פטור מהיטל השבחה לממ”ד

ביום 19/1/2022, ניתן בבית המשפט העליון פסק דין (בר”מ 6874/21 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ’ פז קבלנים יזמות ובניה בע”מ), שעניינו פטור מהיטל השבחה לממ”ד. פסק הדין בחן את החלת פטור מהיטל השבחה לממ”ד (בהתאם לחוק התכנון והבנייה), וקבע כי במקרה שבמתן ההקלה לממ”ד נוצרה אפשרות לבניית שטח עיקרי נוסף לממ”ד (שלא ניתן היה לבנותו ללא ההקלות) – בניית הממ”ד תהיה השבחה חייבת במס, ואין להחיל את הפטור. במקרים בהם התבקשה הקלה על דרך של חריגה מקווי הבניין, באופן שהביא לשיפור תכנוני ביחס למבנה כולו, כתוצר לוואי של בניית הממ”ד – חל החריג המקנה לבעלים פטור מחבות בהיטל השבחה בגין בניית ממ”ד. קראו כאן את הרקע ותמצית הפסיקה.

הרקע לעתירה:

המשיבות, חברות יזמיות, הגישו בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, לקבלת היתר לחיזוק ולתוספת לבנייני מגורים שבוצע בהם פרויקט תמ”א 38, שכלל, בין היתר, ממ”דים. הבקשות להיתר כללו גם מרכיב של חריגה מקווי הבניין לצורך בניית הממ”דים כך שרוחבם יעלה על הרוחב התקני המינימלי, גם אם לא יחרגו מהשטח התקני המינימלי. החברות היזמיות ביקשו פטור מהיטל השבחה בגין בניית ממ”ד, כקביעתו בחוק התכנון והבניה. פטור זה ניתן בגין “השבחה במקרקעין בשל בניית מרחב מוגן בשטח שלא יעלה על השטח שקבע שר הביטחון לפי חוק ההתגוננות האזרחית, התשי”א-1951“.

המחלוקת בין הצדדים התמקדה בפרשנות התיבה “בשל” בהוראת הפטור, ובהתאם לכך בשאלה מהי הזיקה הנדרשת בין השבחת המקרקעין לבין בניית הממ”ד, כדי שיחול הפטור מהיטל השבחה. כזכור, “השבחה” קיימת רק במקרה של עליית שווי עקב “אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג“. לכן, עולה השאלה מה הדין כאשר בניית הממ”ד הייתה אפשרית אף ללא מתן הקלה, אך בסופו של דבר הוא נבנה במידות שונות או במיקום שונה בדירה, הודות להקלה שניתנה, באופן שהשביח את הנכס. הבקשה נדונה כערעור.

פסיקת בית המשפט העליון:

ממ”ד בשטח המינימלי שהוסף למבנה קיים, אינו מטיל על הבעלים חבות בהיטל השבחה. אך האם גם במקרה שבו התבקשה לצורך בניית הממ”ד הקלה על דרך של חריגה מקווי הבניין, באופן ששיפר את תכנון כלל המבנה, חל החריג המקנה לבעלים פטור מהיטל השבחה? לעמדת הוועדה המקומית, רק במקרה שבו מוכח קשר סיבתי ישיר בין בניית הממ”ד לבין השבחת המקרקעין, יחול הפטור. מאידך, לפי פרשנות המשיבות, ההיגיון העומד בבסיס הוראת הפטור תומך בהחלתה גם כאשר השבחת המקרקעין מביאה לשיפור בתכנון הנכס הבנוי, כתוצר לוואי של בניית הממ”ד.

מהי מטרת הפטור מהיטל השבחה בבניית ממ”ד?

מטרת הפטור היא לעודד הוספת ובניית ממ”דים, מתוך ראיה ציבורית של חשיבותם לביטחון המדינה ולאזרחיה. תכלית זו מוגשמת באמצעות עידוד הוספת ממ”ד, באמצעות פטור מהיטל השבחה, המביאה לחיסכון כלכלי. תכלית הפטור מוגשמת כשהממ”ד בנוי בצורה מיטבית, ומיקומו במבנה מאפשר גישה מהירה אליו. כאשר הממ”ד משמש כ”חדר מגורים” תקני, והשימוש בו יומיומי, הרי שהתכלית מושגת.

התכלית מושגת גם כשבניית הממ”ד תוך חריגה מקווי הבניין משביחה את הנכס הבנוי, במובן זה שהחריגה מאפשרת שינוי כיוונו, נגישותו ונוחותו של השטח העיקרי. זאת, משום שההקלה התבקשה וניתנה לצורך העיקרי והמרכזי של בניית הממ”ד, והשיפור התכנוני הנוגע לניצול טוב יותר של השטח העיקרי הוא רק תוצר לוואי שלה. גם במקרה זה, בסופו של דבר ההשבחה נוצרה “בשל” בניית הממ”ד. מכאן, שיש להחיל את הפטור לא רק כאשר מתבקשת הקלה כשאין אפשרות פיזית/ הנדסית למקם את הממ”ד בתוך קווי הבניין, אלא גם כאשר מתבקשת הקלה כדי לשפר את צורתו או מיקומו בדירה. זאת, אף אם ההקלה הביאה לכך שהממ”ד ייחשב כ”חדר מגורים” תקני. גם במקרה בו נוצרו אגב השינוי יתרונות בתכנון השטח העיקרי – אין הדבר שולל את תחולת הפטור, ובלבד שהשינוי התבקש מלכתחילה לטובת בניית הממ”ד.

פטור מהיטל השבחה מיגון חדר מחוזק

ועדת ערר (י-ם) 8148-11-19 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ’ אברהם מרדכי וייס, ערכה הבחנה בין ממ”ד לבין “חדר מחוזק”. חדר מחוזק הנו סוג של שיפור מיגון, המחזק את עמידות מעטפת החלל שבו בוצעו בפני גלי הדף ורסס. כמו כן, משפר משמעותית את רמת האטימות של החלל.

ועדת הערר קבעה כי אדם המבקש להרחיב את דירתו ומחויב בבניית מרחב מוגן, רשאי כמובן לפנות לדרך המלך ולבנות מרחב מוגן. עם זאת, משמבקש אותו אדם אישור להקל על עצמו ולהימנע מהעלויות והמשמעויות הנלוות להקמת מרחב מוגן כהגדרתו, ולהסתפק בחדר מחוזק – הרי שאינו זכאי ליהנות מפטור מתשלום היטל השבחה למרחב מוגן. בכל הנוגע לטענה כי יש לפטור מהיטל השבחה חדרים מחוזקים בהתאם לפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(9) לחוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965 אין זהות בין חדר מחוזק לממ”ד.

עורך דין מקרקעין

היטל השבחה הנו אחד ממיסי החובה הכבדים ביותר, בעסקת מקרקעין. על מנת להפחית (ואף לבטל) את שיעורי המס, יש צורך בהיכרות עמוקה עם דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין והוראות התכנון והבניה. עורך דין מקרקעין, עם ניסיון ומומחיות של למעלה מ-40 שנה בתחום, אלפי לקוחות וחוזים, מיומנות וידע מקצועי – יידע לעזור לכם בעסקת מקרקעין. משרד עורכי דין מקרקעין וולר ושות’. צרו קשר, כבר עכשיו.