תצהיר זיהוי

מהו תצהיר זיהוי ומדוע הוא נדרש בטאבו

מטרות תצהיר הזיהוי

כאמור, תצהיר זיהוי במקרקעין נועד הוא מסמך משפטי המיועד לאמת את זהותו של בעל נכס או צד המעורב בעסקה במקרקעין. היינו, לשכת רישום המקרקעין, כמייצגת של המדינה, מבקשת לוודא כי הטוען לזכויות בנכס המקרקעין (בעיקר בנכסים ישנים) – אכן זכאי להיות רשום. לכן, נדרשים מסמכים ואישורים נוספים, המאשררים את הזכויות, לצד התצהיר. מטרת תצהיר הזיהוי, אם כן, להבטיח שהמרשם יכיל מידע מדויק, אשר ימנע מחלוקות משפטיות ויפחית את הסיכון להונאות נדל”ן.

לצד זה, קיימות מטרות נוספות לתצהיר:

• מניעת הונאות ורישומים פיקטיביים. תצהיר המסייע לוודא שהנכס אינו נרשם על שם אדם שאינו בעל הזכויות בו.
• עדכון פרטי הבעלים. במקרים בהם נרשם מספר תעודת זהות/דרכון, או כאשר בעל הנכס שינה את שמו בעקבות נישואין, עיברתו את השם (אך לא עדכנו את הטאבו), שינוי שם או התאזרחות. מקרים אחרים בהם תושבי חוץ או עולים חדשים רשמו את הנכס עם מספר הדרכון ישן, וכשחידשו את הדרכון – המספר השתנה. קיימים מקרים בהם נכס היה רשום על שם חברה עם מספר ח.פ. ישן/ שגוי, אולם החברה נסגרה, פורקה וכו’.
• רישום ירושה. כאשר יש צורך להוכיח את הקשר בין המנוח לבין יורשיו לצורך רישום זכויותיהם בנכס.
• תיקון טעויות רישומיות. כאשר פרטי הזהות במרשם שגויים או חסרים, תיקון טעויות סופר וכו’.

מתי הופך הצורך בתצהיר זיהוי לקריטי?

מניסיוננו, הצורך בעריכת תצהיר זיהוי והגשתו לרשם המקרקעין עולה בצמתים משפטיים וכלכליים קריטיים.

המקרה השכיח והדחוף ביותר מתרחש בעת התקשרות בעסקת מכר; במעמד זה, לאחר שהצדדים כבר הסכימו וחתמו על הסכם המכר, נמצא פער ברישום הזהות בנסח, שעלול להוביל לסירוב מצד לשכת רישום המקרקעין לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה. מקרה אחר הוא כאשר מוסדות בנקאיים מסרבים להעניק או למחזר משכנתא. מורכבות דומה עולה כאשר מתבקש רישום ירושה בנכס, אז נדרשים היורשים להציג “הוכחת זיקה” פוזיטיבית בין המנוח לבין הנכס הרשום.

מעבר לדינמיקה של עסקאות מכר וירושה, תקינות הרישום מהווה תנאי סף גם למימוש זכויות כלכליות-תכנוניות. כך, בפרויקטים של התחדשות עירונית כגון תמ”א 38 או פינוי-בינוי, ליקויים ברישום הזהות של חלק מבעלי הדירות עלולים להוביל לעיכובים סטטוטוריים ממושכים. ללא הסדרת הזהות, נמנעת האפשרות לקדם את הפרויקט ו/או לרשום הערות אזהרה לטובת היזם. לכן, הקדמת תרופה למכה והסדרת הרישום מבעוד מועד אינה רק חובה משפטית, אלא מהלך אסטרטגי.

באילו מקרים רשם המקרקעין דורש תצהיר זיהוי?

כאשר רוצים לרשום ירושה או להעביר זכויות בטאבו, לא ניתן לבצע את הפעולה במקום בו קיימת חוסר בהירות. לפיכך, המבקש נדרש לאמת ולהוכיח, תחילה, כי המנוח הוא אכן הבעלים הרשום, וכי המדובר באותו נכס מקרקעין. דרישה זו נועדה למנוע מצב של העברת נכסים שלא כדין מידי בעליהם החוקיים. תצהיר זיהוי מבוסס על חוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, וכן על תקנות רישום המקרקעין המסדירות את אופן הרישום והעדכון של פרטי הבעלים.

מעמדו הראייתי של תצהיר זיהוי

תצהירי הזיהוי הם כלי עזר בלבד. אין להסתפק בהם כראיה יחידה להוכחת הבעלות הרשומה כאמור.

מאזן ההסתברות

לנוכח כוחו ונפקותו של המירשם במקרקעין מוסדרים, ולנוכח כוחו ההוכחתי של הרישום, מוטלת על רשם המקרקעין אחריות כבדה להבטיח את אמינותו ותקינותו של המרשם. עם זאת, נטל ההוכחה המוטל על שכמו של מי שמבקש תיקון או שינוי רישום, הוא נטל ההוכחה הרגיל במשפטים אזרחיים (מאזן ההסתברויות). בתובענות שעניינן הצהרה על זכויות במקרקעין מוסדרים, שמשמעות קבלתן היא שינוי הרישום בפנקס הזכויות, נדרשים התובעים להוכיח את תביעתם על-פי מאזן ההסתברויות. זאת, בין אם ניצב מולם מי שמתחרה עמם על הזכות ובין אם הצד שכנגד הוא רשם המקרקעין לבדו. וראה: ה”פ (י-ם) 6008/07 עיסא ג’נאח נ’ רשם המקרקעין.

הליך הכנת והגשת התצהיר

איסוף המסמכים הרלוונטיים

יש לנסות ולאתר את המסמכים הבאים, כולם או חלקם, במקור:

שטר מכר, תעודת רישום (קושאן), חוזים, שטר חכירה ו/או אישורי מיסים (מיסוי מקרקעין, אישורי מס רכוש היסטוריים, ארנונה, היטלים ואגרות של הרשות המקומית) המעידים על הקניית הזכות. ככל שהיתה משכנתא על הנכס, יש לאתר מסמכים אלו. בנוסף, אם היו הליכים משפטיים להם היה המוריש צד, יש לצרף אותם.

אם קיימים מסמכי זהות – יש לצרף אותם (כשהם נושאים חותמת “נאמן למקור”): תעודת זהות; דרכון ישראלי או זר; דרכונים ישנים פגי תוקף; אישורים של רשות האוכלוסין על שינוי שם (ככל שהיה); ועוד. כאשר הפרטים אינם עדכניים (שינוי שם משפחה, מספר דרכון, לדוגמה) או שיש בהם טעות, יש להמציא אישורים הקושרים בין המסמכים הישנים, לבין העדכניים. הכלל הוא שיש לצרף ראיות מקוריות מאת רשויות הפועלות על פי דין, שיש בהן כדי לקשור בין מבקש הרישום לבעל הזכות הרשומה.

על פי סעיף משנה ו’ להוראת נוהל 1.2.1030 לנוהלי רישום והסדר מקרקעין, בסמכותו של הרשם לדרוש מסמכים נוספים בהתאם לנסיבות להנחת דעתו של הרשם.

הכנת התצהיר

תצהיר זיהוי צריך להכיל את הפרטים הבאים: שמו המלא של המצהיר; מספר תעודת זהות; תיאור הנכס, כולל גוש, חלקה וכתובת; הסבר על הצורך בתצהיר והעובדות הרלוונטיות; והצהרה על נכונות הפרטים. בנוסף לתצהיר זה, יש  לצרף תצהיר אדם אחר (“תצהיר אדם זר“, או “תצהיר צד ג’“). שני התצהירים יפרטו את מקור ההיכרות והידיעה על בעל הזכות בנכס.

מי מוסמך לערוך ולאמת תצהיר זיהוי

תצהיר זיהוי חייב להיות מאומת על ידי עורך דין נוטריון, בהתאם להוראות חוק הנוטריונים, התשל”ו-1976, כאשר עורך הדין מאשר את זהות המצהיר לאחר שבדק תעודת זהות או מסמך מזהה אחר.

הגשת התצהיר לרשויות הרלוונטיות

יש להגיש את התצהיר ללשכת רישום המקרקעין או לרשות אחרת לפי הצורך, בצירוף המסמכים התומכים. יש להגיש את הבקשה בטופס בקשה לעדכון פרטי זיהוי במקרקעין, המאומת ע”י עו”ד.

מקרים מיוחדים בהם נדרש תצהיר זיהוי

תצהיר זיהוי לטובת יורשים

כאשר יורשים מבקשים לרשום את זכויותיהם בנכס שהוריש להם המנוח, עליהם להגיש תצהיר זיהוי המבהיר את הקשר בין המנוח לבין הנכס, לרוב בצירוף צו ירושה או צו קיום צוואה. במקרים מסוימים יש להציג מסמכים נוספים כגון חוזי מכירה או רכישה, טפסי מס רכישה/שבח ישנים וכו’.

תצהיר במקרה של שינוי שם

אם אדם שינה את שמו, עליו להגיש תצהיר זיהוי המעיד על השינוי, בצירוף תעודת שינוי שם ממשרד הפנים.

אנחנו ממליצים להוציא תמצית רישום, מלשכת רישום האוכלוסין במשרד הפנים: תמצית רשמית זו מציגה את היסטוריית השמות שלכם, הכתובות הקודמות, מספרי הדרכון הישנים, ועוד פרטים לצורך אימות הזהות של המבקש.

תצהיר במקרה של תושבי חוץ (דרכון זר)

קיימים מקרים בהם הטאבו רשם את העסקה, על שם תושב חוץ המחזיק דרכון זר. במהלך השנים, הוחלף הדרכון (ומספר הדרכון). לכן, כאשר מבקשים לרשום או לתקן את הרישום, יש להשיג אישור מהקונסוליה של אותה מדינה כי הדרכון הישן והחדש שייכים לאותו אדם. לעיתים, ניתן להסתפק בתצהיר זיהוי קונסולרי.

תצהיר זיהוי עבור עסקת מקרקעין

בעסקאות נדל”ן, בעיקר בעסקאות יד שנייה, לעיתים נדרש תצהיר זיהוי כדי להבטיח שהמוכר הוא אכן בעל הזכויות בנכס.

תצהיר במקרה של חברה בע”מ

כאשר רשומות על שם חברה בע”מ, זכויות היסטוריות במקרקעין, והחברה שינתה את שמה, התמזגה, התפרקה, פורקה וכו’. במקרים אלו, נדרש אישור מרשם החברות במשרד המשפטים, יחד עם תצהיר דירקטור בחברה.

טעויות נפוצות בתצהירי זיהוי והשלכות משפטיות

• אי התאמה בין פרטי המצהיר למסמכים רשמיים. פערים בין שם, מספר זהות, כתובת או פרטים מזהים אחרים עלולים להביא לדחיית התצהיר על ידי רשם המקרקעין ולעיכוב מהותי בהליך הרישום.
• הסתמכות על ידע אישי לא מבוסס. תצהיר המבוסס על השערות, זיכרון אישי או מידע שאינו מגובה במסמכים רשמיים עלול להיחשב כבלתי מספק ראייתית ואף לפגוע במהימנות המצהיר.
• ניסוח כללי או עמום. תצהיר שאינו מפרט במדויק את מקור הזיהוי, הקשר לנכס והעובדות התומכות בזיהוי, עלול להיפסל מחמת חוסר בהירות או היעדר תשתית עובדתית מספקת.
• במקרים של חוסר זיהוי קיצוני – אי המצאת אישור מרשות האוכלוסין במשרד הפנים.
• אימות תצהיר על ידי גורם בלתי מוסמך. אימות שאינו מבוצע על ידי נוטריון, כדין, שולל מהתצהיר את תוקפו המשפטי ומונע את קבלתו על ידי רשויות הרישום.
• אי התאמה לדרישות רשם המקרקעין. תצהיר שאינו ערוך בהתאם לנהלים ולהנחיות העדכניות של רשם המקרקעין עלול להידחות גם אם תוכנו נכון מהותית.

השלכות משפטיות

טעויות בתצהיר זיהוי עשויות לגרור דחיית בקשות רישום, עיכוב בעסקאות מקרקעין, חשיפה לטענות בדבר הצהרה כוזבת ואף אחריות אזרחית במקרים חמורים.

תקיפת החלטת רשם המקרקעין

מומחיות בייצוג מול לשכות הטאבו בחיפה, הקריות, נצרת והצפון

סוגיית הרישום ללא מספר זיהוי אינה רק בעיה משפטית, אלא לעיתים קרובות סוגיה גיאוגרפית-היסטורית המאפיינת את אזור צפון הארץ. במשרד עורכי דין וולר ושות’, אנו מתמחים בפתרון “קשרים” רישומיים מורכבים במקרקעין היסטוריים, הנפוצים במיוחד בנכסים הוותיקים של שכונת הדר והעיר התחתית בחיפה, במושבות הגליל הוותיקות ובכפרים בגליל המערבי. נכסים אלו נרשמו לא פעם בתקופת המנדט הבריטי או בשנותיה הראשונות של המדינה (רישומי “קושאן”), או נרשמו באופן חלקי על ידי הכנסייה, תוך שימוש בשמות בלבד וללא מספרי זיהוי. כיום, זהו חסם משמעותי בפני יורשים המבקשים להסדיר את זכויותיהם.

הניסיון המקצועי שצברנו לאורך עשורים מאפשר לנו להתנהל ביעילות מול לשכות רישום המקרקעין (הטאבו) בחיפה ובנצרת. אנו מכירים לעומק את דרישות הרשמים המקומיים ואת המורכבות הייחודית של פנקסי הזכויות באזורים אלו. הליווי המשפטי שלנו כולל איתור מסמכים היסטוריים בארכיונים, עבודה מול משרדי מיסוי מקרקעין בצפון, והגשת תצהירי זיהוי המנוסחים בדיוק לפי אמות המידה הראייתיות הנדרשות, במטרה להוביל לשכלול המרשם ורישום הבעלות על שמכם במהירות האפשרית.

סיכום

תצהיר זיהוי הוא מסמך מהותי בעולם המקרקעין, המסייע להבטיח את תקינות הרישום ואת זהות בעלי הזכויות. הכנתו והגשתו בצורה מדויקת ומסודרת יכולה למנוע מחלוקות משפטיות, להגן על זכויות הבעלים ולייעל את הליכי הרישום. ככל שעובר זמן רב יותר ואנשים הולכים לעולמם ומסמכים נעשים קשים יותר לאיתור – כך יקשה על יורשים של קרקעות להוכיח את הבעלות.

משרד עורכי דין וולר ושות’ מתמחה במקרקעין, רישום זכויות בנכסים, הסדרת הרישום בטאבו ועריכת תצהירי זיהוי, למעלה מ-40 שנה. המשרד מדורג בצמרת משרדי עורכי הדין בעיר חיפה ובמחוז הצפון, ומדורג בקביעות במדריכי הדירוג BDI ו-D&B. צוות המשרד בעל ניסיון עשיר בליווי משפטי של תהליכי רישום מורכבים, תיקון רישומים בטאבו, ניהול הליכי ירושה, ייצוג וליווי בכל הערכאות. במשרד שמים דגש על שירות מקצועי, יחס אישי ופתרונות משפטיים המותאמים לכל לקוח. צרו קשר עכשיו.