רכישת דירת מגורים מהכנסייה
בכל יום מתקבלות במשרדנו שיחות טלפון בנושא רכישת דירת מגורים מהכנסייה. תמיד, החכירה מוצגת כרכישה (שהרי מי מתעניין בפרטים הקטנים), ותמיד מדובר ב”הזדמנות למבינים” או “הזדמנות שלא תחזור”. מה המשמעויות של רכישת דירת מגורים מהכנסייה? משרד וולר ושות’ עושה סדר במונחים.
קרקעות הכנסייה בישראל
קרקעות ונכסי נדל”ן רבים במדינת ישראל, נמצאים בבעלות פרטית של הכנסייה, הפטריארכיה, מסדרים או גופים נוצריים. לפי ההערכות השונות, מדובר בלמעלה מ-100,000 דונם, מרביתם בירושלים, חיפה, יפו, לוד וקיסריה. גורמים אלה רכשו קרקעות חקלאיות, רובן המכריע במהלך המאה ה-19, על מנת לאפשר לנזירים ביטחון כלכלי. עם הקמתה של מדינת ישראל ועם התרחבות הערים, הבינו הכנסיות כי ערך הקרקעות למגורים עולה, ולכן חתמו על חוזי חכירה מול קרן קיימת לישראל (קק”ל). קק”ל, מצידה, החכירה את הקרקעות לתקופה של 99 שנה, לתושבים. אולם בניגוד להחכרה הכמעט אוטומטית שמבצעת רשות מקרקעי ישראל, בשנים האחרונות מכרו הכנסיות חלק מזכויותיהן במקרקעין, לגורמים פרטיים, שזהותם לעתים עלומה. במצב זה, הדיירים שחכרו את נכסיהם מקק”ל, חוששים כי יידרשו לשלם סכומי כסף גבוהים, לשם הארכת חוזי החכירה. בהתאמה, לאור אי הוודאות באשר להארכת תקופת החכירה, ערך הנכסים שנמצאים בבעלות הכנסיות – צנח בכ-30% עד 40%.
סיכונים ברכישת דירות מ
גורים בקרקעות הכנסייה:
ככל שעולים מחירי הנדל”ן, כך גדלות מספר הפניות בנושא רכישת דירה בהזדמנות מהכנסייה. תמיד מדובר ברכישה (ולא, כנדרש, בחכירה). תמיד גם מדובר ב”הזדמנות למבינים”… אלא שמדובר בסיכונים משמעותיים ביותר, ממספר סיבות:
- הכנסייה הנה מעין גוף פרטי. היא יכולה לשקול שיקולים שברצונה, ואינה חייבת להאריך את תקופת החכירה. היא אינה מחוייבת בכללים באשר לתשלום שיידרש להארכה, ככל שזו תושג.
- זהות הכנסייה: בישראל, איננו מבדילים לרוב בין הכנסיות השונות. לכל כנסיה או מסדר דתי יש את הנהלים שלו ותהליכי קבלת ההחלטות באשר לשימוש בקרקעות. כך לדוגמה, עסקה עם הכנסיה הקתולית, דורשת את אישורו האישי של האפיפיור!
- שווי הדירות שנבנו על קרקעות הכנסייה, נמוך בכ-40% משווי דירות שנבנו על קרקעות רמ”י. יתר על כן, היות והשווי מושפע גם מהנכסים בסביבה, הרי שאי הארכת תקופת החכירה של נכסים בסביבה, תביא לפינויים ולנטישתם. לפיכך, בסבירות גבוהה, עלול שווי הנכס לצנוח.
- היעדר אפשרות לקבלת משכנתא לנכס. זאת, מכיוון שהבנקים מבינים כי מדובר בזכויות שיש קושי לרשמן. בנוסף, אם הלווים לא יוכלו לעמוד בפירעון ההלוואה, הבנקים לא יוכלו לממש את הנכס.
לסיכום, על מנת למנוע ירידת כספיכם לטמיון ב”מציאות” נדל”ן, דוגמת קרקעות מהכנסייה, יש לבצע בדיקות מעמיקות. טרם רכישת ביצוע עסקת מקרקעין או נדל”ן, יש להיעזר בעורך דין מקרקעין. משרד וולר ושות’ מתמחה במקרקעין, במשך למעלה מ-40 שנה. צרו קשר עכשיו.
