המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אישרה ביום 6/8/2024, תיקון לתקנות התכנון והבניה, לפיהן כל בניין חדש שאינו למגורים וכל בית מגורים צמוד קרקע חדש יחויבו בהתקנת מערכות סולאריות (PV) לייצור אנרגיה מתחדשת. התקנות החדשות שקידמו משרד האנרגיה והתשתיות, המשרד להגנת הסביבה, מינהל התכנון ורשות החשמל, קובעות כי כל בניין חדש שאינו למגורים (כלומר מבני ציבור, תעשייה ומסחר), אשר שטח הגג שלו עולה על 250 מ"ר, יהיה חייב להקים מתקן לייצור אנרגיה מתחדשת. בנוסף לכך, גם בנייה חדשה צמודת קרקע למגורים, ששטח הגג שלה 100 מ"ר, התקנות מחייבות הקמת מתקן פוטו־וולטאי בהיקף מינימלי של 5 קילו־וואט. על משמעויות השינוי הרגולטורי ועל מערכות סולאריות בבתים משותפים, קראו כאן.
מה המצב כיום בישראל?
נכון להיום, מרבית האנרגיה הסולארית בישראל מיוצרת במתקנים קרקעיים (כגון חוות סולאריות). אולם פתרון זה מוגבל מאד, נוכח היעדר שטחים פתוחים זמינים. בנוסף, מכיוון שמרבית השטחים הפתוחים נמצאים בפריפריה הגיאוגרפית, בעוד שאזורי צריכת החשמל העיקריים נמצאים במרכז הארץ. לפיכך, שינוע של החשמל איננו יעיל הנדסית וכלכלית. מנגד, הפוטנציאל לייצור חשמל במתקנים סולאריים על גבי גגות נאמד בכ-30% מסך השטח הפוטנציאלי למתקני ייצור נוספים. מתוך השטחים המבונים, 5% בלבד הנם בתים פרטיים, והיתר – בתים משותפים. אלא שנכון לשנת 2023, עשרות בתים משותפים בלבד התקינו מערכות סולאריות על הגג.
מהם החסמים להקמת מערכות סולאריות בבתים משותפים?
על פי מחקרים שונים, בארץ ובעולם, החסם העיקרי להקמת מערכות סולאריות על גבי בתים משותפים, הוא הצורך בהסכמה כל בעלי הדירות. לפיכך, בשנת 2020 חוקקה הכנסת את תיקון 34 לחוק המקרקעין (התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה סולארית בבית משותף), התש"ף-2020. מטרת התיקון הנה לקבוע הוראות בדבר התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה סולארית ברכוש המשותף בבית משותף (מתקן פוטו-וולטאי), וזאת על-פי החלטת רוב של 66% מבעלי הדירות בבית המשותף. זאת, כחריג לכלל שלפיו נדרשת הסכמת 100% מבעלי הדירות לשם ביצוע פעולה מסוג זה ברכוש המשותף. בכך, התיקון איזן בין זכות הקניין של דיירי הבניין ברכוש המשותף, ובין השאיפה לעודד הקמת מערכות סולאריות לייצור חשמל בבתים משותפים. בנוסף, במסגרת התיקון, נקבעו בסעיף 59 הוראות שמאפשרות גם לבעל דירה יחיד להתקין מתקן פוטו-וולטאי ברכוש המשותף, בשטח שלא יעלה על חלקו היחסי ברכוש המשותף, ובהתקיים תנאים נוספים שנועדו למנוע פגיעה בזכויותיהם של יתר בעלי הדירות. אולם, למרות השינויים הרגולטוריים, המצב בשטח לא השתנה מאז.
משמעות השינוי הרגולטורי
התיקון לתקנות התכנון והבניה, "מדלג" מעל המכשולים שבהצבת מערכות סולאריות במבנים קיימים: התקנות מתייחסות לבניינים חדשים שאינם למגורים, ולבתי מגורים צמודי קרקע חדש. במילים אחרות, רק מבנים שטרם קיבלו היתר בניה (וסביר שיחלו להיבנות רק לקראת סוף העשור), החל משנת 2028.
במישור הפרטי – המהלך יחסוך כסף לתושב, יפחית את עומסי החום בבית, ויאפשר לצרוך חשמל גם בשעות חירום. במישור הלאומי, התקנות יביאו להקמת אלפי מתקנים נוספים לייצור אנרגיה מתחדשת, בהספק מותקן כולל של כ־3,500 מגה־ואט עד שנת 2040. זהו הספק שעשוי להביא לחיסכון בשטחים קרקעיים של כ־35 אלף דונם. בנוסף, הייצור בקרבת הצריכה יחסוך מיליארדי שקל לטובת הקמת תשתיות רשת החשמל שתופסות שטחים גדולים ויתרום לביזור משק האנרגיה ובכך לחיזוק חוסנו.
אילו מבנים לא יידרשו להתקנה לפי התקנות החדשות?
קיימים מספר סוגי מבנים, שלא יחוייבו בהתקנת פאנלים סולאריים:
- סככות או תוספות למבנים לשימור.
- במקרים שבהם הבניין בעל ערכיות אדריכלית ייחודית, או מבנה לשימור, באישור מהנדס העיר.
- כאשר הגג, כולו או חלקו, מיועד לבינוי בעתיד לפי תוכנית, והקמת המתקן תפגע באפשרות למימוש תוכנית זו.
מה האתגרים בהצבת מערכות סולאריות בבתים משותפים?
התקנת מערכות סולאריות על גגות בבניינים משותפים נחשבת כמאתגרת במיוחדת. על מנת שמהלך כזה יצליח, יש צורך לגרום לכך שבעלי הנכסים יראו את המהלך כאטרקטיבי, יקבלו את ההחלטה להתקין מערכת ויבצעו את הנדרש על מנת להוציא את המהלך לפועל. כפי שמציינים פאר ושדלובסקי (עידוד התקנת פאנלים סולאריים בבתים משותפים בישראל, יוני 2023), מחקרים מראים כי הסיבה המרכזית שבגינה בעלי גגות בוחרים להתקין מערכות סולאריות היא כלכלית.
אל מול המניעים הכלכליים, עומדים חסמים הקשורים למורכבות הגדולה של המהלך. הקמת מערכות סולאריות בבניינים משותפים מציבה אתגרים רבים – טכנולוגית, כלכלית, רגולטורית, פרוצדורלית והתנהגותית. לשם הפירוט, הבנת הנתונים, חישובי כדאיות, בחירת חברה, לקיחת הלוואה ובחירה בין מסלולי מימון, ביצוע מכרז פרטי/ קבלת הצעות מחיר, חתימה על חוזים, ביטוחים, התחייבות להשראת המערכת על כנה למשך שנים, שינויים בצו הבית המשותף, ועוד.
אתגרים טכניים
חלק מהבתים המשותפים אינם מתאימים בשל שטח גג קטן מידי, מכדי שזה יהיה משתלם כלכלית. אתגרים טכניים אחרים הם אתגרים בגישה לגג, מערכות קיימות בגג (מזגנים, צ'ילרים, דוודי שמש וכו'), הצללות מבניינים קרובים, צורך בהגדלת לוחות חשמל, צורך בתיקון מקדים לגג (נזילות), וכו'.
אתגרים כלכליים
לקיחת הלוואה לצורך רכישה והתקנה של מערכת סולארית, מחייבת הסכמה של בעלי הדירות. אלא שעל פי רוב, לא ניתן לקחת הלוואה כבניין, על בעלי הדירות להוציא מכיסם לצורך הקמת המערכת: בעלי הדירות אינם מעוניינים להוציא כסף בהווה עבור תשואה עתידית או עבור מטרה משותפת. בנוסף לכך, מכירת דירה, קיומם של שוכרים, משנה את תמהיל בעלי הדירות, ומחזק את ההיסוס בביצוע השקעות לטווח ארוך.
בנוסף, יש לבחון את מבנה המימון של הפרויקט, תקופת החזר ההשקעה, עלויות תחזוקה, ביטוחים, ירידת תפוקה לאורך השנים והשלכות של שינויים רגולטוריים עתידיים.
אתגר המיסוי
מערכת סולארית עשויה לייצר הכנסה שוטפת ממכירת חשמל לרשת בהתאם להסדרים הקבועים על ידי רשות החשמל וחברת החשמל. עם זאת, הכנסות אלה עשויות לעורר שאלות משפטיות ומיסויות שונות, לרבות סיווג ההכנסה, חבות במס, השלכות מע״מ, אופן חלוקת ההכנסות בבית משותף.
אתגרים רגולטוריים
בבית פרטי, כידוע, אין צורך בהסדרה למול השכנים. אולם בבתים משותפים (שהם רובם של הבתים בישראל), יש צורך בהסכמה ובשיתוף פעולה עם יתר בעלי הדירות. אם כי תיקון 34 הפחית את הרוב הנדרש לכדי 66% מקרב בעלי הדירות, עדיין יש צורך בשיתוף פעולה שוטף של הדיירים, בשלב ההקמה ובשלב התפעול. כך לדוגמה, קיים קושי להחליט בין ההצעות והמודלים השונים למימון, יכולת כפיית מימוש ההחלטה על דיירים סרבנים, ועוד.
היבטים משפטיים בהתקשרות עם חברות סולאריות
אחד השלבים הקריטיים בהקמת מערכת סולארית הוא ההתקשרות החוזית עם החברה היזמית, הקבלן המבצע או מפעיל המערכת. למרות שהשיקול הכלכלי מהווה גורם מרכזי בהחלטה, הניסיון מלמד כי מרבית המחלוקות בפרויקטים סולאריים נובעות דווקא מהסדרה משפטית חסרה או בלתי מדויקת.
הסכם התקנה או הפעלה של מערכת סולארית חייב להתייחס, בין היתר, לאחריות מקצועית, תקופת תחזוקה, מנגנוני ביטוח, התחייבויות ביצוע, אחריות לתקלות, מנגנוני יציאה מההסכם, זכויות שימוש בגג והסדרת חלוקת ההכנסות.
בבתים משותפים מתווספות סוגיות נוספות, כגון זכויות הקניין ברכוש המשותף, אופן קבלת ההחלטות, אחריות כלפי דיירים מתנגדים והסדרת שימוש עתידי בגג לצרכים נוספים.
בפרויקטים מסחריים וציבוריים קיימת חשיבות מיוחדת להסדרת עמידה בדרישות רשות החשמל, דיני מכרזים, רישוי, מימון ובטוחות.
ליווי משפטי מקצועי כבר בשלב ההתקשרות עשוי למנוע סיכונים כלכליים משמעותיים ולהבטיח שהפרויקט יישאר רווחי ויציב לאורך כל תקופת ההפעלה, אשר עשויה להימשך עשרות שנים.
למה כדאי להתקין פאנלים סולאריים על הגג?
מקור הכנסה והשקעה לטווח ארוך
התקנת פאנלים סולאריים על הגג הופכת את בעלי הנכס, מצרכן חשמל – ליצרן חשמל. באופן עקרוני, עם התקנת הפאנל הסולארי, וחיבורו כנדרש לרשת החשמל, חברת החשמל מחוייבת לרכוש את החשמל, בתעריף קבוע, למשך 20 שנים. בשל כך, זוהי השקעה עם סיכון נמוך מאוד, והחזר יציב על ההשקעה במשך שנים רבות. עם זאת, יש לערוך תחשיב ותכנון לכל גג, בנפרד: שיקולים דוגמת גודל הגג (לפחות 70 מ"ר), היעדר הצללה טבעית, צורך בשינוי מיקום מתקנים (מזגנים, קולטי שמש ודוודים), חיבור תלת־פאזי ושדרוג לוח החשמל ועוד – כל אלו משפיעים מאד על התשואה.
עלות התקנה
לפי ההערכות, היקף ההשקעה בגגות פרטיים עשוי להסתכם בכ־70-100 אלף שקל, וכשמדברים על גגות מסחריים של כ־250 מ"ר ומספיקים לכ־30 קילו־וואט – תוך שילוב אגירה, ההשקעה עשויה לעמוד על 10-5 מיליון שקל (תלוי בגודל והתאמות נדרשות במהלך הבנייה).
האם מערכת סולארית מאפשרת שימוש בזמן הפסקת חשמל?
לא. רובם המוחלט של המערבות הסולאריות שהותקנו בישראל, חסרות ערך בשעת הפסקת חשמל. צריכת חשמל ממתקן ייצור סולארי בזמן הפסקת חשמל אפשרית באמצעות התקנה של 3 רכיבים.
- מחלף (ממיר) היברידי.
- רכיב שיבטיח ניתוק מוחלט מרשת החשמל.
- מערכת אגירה ביתית. עלות הסוללות עומדת, נכון להיום, על עשרות אלפי ש"ח.
הוספת ממיר היברידי למערכות סולאריות
ישנן שלוש אפשרויות להוספת ממיר היברידי למערכות לעצמאות באנרגיה, שכל אחת מהן מספקת הגנה מפני הפסקות חשמל ברמה שונה:
- ממיר היברידי במתקן סולארי משולב אגירה: התקנת ממיר היברידי במתקן סולארי משולב אגירה הינה הכרחית. מערכת זו מספקת את הפתרון המיטבי לעצמאות באנרגיה בחירום ומאפשרת רווח כלכלי לבעלי המערכת בשגרה. הממיר ההיברידי יאפשר את הפעולה הכפולה – המערכת תייצר חשמל המוזרם לרשת במהלך היום, במקביל לטעינת הסוללה שתזרים חשמל לרשת בשעות החשיכה. מערכת זו תספק רווח כלכלי אופטימלי לבעליה באמצעות תעריפים אטרקטיביים על ייצור החשמל ביום, ותוספת תעריפית על אספקת החשמל בערב. במקרה של שיבושים באספקת החשמל, הממיר ההיברידי יאפשר את רציפות הזרמת החשמל למקור הצריכה בשעות היום, ובשעות הלילה מהמתקן הסולארי ומהאגירה. במערכת זו, בה יש ממיר היברידי, מתקן סולארי ומתקן אגירה בגודל שמתאים לצרכי המבנה, יש חובה גם להתקין מפסק מתאים שיוכל לנתק את המערכת מרשת החשמל בחירום על מנת למנוע התחשמלות.
- הוספת ממיר היברידי הכולל אגירה תפעולית-מינימלית במתקן סולארי עצמאי: כדי להפוך מתקן סולארי קיים או חדש למערכת עצמאית באנרגיה, יש להתקין ממיר היברידי הכולל אגירה תפעולית-מינימלית. בשגרה, הממיר ההיברידי הכולל אגירה תפעולית-מינימלית יאפשר למתקן הסולארי העצמאי להזרים חשמל לרשת בשעות השמש ולייצר הכנסה בטוחה וקבועה בתעריפים אטרקטיביים לבעלי המתקן. בחירום, הממיר ההיברידי יאפשר הזרמת חשמל מהמתקן הסולארי ישירות לצרכן החשמל בשעות בהן השמש זורחת והמתקן הסולארי פעיל. האגירה תפעולית-המינימלית הכרחית לייצוב התדר בעבור הפעילות של הממיר ההיברידי ולכן גם היא הכרחית. גם באפשרות זו יש חובה להתקין מפסק מתאים, אשר ינתק את המערכת מרשת החשמל במקרה של שיבושים באספקת החשמל כדי למנוע התחשמלות. במקרים בהם כבר קיים מתקן סולארי על המבנה, כל שצריך לעשות הוא להחליף את הממיר הקיים לממיר היברידי הכולל אגירה תפעולית-מינימלית.
- ממיר היברידי במתקן סולארי עצמאי כהכנה עתידית למערכת עצמאית באנרגיה: משרד האנרגיה והתשתיות מעודד בעלי מתקנים סולאריים חדשים וקיימים, שמסיבות שונות לא כוללים עדיין מתקני אגירה, להתקין ממיר היברידי כהכנה עתידית להפיכת מתקנים אלו למערכות עצמאיות באנרגיה. במקרה כזה, בשגרה – המתקן הסולארי יזרים חשמל לרשת וייצר הכנסה לבעלי המתקן. אולם, ללא אגירה, המתקן לא יוכל להזרים חשמל למבנה בחירום. עם זאת, החלפת הממיר לממיר היברידי במתקן סולארי קיים או הוספת ממיר היברידי למתקן סולארי חדש, יכינו את המתקן לשימוש כמערכת עצמאית באנרגיה בעתיד, לכשיתווסף מתקן אגירה למערכת.
אגירת אנרגיה: השלב הבא של המהפכה הסולארית
מערכות אגירת אנרגיה הופכות בהדרגה לרכיב מרכזי במשק החשמל המודרני. בעוד שמערכת סולארית רגילה מייצרת חשמל בעיקר בשעות היום, מערכת אגירה מאפשרת לשמור את האנרגיה לשימוש בשעות הערב, בעת עומסי צריכה או במצבי חירום.
היתרון המרכזי של אגירה הוא הגדלת העצמאות האנרגטית של המבנה וצמצום התלות ברשת החשמל הארצית. במבנים ציבוריים, בתי אבות, מרכזים רפואיים, מתקני חירום ומבני שלטון מקומי, מדובר ברכיב בעל חשיבות אסטרטגית ממשית.
מבחינה רגולטורית, מדינת ישראל מקדמת בשנים האחרונות מסלולים לעידוד שילוב אגירה לצד מתקנים סולאריים, מתוך תפיסה של חיזוק יציבות הרשת והגדלת ייצור האנרגיה המתחדשת.
עם זאת, מערכות אגירה מעלות גם שאלות משפטיות חדשות, לרבות אחריות בטיחותית, ביטוח, תחזוקה, ניהול סיכונים והקצאת זכויות בין בעלי נכסים שונים.
בעתיד הקרוב צפויות מערכות אגירה להפוך לחלק אינטגרלי מתכנון מבנים חדשים, בדומה למעליות, מערכות כיבוי אש ותשתיות תקשורת.
מיקרו-גריד
מיקרו גריד (Microgrid) היא מערכת חשמל מקומית, מבוזרת, המורכבת ממקורות ייצור אנרגיה מקומיים, מערכות אגירה, ועומסים (צרכני חשמל) הניתנים לשליטה. מערכת זו מסוגלת לפעול הן במצב מחובר לרשת החשמל הארצית והן במצב מנותק ממנה (מצב אי). היכולת לעבור בין שני מצבים אלה מקנה למיקרו גריד גמישות רבה ויתרונות משמעותיים מבחינת אמינות אספקת החשמל ויעילות אנרגטית. בעתיד, ייתכן שהתקנת מערכות סולאריות על גבי גגות מבנים, יחד עם מערכות אגירה ומערכות ניהול מתקדמות, ובכפוף לרגולציה מתאימה, עשויה לאפשר יצירת מיקרו גריד לבניין ולסביבתו. אולם, הדרך לכך עוד ארוכה.
משרד עורכי דין וולר ושות' מעניק ליווי וייעוץ משפטי, לרשויות מקומיות, יזמים, תאגידים עירוניים, חברות מסחריות, בתחומים המוניציפאליים, דיני איכות הסביבה, דיני המקרקעין ותחום התכנן והבניה. לכל שאלה, צרו קשר.
נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו"ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.
פורסם ביום 01/09/2024. עידכון אחרון: 16/07/2025.
