דירוג אנרגיה של דירות מגורים

דירוג אנרגטי הוא כלי משמעותי להערכת היעילות האנרגטית של מבנים, ובפרט של דירות מגורים. מערכת הדירוג מאפשרת לבעלי נכסים, דיירים ומשקיעים לקבל תמונה ברורה לגבי רמת הביצועים האנרגטיים של נכס מסוים, ומספקת מידע שיכול להשליך ישירות על העלויות השוטפות של צריכת האנרגיה ועל איכות החיים של המשתמשים בנכס.

נכון להיום, כ-30% מצריכת החשמל הכוללת בישראל, הנה מבנייני מגורים. אלא שעד היום, אין כל חובה למדוד או להציג דירוג אנרגטי לדירות חדשות. יתר על כן, לא קיימת פלטפורמה אחידה להצגת נתוני דירוג האנרגיה של מבנים, גם אם המבנה תוכנן ע"פ תקן 5282 – הנתונים קיימים אצל הקבלן בלבד. אופן אימות הנתונים (שמבוצע ע"י גופים שלא עברו הסמכה ייעודית לבדיקת תקן זה) אינו אחיד, לא קיים רישום של הדירוג שהונפק והדירוג לא נמסר לרוכש. ביום 23/6/2022, אישרה ועדת הכלכלה של הכנסת את טיוטת צו מכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון), התשפ"ב – 2022, הקובע את הדרך בה מוכר דירה יכול לבצע ולהציג לרוכש דירוג אנרגיה של דירת מגורים. הצו נכנס לתוקף ביום 13/9/2022.

מהו דירוג אנרגטי של דירות מגורים?

דירוג אנרגטי הוא מדד כמותי המדרג את יעילות צריכת האנרגיה של מבנה על פי סטנדרטים שנקבעים בחקיקה או בתקן לאומי או בינלאומי.

הדירוג משקף את מאפייני הבנייה והמערכות הקיימות בדירה, ובהן איכות מעטפת המבנה, רמת הבידוד התרמי, סוג החלונות, מערכות מיזוג האוויר, מערכות חימום מים ורכיבים נוספים המשפיעים על צריכת האנרגיה. הדירוג הגבוה ביותר משקף את המבנה היעיל ביותר מבחינת שימוש באנרגיה. דירוג זה בא לידי ביטוי בסקאלה שבדרך כלל נעה מ +A (יעילות אנרגטית גבוהה) ל-F (יעילות אנרגטית נמוכה). ככל שהדירוג של יחידת הדיור יהיה גבוה יותר ויתקרב לדירוג A+ כך החיסכון באנרגייה ובכסף לדיירים יהיה גדול יותר.

עבור מבנים ודירות מגורים, הדירוג מתייחס בעיקר ליכולת של המבנה לשמור על טמפרטורה נוחה ללא שימוש מופרז במערכות חימום או קירור.

חשיבות הדירוג האנרגטי לדירות מגורים

החשיבות של דירוג אנרגטי גבוהה עבור דירות מגורים בשל כמה סיבות מרכזיות. ראשית, דירוג אנרגטי טוב יכול להקטין את הוצאות האנרגיה השוטפות של הדיירים, במיוחד במקומות עם אקלים קיצוני שבו השימוש במערכות חימום או קירור הוא בלתי נמנע. דירוג גבוה מעיד על כך שהמבנה בנוי בצורה שמאפשרת ניצול מיטבי של האנרגיה, מה שמפחית את התלות במערכות חימום וקירור חיצוניות. שנית, דירוג אנרגטי מהווה לעיתים קרובות כלי מכריע בקבלת החלטות כלכליות, כגון השקעות נדל"ן או מכירת נכסים, שכן נכסים עם דירוג גבוה נחשבים לעדיפים יותר בעיני קונים פוטנציאליים.

קריטריונים להערכת דירוג אנרגטי

הערכת דירוג אנרגטי לדירות מגורים מבוססת על מספר פרמטרים טכניים של המבנה. העיקריים שבהם כוללים:

• בידוד תרמי. זהו אחד הגורמים המשמעותיים ביותר בהערכת הדירוג האנרגטי הוא רמת הבידוד התרמי של המבנה. בידוד תרמי טוב מפחית את הצורך בחימום או קירור תכופים, שכן הוא מסייע לשמור על טמפרטורת החדר בתוך תחום נוח לאורך זמן.
• איטום ואיוורור. רמת האיטום של הדירה משפיעה ישירות על כמות האנרגיה הנדרשת לחימום או לקירור חללים פנימיים. חוסר איטום מספק יכול להוביל לחדירת אוויר חם או קר מבחוץ, ובכך להעלות את הצריכה האנרגטית. במקביל, מערכת איוורור מתקדמת יכולה לשפר את היעילות האנרגטית על ידי שימוש במערכות המחליפות אוויר חם בקלות יחסית ללא איבוד אנרגיה.
• חלונות ודלתות. איכות החלונות והדלתות במבנה, במיוחד אלו בעלי זכוכית בידודית או מערכות תרמיות, משפיעה רבות על דירוג האנרגיה של המבנה. חלונות דו-שכבתיים ודלתות מבודדות מפחיתים מעבר חום ומסייעים בשמירה על טמפרטורה יציבה.
• מערכות חימום וקירור. יעילות מערכות החימום והקירור שבשימוש בנכס משפיעה ישירות על הדירוג האנרגטי. מערכות מתקדמות ויעילות, כמו משאבות חום או מזגנים בטכנולוגיה מתקדמת, תורמות לשיפור הדירוג האנרגטי.

דירוג אנרגיה של דירות מגורים בישראל

דירוג אנרגטי של דירות, הוא, בין היתר, פונקציה של שטח הדירה. בשנת 1980 ממוצע שטח דירה חדשה בישראל 115 מ"ר ברוטו. בשנת 2000 היה השטח 155 מ"ר ברוטו וכיום כ-190 מ"ר ברוטו. דירות גדולות יותר דורשות אנרגיה רבה יותר לצרכי אקלום. ככל ששטח הדירה עולה, כך יש צורך ביותר אנרגיה על מנת ליצור נוחות תרמית לדיירים. לכן, תחום ההתייעלות באנרגיה בנוגע למבני מגורים ודירות הינו תחום שחשיבותו הולכת וגדלה. חשיבות זו תגבר, שכן מלאי הדירות בשוק צפוי לגדול בכ-50% עד שנת 2035.

בתחום ההתייעלות באנרגיה פורסמו מספר תקנים ישראליים:

תקן 5282 – דירוג בניינים לפי צריכת אנרגיה בהתאם לאזורי האקלים בארץ בו נבנה הבניין. התקן מתבסס בחלקו על תקן מחייב 1045 (דרישות לבידוד תרמי של בניינים), אולם הוא וולונטרי.

תקן 5281 – תקן ישראלי לבנייה ירוקה, המכונה גם "בניינים בני קיימא". התקן קובע קריטריונים להערכת הביצועים הסביבתיים של מבנים במגוון רחב של תחומים, ומטרתו לעודד תכנון ובנייה תוך התחשבות בהשפעות הסביבתיות, בשימור משאבים ובהפחתת צריכת האנרגיה. התקן מבוסס על מערכת של ניקוד הניתן לפי הישגים בתחומים שונים, כאשר מבנים שזוכים בניקוד גבוה יותר נחשבים למבנים "ירוקים" יותר. דרגה C הנה המינימום, על מנת שהמבנה ייחשב כ"ירוק".

חובת הצגת דירוג אנרגיה של דירות מגורים

מפרט המכר שבתקנות, מספק פרטי זיהוי של הדירה (מיקום, שטח, תיאור הבניין, הדירה, ציוד, אביזרים, חומרי הבניין ועבודות גמר). בכך, מהווה המפרט בסיס לקבלת ההחלטות אצל רוכשי הדירה. יכול שרוכש דירה, שהתקשר עם מוכר לעניין דירה ספציפית, לא היה מתקשר בעסקת המכר לולא הבנתו את הממכר, כפי שהדבר בא לידי ביטוי במפרט המכר. קראו כאן הרחבה בנושא מפרט מכר דירה, וכאן טיפים על מה צריך לבדוק לפני שרוכשים דירה?

התיקון לחוק המכר נועד לקביעת דירוג אנרגיה של יחידות דיור, וחיוב יזמים בהצגתו במעמד רכישת דירה חדשה. במסגרת זו, היזמים יחוייבו להציג בפני הרוכשים את דירוג האנרגיה של הדירה, במטרה לשקף לרוכשי הדירה את צריכת האנרגיה העתידית בה, צעד זה יסייע לרוכשים לקחת בחשבון את צריכת האנרגיה הצפויה, במסגרת מגוון השיקולים ברכישת דירה.

יתרונות נוספים בחובת הצגת דירוג אנרגיה של דירות מגורים 

• קביעת כללים אחידים בשוק לחישוב דירוג האנרגיה.
• קביעת כללים ברורים להצגת דירוג האנרגיה לדירות ולמבנה.
• סיוע בהשוואת צריכת האנרגיה של דירות בצורה פשוטה ויעילה.
• שקיפות בענף הבנייה בישראל.
• גיבוש מאגר מידע אחיד ואמין (באמצעות דיווח הקבלנים למשרד האנרגיה).
• קידום בנייה שתבטיח איכות חיים ברמה טובה.
• העלאת המודעות הציבורית לתחום הבנייה הירוקה וחיסכון באנרגיה.

סטנדרט אחיד לדירוג אנרגטי של דירות מגורים

ראוי לציין כי התקנות החדשות לא מחייבות לבצע דירוג אנרגטי של דירות מגורים. תקנות מקורות אנרגיה (הצגת דירוג אנרגטי ליחידת דיור), תש"ף-2020 קבעו את הדרך בה מוכר דירה יכול לבצע ולהציג לרוכש דירוג אנרגטי של דירת מגורים. כך, יכול מוכר דירה לבחור האם לבצע את הבדיקה לדירת המגורים, או לא. התקנות החדשות מחייבות מוכר דירה לסמן במפרט כי אין דירוג אנרגטי לדירה. לחילופין, ככל וקיים דירוג אנרגטי לדירה, נדרש היזם/ הקבלן להציגו במפרט.

מהעבר השני, התקנות החדשות אינן מחייבות ביצוע דירוג אנרגטי. עם זאת, רשויות מקומיות (מרביתן בפורום ה-15) מחייבות כיום בניינים חדשים לעמוד בתקן בנייה ירוקה. גם המועצה הארצית לתכנון ובניה אישרה תקנות ליישום תקן הבנייה הירוקה למגורים, לבניה שהחלה בשנת 2021.

למה חשוב לבדוק דירוג אנרגטי לפני רכישת דירה?

רוכשי דירות רבים מתמקדים בשאלות כגון שטח הדירה, מספר חדרים, קומה, חניה ומפרט טכני, אולם בשנים האחרונות עולה החשיבות של בדיקת עלויות השימוש העתידיות בנכס. דירה בעלת יעילות אנרגטית נמוכה עלולה להביא לצריכת חשמל גבוהה יותר, במיוחד באזורים שבהם נדרש שימוש משמעותי במיזוג או חימום.

כפי שהמלצנו במאמר בנושא בדיקות טרם רכישת דירה, יש לבחון את המשתנים הבאים –

• מהו דירוג האנרגיה של הדירה.
• כיצד תוכננה מעטפת המבנה.
• האם קיימים פתרונות בידוד מתאימים.
• איכות החלונות והפתחים.
• סוג מערכות המיזוג והחימום.
• התאמת הדירה לתנאי האקלים באזור.

בדיקה מוקדמת יכולה לסייע לרוכש לקבל החלטה מושכלת ולהעריך לא רק את מחיר הרכישה, אלא גם את עלויות ההחזקה העתידיות.

האם דירוג אנרגטי משפיע על שווי הדירה?

בשוק הנדל"ן, שווי נכס מושפע ממכלול רחב של מאפיינים: מיקום, גודל, תכנון, איכות בנייה ועלויות אחזקה. ככל שהמודעות לעלויות אנרגיה ולבנייה איכותית גדלה, עשויה לעלות גם החשיבות של יעילות אנרגטית כחלק מהערכת כדאיות העסקה.

דירה בעלת מאפיינים אנרגטיים טובים עשויה להציע יתרונות כגון נוחות תרמית גבוהה יותר, הוצאות שוטפות נמוכות יותר, אטרקטיביות גבוהה יותר לרוכשים עתידיים והתאמה למגמות בנייה ירוקה.

לכן, גם אם דירוג אנרגטי אינו הפרמטר היחיד בקביעת מחיר, הוא עשוי להפוך לשיקול משמעותי יותר בהחלטות רכישה והשקעה.

דירוג אנרגטי בדירה חדשה מקבלן לעומת דירה יד שנייה

כאשר בוחנים יעילות אנרגטית של נכס מגורים, קיימים הבדלים משמעותיים בין דירה חדשה הנרכשת מקבלן לבין דירה יד שנייה. ההבדל אינו מסתכם רק בגיל המבנה, אלא גם באופן שבו ניתן לבדוק את מאפייני הדירה, את המידע העומד לרשות הרוכש ואת האפשרויות המשפטיות העומדות בפניו במקרה של פער בין המצגים לבין המצב בפועל.

רוכש דירה חדשה מקבלן מקבל החלטה על בסיס מידע תכנוני ומסמכים הנמסרים במסגרת הליך המכירה, בעוד שרוכש דירה יד שנייה נדרש בעיקר לבחון את מצב הנכס הקיים בפועל.

מסקנות ומשמעויות

אחד התחומים החשובים בצמצום פליטות והפחתת צריכת החשמל הוא התייעלות אנרגטית. דירוג אנרגטי גבוה חוסך כ-30% מצריכת האנרגיה בדירה – אלפי ש"ח בשנה, בהוצאות חשמל, תפעול ותחזוקה. תקנות מקורות אנרגיה (הצגת דירוג אנרגטי ליחידת דיור), תש"ף-2020, קובעות את הדרך בה מוכר דירה יכול לבצע דירוג אנרגטי של דירת מגורים. תיקון צו המכר דירות, השלים את התקנות, וקבע כי מוטלת על המוכר החובה להעביר את הדירוג לרוכשי הדירות. לפיכך, מספר מסקנות ומשמעויות:

לרוכשי דירה –

• וודאו שמפרט הדירה, לפי חוק המכר, כולל גם את דירוג אנרגטי גבוה. בעתיד, עם מכירת דירות אלה בשוק החופשי (דירה יד-שניה), הדירוג האנרגטי של הדירה ישתקף, בעת מו"מ לרכישת דירה.
• נהלו משא ומתן עם הקבלן: חובת דירוג האנרגיה העניקה לרוכשי דירה קלף מיקוח מול הקבלן. במעמד הקנייה מומלץ לדרוש מחיר שישקף את הדירוג האנרגטי. עבור דירה "בזבזנית" בחשמל, מחיר נמוך יותר מאשר דירה לה דירוג אנרגטי גבוה.

לקבלנים – 

• התיקון לחוק המכר מחייב קבלנים, המעוניינים שליחידות הדיור שהם בונים יהיה דירוג אנרגטי, צריכים למלא טופס מקוון. את נתוני המעבדה לפיהם נקבע הדירוג האנרגטי של יחידת הדיור, יש להעביר למשרד השיכון.
• הדירוג האנרגטי מתבסס על נתוני תכנון בלבד ובדיקת מעבדה. הוא אינו מתייחס לדירוג אנרגיה בפועל של מבנה מגורים לאחר בנייתו. מומלץ להדגיש נתון זה בהסכם המכר.