פטור ממס שבח בתמ”א 38
אחד ההיבטים (או התמריצים) החשובים בתוכניות תמ”א 38, הוא מתן פטור ממס שבח, במקרים מסוימים. מטרת הפטור, שנחקק בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), הוא להעלות את הכדאיות הכלכלית של העסקה. בכך, יאפשר את מימוש האינטרס הלאומי שהוא חיזוק מבנים רבים יותר בישראל. יש לזכור שתמ”א 38 נועדה, בבסיסה, לאפשר חיזוק בניינים והתאמתם לתקן רעידות האדמה הקיים. כדי לקדם את חיזוקם של בניינים שאינם עומדים בתקן (בהנחה שבעלי הדירות בבניינים אלה חסרי יכולת כלכלית לשאת בעלויות עבודות החיזוק), יצרה תמ”א 38 תמריצים כלכליים שונים, שיאפשרו לתגמל יזמים לביצוע העבודות הדרושות לחיזוק הבניין. אלא שרבים, ובתוכם קבלנים, לא מבינים את חוק מיסוי מקרקעין – מס שבח. כדי להבטיח ביצוע פרויקט תמ”א 38, ולזכות בפטור ממס שבח, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין, שילווה את העסקה, כבר מראשיתה. צרו קשר עכשיו על מנת לקבל ייעוץ מאת עו”ד מיסוי מקרקעין.
מהו מס שבח ?
מס שבח מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג – 1963. בעיקרו, זהו מס המוטל על הרווח (כלומר – “השבח”) שנוצר בעת עסקת מקרקעין, בין מחיר הרכישה של המקרקעין לבין מחיר המכירה. על הרווח הזה, מוטל מס, שנקרא “מס שבח”. אחוז המס המשולם נקבע על פי מדרגות מס שונות המושפעות מגורמים שונים, ביניהם מועד רכישת הנכס, ניכויים, דחיות מס ומתן פטורים בתנאים מסוימיים. באתר רשות המיסים ניתן לבצע חישוב מס שבח, לבדוק בסימולטור מס שבח, ועוד.
מס שבח בתמ”א 38/1
מבחינת רשויות המס, בעסקה מכח תמ”א 38, בעלי הדירות בבית משותף, המחזיקים באחוזי בנייה המאפשרים הוספת יחידות חדשות, מוכרים את זכויות הבניה שניתנו מתוקף תמ”א 38, ליזם. היזם, אינו רוכש את זכויות הבניה ומשלם תמורתן בכסף לדיירים, אלא מבצע שירותי בניה שונים: חיזוק המבנה, שיפוצו, הרחבת הדירות, הוספת מעלית, חניות, ועוד. רשויות המס רואות בכך מכירה, ולכן – באופן רגיל – חישוב מס השבח היה צריך להיעשות באופן רגיל, ללא כל פטור.
אלא שהמחוקק הבין כי, על מנת לעמוד ביעדים ובמטרות של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, מס בשיעור גבוה היה פוגע בכדאיות הכלכלית של העסקה, וייתכן שאף מבטל אותה. לפיכך, קבע המחוקק פטור ספציפי ממס שבח בתמ”א 38, בתנאים מסויימים.
פטור ממס שבח
על מנת ליהנות מפטור ממס שבח, חייבים להתקיים שלושה תנאים:
- מכירת הזכויות תתבצע לפי הוראות תמ”א 38.
- הפטור שיינתן עבור “שירותי הבניה” של היזם, יהיה עבור תכנית החיזוק, לרכיבים ספציפיים בלבד: עבודות לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, הוספת מעלית, הוספת חניות, הרחבת שלח הדירות הקיימות כיום במבנה, הוצאות עיצוב המבנה, וכן תשלום לכיסוי הוצאות הכרוכות בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק .
- התמורה לדיירים מהיזם, תינתן בדרך של שירותי בנייה, ולא בדרכים אחרות (כמו כסף).
בכל מקרה בו התקבלה תמורה בכסף, או בהטבות שוות כסף (שאינן שירותי הבנייה), או אם הקבלן הוסיף שיפורים שאינם נזכרים בחוק, תהיה חובה לשלם מס שבח על החלק היחסי של התמורות, שאינן במסגרת הפטור.
חשוב לזכור כי פטור ממס שבח בתמ”א 38, הנו בנוסף לפטורים אחרים הניתנים ממס שבח בעת מכירת זכות המקרקעין.
מימוש הזכאות לפטור
התקשרות בתכנית תמ”א 38, מחייבת מתן הודעה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום הסכם המכירה עם היזם.
מס שבח בתמ”א 38/2
תמ”א 38/2 קבעה כי בעלי דירה, המוכר ליזם את הדירה הישנה יחד עם כל זכויות הבניה שמשויכות לה בתמורה לקבלת דירת מגורים חדשה, פטור ממס שבח, בתנאים הבאים:
- תמורת הזכויות קיבל דירת מגורים חלופית אחת (ובאזור מוטב – שתי דירות מגורים, לכל היותר), אשר שטחה אינו עולה על שטח הדירה המקורית, בתוספת 25 מ”ר; לחלופין, ששוויה אינו עולה ככלל על שווי הדירה המקורית ללא זכויות בניה נוספות או על סך 2,144,800 ₪ או אינו עולה על שוויה של דירת המגורים הנמכרת, ללא הזכויות לבנייה נוספת, לפי הגבוה. בשווי זה אף נכללים דמי שכירות לתקופת הריסת המבנה ולבנייתו מחדש, לכיסוי הוצאות, שכר טרחת עורך דין, ועוד.
- בוצעה הקמתו מחדש של הבניין הישן שנהרס, בהתאמה לתוכנית החיזוק.
בכל מקרה בו התקבלה תמורה בכסף, או בהטבות שוות כסף (שאינן שירותי בנייה), או אם הקבלן הוסיף שיפורים שאינם נזכרים בחוק, תהיה חובה לשלם מס שבח על החלק היחסי של התמורות, שאינן במסגרת הפטור.
משרד עורכי דין מקרקעין וולר ושות’ – ייצוג עסקאות תמ”א 38
משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע העסקה, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, התכנון והבניה, אלפי לקוחות וחוזי מכר, ייצוג בעסקאות תמ”א, מיומנות, הבנה, ידע מקצועי רב-תחומי, ניהול סיכונים, ייצוג נאמן ומסור של הלקוחות, והופעה בפני כל הערכאות המשפטיות. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית עבורו. צרו קשר, כבר עכשיו.
