הצמדת חניות נגישות בבניין מגורים חדש

משרד המשפטים פרסם ביום 22/8/2022, את תזכיר חוק המקרקעין בעניין הצמדת חניות נגישות בבניין מגורים חדש, התשפ”ב – 2022. מטרת התיקון לסייע לאנשים עם מוגבלות, הרוכשים דירה בבניין מגורים חדש, באמצעות האפשרות להצמדת חניות נגישות לדירותיהם. זאת, נוכח ההבנה כי קיימת חשיבות רבה לכך שלאדם עם מוגבלות הזקוק לכך, תהיה בביתו חניה נגישה לשימוש הבלעדי, כדי שיוכל לצאת ולשוב בכל עת. סקירה בנושא הצמדת חניות נגישות בבניין חדש.

המצב החוקי כיום

מקומות חנייה נגישים, מוסדרים ברמה התכנונית, מכוח חוק התכנון והבניה והתקנות שהותקנו מכוחו. אלו קובעים תקנים למספר החניות הנגישות, מיקום החניות, הגישה לחניות וכיוצ”ב. אולם, החוק – ולמעשה דבר חקיקה כלשהו – אינו עוסק ברמה הקניינית, כלומר הבעלות על מקום החניה הנגיש בבית משותף, על היכולת להצמיד את מקום החניה הנגיש לדירה שבבעלות אדם עם מוגבלות, ועוד.

סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר את הרכוש המשותף:

“כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.”

לכל דייר המתגורר בבית משותף יש זכות ברכוש המשותף של אותו בניין. בעל דירה רשאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף אף בלא אישורה של האסיפה הכללית ובלבד שמדובר בשימוש רגיל וסביר לפי תנאי הזמן והמקום אשר אינו מונע שימוש דומה מאחרים. משכך, ניתן להצמיד רכוש מסויים לדירה (דוגמת חניה נגישה), בהסכמת כל בעלי הדירות. כך גם לגבי חניות נגישות, המהוות חלק ברכוש המשותף.

דברי ההסבר לתזכיר החוק

כאמור, הוראות הדין הקיימות בנושא עוסקות בהקצאת חניות נגישות בבניינים חדשים מהפן התכנוני בלבד. אין כיום הסדרה בחקיקה של ההיבטים הקניינים הנוגעים להקצאת חניות נגישות בבית משותף, ולאפשרות הצמדתן לדירות בבית המשותף. במסגרת היתר הבניה, נדרש הקבלן להוסיף חניות נגישות לבית המשותף. אולם, אין בדין כל הוראה מחייבת לעניין הצמדת חניה נגישה לדירה שרכש אדם עם מוגבלות. התוצאה אינה עולה בקנה אחד עם תכלית החקיקה הקיימת. בנוסף, המדיניות משתנה בין רשויות מקומיות, במסגרת תנאים להיתר. לאור האמור, תזכיר החוק מציע להסדיר את ההיבטים הקניינים של סוגית הקצאת החניות הנגישות בבניין מגורים חדש, על מנת לאפשר לרוכש דירה שהוא אדם עם מוגבלות, הזכאי לתג נכה לרכב, להצמיד לדירתו חניה נגישה.

עוד בתזכיר, קביעת הוראות שנועדו לאפשר גם למי שרוכש דירה בבניין בשלב מאוחר יותר, והוא אדם עם מוגבלות בעל תג נכה לרכב, להצמיד לדירתו חניה נגישה. כמו כן, מוצע כי ביחס להצמדת חניה נגישה, הנעשית בהתאם להוראות המפורטות בהצעה, לא תידרש הסכמת בעלי הדירות האחרים, וזאת על אף האמור בסעיף 62(א) לחוק המקרקעין לעניין הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית.

עמדת נציבות שוויון זכויות אנשים עם מוגבלות

נציבות שוויון זכויות אנשים עם מוגבלות, פרסמה עוד בשנת 2011, חוות דעת מטעמה בעניין. על פי עמדה זו, יש לפרש את התקנות כך שניתן להצמיד חניות נגישות לדירות במהלך מכירת הדירות מהקבלן לרוכשים, תוך מתן עדיפות להצמדת חניות נגישות לדירות של בעלי תג חניה לנכה. יחד עם זאת, נראה כי אין בחוות הדעת של הנציבות מענה מספק, בין היתר מאחר שאין בה התייחסות למצבים של תחלופת הבעלים בדירות בהמשך חיי הבניין, ומכל מקום עמדת הנציבות איננה בגדר דין מחייב. ההצעה שמובאת בזאת, וגובשה בשיתוף עם הנציבות, מייצרת הסדר מקיף ומחייב שלוקח בחשבון גם את השינוי שנעשה בינתיים בתקנות החניה.

ביקורת על נוסח תזכיר החוק

מניסיוננו, נראה שנוסח התיקון לחוק, מעורר קשיים יישומיים ניכרים. ויוסבר:

• תזכיר החוק עוסק בקביעת זכויות קנייניות, על כל המשתמע מהן, עבור אנשים עם מוגבלויות. מוטב היה לו המחוקק היה מעניק זכות שימוש בלעדית בחניות אלו, ללא צורך בהסדרה או רישום הבעלות, וללא צורך בשינוי קנייני רישומי בהצמדות. תכלית החקיקה היתה מושגת לו היה ניתנות סמכויות למפקח על הבתים המשותפים, או מתן אפשרות לרישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין. הסדר מעין זה הנו גמיש, זול, נוח ויעיל, מאשר ביצוע שינויים קנייניים ורישומם בטאבו.
• תזכיר החוק נותן העדפה לאדם בעל מוגבלות, שרכש דירה מקבלן. תזכיר החוק אינו נותן מענה, למי שהפך להיות בעל מוגבלות, קבועה או זמנית, לאחר הרכישה.
• אין הבחנה בין רכב רכב גבוה עם מעלון (וואן), לבין רכב רגיל.
• תזכיר החוק אינו עוסק בהעברת זכויות בחניה, בין הדיירים ו/או בשינוי תקנון הבית המשותף. כך לדוגמה, האם בעל נכס נכה, יוכל למכור את מקום החניה שלו, לשכן? ומה במקרה בו אדם בעל מוגבלות, שבבעלותו חנייה, עוזב את הנכס ומוכר את דירתו למי שאינו נכה?

לסיכום

ברור כי קיימת חשיבות רבה לכך שלאדם עם מוגבלות הזקוק לכך, תהיה בביתו חניה נגישה לשימוש הבלעדי. ברם, כוונת המחוקק לסייע לציבור אנשים עם מוגבלויות, מבוצעת בכלי חקיקה שאינם מתאימים. קביעת הוראות תכנוניות, והסדרת השימוש בדבר ניהול הרכוש המשותף, נראה שעדיפות, בהיבטים רבים, על פני קביעת הוראות קנייניות.

עורך דין מקרקעין מומחה בחיפה

משרד עורכי דין וולר ושות’ מתמחה בדיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין, ודיני התכנון והבניה, במשך למעלה מ-40 שנה. המשרד מדורג כאחד ממשרדי הבוטיק המובילים בדירוג BDI בשנים האחרונות, ואחד המשרדים המובילים בחיפה. המשרד מייצג יזמים פרטיים, בעלי דירות, קבלנים ורשויות מקומיות, בכל עסקאות המקרקעין. נשמח להעמיד לרשותכם את מיטב עורכי הדין. צרו קשר עכשיו.