נגישות בבית המשותף
במדינת ישראל כ-10% מהאוכלוסייה הם אנשים עם מוגבלות, מתוכם, כ-150,000 אנשים מתמודדים עם נכויות קשות. היעדר הנגישות במרחב הציבורי, גורם סבל רב לאנשים עם מוגבלות ובני משפחותיהם. לעיתים, אי-הנגישות מונעת מהם לצאת את פתח ביתם ולהשתלב בחברה כאחד האדם, כאזרחים שווי זכויות בכל חברה דמוקרטית. סקירה זו תעסוק בהוראות הדין בנושא נגישות בבית המשותף לאנשים עם מוגבלות. בכל שאלה בנושא, מוזמנים כבר עכשיו לפנות למשרד עורכי דין וולר ושות’.
הוראות הדין
בית משותף אינו רכוש פרטי ובלעדי של אדם אחד. עד שנת 2000, אדם עם מוגבלות, שהתגורר בבית משותף, נדרש להסכמת כל יתר בעלי הדירות בבית המשותף, על מנת לבצע את ההתאמות הנדרשות בשל מוגבלותו, ברכוש המשותף. בשנת 2000, השתנה חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, והסדיר את התנאים לביצוע התאמות נגישות אלה. זאת, במטרה שהאדם בעל המוגבלות יוכל לממש את זכותו לחיים של שוויון וכבוד. חלק מהתאמות הנגישות ניתן לבצע רק בהסכמת רוב בעלי הדירות וחלקן ניתן לבצע ללא בקשת רשות מהדיירים. את התאמות הנגישות ברכוש המשותף יכול לבצע בעל דירה בבניין בלבד, אם הוא או בן משפחה שגר איתו או אדם השוכר את דירתו הוא אדם עם מוגבלות.
התאמות נגישות ברכוש המשותף
נציבות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, סקרה את התאמות הנגישות שניתן לבצע ברכוש המשותף. ההתאמות נחלקות לשלוש, בהתאם לצורך באישור יתר בעלי הדירות, כדלקמן:
ביצוע התאמות שאינן טעונות הסכמה של דיירי הבניין
- התאמת פתח או שער כניסה לחצר הבית המשותף בלא שינוי מבנה הפתח או השער, צורתו או מידותיו, כגון התקנת מאחז יד, מגיף דלת, אינטרקום, לחצן קריאה, פעמון או דיבורית, שינוי מנעול כניסה למנעול קל יותר לתפעול, ושינוי מיקומם.
- התאמת דלת או פתח כניסה לבית המשותף בלא שינוי מבנה הדלת או הפתח, צורתם או מידותיהם, כגון התקנת מאחז יד, מגיף דלת, אינטרקום, לחצן קריאה, פעמון או דיבורית, שינוי מנעול כניסה למנעול קל יותר לתפעול, ושינוי מיקומם.
- התקנת מאחז יד, לרבות שינוי מאחז קיים או שינוי מיקומו.
- בניית סף צדי בשביל גישה, קיים למניעת דרדור כיסא גלגלים או לשם הכוונתו של אדם כבד ראיה.
- התקנת אמצעי הרמה ידני, לרבות כבש, בין מפלסים, שאורכו אינו עולה על 8 מטרים וכשהפרש הגובה בין המפלס העליון לבין המפלס התחתון אינו עולה על 75 ס”מ, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר כי אין בהתקנה כאמור כדי למנוע מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר ובטוח.
- התקנת תאורה, לרבות תאורת חירום, בשביל גישה או בכניסה לבית המשותף וכן שינוי עוצמת תאורה.
- שינוי גובה ספים, ובלבד שאין בביצוע השינוי כדי לגרום לתקלות במערכת הניקוז.
- חספוס עדין של מדרגות או של ריצוף שביל גישה קיים, לשם מניעת החלקה.
- התקנת שילוט הכוונה ומידע, לרבות הוספת אותיות מובלטות או כתב ברייל בשילוט קיים.
- שינוי אבזרי חשמל, מחשוב, טלוויזיה ותקשורת קיימים והתאמתם לצורכי האדם עם המוגבלות ומידותיו.
- שינוי אבזרי שרברבות, ביוב וניקוז, שאינו החלפה או התקנה של רשת ניקוז, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר כי אין בהתאמה כאמור כדי לפגוע במערכות הבית המשותף.
- שינוי גובה של התקנים ועזרים קיימים בבית המשותף, כגון תיבת מכתבים, ראי וברז שטיפה.
- התאמת מקום חניה קיים לבעל הדירה, בלא שינוי מיקומו, גודלו או צורתו.
התאמות הטעונות הסכמת רוב בעלי הדירות
- התאמת פתח או שער כניסה לחצר הבית, תוך שינוי מבנה הפתח או השער, צורתו או מידותיו, כגון הסרת מנעול השער, ביטול שער, הרחבת פתח והתקנת שער.
- התאמת דלת כניסה או פתח כניסה לבית המשותף, תוך שינוי מבנה הדלת או הפתח, צורתם או מידותיהם, כגון הסרת מנעול הדלת, ביטול דלת או הרחבת פתח והתקנת דלת.
- פתיחת פתח כניסה או שער נוסף לחצר הבית המשותף או לבית עצמו.
- הרחבת שביל גישה קיים.
- שינוי תוואי של שביל גישה קיים, לרבות סלילת שביל חדש.
- הריסת גדרות, בניית גדר, גדר הגנה, או התקנת סידורי בטיחות בשביל גישה קיים, שאינם כלולים בסעיף 4 בחלק א’, לשם מניעת פגיעה מכלי רכב או מציוד, נפילה, דרדור כיסא גלגלים או לשם הכוונתו של אדם כבד ראיה.
- התקנת אמצעי הרמה ידני שאינו כלול בסעיף 5 בחלק א’, או אמצעי הרמה חשמלי, מכני, אלקטרוני, הידרולי או אחר, בין מפלסים, לרבות כבש ומעליון, אך למעט מעלית כאמור בסעיף 59ו לחוק, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר, כי אין בהתקנה כאמור כדי למנוע מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר ובטוח.
- החלפת ריצוף.
- ביטול מדרגות קיימות, ביצוע שינוי במדרגות ובניית מדרגות כניסה לבית המשותף.
התאמות הטעונות הסכמת בעלי הדירות שבבעלותם שישים אחוזים מן הדירות
- הכשרת מקום כמקום חניה.
- ייחוד, הקצאה או התאמה של מקום חניה קיים. התאמת מקום החניה לצורכי בעל הדירה לאחר ההקצאה (כגון: סימון, צביעה, תמרור וכו’) אינה דורשת את הסכמת שאר בעלי הדירות.
תנאים לביצוע התאמות הנגישות ברכוש המשותף
- אם ביצוע ההתאמה דורש הוצאת היתר בנייה לפי חוק התכנון והבנייה – יש להוציאו טרם התחלת ביצוע ההתאמה.
- בעל הדירה חייב להחזיק אישור רפואי, כי הוא זקוק להתאמה ספציפית לנגישות.
- בעל הדירה צריך להודיע לפחות 40 יום לפני ביצוע ההתאמה על ביצועה לוועד הבית. אם אין ועד בית, עליו להודיע לכל בעל דירה בבית המשותף.
- יש לבצע את התאמה כך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בבעלי הדירות האחרים ובחזות הבית. יש לבצע את ההתאמה כך שלא תמנע מבעלי הדירות האחרים לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף.
- אם ועד הבית או בעלי הדירות מסרבים לביצוע ההתאמה, עליהם לפנות למפקח על הבתים המשותפים, בתוך 30 יום מקבלת ההודעה. הגשת הפניה אינה מונעת את ביצוע ההתאמה, אלא אם יורה המפקח לעצור את ביצועה עד למועד הדיון. המפקח רשאי בנסיבות מיוחדות להאריך את המועד להגשת הפנייה.
- אם החוק דורש רוב של דיירים לביצוע התאמת הנגישות, אך בעל הדירה אינו מצליח לגייס רוב כזה, הוא יכול לפנות למפקח על הבתים המשותפים ולבקש ממנו לדון בהתנגדויות. המפקח על הבתים המשותפים רשאי לפסוק כי אין עילה מספקת לחלק מהתנגדויות או לכולן ולאפשר את ביצוע ההתאמה. עם זאת, יש לזכור כי אם גם לאחר דחיית חלק מההתנגדויות לא ייווצר הרוב המתאים, לא ניתן יהיה לבצע את התאמת הנגישות.
התנגדות שכנים לחניית נכים
כאמור לעיל, הכשרת מקום כמקום חניה, טעונה הסכמת בעלי הדירות שבבעלותם שישים אחוזים מן הדירות. אלא שזה אינו התנאי היחיד. סעיף 59ג(ב) קובע תנאים נוספים:
- נתקבל היתר בניה, ככל שנדרש לכך.
- ההתאמה תבוצע על חשבונו הבלעדי של בעל הדירה בעל המוגבלות.
- רופא, פיזיותרפיסט או מרפא בעיסוק אישר בחתימתו, כי ביצוע התאמה, דרוש לאדם עם המוגבלות, בשל מוגבלותו, לשם נגישותו הבטוחה והעצמאית לדירה או לרכוש המשותף המשמש אותה.
- ההתאמה אינה מונעת מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר. ההתאמה תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בבעלי הדירות האחרים ובחזות הבית.
- לאחר מתן הודעה מראש של 40 ימים לפחות, אודות הכוונה לבצע את ההתאמה ומהותה.
ניתן להתנגד לביצוע חניית הנכים. נציגות הבית המשותף, וכן בעל דירה שעלול להיפגע, רשאים לפנות בתביעה למפקח בתוך 30 ימים מיום קבלת ההודעה. אלא שסיבת ההתנגדות צריכה להיות סבירה, וללא תנאים בלתי סבירים.
האם, בבית משותף, רשאים רק בעלי “תו נכה” להחנות את רכבם באופן בלעדי בחניות הנגישות?
בתכנית היתר בניה של בית משותף מסומן מקום חניה בסמל של “חנית נכים”. על פי מסמכי הבית המשותף, מקום החניה הנגיש לא הוצמד לאחת מהדירות בבית המשותף. ככך, הוא מהווה “רכוש משותף”, שלכל הבעלים זכויות משותפות בו. האם במקרה כזה אחד מבעלי הדירות בבית האוחז ב”תג נכה לרכב”, ולדירתו צמודה חניה אחרת, רשאי לעשות שימוש בלעדי בחניה הנגישה הפנויה?
המעמד הקנייני של החניות הנגישות הוא “רכוש משותף”. זאת, מכיוון שהן לא הוצמדו לאיזה מהדירות בבית. תקנות התכנון והבניה עוסקות בהקצאה ובתכנון חניות נגישות בבניין חדש למגורים. הן אינן מכתיבות את השימוש ברכוש המשותף בהיבט הקנייני. כל עוד אין הסדר חוקי קנייני אחר, הרי שהאסיפה הכללית ונציגות הבית המשותף, הן הגופים שרשאים לקבל החלטות במישור הקנייני באשר לדרכי הניהול והשימוש ברכוש המשותף בהתאם לסמכויותיהם שבחוק המקרקעין, תקנון הבית והתקנון המצוי. מתן זכות שימוש ייחודית ובלעדית לדייר מסויים בחניות הנגישות, עלולה לקפח את זכויות כלל בעלי הדירות לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף. פסק דין (נת’) 146/22 נציגות הבית המשותף מרח’ עינב 24, הרצליה נ’ לוי דוד.
מי יכול לבצע את התאמות הנגישות?
את התאמות הנגישות בבית המשותף לאנשים עם מוגבלות יכול לבצע רק בעל הדירה. זאת, בתנאי שהוא, או בן משפחתו שגר עמו, או שוכר הדירה, הם אנשים עם מוגבלות. לא ניתן לבצע את התאמות הנגישות עבור דייר עתידי, קונה פוטנציאלי או עבור בן משפחה עם מוגבלות המגיע לביקור, אלא אם כן כל דיירי הבניין מסכימים לכך מרצונם. אסיפת הדיירים רשאית להחליט, בכתב, כי אם בסיום הצורך בהתאמה, על בעל הדירה להסיר את ההתאמה ולהחזיר את המצב לקדמותו. הוצאות ההסרה יהיו על בעל הדירה שהתקין. ניתן לקבל החלטה זו לא יאוחר מ-90 ימים מהמועד שבו הסתיים הצורך בהתאמה.
