בעיקר ביכולת המיקוח של בעלי המקרקעין, וניסוח משפטי וכלכלי מתאים של סוגי הערבות ותנאיהם.
ערבות חוק מכר וערבות בנקאית אוטונומית
ערבות חוק מכר הנה הערבות החוקית והסטנדרטית, הנהוגה ביחסים שבין קבלן לבין רוכשי דירות. אלא שערבות חוק המכר מעניקה הגנה חלקית; היא נועדה להבטיח מצב בו היזם אינו יכול להעביר בעלות או זכות אחרת בדירה, ורק בשל פשיטת רגל או פירוק היזם. משכך, היא אינה כוללת בטוחה הוצאות נוספות כגון פיצויים בגין הפרת הסכם המכר, פיצוי בגין נזקים, שכר טרחה ועוד. חסרונות נוספים הם יכולת המימוש, שלרוב יצריכו את מעורבות בתי המשפט, ועוד מגבלות המעמידות בספק את יכולת מימוש הערבות.
מנגד, ערבות בנקאית אוטונומית, היא ערבות בנקאית, שוות כסף, המאפשרת לבעלי המקרקעין לממשה בבנק המנפיק, ללא צורך להוכיח קיום תנאי כלשהו.
ערבות בדק
נועדה לצורך ביצוע תיקונים ע”י הקבלן בליקויים שהתגלו לאחר מסירת הדירות.
ערבות לתשלומי מיסים
ערבות זו נועדה לתשלומי מיסים שיידרשו מהבעלים על ידי אגף מיסוי מקרקעין, בעת המכירה. במקרה של כישלון העסקה וקריסת היזם, עלולים בעלי המקרקעין למצוא עצמם כשהערבות שברשותם אינה מספקת לכיסוי התמורה המגיעה להם.
ערבות לתשלום דמי שכירות
אם במסגרת הפרויקט, הבעלים נאלצים לעזוב את המקרקעין ולהתגורר בשכירות, יש לוודא כי דמי השכירות לתקופת הדיור החליפי יישמרו. כך, במצב בו הקבלן חדל לשלם את דמי השכירות, ישמשו דמי הערבות הבנקאית לתשלום זה.
ערבות רישום בית משותף
ערבות זו נועדה להבטיח את השלמת רישום הבית המשותף בתום הבניה, ככל שהיזם לא ביצע זאת. במקרה שתוך פרק זמן שייקבע, לא יבצע זאת היזם, יוכלו הבעלים לממש את הערבות, ולממן בכך את הרישום באמצעות עורך דין אחר.
ביטוח פרויקט
נדגיש, למען הסר כל ספק: אין למסור כל חזקה במקרקעין, לצורך תחילת העבודות, טרם המצאת כל הביטוחים הנדרשים בהסכם, על ידי הקבלן. במקרה של תאונה, בין במעשה ובין במחדל, נזק לאדם או לרכוש וכיוצ”ב, מוטלת האחריות גם על בעלי המקרקעין. על הביטוח לפרוייקט לכלול את כל סוגי הנזקים, מתחילת הפרויקט ועד לסופו (ואף לאחר מכן, לנזקים שיתגלו לאחר סיום הפרויקט). את ניסוח הביטוחים יש לבדוק למול יועץ ביטוח. גם כאן, רצוי שעורך הדין יכיר את תחום הביטוח, ויוכל להיות בשיח מקצועי מול הגורמים המבטחים ומול היועצים.
מיסוי הסכם קומבינציה
בעסקאות קומבינציה, המטרה המשותפת של כל הצדדים היא שלא לגרום לארוע מס עם ביצוע ההתקשרות הראשונית, ודחיית החיוב במס לשלב שלאחר סיום הבניה.
לסיכום
עסקת קומבינציה היא עסקה מורכבת ועתירת סיכונים. מנגד, לעסקה פוטנציאל ליתרון כלכלי משמעותי. את תהליך המשא ומתן על סעיפי העסקה רצוי לבצע בליווי עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, על מנת להבטיח שמירה על האינטרסים של הצדדים המעורבים בעסקה, ואף לנסח הגנות מתאימות למקרה שאחד הצדדים לא ממלא את חלקו כפי שהוגדר.
