לאחרונה ניתן פסק דין, העוסק באחריות עורך הדין בעסקת מקרקעין (וספציפית – עסקת מכר דירה). במקרה שהובא לפתחו של בית המשפט (תא (ת”א) 13590-07-17 חיים מאיר דרעי נ’ שמואל שור), שב על ההלכה לפיה חובת הזהירות של עורך דין כלפי לקוחו הוא מסוג חובת הזהירות של נותני שירות. הלקוח מסתמך על כישוריו, ידיעותיו וחובותיו המקצועיות של עורך הדין. אחריות עורך הדין היא אחריות מקצועית. רמת הזהירות הנדרשת מעורך דין כלפי הלקוח, היא של “עורך דין סביר”, הגבוהה יותר משל “האדם הסביר”.
פרטי המקרה:
בני זוג רכשו דירת מגורים בעסקת מקרקעין, שנערכה על ידי עו”ד שייצגה את שני הצדדים. לאחר החתימה על ההסכם, גילו הרוכשים שקיימות חריגות בניה בדירה, וכי קיים צו הריסה ישן. הרוכשים תבעו את המוכרים בשל הצגת מצג שווא – הצהרה על קיום היתר בניה והיעדר הרשעות. בנוסף, תבעו בני הזוג את עו”ד שטיפלה בעסקה, בגין התרשלות בבדיקת המסמכים.
סוג הבדיקות שעל עורך הדין לבצע בעסקת מקרקעין
בית המשפט עמד על כך שעורך הדין, צריך לנהוג משנה זהירות בעסקת מקרקעין. בהתייחס לבדיקות שעל עורך הדין לבצע, קבע בית המשפט שקיימות שתי אפשרויות:
- להסיר מעליו אחריות בנושאים תכנוניים. ככל שיבחר בכך עורך הדין, עליו להבהיר ללקוחותיו, בכתב, כי בדיקותיו אינן מחליפות בדיקות מומחים.
- בהעדר הסכמה עם הלקוחות בדבר הסרת האחריות, על עורך הדין לשקף ולפרט את מצב הדברים התכנוני במדויק. ככל שמתקבל מידע מגורמים שונים, בעל פה או בכתב, על עורך הדין להעלותו על הכתב.
היקף אחריות עורך דין בעסקת מקרקעין
פסק הדין חוזר ומדגיש את האחריות המוטלת על כתפי עורך דין מקרקעין, בביצוע עסקת מקרקעין. בית המשפט קובע כי הליכי ביצוע עסקת מקרקעין, מצריכים מיומנות ומומחיות בעולם המקרקעין, הנדל”ן, התכנון והבניה: בדיקת היתרי בנייה, הזכויות במקרקעין, הליכים שיפוטיים ומינהליים כנגד הנכס, בדיקת התאמת הנכס לתוכניות המאושרות, התאמה לתשריט הבית המשותף ולהיתר הבניה, ועוד. בניגוד לעבר, עורך דין המסתפק בנכונות הצהרות הצד השני בהסכם המכר, ובבדיקת נסח טאבו – עלול בהחלט לגרום לנזקים כבדים מאד ללקוחותיו.
עיקרי תחומי האחריות של עורך הדין בעסקת מקרקעין
בדיקות מקדמיות
- בדיקת זכויות במקרקעין. וידוא שהמוכר הוא בעל הזכויות החוקי בנכס ובדיקה של מצב הזכויות ברשות מקרקעי ישראל, בטאבו או בחברה המשכנת.
- בדיקות תכנוניות. איתור חריגות בנייה, צווי הריסה, הליכים שיפוטיים ו/או הגבלות תכנוניות אחרות.
- בדיקות שעבודים ועיקולים. בדיקה שהנכס נקי משעבודים, עיקולים או חובות אחרים שעלולים להשפיע על הבעלות או השימוש בו.
ניהול משא ומתן
עורך הדין מייצג את לקוחותיו במו”מ מול הצד השני בעסקה, כולל הבהרה של תנאי העסקה, תנאים מתלים לביצוע העסקה, לפי דרישות הלקוח.
עריכת מסמכים משפטיים
- ניסוח הסכם המכר או השכירות, תוך התאמה לצרכי הלקוח ושמירה על זכויותיו.
- הוספת סעיפי הגנה, בטוחות, ערבויות להבטחת תשלומים וכיוצ”ב.
התנהלות מול רשויות
- רישום הערת אזהרה (בהתאם להתקדמות העסקה), וטיפול בהעברת הזכויות בטאבו.
- דיווח על העסקה לרשויות המס (מס רכישה, מס שבח) וטיפול בתשלומי המיסים.
ליווי פיננסי
- תיאום מול הבנק במקרים שבהם נלקחת משכנתא.
- הבטחת קבלת מכתבי החרגה או סילוק שיעבודים מהנכס.
פתרון מחלוקות
- ניהול סיכונים וייעוץ בנוגע לאפשרויות במקרה של סכסוך או הפרת חוזה.
- ייצוג משפטי, אם מתעוררות בעיות משפטיות במהלך או לאחר סיום העסקה.
בחירת עורך דין מקרקעין
מניסיוננו, בחירת עורך דין מקרקעין, צריכה להתבסס על מספר רכיבים: המלצות מקצועיות על עורך הדין; מומחיות מקצועית מוכחת בתחום המקרקעין, הנדל”ן, התכנון והבניה, ומיסוי מקרקעין; ותק וניסיון של עורך הדין; היכרות עם האזור הגיאוגרפי; טיפול אישי של עורך הדין (ולא של מתמחה במשפטים או עו”ד מתחיל); זמינות לשאלות, התייעצויות, בכל מדיה; אפשרות לקבלת שירותים נלווים (אישור נוטריוני, ליווי מול הבנק וכו’); ותמחור הוגן.
משרד עורכי דין מומלץ וולר ושות’
משרד עו”ד וולר ושות’ הנו אחד המשרדים המומחים והמובילים במקרקעין. לאורך למעלה מ-40 שנה, שירת המשרד אלפי לקוחות, חברות, בנקים ועורכי דין בתחום המקרקעין והנדל”ן. אנו מלווים ומייצגים רוכשים, מוכרים ושוכרים בעסקאות מגרשים, דירות מגורים, נכסים מסחריים, נכסים מניבים ואדמות חקלאיות. למשרד ניסיון עשיר בביצוע עסקאות, גישור ופישור בעסקאות, מיסוי מקרקעין, מו”מ, וייצוג בערכאות השונות. צרו קשר, כבר עכשיו.
