עסקת נטו

ברוב המקרים בעסקאות מקרקעין, כל צד לעסקה נושא בחבות המס שלו. אולם במקרים מועטים, הקונה משלם למוכר סכום קבוע (“עסקת נטו“), והקונה נוטל על עצמו לשלם את המסים, ההיטלים והתשלומים שחלים על המוכר. התשלומים עשויים לכלול תשלומי מס רכוש, מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, היטלי פיתוח, ארנונה ותשלומים נוספים, חובות עבר, קנסות, שכר טרחת עורך דין ושכר טרחת המתווך. העסקה נשמעת כמו חלום, שכן היא מספקת ודאות מוחלטת לצד המוכר. המוכר יודע (או אמור לדעת) בדיוק מה יהיה הרווח על הנכס שמכר. נטו. מהעבר השני, הצד הרוכש, אינו יודע מה יהיה שיעור המס בו יחוב (ולכן לוקח על עצמו את הסיכון). אולם האם העסקה משתלמת?   

מי הצדדים לעסקת נטו?

מניסיוננו, עסקאות נטו מגיעות, כאשר קיים אי שוויון בידע ובכח, בין הצדדים לעסקה. לרוב, המוכר הנו אדם פרטי, ללא השכלה או ידע בענייני מיסוי, וללא רצון או יכולת לשכור שירותים מרואי חשבון, יועצי מס או עורכי דין. לעיתים, מדובר במוכר המבקש למכור את הנכס במהירות רבה, ובכל מחיר. הרוכש, מהעבר השני, הנו חברת נדל”ן, יזם או קבלן, המכירים את השוק ואת השווי האמיתי של העסקה.

התייחסות רשות המיסים לעסקת נטו

כיצד מחושב המס בעסקת נטו?

הוראות סעיף 17(ד) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג – 1963 קובעות כי חישוב המס יהיה בדרך של “גילום מלא”.

“נקבע בהסכם המכירה כי המס ישולם על ידי הקונה, רשאי המנהל לקבוע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא. לעניין זה, גילום מלא – התמורה בהסכם המכירה בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם על מנת שתיוותר בידו התמורה האמורה, אילו הקונה לא היה מקבל על עצמו את תשלום המס”.

במילים אחרות, התמורה תחשב כתמורה עליה סיכמו הצדדים בחוזה, בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם כדי שתיוותר בידו התמורה האמורה, אילו הקונה לא היה לוקח על עצמו את תשלום המס. בחוזה המכר, הצדדים יציינו שהעסקה היא “עסקת נטו”.

במקרים פשוטים, ניתן לבצע חישוב מקדים. אולם במרבית המקרים, דרך החישוב וההתחקות אחר התוצאות היא קשה או כלל בלתי אפשרית. כך לדוגמה, יכול מיסוי המקרקעין לקבוע את שווי הנכס ביחס לשווי השוק (ולאו דווקא ביחס לתמורה בהסכם). עוד יכולים לחול שינויים במיסוי בעקבות הכנסותיו הנוספות של המוכר, הליכי השגה המתנהלים בפני רשויות המס, ועוד. כלומר, במקום שמבקשים ליצור עסקה מהירה, וודאות בעסקת מקרקעין, עלולה להיווצר אי וודאות, חובות וסכסוכים משפטיים לאורך שנים, בין הרוכשים, המוכרים, ורשויות המדינה. נציין כי אילו שלטונות המס היו מנהיגות הליך מסודר ומחייב של פרה-רולינג (החלטה מראש בדבר חבות המס בעסקה שנתוניה מוגשים לאותה רשות בטרם חתימת ההסכם), אזי ניתן היה להביא ודאות כבר במועד חתימת ההסכם.

לסיכום:

קל להתפתות לביצוע עסקת נטו. אלא שמדובר בעסקה הכרוכה בסיכונים משמעותיים, ותלויה בגורמים רבים. כך, שעסקה נטו, היא (כמעט) נטו הימור. עורך דין מקרקעין מנוסה ידע לנסח במדויק את הסכם המכר, באופן שברור יהיה אילו חבויות יחולו על הצדדים, ללא צורך לפרשנות של בתי ההמשפט. עו”ד פנחס וולר מעניק ללקוחותיו את הידע המשפטי הנדרש לביצוע העסקה, ואת הערך המוסף של עורך דין מיסוי מקרקעין: ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, אלפי לקוחות וחוזי מכר, מיומנות, הבנה, ידע מקצועי רב-תחומי, וניהול סיכונים. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית עבורו. צרו קשר עכשיו.