הצמדת חניה נגישה לדירה בבית משותף – מה קובע החוק החדש?

האם ניתן להצמיד חניה נגישה לדירה בבית משותף? מהן זכויות הקניין של אדם עם מוגבלות בנוגע לחניית נכים? האם יש צורך בהסכמת כלל הדיירים? משרד המשפטים פרסם ביום 22/8/2022, את תזכיר חוק המקרקעין בעניין הצמדת חניות נגישות בבניין מגורים חדש, התשפ”ב – 2022. מטרת התיקון לסייע לאנשים עם מוגבלות, הרוכשים דירה בבניין מגורים חדש, באמצעות האפשרות להצמדת חניות נגישות לדירותיהם. זאת, נוכח ההבנה כי קיימת חשיבות רבה לכך שלאדם עם מוגבלות הזקוק לכך, תהיה בביתו חניה נגישה לשימוש הבלעדי, כדי שיוכל לצאת ולשוב בכל עת. מה קובע החוק, מהן הבעיות הקיימות, ומדוע התיקון המוצע מעורר קשיים יישומיים.

המצב החוקי כיום: אין הסדרה קניינית

מקומות חנייה נגישים, מוסדרים ברמה התכנונית, מכוח חוק התכנון והבניה והתקנות שהותקנו מכוחו. אלו קובעים תקנים למספר החניות הנגישות, מיקום החניות, הגישה לחניות וכיוצ”ב. אולם, החוק – ולמעשה דבר חקיקה כלשהו – אינו עוסק ברמה הקניינית, כלומר הבעלות על מקום החניה הנגיש בבית משותף, על היכולת להצמיד את מקום החניה הנגיש לדירה שבבעלות אדם עם מוגבלות, ועוד.

סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר את הרכוש המשותף באופן הבא:

“כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.”

לכל דייר המתגורר בבית משותף יש זכות ברכוש המשותף של אותו בניין. בעל דירה רשאי לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף אף בלא אישורה של האסיפה הכללית ובלבד שמדובר בשימוש רגיל וסביר לפי תנאי הזמן והמקום אשר אינו מונע שימוש דומה מאחרים. משכך, ניתן להצמיד רכוש מסויים לדירה (דוגמת חניה נגישה), בהסכמת כל בעלי הדירות. כך גם לגבי חניות נגישות, המהוות חלק ברכוש המשותף.

דברי ההסבר לתזכיר החוק

כאמור, הוראות הדין הקיימות בנושא עוסקות בהקצאת חניות נגישות בבניינים חדשים מהפן התכנוני בלבד. אין כיום הסדרה בחקיקה של ההיבטים הקניינים הנוגעים להקצאת חניות נגישות בבית משותף, ולאפשרות הצמדתן לדירות בבית המשותף. במסגרת היתר הבניה, נדרש הקבלן להוסיף חניות נגישות לבית המשותף. אולם, אין בדין כל הוראה מחייבת לעניין הצמדת חניה נגישה לדירה שרכש אדם עם מוגבלות. ברי, כי התוצאה אינה עולה בקנה אחד עם תכלית החקיקה הקיימת. בנוסף, המדיניות משתנה בין רשויות מקומיות, במסגרת תנאים להיתר. לאור האמור, התזכיר מבקש לתקן את המצב וליצור מנגנון שיאפשר לאדם עם מוגבלות להצמיד חניה נגישה לדירתו גם ללא הסכמת יתר הדיירים, ובכך להבטיח לו שימוש ייחודי בחניה.

עיקרי ההצעה:

• חניה נגישה תוכל להיות מוצמדת לדירה של בעל מוגבלות עם תג נכה לרכב.
• ההצמדה לא תדרוש אישור האספה הכללית של הדיירים. זאת, על אף האמור בסעיף 62(א) לחוק המקרקעין לעניין הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית.
• ההסדר יחול גם על רוכש בשלב מאוחר של הפרויקט (ולא רק על הרוכש הראשון), שהוא אדם עם מוגבלות בעל תג נכה לרכב.

עמדת נציבות שוויון זכויות אנשים עם מוגבלות

נציבות שוויון זכויות אנשים עם מוגבלות, פרסמה עוד בשנת 2011, חוות דעת מטעמה בעניין. על פי עמדה זו, יש לפרש את התקנות כך שניתן להצמיד חניות נגישות לדירות במהלך מכירת הדירות מהקבלן לרוכשים, תוך מתן עדיפות להצמדת חניות נגישות לדירות של בעלי תג חניה לנכה. יחד עם זאת, נראה כי אין בחוות הדעת של הנציבות מענה מספק, בין היתר מאחר שאין בה התייחסות למצבים של תחלופת הבעלים בדירות בהמשך חיי הבניין, ומכל מקום עמדת הנציבות איננה בגדר דין מחייב. ההצעה שמובאת בזאת, וגובשה בשיתוף עם הנציבות, מייצרת הסדר מקיף ומחייב שלוקח בחשבון גם את השינוי שנעשה בינתיים בתקנות החניה.

ביקורת על נוסח תזכיר החוק

כפי שפרסמנו, מניסיוננו המקצועי, הנוסח המוצע מעורר מספר קשיים:

• תזכיר החוק עוסק בקביעת זכויות קנייניות, על כל המשתמע מהן, עבור אנשים עם מוגבלויות. מוטב היה לו המחוקק היה מעניק זכות שימוש בלעדית בחניות אלו, ללא צורך בהסדרה או רישום הבעלות, וללא צורך בשינוי קנייני רישומי בהצמדות. תכלית החקיקה היתה מושגת לו היה ניתנות סמכויות למפקח על הבתים המשותפים, או מתן אפשרות לרישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין. הסדר מעין זה הנו גמיש, זול, נוח ויעיל, מאשר ביצוע שינויים קנייניים ורישומם בטאבו.
• תזכיר החוק נותן העדפה לאדם בעל מוגבלות, שרכש דירה מקבלן. תזכיר החוק אינו נותן מענה, למי שהפך להיות בעל מוגבלות, קבועה או זמנית, לאחר הרכישה.
• אין הבחנה בין רכב רכב גבוה עם מעלון (וואן), לבין רכב רגיל.
• תזכיר החוק אינו עוסק בהעברת זכויות בחניה, בין הדיירים ו/או בשינוי תקנון הבית המשותף. כך לדוגמה, האם בעל נכס נכה, יוכל למכור את מקום החניה שלו, לשכן? ומה במקרה בו אדם בעל מוגבלות, שבבעלותו חנייה, עוזב את הנכס ומוכר את דירתו למי שאינו נכה?

סיכום: לא רק חקיקה – גם פרשנות נכונה ופתרונות יצירתיים

ברור לכול כי חניה נגישה בבית המגורים היא זכות בסיסית לאדם עם מוגבלות. עם זאת, הדרך להשגתה אינה חייבת לעבור דרך הסדרים קנייניים מורכבים. הסדרה תכנונית ומינהלית – פשוטה, מהירה וגמישה – עשויה לתת מענה יעיל ונכון יותר.

על משרד וולר ושות’ – מומחיות של מעל 40 שנה בדיני מקרקעין

משרד וולר ושות’ עורכי דין, ממשרדי הבוטיק המובילים בחיפה ובצפון, פועל בתחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ודיני התכנון והבנייה מזה למעלה מ-40 שנה. המשרד מדורג בדירוג היוקרתי של BDI בזכות רמת שירות גבוהה, מקצועיות חסרת פשרות וייצוג משפטי איכותי. צוות המשרד מלווה לקוחות פרטיים, יזמים, קבלנים ורשויות מקומיות בעסקאות מורכבות, הליכי תכנון, וייעוץ אסטרטגי בתחומי מקרקעין ובנייה. אנו מקפידים להעניק לכל לקוח מענה אישי, יעיל ומדויק – תוך שילוב ניסיון עמוק עם חשיבה משפטית עדכנית ויצירתית. זקוקים לליווי משפטי בתחום המקרקעין? צרו קשר עכשיו.