שמאי מכריע

השמאי המכריע הוא דמות ייחודית במערכת המשפטית-מינהלית בישראל. הוא משמש מעין שופט או בורר בעניין המובא לפניו, החלטותיו מחייבות, והוא מחויב בסדרי הדין שנקבעו בתקנות. הוא אינו פקיד ציבור, אך פועל בשם המדינה. מדובר בגוף עצמאי, ניטרלי, מקצועי, שנועד להכריע במחלוקות שמאיות בעיקר סביב היטל השבחה, פיצויים בגין ירידת ערך, והפקעות. מוסד זה, שנולד מתיקון 84 לחוק התכנון והבניה, התשס”ח–2008, נועד להגביר את היעילות, להפחית עומסים מבתי המשפט ולבסס מנגנון הכרעה מקצועי, אמין ושקוף במחלוקות בעלות השלכות כלכליות כבדות על נישומים, יזמים ורשויות מקומיות.

מה תפקידו ומעמדו של השמאי המכריע?

המחוקק הישראלי, בתיקון 84 לחוק התכנון והבניה (2008), יצר את מוסד השמאי המכריע מתוך הבנה כי סכסוכים שמאיים דורשים הכרעה מקצועית, שאינה בהכרח משפטית. מוסד השמאי המכריע נושא אופי ייחודי: מצד אחד, הוא בעל סמכויות מעין-שיפוטיות, שכן החלטותיו מחייבות את הצדדים ונתפסות כהכרעה ניטרלית. מצד שני, הוא גוף מקצועי-שמאי מקרקעין, המתמקד בהערכות שווי ובהשלכות כלכליות של תכניות בנין עיר (תב”ע), היתרי בניה, הפקעות וכו’. המחוקק הקביל את מעמדו לזה של בורר או שופט יחיד בסכסוכים מקצועיים, במטרה להבטיח שהתוצאה לא תיגזר משיקולים זרים אלא משיקולים מקצועיים גרידא.

השמאי המכריע מתמודד עם שאלות מהותיות בדיני התכנון: האם התכנית הביאה לעליית ערך מקרקעין, ואם כן – בכמה? האם נגרמה פגיעה משמעותית בעקבות הפקעת מקרקעין או תכנית פוגעת? ההכרעה בסוגיות אלו מחייבת שילוב בין ידע שמאי מובהק לבין הבנה מעמיקה של דיני התכנון והבניה.

סמכויות השמאי המכריע

הבחנה בין סמכות להכרעה בגובה החיוב לבין עצם החיוב

סמכותו המרכזית של השמאי המכריע היא להכריע בשאלות שמאיות הנוגעות לגובה החיוב בהיטל השבחה או בסכום הפיצויים בגין הפקעות, והוא אינו מוסמך להכריע בשאלות משפטיות הנוגעות לעצם החיוב. שאלות אלו, בדבר עצם החיוב, נתונות לסמכותו של בית המשפט. המחוקק קבע במפורש כי חייב בהיטל, שאינו חולק על החיוב כשלעצמו אלא על גובהו בלבד, רשאי לפנות לשמאי מכריע.

קביעת שומה עצמאית

השמאי המכריע מוסמך לקבוע את שיעור היטל ההשבחה או הפיצויים על פי מיטב מומחיותו, ניסיונו וידיעתו. השמאי המכריע רשאי:

• להעמיד את ההיטל על סכום גבוה או נמוך מהשומות שהוגשו, ואינו כבול לשומות שהוגשו על ידי הצדדים. הוא רשאי לקבוע סכום גבוה יותר מזה שדרשה הוועדה המקומית, או נמוך יותר, שכן תפקידו הוא לקבוע שומה חדשה ומכרעת משלו, ולא להכריע בין שומות הצדדים

• לקבוע כי גובה ההיטל הוא אפס, כי התכנית כלל לא היטיבה עם הנישום, ומשום כך גובה היטל ההשבחה יהא בשיעור אפס. סמכות זו נובעת מתפקידו לקבוע את גובה החיוב, ולא את עצם החיוב, ומאפשרת לו להגיע למסקנה כי לא חלה השבחה כלל.

• לקבוע את סכום הפיצוי בגין ירידת ערך מקרקעין או הפקעה, לרבות פריסת התשלומים, כפי שנקבע בסעיף 198(ה)(3) לחוק התכנון והבניה.

סמכויות דיוניות ואיסוף מידע

השמאי המכריע רשאי לתת הוראות בכל עניין הנוגע לסדרי דין שלא נקבעה לגביו הוראה מפורשת בחוק או בתקנות. כמו כן, הוא מוסמך לאסוף כל מידע הנחוץ לצורך בירור המחלוקת. אם גילה עובדה או מסמך שלא היו ידועים לצדדים ויש להם השפעה מהותית על ההכרעה, עליו להעבירם לידיעת הצדדים ולאפשר להם לטעון בעניין.

מינוי מומחים וקביעת שכר טרחה

השמאי המכריע רשאי למנות מומחה לצורך הכרעה במחלוקת, לאחר שהודיע לצדדים על זהות המומחה ואפשר להם לטעון בעניין. הצדדים ישלמו את שכר המומחה בחלקים שווים, אלא אם קבע אחרת. כמו כן, השמאי המכריע אינו רשאי לחייב צד אחד בתשלום הוצאות דיון לטובת צד אחר, אך סמכותו לקבוע שכר טרחה למומחים נשמרת.

מינוי, כשירות ואי-תלות

שמאי מכריע ממונה על ידי יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין מתוך רשימה של שמאים מכריעים שנקבעה על ידי שר המשפטים, בהמלצת ועדה מייעצת. עליו לעמוד בתנאי כשירות מחמירים, כולל ניסיון מקצועי ואי-הרשעה בעבירות חמורות. כדי להבטיח את אי-תלותו, חל עליו איסור לעסוק בעיסוקים אחרים שעלולים ליצור ניגוד עניינים, ודינו כדין עובד ציבור לעניין חוק העונשין.

הליכים וערעור

ההליך המנוהל בפני שמאי מכריע הינו הליך משפטי. ההליכים מתנהלים בהתאם לתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), תשס”ט – 2008. תקנות אלו מתוות את הדרך בה ינהל את ההליך, לרבות: סדר הטיעון (תקנה 11); סמכות למנות מומחה (תקנה 16); סמכות לפסוק הוצאות (תקנה 17(א1)); חובה לנהל פרוטוקול דיון (תקנה 18); חובת פרסום ההחלטה (תקנה 18); סמכות להאריך מועדים הקבועים בתקנות (תקנה 22), ועוד. וראה: בר”ם 1874/12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נ’ אנג’ל; עמ”נ (מינהליים ת”א) 52011-09-23 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ’ הכשרת הישוב בישראל בע”מ. 

איך מערערים על החלטת שמאי מכריע?

על החלטת השמאי המכריע ניתן לערור, בזכות, בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה (סעיף 14(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה). התערבות וועדת ערר (קל וחומר ערכאת ערעור עליה) בשומת שמאי מכריע, מוגבלת למקרים שבהם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור. כך, למשל, וועדת הערר תיטה לאמץ את שיקול דעתו של השמאי אם מסקנותיו הושתתו על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם, וזאת אף אם קיימות גישות מקצועיות שונות בשאלה שבמחלוקת.

לעומת זאת, תיטה וועדת הערר להתערב בקביעות או בממצאים שקבע השמאי אם נמצא שהם נסמכים על מסד עובדתי בלתי הולם, או כשהוכח שההנחות העומדות בבסיס חוות הדעת לא הגיוניות, או שהשמאי לא סיפק הסבר מניח את הדעת לשאלות שנשאל, או כשחוות הדעת נסמכה על תשתית משפטית חסרה או שגויה. כמו כן, תקום עילה להתערב בחוות הדעת אם נפל בה פגם היורד לשורש המעשה המנהלי כגון ניגוד עניינים, משוא פנים, חוסר תום לב וכיוצא באלה. וראה בר”ם 3644/13 משרד התחבורה נ’ גלר‏.

שכר טרחה

שכרו של שמאי מכריע נקבע בתקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ), תשס”ט-2009, והוא בשיעור מסכום התביעה או ההשבחה, עם מגבלות מינימום ומקסימום. הצדדים למחלוקת נושאים בשכר הטרחה בחלקים שווים, אלא אם נקבע אחרת.

סיכום

השמאי המכריע מהווה חוליה מרכזית במערכת דיני התכנון והבניה בישראל. תפקידו מוגדר כפתרון מקצועי, עצמאי ואובייקטיבי למחלוקות הנוגעות לשומות היטל השבחה או פיצויים בגין הפקעה וירידת ערך. הוא אינו מחליף את בית המשפט, אך מעניק מסלול מהיר, יעיל וממוקד, המאזן בין זכויות בעלי המקרקעין לבין צורכי הרשות המקומית והציבור. מוסד זה מגביר את הוודאות המשפטית והכלכלית, חוסך בזמן ובהוצאות, ומונע סחבת מיותרת בהליכים.

יחד עם זאת, יש להדגיש כי הכרעה בפני שמאי מכריע היא צעד מורכב מבחינה משפטית ושמאית, המחייב ליווי מקצועי מוקפד. כאן בא לידי ביטוי תפקידו של עורך דין המתמחה במקרקעין ובמיסוי מקרקעין, הבקיא הן בהיבטים השמאיים-מקצועיים והן בהשלכות המשפטיות והפיסקליות הנלוות. משרד עורכי דין וולר ושות’, המתמחה במקרקעין, תכנון ובניה ומיסוי מקרקעין, מעניק ייעוץ וליווי מלא לכל אורך ההליך: החל משלב הגשת השגה או ערר, דרך ניהול ההליך, ועד לערעורים בוועדות הערר ובבתי המשפט. שילוב הידע המשפטי הרחב עם הבנת הדקויות השמאיות מאפשר ללקוחות המשרד להבטיח הגנה מיטבית על זכויותיהם, לצמצם חיובים מיותרים ולהשיג תוצאה צודקת ומאוזנת. צרו קשר עוד היום עם משרדנו לקבלת ייעוץ וליווי אישי.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר
מייסד משרד וולר ושות׳, משרד עורכי דין ונוטריון המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, ולזכותו תקדימים בבית המשפט העליון.