המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אישרה ביום 6/8/2024, תיקון לתקנות התכנון והבניה, לפיהן כל בניין חדש שאינו למגורים וכל בית מגורים צמוד קרקע חדש יחויבו בהתקנת מערכות סולאריות (PV) לייצור אנרגיה מתחדשת. התקנות החדשות שקידמו משרד האנרגיה והתשתיות, המשרד להגנת הסביבה, מינהל התכנון ורשות החשמל, קובעות כי כל בניין חדש שאינו למגורים (כלומר מבני ציבור, תעשייה ומסחר), אשר שטח הגג שלו עולה על 250 מ”ר, יהיה חייב להקים מתקן לייצור אנרגיה מתחדשת. בנוסף לכך, גם בנייה חדשה צמודת קרקע למגורים, ששטח הגג שלה 100 מ”ר, התקנות מחייבות הקמת מתקן פוטו־וולטאי בהיקף מינימלי של 5 קילו־וואט. על משמעויות השינוי הרגולטורי ועל מערכות סולאריות בבתים משותפים, קראו כאן.
המצב כיום בישראל
נכון להיום, מרבית האנרגיה הסולארית בישראל מיוצרת במתקנים קרקעיים (כגון חוות סולאריות). אולם פתרון זה מוגבל מאד, נוכח היעדר שטחים פתוחים זמינים. בנוסף, מכיוון שמרבית השטחים הפתוחים נמצאים בפריפריה הגיאוגרפית, בעוד שאזורי צריכת החשמל העיקריים נמצאים במרכז הארץ. לפיכך, שינוע של החשמל איננו יעיל הנדסית וכלכלית. מנגד, הפוטנציאל לייצור חשמל במתקנים סולאריים על גבי גגות נאמד בכ-30% מסך השטח הפוטנציאלי למתקני ייצור נוספים. מתוך השטחים המבונים, 5% בלבד הנם בתים פרטיים, והיתר – בתים משותפים. אלא שנכון לשנת 2023, עשרות בתים משותפים בלבד התקינו מערכות סולאריות על הגג.
על פי מחקרים שונים, בארץ ובעולם, החסם העיקרי להקמת מערכות סולאריות על גבי בתים משותפים, הוא הצורך בהסכמה כל בעלי הדירות. לפיכך, בשנת 2020 חוקקה הכנסת את תיקון 34 לחוק המקרקעין (התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה סולארית בבית משותף), התש”ף-2020. מטרת התיקון הנה לקבוע הוראות בדבר התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה סולארית ברכוש המשותף בבית משותף (מתקן פוטו-וולטאי), וזאת על-פי החלטת רוב של 66% מבעלי הדירות בבית המשותף. זאת, כחריג לכלל שלפיו נדרשת הסכמת 100% מבעלי הדירות לשם ביצוע פעולה מסוג זה ברכוש המשותף. בכך, התיקון איזן בין זכות הקניין של דיירי הבניין ברכוש המשותף, ובין השאיפה לעודד הקמת מערכות סולאריות לייצור חשמל בבתים משותפים. בנוסף, במסגרת התיקון, נקבעו בסעיף 59 הוראות שמאפשרות גם לבעל דירה יחיד להתקין מתקן פוטו-וולטאי ברכוש המשותף, בשטח שלא יעלה על חלקו היחסי ברכוש המשותף, ובהתקיים תנאים נוספים שנועדו למנוע פגיעה בזכויותיהם של יתר בעלי הדירות. אולם, למרות השינויים הרגולטוריים, המצב בשטח לא השתנה מאז.
משמעות השינוי הרגולטורי
התיקון לתקנות התכנון והבניה, “מדלג” מעל המכשולים שבהצבת מערכות סולאריות במבנים קיימים: התקנות מתייחסות לבניינים חדשים שאינם למגורים, ולבתי מגורים צמודי קרקע חדש. במילים אחרות, רק מבנים שטרם קיבלו היתר בניה (וסביר שיחלו להיבנות רק לקראת סוף העשור), החל משנת 2028.
במישור הפרטי – המהלך יחסוך כסף לתושב, יפחית את עומסי החום בבית, ויאפשר לצרוך חשמל גם בשעות חירום. במישור הלאומי, התקנות יביאו להקמת אלפי מתקנים נוספים לייצור אנרגיה מתחדשת, בהספק מותקן כולל של כ־3,500 מגה־ואט עד שנת 2040. זהו הספק שעשוי להביא לחיסכון בשטחים קרקעיים של כ־35 אלף דונם. בנוסף, הייצור בקרבת הצריכה יחסוך מיליארדי שקל לטובת הקמת תשתיות רשת החשמל שתופסות שטחים גדולים ויתרום לביזור משק האנרגיה ובכך לחיזוק חוסנו.
מבנים שלא יידרשו להתקנה לפי התקנות החדשות
קיימים מספר סוגי מבנים, שלא יחוייבו בהתקנת פאנלים סולאריים:
- סככות או תוספות למבנים לשימור.
- במקרים שבהם הבניין בעל ערכיות אדריכלית ייחודית, או מבנה לשימור, באישור מהנדס העיר.
- כאשר הגג, כולו או חלקו, מיועד לבינוי בעתיד לפי תוכנית, והקמת המתקן תפגע באפשרות למימוש תוכנית זו.
אתגרים בהצבת מערכות סולאריות בבתים משותפים
התקנת מערכות סולאריות על גגות בבניינים משותפים נחשבת כמאתגרת במיוחדת. על מנת שמהלך כזה יצליח, יש צורך לגרום לכך שבעלי הנכסים יראו את המהלך כאטרקטיבי, יקבלו את ההחלטה להתקין מערכת ויבצעו את הנדרש על מנת להוציא את המהלך לפועל. כפי שמציינים פאר ושדלובסקי (עידוד התקנת פאנלים סולאריים בבתים משותפים בישראל, יוני 2023), מחקרים מראים כי הסיבה המרכזית שבגינה בעלי גגות בוחרים להתקין מערכות סולאריות היא כלכלית.
אל מול המניעים הכלכליים, עומדים חסמים הקשורים למורכבות הגדולה של המהלך. הקמת מערכות סולאריות בבניינים משותפים מציבה אתגרים רבים – טכנולוגית, כלכלית, רגולטורית, פרוצדורלית והתנהגותית. לשם הפירוט, הבנת הנתונים, חישובי כדאיות, בחירת חברה, לקיחת הלוואה ובחירה בין מסלולי מימון, ביצוע מכרז פרטי/ קבלת הצעות מחיר, חתימה על חוזים, ביטוחים, התחייבות להשראת המערכת על כנה למשך שנים, שינויים בצו הבית המשותף, ועוד.
אתגרים טכניים
חלק מהבתים המשותפים אינם מתאימים בשל שטח גג קטן מידי, מכדי שזה יהיה משתלם כלכלית. אתגרים טכניים אחרים הם אתגרים בגישה לגג, מערכות קיימות בגג (מזגנים, צ’ילרים, דוודי שמש וכו’), הצללות מבניינים קרובים, צורך בהגדלת לוחות חשמל, צורך בתיקון מקדים לגג (נזילות), וכו’.
אתגרים כלכליים
לקיחת הלוואה לצורך רכישה והתקנה של מערכת סולארית, מחייבת הסכמה של בעלי הדירות. אלא שעל פי רוב, לא ניתן לקחת הלוואה כבניין, על בעלי הדירות להוציא מכיסם לצורך הקמת המערכת: בעלי הדירות אינם מעוניינים להוציא כסף בהווה עבור תשואה עתידית או עבור מטרה משותפת. בנוסף לכך, מכירת דירה, קיומם של שוכרים, משנה את תמהיל בעלי הדירות, ומחזק את ההיסוס בביצוע השקעות לטווח ארוך.
אתגרים רגולטוריים
בבית פרטי, כידוע, אין צורך בהסדרה למול השכנים. אולם בבתים משותפים (שהם רובם של הבתים בישראל), יש צורך בהסכמה ובשיתוף פעולה עם יתר בעלי הדירות. אם כי תיקון 34 הפחית את הרוב הנדרש לכדי 66% מקרב בעלי הדירות, עדיין יש צורך בשיתוף פעולה שוטף של הדיירים, בשלב ההקמה ובשלב התפעול. כך לדוגמה, קיים קושי להחליט בין ההצעות והמודלים השונים למימון, יכולת כפיית מימוש ההחלטה על דיירים סרבנים, ועוד.
איך עובדת מערכת סולארית?
האפקט הפוטו-וולטאי הוא התהליך שבו פאנלים סולאריים ממירים את אור השמש, לחשמל. המרה ישירה של אנרגיית השמש לחשמל נעשית באמצעות תא פוטו־וולטאי, שעשוי לרוב מסיליקון, בנוי מסרט מוליך למחצה הנתון בין שתי אלקטרודות. כאשר פוטונים מאור השמש פוגעים בפני השטח של תא השמש, הם מעבירים את האנרגיה שלהם לאלקטרונים, הזורמים דרך החומר המוליך למחצה, ויוצרים זרם חשמלי. על ידי סידור מספר תאים סולאריים בפאנל וחיבורם בסדרה או במקביל, ניתן להפיק כמות משמעותית של חשמל מאור השמש.
למה כדאי להתקין פאנלים סולאריים על הגג?
מקור הכנסה והשקעה לטווח ארוך
התקנת פאנלים סולאריים על הגג הופכת את בעלי הנכס, מצרכן חשמל – ליצרן חשמל. עם התקנת הפאנל הסולארי, וחיבורו כנדרש לרשת החשמל, חברת החשמל מחוייבת לרכוש את החשמל, בתעריף קבוע, למשך 20 שנים. בשל כך, זוהי השקעה עם סיכון נמוך מאוד, והחזר יציב על ההשקעה במשך שנים רבות.
עלות התקנה
לפי ההערכות, היקף ההשקעה בגגות פרטיים עשוי להסתכם בכ־70-100 אלף שקל, וכשמדברים על גגות מסחריים של כ־250 מ”ר ומספיקים לכ־30 קילו־וואט – תוך שילוב אגירה, ההשקעה עשויה לעמוד על 10-5 מיליון שקל (תלוי בגודל והתאמות נדרשות במהלך הבנייה).
משרד עורכי דין וולר ושות’ מעניק ליווי וייעוץ משפטי, לרשויות מקומיות, יזמים, תאגידים עירוניים, חברות מסחריות, בתחומים המוניציפאליים, דיני איכות הסביבה, דיני המקרקעין ותחום התכנן והבניה. לכל שאלה, צרו קשר.
