חובת הגילוי ברכישת דירה על הנייר

חובת גילוי מוגברת במכירת דירה “על הנייר”

על קבלן או יזם המוכר דירה בטרם הקמתה מוטלת חובה לדאוג שהמידע שבידי הרוכש יכיל את כל הפרטים הרלוונטיים בשפה ברורה ונגישה. חובה זו נגזרת מפערי המידע והכוחות המובנים בין הקבלן, המחזיק במלוא המידע התכנוני, לבין הרוכש הטיפוסי שהוא “הדיוט” בתחום. הגילוי חייב להיות “ידידותי למשתמש” כך שקונה סביר יוכל להבין את המצב לאשורו ללא צורך באנשי מקצוע.

חובת הגילוי נשענת על שני מקורות נורמטיביים: האחד, חוק המכר (דירות), המחייב צירוף מפרט ותשריט מפורטים כדי למנוע “הסתתרות מאחורי אמירות כלליות”. המקור השני, הרחב יותר, הוא סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), המטיל חובת תום לב במשא ומתן. חובה זו מחייבת גילוי של עובדות מהותיות גם אם לא הופיעו במפורש במפרט.

פרטי המקרה

המערערת רכשה דירת מגורים מהמשיבות, בטרם הקמתה (“על הנייר”). במועד כריתת הסכם המכר, טרם החלה בניית הפרויקט וטרם ניתן לו היתר בניה. כדרכן של עסקאות כאלה, המערערת לא יכלה להתרשם באופן בלתי אמצעי מהדירה ומתכונותיה, אלא נאלצה לדמיין את הדירה בעזרת המצגים שהוצגו לה. בין יתר המסמכים, תמונות ההדמיה של הפרויקט. בתמונה הופיע, וכך גם הובטח, כי הדירה תהיה פתוחה לנוף, מכל צדדיה. להסכם המכר צורפו מפרט ותכניות מכר לפי צו מכר (דירות) (טופס של מפרט), התשל”ד-1974. כן צורף תשריט העמדת המבנים בקומת קרקע. בטרם נחתם הסכם המכר, הוגשה ע”י המשיבות בקשה להיתר בניה לבניין. לאחר שניתן לבניין היתר בנייה, המערערת חתמה על “נספח קבלת היתר בניה”.

אולם, רק לאחר שהבניה החלה, הבינה המערערת שהנוף מהדירה נחסם באופן ממשי. המערערת פנתה למשיבות בטענה לפיה במו”מ, הוצג לה שדירתה תהא פתוחה לנוף בכל היקפה. המערערת הגישה תביעה לבימ”ש המחוזי בטענה למצג שווא במשא ומתן, אולם התביעה נדחתה. מכאן הערעור (ע”א 2274/21 נטע מור נ’ אלעד ישראל מגורים בע”מ).

פסיקת בית המשפט העליון

מערכת היחסים המשפטיים בין הצדדים

היחסים המשפטיים שבין הצדדים לעסקה, משתייכים “לחוזים מיוחדים אשר נשלטים על ידי מערכות דינים מיוחדות, רגולטוריות בבסיסן”. מערכות דינים אלו נבדלות מהמערכות המקבילות, החלות על חוזים מסחריים רגילים, נטולי היבט צרכני או היבט רגולטורי אחר. כפי שפסק ביהמ”ש ב-ע”א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע”מ נ’ רכבת ישראל בע”מ –

“… בתי המשפט חייבים לעשות שימוש בכלים הרגולטוריים שהופקדו בידיהם כדי לכונן הגינות, למנוע שימוש לרעה בשליטה בשוק על ידי תאגידים רבי עוצמה, להגן על הצד החלש מפני ניצול על ידי הצד החזק, ולהבטיח את אינטרס הציבור בהספקה נאותה של מוצרים ושירותים חיוניים.” 

במסגרת עסקאות כאמור, מוכר הדירה – יזם מקרקעין או חברה קבלנית – אוחז בידו גם בעודף כוח. ניהול הפרויקט בהיבט התכנוני, היתרי הבניה ושינויים, מופקד באופן בלעדי בידי המוכר. לרוכש הדירה, אין מעמד כלשהו בשלב זה. במילים אחרות: רוכש של דירה “על הנייר” מקבל לידיו במועד כריתת הסכם הרכישה, לצד הביטחונות לכספו אשר נדרשים לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה-1974, והתקנות שהותקנו מכוחו, ולצד הגנות רגולטוריות נוספות, מידע שמתאר את דירתו ואת סביבתה. מידע, בלבד. בשלב זה, הרוכש אינו יכול לראות את הדירה עצמה או את סביבתה. בנסיבות אלו, מחובתו של מוכר הדירה, לדאוג לכך שהמידע אותו מקבל רוכש הדירה יכיל את כל הפרטים הרלבנטיים לרכישה בשפה ברורה ונגישה. קרי, את כל המידע הנחוץ לרוכש דירה סביר כדי להחליט באופן מושכל אם ברצונו לרכוש את הדירה, ומה התמורה עבור אותה דירה.

חובת גילוי כאמור יכולה לקום מכוחו של הסכם הרכישה גופו כתנאי משתמע, ואף כתנאי מפורש, בהסכם. חובה כאמור גם מהווה חלק מחובתו הכללית של מוכר הדירה שלא להטעות את הרוכש ולהתנהל מולו, בשלב המו”מ, בתום לב ובדרך מקובלת. אלה, בהתאם לסעיפים 15 ו-12(א) לחוק החוזים (חלק כללי)). חובת הגילוי אינו רק עניין פורמלי, אלא גם עניין מהותי אשר יכול להשליך על תוצאת ההכרעה המשפטית במקרה של הפרת החובה.

הטעייה, חוסר תום-לב, או הפרת ההסכם?

המערערת טוענת, כי המשיבות הטעו אותה בעניין הנוף והחסימה, ואף הפרו את הסכם המכר ע”י כך שמיקמו את דירתה ביחס למבנה, שלא בהתאם לתנאיו. כמו כן טוענת המערערת, כטענה חלופית, כי המשיבות נכשלו בכך שלא גילו לה את בעיית החסימה תוך הפרתה של חובת הגילוי אשר חלה עליהן. בית המשפט העליון דחה את הטענה כי המשיבות הטעו הוליכו את המערערת שולל בשלב הטרום חוזי, ו/או שמא הפרו את הסכם המכר. אלא שלמרות זאת – הן הפרו את חובת תום הלב.

לשיטת בית המשפט, גם אם המשיבות לא הפרו את הסכם המכר, וגם אם הן לא הטעו את המערערת באמצעות מצגים פוזיטיביים בעניין הנוף וחסימתו, הן הפרו כלפיה את חובת הגילוי שהיתה מוטלת עליהן – מתוקף היותן מוכרות דירה “על הנייר” – מכוחו של עיקרון תום-הלב המעוגן בסעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי).

חובת הגילוי המוטלת על קבלנים ועל יזמי מקרקעין במכירת דירות “על הנייר”

חובות מכוח חוק החוזים

חוק החוזים (חלק כללי) קבע שתי הוראות, המקימות חובת גילוי בשלב הטרום חוזי:

• האחת היא חובת הגילוי הנגזרת מחובת תום-הלב במשא ומתן, אשר נקבעה בסעיף 12(א) לחוק.
• חובת הגילוי הקבועה בסעיף 15 לחוק, לפיה הטעיה הינה “אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן”.

היקפן של חובת הגילוי הנגזרת מחובת תום-הלב, כמו גם של חובת הגילוי הנגזרת מכוח הנסיבות האמורה בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), משתנה בהתאם לנסיבות הספציפיות של המשא ומתן, ובהן יחסי הכוחות ופערי המידע בין הצדדים למשא ומתן.

חובות מכוח חוק המכר (דירות)

לצד חובות גילוי כלליות אלה, הדין קבע חובות גילוי ספציפיות. בענייננו, חוק המכר, התשכ”ח-1968, או מכוחו של חוק מכר דירות. חוקים אלה יחדיו, מקימים חובת גילוי אשר חלה, בין היתר, על קבלן שמוכר דירה “על הנייר”. אולם, חובת גילוי זו נוגעת באופן ספציפי ל”אי התאמה” שהקבלן ידע או שהיה עליו לדעת עליה “בעת גמירת החוזה”. בעניין הנדון, על פניו, הדירה תואמת את האמור בהסכם המכר ובמפרט שצורף אליו.

בית המשפט קבע כי בין אדם הרוכש דירה “על הנייר” לבין קבלן, קיימים פערי מידע ופערי כוחות משמעותיים. פערים אלה נובעים מכך שבהיבטים שונים הדירה אינה בגדר “דירה על הנייר” בעבור הקבלן. הקבלן יודע כבר בשלב מוקדם מאוד, מה תהיה צורת הבניין והדירות, ומהם השינויים התכנוניים שניתן לבצע. לעומת זאת, אדם מן השורה – נטול ידע תכנוני ונעדר ניסיון מקצועי בעסקי מקרקעין – לא יוכל להבין באופן עצמאי ומבלי להסתייע בבעלי מקצוע מה בדיוק הוא רוכש מהקבלן. מעבר לכך, במקרים רבים רכישת הדירה נעשית בשלב מקדמי, כאשר התצורה הסופית של הדירה תלויה במידה רבה בפעולות הקבלן. בעוד שהקבלן אקטיבי בתהליך בניית הדירה, רוכש הדירה נשאר פסיבי ותלוי לחלוטין ברצונותיו ובפעולותיו של הקבלן. לנוכח פערים אלה במידע ובכוח, לאדם מן השורה שרוכש מקבלן דירה “על הנייר” אין ברירה אלא להסתמך בצורה כמעט מוחלטת על הקבלן ועל המידע שאותו הקבלן חושף ומוסר.

מפערים אלו ומחובת תום-הלב במו”מ, נגזרת חובת גילוי מוגברת אשר חלה על הקבלן שמוכר דירות “על הנייר”. תכלית חובה זו היא לגרום לכך שהקבלן יידע את רוכש הדירה על כל הפרטים החשובים בנוגע לדירה, במדויק ככל שניתן. הסכמת הרוכש לרכוש את הדירה מהקבלן, חייבת להיות הסכמה מודעת.

מעמד ה”פרוספקט”

גם מצג טרום חוזי אשר הוצג על ידי קבלן במֹכרו דירה “על הנייר” מהווה חלק מחיוביו החוזיים של הקבלן. זאת, למרות שהמסר שהועבר לרוכש הדירה באמצעות אותו מצג לא נכלל כתנאי בהסכם המכר עצמו. ההלכה שהלכה והתגבשה ממקרה למקרה בעניינה של רכישת דירה “על הנייר” קובעת כי יש לראות את הפרוספקט שניתן לרוכש הדירה “על הנייר” על ידי הקבלן, כמעין-הצעה לניהול משא ומתן. בהיעדר מסמך אחר בחוזה המשנה את התנאים שנכללו בפרוספקט, יראו בתנאים אלה חלק מתנאי החוזה. כן נקבע שעל-מנת להכיר במסמך חוזי כ”משנה את התנאים שנכללו בפרוספקט” על המסמך להיות ברור ופשוט לרוכש הדירה, באופן שיאפשר להבינו בנקל וללא סיוע אנשי מקצוע. בכל מקרה בו החוזה שסותר את המצג הטרום חוזי אינו ברור ונהיר – יש לפרש את המפרט, לאור המצג הטרום-חוזי. וראה לעניין זה ע”א 5602/03 סגל נ’ שיכון ופתוח לישראל בע”מ.

הסתמכות על פרסומים שיווקיים: סוף עידן “התמונה להמחשה בלבד”

אחת מנקודות התורפה/ הכשל המרכזיות ברכישת דירה “על הנייר” היא הפער שבין הפרוספקט הנוצץ למציאות בשטח. פסיקת ביהמ”ש העליון קבעה מסמרות בעניין זה: הפרוספקט השיווקי עשוי להיחשב כחלק אינטגרלי מהחוזה. הקבלן אינו יכול עוד להסתתר מאחורי הערות שוליים בנוסח “התמונות להמחשה בלבד”, אם מתקיימים התנאים הבאים:

• מצג מהותי. אם הברושור הציג פארק ירוק רחב ידיים בחזית הבניין, ובפועל נבנה חניון ציבורי, בניין מגורים או מבנה תעשייתי.
• העדר סיוג בולט: הסיוג חייב להיות ברור, מפורש ובאותו סדר גודל של המצג עצמו.
• הסתמכות הרוכש: כאשר המצג השיווקי היה גורם משמעותי בהחלטת הרוכש להתקשר בעסקה.

במשרד וולר ושות’, אנו בוחנים לא רק את הסכם המכר, אלא משווים אותו לכלל חומרי השיווק שהוצגו לכם.

סיכום

כעובדה, קיימים פערי מידע ופערי כוחות משמעותיים, בין קבלן לרוכש דירה, בעסקת מכר דירה “על הנייר”. בנוסף, דירה “על הנייר” אינה מאפשרת לקונה לבחון פיזית את הממכר, בעת כריתת החוזה. יתר על כן, בעת כריתת חוזה המכר של דירה על הנייר, הפרויקט כולו, מצוי עדיין בשלב התכנוני וטרם ניתן היתר לבנייתו. לכן, הדבר מצדיק להציב לפני המוכר דרישה להציג לקונה את כלל הפרטים המהותיים הרלוונטיים לדירה.

הפסיקה האחרונה מרחיבה את חובת הגילוי של הקבלן, גם לשלב הטרום-חוזי, של מצגים, פרוספקטים והדמיות, אף שחלקם לא יתבטא בהסכם המכר שייחתם בין הצדדים.

מסקנות

• בית המשפט העליון קבע כי המסגרת המשפטית של רכישת דירה “על הנייר” מֵשָוַוה מעמד מיוחד לא רק למצגים הטרום חוזיים, אלא גם לחובת הגילוי המוגברת המוטלת על הקבלן.
• על הקבלן, מוכר הדירה “על הנייר”, חובה לגלות לרוכש, באופן יזום (ולא רק במענה לשאלות) – את כל הפרטים המהותיים ביחס לדירה. ניתן להפנות את הרוכשים למסמכים שונים, למפרט או התשריט של הדירה המיועדת. אולם, על-מנת לעמוד בחובת הגילוי, על המסמכים שהקבלן מוסר לרוכש הדירה או מפנה אליהם, להיות נהירים וברורים באופן שיאפשר לרוכש להבין בנקל את כל הפרטים המהותיים הנוגעים לדירה הנרכשת ללא הסתייעות באיש מקצוע מיומן.
• בכל שלב, חובה על הקבלן להציג באופן ברור, גלוי, פשוט ומוחשי, בכלל המסמכים המועברים לרוכש, פערים או בעיות, בין המוצג לבין המציאות. ככל שלא ייעשה כך, אפשר שתופר חובת הגילוי.
• נטל הבדיקה המוטל על הרוכשים, ככלל, אינו כבד. בנוסף, לו היה עולה אצל הרוכשים חשד, הרי שניתן היה לפנות לאיש מקצוע. אל מול עלותה של הדירה, שכרו של איש מקצוע כאמור נמוך עד כדי זניח. לפיכך, ככל שהרוכשים לא עומדים בנטל זה, הרי שמדובר בהתרשלות, אשר תתבטא ב”אשם תורם” לשאלת הנזק.
• פסיקות בתי המשפט בשנים האחרונות נותנים ביטוי למגמת הרחבת היקף הגילוי בעסקאות מכירה ורכישת דירה, בעסקאות בתחום תמ”א 38, בחובות עורכי הדין.

עורך דין מומחה לנדל”ן

עסקת מקרקעין היא עסקה יקרה, מורכבת ומסובכת. המחוקק, ובתי המשפט, מטילים חובות משמעותיים על שני הצדדים להסכם, נוכח פערי הכוחות והיכולות של הצדדים, במטרה להבטיח התנהלות הוגנת. זו בדיוק הסיבה, שאתם צריכים עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה לצדכם. למשרד עורכי דין וולר ושות’, ניסיון, מיומנות ומומחיות, שנרכשו במשך למעלה מ-40 שנה. צרו קשר עכשיו.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי המקרקעין ודיני התכנון והבנייה בעיר חיפה ובאזור הצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות, השתלטות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, ועדי בתים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות התכנוניות והמשפטיות.

פורסם ביום 20/05/2024. עדכון אחרון: 31/01/2026.