עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין בין בעל קרקע שעליה יש זכויות בניה, לבין יזם המעוניין לבנות על הקרקע. במסגרת הסכם קומבינציה, בעלי הקרקע מוסרים את המקרקעין, חלק מהם או זכויות לשימוש במקרקעין, בתמורה לשירותי בנייה (עסקת שירותי בנייה) ו/או לזכויות אחרות לבעל הקרקע, כמו אחוז מההכנסה בפרויקט או מספר היחידות (עסקת תמורות). רוב האנשים מכירים עסקת קומבינציה רק בהקשר של מגורים, אולם עסקאות קומבינציה נערכות במקרקעין במגוון ייעודים – מגורים, תעשייה, מלאכה, מסחר, משרדים ועוד. לעיתים, בעסקת קומבינציה מעורבים עשרות מעורבים ובעלי עניין, ולכל אחד האינטרס שלו. לא בכדי, עסקת קומבינציה נחשבת כאחת העסקאות המורכבות ביותר בתחום הנדל”ן. המדריך לעסקת קומבינציה.
יתרונות וחסרונות עסקת קומבינציה במקרקעין
יתרונות עיקריים לבעל המקרקעין:
- בעלות על הקרקע (כולל על המבנה, בשלב הבניה). בעסקת קומבינציה, לרוב העברת הבעלות לקבלן או לרוכשי הדירות שבאו בנעליו מתבצעת רק עם תום הבנייה. זאת, שכן רישום הדירות בטאבו והעברת הבעלות
בהן יכולה להתבצע רק לאחר שהבניין יירשם כבית משותף. - חיסכון במס שבח. התקשרות בעסקת קומבינציה מאפשרת, בתנאים מסויימים, להביא לחסכון במס שבח בגין החלק במקרקעין שלא נמכר. זאת, בעוד שמכירת המקרקעין שלא במסגרת עסקת קומבינציה עלולה לחייב את המוכר במס שבח.
- חיסכון במס רכישה. במסגרת עסקת קומבינציה לא רוכשים הבעלים נכס מקרקעין (דירה משודרגת, לדוגמה), אלא “שירותי בניה” בלבד. למרות שבסוף התהליך יועברו לידי בעלי המקרקעין נכסים ממש (דירות, משרדים וכיוצ”ב), הבעלים לא ידרשו לשלם בגינן מס רכישה.
- מעורבות נמוכה בתהליכי סטטוטוריקה, בינוי ומימון. לאחר חתימה על עסקת הקומבינציה, בעלי הקרקע אינם נדרשים להתעסק עוד בתחום, אלא יכולים להינות, כעבור שנים, מהפירות.
- פיתוח שטחים וסביבת המגורים. מעבר לשדרוג בדירת המגורים עצמה, עסקת קומבינציה כוללת גם טיפוח של המתחם העירוני, דבר שיכול להוביל לשיפור סביבתי וכלכלי.
חסרונות עיקריים לבעלי המקרקעין:
- אי היכרות עם הצד השני. בעל המקרקעין, ברוב המכריע של המקרים, אינו מכיר כלל את היזם, ואין בין הצדדים מערכת יחסים. על אחת כמה וכמה, כשהעסקה היא מול חברה יזמית.
- מועד קבלת התמורה. בעוד שהיזם מקבל זכויות במקרקעין בעת החתימה על ההסכם, במרבית המקרים התמורה שמקבל הבעלים ניתנת רק בסיום הפרויקט, לאחר סיום הבניה, השיווק והמכירה.
- צורך בהסכמה לשעבודים ולמשכנתאות לצד ג’. לצורך ביצוע בניה (ובפרט בהיקפים גדולים), היזם נדרש לשעבוד של המקרקעין לטובת הגורם המממן.
- היכרות עם תחום מיסוי מקרקעין. על מנת לשלם את מינימום המס, יש צורך בהיכרות עם דיני המס, וביצוע תכנון מס (חוקי) שנים קודם לכן. מיסוי עסקת קומבינציה הוא עניין מורכב שחשוב להכיר את ההיבטים השונים שלו ולהבין לא רק את סוגי המיסים, את גובה השומות, אלא גם את מועדי התשלומים. נזכיר כי המיסוי הוא הן על ביצוע העסקה (מס הכנסה, מע”מ), והן מיסוי מקרקעין (מס רכישה, מס שבח, אגרות, היטלי השבחה וכו’).
- התקשרות לטווח ארוך. בעל הקרקע קושר את עצמו ליזם, בעסקה מורכבת ויקרה, לטוול זמן ארוך. במהלך התקופה אפשר שיתרחשו שינויים בלתי צפויים, שיש לגדר אותם בהסכם. הפתרון לכך הוא בחירה מוקפדת של היזם, ניסוח הסכם משפטי מדויק ומפורט, קבלת ערבויות ובטחונות, בדיקת איתנות פיננסית וכיוצ”ב.
- פיקוח מצד בעלי המקרקעין. העובדה שנחתם הסכם קומבינציה, איננה סוף הסיפור. על בעלי המקרקעין לפקח על היזם (ובמקרה של חברה יזמית – על החברה), לאורך כל תקופת הפרויקט. הן לגבי ההתקדמות, הסטטוטוריקה, ההיבטים הכספיים, מימון, שינויים במבנה ובאישיות המשפטית של הקבלן, טיב הבנייה וכיוצ”ב.
- ריבוי גורמים מעורבים. בעסקת הקומבינציה מעורבים גורמים רבים, בעלי אמצעים ויכולות. לא רק היזם, אלא גם בעלי זכויות אחרים במקרקעין (ויורשיהם), קבלן וקבלני המשנה, שוכרי דירות קיימים, הבנק המלווה, רוכשי דירות (והבנקים המלווים שלהם), גורמים סטטוטוריים, רשויות המס, וחברות הביטוח.
יתרונות עיקריים ליזם:
- מימון מופחת: היזם אינו נדרש לרכוש את הקרקע במלואה מראש, אלא מקבל את זכויות הבנייה בתמורה לשירותי הבנייה או תמורה עתידית. כך, היזם חוסך בעלויות המימון הנדרשות לרכישת הקרקע (אחד הרכיבים המשמעותיים ביותר בעסקת נדל”ן).
- הקטנת הוצאות ראשוניות. היזם אינו נדרש להוצאה כספית מיידית עבור רכישת הקרקע, מה שמאפשר לו לשמר הון נזיל ולהשקיע משאבים בהתפתחות הפרויקט, כמו תכנון, סטטוטוריקה והתחלת בנייה.
- הפחתת סיכון. היזם אינו רוכש את הקרקע באופן ישיר, אלא פועל מול בעלי הקרקע על בסיס הסכם חליפין. במקרים של ירידת ערך הקרקע או האטה בשוק, היזם אינו חשוף להפסד הנובע מעליית מחירי הקרקע.
- הגדלת הרווח הפוטנציאלי. כאשר הפרויקט מצליח וערך הנכסים שנבנים עולה, היזם יכול להגדיל את הרווחיות על ידי מכירת יתרת היחידות, בעוד בעלי הקרקע קיבלו את חלקם המוסכם מראש.
- ניצול יכולות מקצועיות. בעסקת קומבינציה, היזם מנצל את הידע המקצועי, הניסיון והקשרים שלו בשוק הנדל”ן לצורך קידום תהליכי הבנייה, התכנון והסטטוטוריקה. אלו עדיפים על פני נסיונם או יכולתם של בעלי הקרקע.
- שיתוף סיכונים עם בעלי הקרקע. הסיכון מחולק בין היזם לבעלי הקרקע: אם יחולו עיכובים או בעיות בפרויקט, חלק מהנזקים עשויים להתחלק בין הצדדים בהתאם להסכם.
חסרונות עיקריים ליזם:
- הערכה בלתי מדויקת של שווי הקרקע, כיום (בעתיד, ולאחר ההשבחה). הערכה מוטעית של שווי הקרקע, תביא להפסדים ליזם, ולעצירת הפרויקט.
- תלות בגורמים סטטוטוריים. הליכי התכנון תלויים במוסדות התכנון – לרוב וועדה מקומית ומחוזית. ככל שיתקבלו השגות וערעורים, או ככל שלא יאושרו תוכניות היזמים, הבסיס הכלכלי של העסקה יתערער. במילים אחרות, אם יופחת מספר יחידות הדיור, ואם היתר הבניה יאפשר מספר נמוך יותר של יחידות מהמתוכנן, היזם עלול להפסיד.
- סיכוני שוק: שינויים בשוק הנדל”ן עלולים להשפיע על כדאיות העסקה.
סוגי עסקאות קומבינציה
קיימים שני סוגים עיקריים של עסקאות קומבינציה – “עסקת אחוזים” או “עסקת נטו”. ההבדל ביניהם נעוץ בעיקר בסיכון שהצדדים לוקחים על עצמם וברווח הפוטנציאלי הצפוי להם. את סוג העסקה המתאים ביותר יבחרו הצדדים, בהתאם ליכולתם, לאופיים, לנתוני המקרקעין, מיומנות, יכולות מיקוח וכיוצ”ב.
עסקת קומבינציה אחוזים
עסקת קומבינציה אחוזים היא המודל הקלאסי של עסקאות הקומבינציה בו מחליטים בעל הקרקע והיזם, אחרי משא ומתן, על סך האחוזים שיקבל בעל הקרקע מתוך יחידות הדיור שייבנו. אחוז הקומבינציה – היחס בין מספר הדירות שיישאר בידי הבעלים בסיום הבניה, לבין מספר הדירות שיישארו בידי היזם. שיעור האחוזים עליו הוסכם נקרא, כאמור, אחוז הקומבינציה וגובהו תלוי בהערכה של שווי הקרקע, טיב המקרקעין, ייעוד המקרקעין והשימושים המתוכננים, המיקום, רמת הביקוש באזור, היקף זכויות הבניה, ועוד. היות ומרבית עסקאות הקומבינציה הן עסקאות בהיקף גדול, כל אחוז הוא משמעותי.
עסקת קומבינציה נטו
בעסקת קומבינציה נטו מחליטים בעל הקרקע והיזם מראש על מחיר “נטו” שיקבל בעל הקרקע בעסקה, מבלי לטרוח בחישובי יחידות הדיור, הרווח הקבלני או מיסוי המקרקעין שיחול בעסקה. בדומה לעסקת נטו במקרקעין (אותה סקרנו בפוסט קודם), לרוב בעסקאות אלו התמורה שמתקבלת אצל הבעלים, נמוכה יותר.
חוזה עסקת קומבינציה
עסקת קומבינציה איננה עסקת חליפין. חוזה עסקת קומבינציה הוא אחד החוזים המורכבים ביותר בענף הנדל”ן, וכל עסקת קומבינציה שונה מרעותה. המורכבות של החוזה היא בשל ההגדרה (אחוזים או נטו), מספר הצדדים לעסקה, מהסיכונים של שני הצדדים, ההיקפים הכספיים (מיליוני ש”ח), חלוקת התשלומים, מאי-הוודאות (צורך באישורים סטטוטוריים, הליכי תכנון, הליכי הביצוע), מיסוי מקרקעין, תקופת הביצוע וכו’. כל אחד מחייבים התייחסות וכיסוי מקדים של כל היבטי העסקה.
הסכם הקומבינציה
הסכם הקומבינציה הוא המסמך המשפטי המרכזי המסדיר את היחסים בין הצדדים. עליו להתייחס לשינויים במהלך התקופה, וליצור מנגנונים להתאמות במקרים שונים (צפויים או בלתי צפויים). כלל, חוזה עסקת קומבינציה מורכב מ-15 פרקים עיקריים:
- הגדרות וזיהוי הצדדים.
- תיאור מדויק של המקרקעין והזכויות המועברות.
- הצהרות והתחייבויות הצדדים.
- תנאים מתלים (לעסקה כולה, ולכל אחד מהשלבים).
- לוח זמנים לביצוע הפרויקט, והאחריות לעמוד בלוחות הזמנים.
- עקרונות התכנון והשימושים.
- התמורה של כל אחד מהצדדים. הגדרת חלוקת האחוזים/ היחידות בין הצדדים, המנגנונים לקביעת התמורה, ומנגנוני ההתאמה של התמורה במקרה של שינויים.
- התחייבויות היזם לגבי איכות הבנייה ומפרט טכני.
- מימון, ערבויות וביטוחים.
- מסירת חזקה במקרקעין.
- מסים, הוצאות ותשלומים.
- מנגנוני פיצוי במקרה של הפרת ההסכם.
- מגבלות על מכירת דירות.
- שיווק הדירות.
- הערות אזהרה ורישום הזכויות. יש להסדיר בהסכם את אופן רישום הערת אזהרה לטובת היזם על זכויות בעל הקרקע, הסדרת רישום הבית המשותף בסיום הבנייה, חלוקת האחריות לרישום הזכויות בין הצדדים.
מיסוי הסכם קומבינציה
עסקת קומבינציה מעוררת סוגיות מיסוי מורכבות, הן מבחינת מס שבח והן מבחינת מס רכישה. על פי הוראות מיסוי מקרקעין, העסקה נחשבת כמכירת חלק מהזכויות במקרקעין על ידי בעל הקרקע ליזם.
- מס שבח. בעל הקרקע עשוי להתחייב במס שבח על החלק הנמכר ליזם. שווי המכירה לצורך חישוב המס ייקבע לפי שווי שירותי הבנייה שהיזם מתחייב לספק. מועד החיוב במס שבח נדחה בדרך כלל למועד מסירת הדירות או היחידות הבנויות לבעל הקרקע. גם במקרה זה, יש לבחון את האפשרות לפטורים או הקלות במס שבח, כגון פטור לדירת מגורים מזכה (לפי סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין) או הקלות לפי פרק חמישי 4 לחוק (עידוד בניה להשכרה).
- מס רכישה. היזם יחויב במס רכישה על החלק שרכש מבעל הקרקע. גם כאן, בסיס המס יהיה שווי שירותי הבנייה. התשלום יהיה בהתאם למדרגות מס הרכישה העדכניות (אשר משתנות מעת לעת). במקרים מסוימים, ייתכן ויחולו שיעורי מס מופחתים, למשל בעסקאות לרכישת קרקע לבניית דירות להשכרה ארוכת טווח. על היזם לדווח על העסקה ולשלם את מס הרכישה תוך 30 יום ממועד החתימה על ההסכם, אלא אם כן ניתנה אורכה מרשויות המס.
- מע”מ. על אף שמדובר בעסקת חליפין, היזם נדרש לשלם מע”מ על שירותי הבנייה שהוא מספק לבעל הקרקע.
- היטל השבחה. זהו מס המשולם לקופת הוועדה המקומית לתכנון ובניה, בגין החלטתה לאשר את התכנית, אשר תוביל להשבחה (לעלייה בערך). היטל ההשבחה לרוב מתחלק בין הצדדים, אולם ניתן להתנות גם אחרת.
- אגרות והיטלים של הרשות המקומית.
- מס הכנסה לגוף הפרטי/העסקי המבצע מכירה.
אופטימיזציה ותכנון מיסוי עסקת קומבינציה
ההשלכות המיסויות של עסקת קומבינציה משפיעות מהותית על כדאיותה הכלכלית. לפיכך, חיוני לערוך תכנון מס מקיף ומדויק טרם כניסה לעסקה, ולשקול היטב את כל ההיבטים המיסויים במהלך המו”מ וניסוח ההסכם. לצורך הדוגמה, שימוש במבני החזקה שונים או פיצול העסקה לשלבים. בנוסף, יש לבחון את מלוא הפטורים וההקלות הרלוונטיים שבחוק.
גם תזמון נכון של שלבי העסקה יכול להשפיע על חבות המס. לדוגמה –
- השפעת מועד המסירה על דחיית מס שבח. על פי סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן לדחות את מועד החיוב במס שבח עד למועד מסירת הדירות או היחידות הבנויות. תזמון נכון של מועד המסירה יכול להשפיע על תזרים המזומנים של היזם, על התחייבויות היזם למממן (“אובליגו”), ועוד.
- מסירה של הפרויקט בשלבים. מסירה הדרגתית של יחידות יכולה לפרוס את חבות המס על פני תקופה ארוכה, וכן ניתן להתאים את קצב המסירה לתנאי השוק.
- תזמון החתימה על ההסכם והשפעתו על מס רכישה
- השפעת מועדי תשלום ומסירה על חבות המע”מ. מועד החיוב במע”מ הוא המוקדם מבין מועד מסירת הדירות או מועד קבלת תשלום על חשבון השירות. תזמון נכון יכול להשפיע על תזרים המזומנים של היזם, ובמקרה של שינויים צפויים בשיעור המע”מ – ניתן לתכנן את מועדי התשלום או המסירה בהתאם.
- שיקולי תזמון: שינויי חקיקה, שנת המס ומצב השוק. תזמון העסקה לפני או אחרי כניסתן לתוקף של רפורמות מס משמעותיות, או ניצול הוראות שעה או הטבות מס זמניות, ישפרו את המצב הכלכלי של הצדדים. אף תזמון העסקה ביחס לשנת המס יכול לאפשר קיזוז הפסדים משנים קודמות.
תזמון נכון של שלבי עסקת הקומבינציה הוא כלי חשוב בתכנון מס אפקטיבי, מאפשר לצדדים למקסם את היתרונות המיסויים הגלומים בעסקה, תוך התחשבות בשיקולים עסקיים וכלכליים. עם זאת, תכנון מס אגרסיבי או מלאכותי, עלול להיחשב כ”תיחמון מס”. לפיכך, יש לפעול בשקיפות מול רשויות המס ולהיוועץ עם עו”ד למיסוי מקרקעין, רואי חשבון ואנשי מקצוע מנוסים בתחום, טרם ביצוע כל תכנון מס משמעותי בעסקאות קומבינציה (ובכלל).
היתרי בנייה ותכנון
היתרי הבנייה מהווים שלב מרכזי בעסקת קומבינציה, שכן ללא היתרי בנייה תקפים, לא ניתן להוציא את התוכנית לפועל. במסגרת עסקת קומבינציה, סוגיית היתרי הבנייה הופכת למורכבת במיוחד בשל חלוקת הזכויות בין הבעלים ליזם. נדרשת הגדרה מדויקת מי מהצדדים נושא באחריות לקבלת ההיתרים, מהן ההתחייבויות המשפטיות במידה וההיתרים לא יינתנו, ומהו לוח הזמנים המחייב להשלמת הליך קבלת ההיתרים. זהו אחד האתגרים המרכזיים בעסקת קומבינציה. ההסכם צריך להתייחס לסוגיות אלו ולקבוע מי אחראי להשגת ההיתרים והאישורים הנדרשים; מי מוסמך לחתום על בקשות ושינויים להיתרים; כיצד יתמודדו הצדדים עם שינויים בתכנון או בזכויות הבנייה; ומנגנון לפתרון מחלוקות במקרה של עיכובים או קשיים בהליכי התכנון.
חלוקת אחריות בין היזם לבעלי הקרקע
כידוע, היתר בנייה הוא אישור רשמי שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, המאפשר בנייה על הקרקע בהתאם לתוכניות המאושרות. ההיתר מגדיר את גבולות הבנייה, השימוש בקרקע, זכויות הבנייה וההוראות התכנוניות הרלוונטיות. המנגנון החוקי לקבלת היתר בנייה מוסדר בחוק התכנון והבנייה, תשכ”ה-1965, אשר קובע את השלבים והתנאים להגשת בקשה להיתר ואישורה. בקשה להיתר בנייה מחייבת עמידה בקריטריונים שנקבעו בתוכניות המתאר הארציות, המחוזיות והמקומיות, הנחיות מרחביות ועוד, ומחייבת הגשת מסמכים שונים, כולל תוכניות אדריכליות, חוות דעת מהנדס, אישור נגישות ואישורים נוספים הנדרשים מתוקף החוק והרגולציה המקומית.
בעסקאות קומבינציה נהוג לקבוע בהסכם כי היזם יהיה האחראי הבלעדי לטיפול בהשגת היתרי הבנייה. מאחר שהיזם הוא זה שבונה בפועל על הקרקע, הוא זקוק להיתר הבנייה לצורך הוצאת התוכניות אל הפועל. יחד עם זאת, ייתכנו מצבים שבהם הבעלים יידרש להגיש מסמכים נוספים או לעמוד בדרישות מסוימות על מנת שהבקשה תוכל להתקדם. הסכם הקומבינציה צריך לכלול מנגנון ברור לפיצוי במידה ואי-מתן ההיתרים נגרם באשמת אחד הצדדים. לדוגמה, במצב שבו בעל הקרקע מעכב את מתן המסמכים הנדרשים להגשת הבקשה להיתר, ייתכן ויידרש לשלם פיצויים ליזם בגין העיכוב. כמו כן, במצב שבו ההיתרים לא ניתנים מסיבות שאינן תלויות באף אחד מהצדדים (דוגמה – אי אישור הקלות על ידי הוועדה לתכנון ובניה), יש לכלול הוראות מפורטות בנוגע לאופן השינויים המוסכמים בעסקה.
משמעות עיכוב במתן היתרים
עיכוב בקבלת היתרי בנייה עשוי להשפיע בצורה משמעותית על לוחות הזמנים של הפרויקט ועל העלויות. עיכובים עלולים לגרום לעלייה בעלויות (כתוצאה מהתייקרות חומרי הבנייה, הוצאות תכנון נוספות, העלאת ריבית על הלוואות או שינויים נוספים בשוק הנדל”ן). מטבע הדברים, עלויות אלה מפחיתות את רווחיות הפרויקט ומשפיעות על יכולת היזם לשלם את התמורה המוסכמת לבעלי הקרקע. כאשר תהליך קבלת ההיתרים מתעכב, הדבר עשוי להביא לא רק לעיכוב בהתחלת העבודות אלא גם לשינוי בתוכניות העסקיות של היזם. כדי להתמודד עם סיכונים אלו, נהוג בעסקאות קומבינציה לכלול בהסכם סעיפים הקובעים פיצויים מוסכמים במקרה של עיכוב בהיתרים, או לחילופין קביעת נקודות יציאה מהעסקה במקרה שהפרויקט לא יכול לצאת לפועל.
משמעות שינויים בהיתר הבניה על התמורה בעסקת קומבינציה
שינויים בהיתרי הבנייה יכולים להשפיע באופן משמעותי על התמורה בעסקת קומבינציה. עסקאות קומבינציה מבוססות על תכנון מראש של היקף הפרויקט, זכויות הבנייה וההכנסות הצפויות. כאשר חלים שינויים בהיתרי הבנייה, אלו עשויים לגרום לשינוי בהיקף הבנייה המאושרת, בזמני הביצוע, ובכך גם בתמורה שמקבלים בעלי הקרקע או היזם. כדי למנוע סכסוכים משפטיים ולצמצם את אי הוודאות, חשוב להגדיר באופן ברור ומפורט בהסכם הקומבינציה את חלוקת הסיכונים והאחריות הנוגעת להיתרי הבנייה, כולל מנגנוני התאמה של התמורה במקרה של שינויים. מספר השפעות עיקריות של שינויים בהיתרי הבנייה על התמורה:
שינוי בזכויות הבנייה
אחד המרכיבים הקריטיים בעסקת קומבינציה הוא כמות זכויות הבנייה שהוענקו לקרקע. זכויות אלו מגדירות את היקף השטח שניתן לבנות עליו ואת מספר היחידות או השטחים המסחריים שייבנו. שינוי בהיתרי הבנייה מופחתות זכויות הבנייה, עלול להשפיע ישירות על החלק היחסי בתמורה (בעלי הקרקע, אשר התמורה שהם מקבלים היא דירות או שטחי מסחר, עשויים למצוא את עצמם מקבלים פחות יחידות במידה וזכויות הבנייה מצטמצמות), ועל הגדלת הוצאות היזם (במקרה של הגדלת זכויות הבנייה, היזם עשוי להידרש להוצאות נוספות בגין התכנון והבנייה, אך גם להגדלת רווחי העסקה, דבר שעשוי לשנות את חלוקת הרווחים והתמורה המוסכמת בהסכם).
שינוי בתכנון האדריכלי
אם שינויים בהיתרי הבנייה מחייבים שינוי בתכנון האדריכלי של הפרויקט, הדבר עשוי להשפיע על התמורה בכמה אופנים. לדוגמה, שינויים בהיתר שיחייבו את היזם לצמצם את מספר היחידות הבנויות, להקטין שטחים מסחריים או לשנות את העיצוב, יכולים להשפיע על הערך המסחרי של הפרויקט, דבר שעלול להוביל להקטנת התמורה לבעלי הקרקע.
שינוי ברווחיות הפרויקט
כל שינוי בהיתרי הבנייה שמשפיע על עלות הבנייה או על הרווח הצפוי מהפרויקט משפיע באופן ישיר על התמורה. לדוגמה, אם לאחר הוצאת היתר מתברר כי נדרשים הוצאות נוספות (שדרוג תשתיות, נגישות וכו’), הדבר עשוי להפחית ברווחיות ליזם. בהתאם, התמורה לבעל הקרקע עלולה לקטון, או שיהיה צורך במימון נוסף מצד הצדדים. במקרים חמורים, עלולים הצדדים להידרש לנהל משא ומתן מחדש על תנאי העסקה, כולל שינוי בחלוקת הרווחים או בשווי התמורה שתשולם לבעלי הקרקע.
שינויים בתב”ע (תוכנית בניין עיר)
שינויים בהיתרי הבנייה יכולים להיות תוצאה משינוי בתוכנית בניין עיר (תב”ע) או מאילוצים תכנוניים אחרים. אם חלים שינויים בתב”ע, כמו שינוי ייעוד הקרקע או הגבלות חדשות על גובה או צפיפות הבנייה, השפעה ישירה תורגש הן על כמות השטח הבנוי והן על הרווח הפוטנציאלי מהפרויקט.
ערבויות הסכם קומבינציה
לאור הסיכונים של הצדדים, והמשתנים הרבים של העסקה, פרק הערבויות מהווה חלק ניכר (אך לא בלעדי) מכל הסכם קומבינציה. ההסכם צריך לכלול מנגנוני ביטחון נוספים, על מנת להבטיח את קיום חיוביו של היזם. הערבויות נועדו להבטיח את הבעלים מפני מצב בו העסקה נכשלת בשלב כלשהו, ויש צורך לפצות את הבעלים, לשפות את הבעלים בגין הפסדים ו/או להשלים את העסקה. כל אלו תלויים בעיקר ביכולת המיקוח של בעלי המקרקעין, וניסוח משפטי וכלכלי מתאים של סוגי הערבות ותנאיהם.
ערבות חוק מכר וערבות בנקאית אוטונומית
ערבות חוק מכר הנה הערבות החוקית והסטנדרטית, הנהוגה ביחסים שבין קבלן לבין רוכשי דירות. אלא שערבות חוק המכר מעניקה הגנה חלקית; היא נועדה להבטיח מצב בו היזם אינו יכול להעביר בעלות או זכות אחרת בדירה, ורק בשל פשיטת רגל או פירוק היזם. משכך, היא אינה כוללת בטוחה הוצאות נוספות כגון פיצויים בגין הפרת הסכם המכר, פיצוי בגין נזקים, שכר טרחה ועוד. חסרונות נוספים הם יכולת המימוש, שלרוב יצריכו את מעורבות בתי המשפט, ועוד מגבלות המעמידות בספק את יכולת מימוש הערבות.
מנגד, ערבות בנקאית אוטונומית, היא ערבות בנקאית, שוות כסף, המאפשרת לבעלי המקרקעין לממשה בבנק המנפיק, ללא צורך להוכיח קיום תנאי כלשהו.
ערבות בדק
נועדה לצורך ביצוע תיקונים ע”י הקבלן בליקויים שהתגלו לאחר מסירת הדירות.
ערבות לתשלומי מיסים
ערבות זו נועדה לתשלומי מיסים שיידרשו מהבעלים על ידי אגף מיסוי מקרקעין, בעת המכירה. במקרה של כישלון העסקה וקריסת היזם, עלולים בעלי המקרקעין למצוא עצמם כשהערבות שברשותם אינה מספקת לכיסוי התמורה המגיעה להם.
ערבות לתשלום דמי שכירות
אם במסגרת הפרויקט, הבעלים נאלצים לעזוב את המקרקעין ולהתגורר בשכירות, יש לוודא כי דמי השכירות לתקופת הדיור החליפי יישמרו. כך, במצב בו הקבלן חדל לשלם את דמי השכירות, ישמשו דמי הערבות הבנקאית לתשלום זה.
ערבות רישום בית משותף
ערבות זו נועדה להבטיח את השלמת רישום הבית המשותף בתום הבניה, ככל שהיזם לא ביצע זאת. במקרה שתוך פרק זמן שייקבע, לא יבצע זאת היזם, יוכלו הבעלים לממש את הערבות, ולממן בכך את הרישום באמצעות עורך דין אחר.
סוגי הביטוחים בעסקת קומבינציה
עסקאות קומבינציה יש סיכון פיננסי ומשפטי ניכר, ביטוח נחשב לאחד מהכלים המרכזיים שמטרתם להגן על הצדדים המעורבים. היזם, בעלי הקרקע והגורמים האחרים המעורבים בעסקה חייבים לוודא שיש להם את הכיסוי הביטוחי המתאים לשלבי הבנייה והפיתוח השונים. תכנון נכון של פוליסות הביטוח הרלוונטיות מספק הגנה חשובה מפני סיכונים משפטיים, נזקים פיזיים ונזקים כלכליים שעשויים להתעורר במהלך הפרויקט ואחריו. במקרה של תאונה, בין במעשה ובין במחדל, נזק לאדם או לרכוש, עיכובים, רשלנות, פירוק היזם וכיוצ”ב, מוטלת האחריות גם על בעלי המקרקעין.
כבר עכשיו נדגיש, למען הסר כל ספק: אין למסור כל חזקה במקרקעין, לצורך תחילת העבודות, טרם המצאת כל הביטוחים הנדרשים בהסכם. את קביעת הביטוחים, הסעיפים וניסוח הביטוחים יש לבדוק למול יועץ ביטוח. גם כאן, רצוי שעורך הדין של הפרויקט יכיר את תחום הביטוח, ויוכל להיות בשיח מקצועי מול הגורמים המבטחים ומול היועצים.
ביטוח אחריות מקצועית של היזם
היזם בעסקת קומבינציה לוקח על עצמו את האחריות לביצוע הפרויקט, הכולל את תכנון, בנייה וניהול ההקמה. טעות בתכנון או בניהול הבנייה, תביא לפגיעה בבעלי הקרקע או בצדדים ג’ אחרים. ביטוח אחריות מקצועית מכסה את היזם במקרים בהם מוגשות תביעות עקב רשלנות או מחדל מקצועי במהלך הפרויקט. זהו ביטוח חיוני למניעת הפסדים כלכליים שנובעים מהצורך לפצות את הנפגעים.
ביטוח עבודות קבלניות (ביטוח קבלנים)
ביטוח עבודות קבלניות הוא אחד הביטוחים המרכזיים הנדרשים בעסקאות קומבינציה. ביטוח זה מכסה נזקים שנגרמים במהלך עבודות הבנייה, בין אם מדובר בנזקי רכוש כתוצאה מתקלות או תאונות במהלך הבנייה, או נזקים הנגרמים לצדדים שלישיים עקב העבודות. לדוגמה, אם הבנייה גורמת לפגיעה בנכסים סמוכים או גורמת לנזקי גוף לעובדים או לעוברי אורח, ביטוח עבודות קבלניות יספק כיסוי במקרים אלה.
ביטוח צד ג’
ביטוח צד ג’ מכסה נזקים שנגרמים לצדדים שלישיים עקב פעילות הקשורה לעסקת הקומבינציה. במסגרת הפרויקט, עשויים להתרחש אירועים שיגרמו לנזקי רכוש או לנזקי גוף לגורמים שאינם קשורים ישירות לפרויקט, כגון עוברי אורח, שכנים או גורמים אחרים. ביטוח צד ג’ מאפשר ליזם להימנע מתשלום פיצויים ישירים לנפגעים ומספק הגנה פיננסית מפני תביעות משפטיות.
ביטוח מבנה במהלך תקופת הבנייה
לאחר שהבנייה מתקדמת, חשוב לבטח את המבנה עצמו מפני נזקים שעלולים להתרחש עד לסיום הפרויקט והעברת הזכויות לבעלי הקרקע או למשתמשים הסופיים. הביטוח מכסה נזקים כמו שריפות, הצפות, פגעי מזג אוויר או תקלות אחרות שעלולות לגרום לנזק למבנה בשלבי הבנייה השונים.
ביטוח רכוש לאחר סיום הבנייה
לאחר סיום הבנייה והמסירה לבעלי הקרקע או לדיירים, יש צורך בביטוח רכוש להגנה על הנכס החדש. ביטוח זה מיועד להגן על הנכס המוגמר מפני נזקים אפשריים כמו שריפות, נזקי מים או פגיעות מזג אוויר. הוא חשוב במיוחד בשלבים הראשונים לאחר הבנייה, שכן לעיתים קרובות מתגלות בעיות קונסטרוקטיביות או אחרות. בנוסף, ביטוח זה רלוונטי אם הנכס מיועד להשכרה, כאשר הביטוח יכול לכסות גם נזקים הנגרמים על ידי דיירים או גורמים חיצוניים, ובכך מעניק שקט נפשי לבעלי הקרקע שמקבלים חלק בנכס המוגמר במסגרת העסקה.
ביטוח להבטחת רישום
ביטוח זה משמש כהגנה כלפי בעלי הקרקע או הקונים, במקרים בהם היזם אינו עומד בהתחייבויותיו לרשום את הנכס על שמם או במקרים של עיכוב משמעותי בתהליך הרישום. למשל, בעת סיום בניית הפרויקט, אחד מהשלבים האחרונים הוא רישום הבית המשותף בטאבו, כלומר, רישום הזכויות של בעלי הדירות או הקרקע. בפרויקטים של קומבינציה, בהם מדובר בעסקאות מורכבות הכוללות הפרדה בין זכויות הקרקע לבין הבנייה, יש לעיתים עיכובים ברישום הדירות, הנובעים מסיבות כמו חובות של היזם, בעיות רגולטוריות, או קשיים אחרים. במצב כזה, אם הרישום לא מתבצע בזמן, בעלי הקרקע או הרוכשים יכולים להימצא במצב שבו הם לא יכולים למכור את הנכס או לממש את זכויותיהם.
ביטוח ערבויות פיננסיות
חלק מהעסקאות דורשות ביטוח ערבויות פיננסיות מצד היזם, כגון ערבויות לרישום בית משותף או לערבות חוק מכר. מדובר בכלי ביטוחי שנועד להבטיח שבמקרה של פשיטת רגל של היזם או אי עמידה בהתחייבויותיו, בעלי הקרקע לא ייפגעו כלכלית. הביטוח מספק רשת ביטחון כלכלית ומבטיח שבעלי הקרקע יקבלו את החלק המוסכם בנכס המוגמר גם אם היזם לא מצליח להשלים את הפרויקט.
לסיכום
עסקת קומבינציה היא עסקה מורכבת ועתירת סיכונים. מנגד, לעסקה פוטנציאל ליתרון כלכלי משמעותי, לכל הצדדים. טרם בחינה של עסקת קומבינציה, יש לבצע בליווי עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, על מנת להבטיח שמירה על האינטרסים של הצדדים המעורבים בעסקה, ולנסח הגנות מתאימות למקרה שאחד הצדדים לא ממלא את חלקו כפי שהוגדר. משרד וולר ושות’ הנו משרד עורכי דין בעל ותק ומוניטין של למעלה מ-40 שנה, בהתמחות בעסקאות נדל”ן ובעסקאות קומבינציה. בייעוץ משפטי, תכנוני וכלכלי. המשרד מדורג כאחד ממשרדי עורכי הדין המובילים בדירוגי BDI ו-D&B. עורכי הדין במשרד וולר ושות’, הם הכתובת הבטוחה לייעוץ מקצועי, ליווי משפטי ומקסום האינטרסים בעסקת נדל”ן.
