top image

פטור מהיטל השבחה לממ"ד

היטל השבחה ממ

ביום 19/1/2022, ניתן בבית המשפט העליון פסק דין (בר"מ 6874/21 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ' פז קבלנים יזמות ובניה בע"מ), שעניינו פטור מהיטל השבחה לממ"ד. פסק הדין בחן את החלת פטור מהיטל השבחה בגין בניית ממ"ד (בהתאם לחוק התכנון והבנייה), וקבע כי במקרה שבמתן ההקלה לממ"ד נוצרה אפשרות לבניית שטח עיקרי נוסף לממ"ד (שלא ניתן היה לבנותו ללא ההקלות) – בניית הממ"ד תהיה השבחה חייבת במס, ואין להחיל את הפטור. במקרים בהם התבקשה הקלה על דרך של חריגה מקווי הבניין, באופן שהביא לשיפור תכנוני ביחס למבנה כולו, כתוצר לוואי של בניית הממ"ד – חל החריג המקנה לבעלים פטור מחבות בהיטל השבחה בגין בניית ממ"ד. קראו כאן את הרקע ותמצית הפסיקה.

 

הרקע לעתירה:

המשיבות, חברות יזמיות, הגישו בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, לקבלת היתר לחיזוק ולתוספת לבנייני מגורים שבוצע בהם פרויקט תמ"א 38, שכלל, בין היתר, ממ"דים. הבקשות להיתר כללו גם מרכיב של חריגה מקווי הבניין לצורך בניית הממ"דים כך שרוחבם יעלה על הרוחב התקני המינימלי, גם אם לא יחרגו מהשטח התקני המינימלי. החברות היזמיות ביקשו פטור מהיטל השבחה בגין בניית ממ"ד, כקביעתו בחוק התכנון והבניה, ניתן בגין:"השבחה במקרקעין בשל בניית מרחב מוגן בשטח שלא יעלה על השטח שקבע שר הביטחון לפי חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1951".

המחלוקת בין הצדדים התמקדה בפרשנות התיבה "בשל" בהוראת הפטור, ובהתאם לכך בשאלה מהי הזיקה הנדרשת בין השבחת המקרקעין לבין בניית הממ"ד, כדי שיחול הפטור מהיטל השבחה. כזכור, "השבחה" קיימת רק במקרה של עליית שווי עקב "אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". על כן, מתעוררת השאלה מה הדין כאשר בניית הממ"ד הייתה אפשרית אף ללא מתן הקלה, אך בסופו של דבר הוא נבנה במידות שונות או במיקום שונה בתוך הדירה הודות להקלה שניתנה, באופן שהשביח את הנכס. הבקשה נדונה כערעור.

 

פסיקת בית המשפט העליון:

ממ"ד בשטח המינימלי שהוסף למבנה קיים, אינו מטיל על בעל המבנה חבות בהיטל השבחה. אולם האם גם במקרה שבו התבקשה לצורך בניית הממ"ד הקלה על דרך של חריגה מקווי הבניין, באופן שהביא לשיפור תכנוני ביחס למבנה כולו, חל החריג המקנה לבעלים פטור מהיטל השבחה. לעמדתה של הוועדה המקומית, רק במקרה שבו מוכח קשר סיבתי ישיר בין בניית הממ"ד לבין השבחת המקרקעין, תחול הוראת הפטור; ואילו לפי פרשנות המשיבות, הרציונאל העומד בבסיסה של הוראת הפטור תומך בהחלתה גם כאשר השבחת המקרקעין מביאה לשיפור בתכנון הנכס הבנוי על המקרקעין כתוצר לוואי של בניית הממ"ד.

מטרת הפטור היא לעודד הוספת ובניית ממ"דים, מתוך ראיה ציבורית של חשיבותם לביטחון המדינה ולאזרחיה. תכלית זו מוגשמת באמצעות עידוד בעלי דירות להוסיף לדירתם ממ"ד בשטח מינימלי, באמצעות פטור מהיטל השבחה, המביאה לחיסכון כלכלי. תכלית הפטור מוגשמת היטב כאשר הממ"ד בנוי בצורה מיטבית, ומיקומו בתוך המבנה מאפשר גישה מהירה ונוחה אליו. הפיכת הממ"ד ל"חדר מגורים" תקני, כך שניתן להשתמש בו באופן תקין ויומיומי במקרה הצורך לא זו בלבד שאינה שוללת את תחולת הוראת הפטור, אלא שאף מגשימה את תכליתו.

התכלית מושגת גם כאשר בניית הממ"ד תוך חריגה מקווי הבניין משביחה את הנכס הבנוי, במובן זה שהחריגה מאפשרת שינוי כיוונו, נגישותו ונוחותו של השטח העיקרי. זאת, משום שההקלה התבקשה וניתנה לצורך העיקרי והמרכזי של בניית הממ"ד, והשיפור התכנוני הנוגע לניצול טוב יותר של השטח העיקרי הוא רק תוצר לוואי שלה. גם במקרה זה, בסופו של דבר ההשבחה נוצרה "בשל" בניית הממ"ד.

לפיכך, יש להחיל את הפטור לא רק כאשר מתבקשת הקלה מאחר שאין אפשרות פיזית/ הנדסית למקם את הממ"ד בתוך קווי הבניין בהתאם לתמ"א 38, אלא גם כאשר מתבקשת הקלה כדי לשפר את צורתו או מיקומו בדירה, אף אם ההקלה הביאה לכך שהממ"ד ייחשב כ"חדר מגורים" תקני. אף במקרה שבו נוצרו אגב השינוי יתרונות מסוימים גם בתכנון השטח העיקרי של הדירה – אין הדבר שולל את תחולת הפטור, ובלבד שהשינוי התבקש מלכתחילה לטובת בניית הממ"ד.

עורך דין מקרקעין:

היטל השבחה הנו אחד ממיסי החובה הכבדים ביותר, בעסקת מקרקעין. לפיכך, נדרשת היכרות עמוקה עם דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין והוראות התכנון והבניה, כדי לנסות ולהפחית את שיעורי המס (ואף לבטלם). עורך דין מקרקעין, עם ניסיון ומומחיות של למעלה מ-40 שנה בתחום, אלפי לקוחות וחוזים, מיומנות וידע מקצועי – יידע להבטיח את האינטרסים שלכם בעסקת מקרקעין. משרד עורכי דין מקרקעין וולר ושות'. צרו קשר, כבר עכשיו.

שתפו עם חברים

לא הצלחנו לאתר את הטופס.