מבנים מסוכנים מסכנים חיי אדם. שילוב הנסיבות של מאות אלפי מבנים שנבנו בישראל ללא תקן מחייב עמידּות בפני רעידות אדמה, גילם ההולך ומתקדם של המבנים, הקושי לתחזק מבנים אלו, מלחמת חרבות ברזל, מבצע “עם כלביא”, והיעדר אסדרה מקיפה לנושא התחזוקה – מייצרים “פצצה מתקתקת” של ממש. הכרזה על “מבנה מסוכן” לא רק חושפת את בעלי הנכס ואת המחזיקים לאחריות פלילית ואזרחית, אלא גם מורידה את ערך הדירות, כרוכה בתשלומים גבוהים לתיקונים, מקשה על מכירת הדירות, מבטלת (או מייקרת) ביטוחים, לא מאפשרת לקיחת משכנתא וכו’. למעלה מ-5,000 מבנים בישראל נמצאים בסטטוס של “צו מבנה מסוכן”, ועוד אלפי מבנים בתהליך הכרזה. מה כדאי לעשות במקרה כזה – ואיפה ההזדמנויות? סקירה.
מה ההגדרה של מבנה מסוכן?
“מבנה מסוכן” הוא מבנה או בניין, המהווה סכנה עבור דייריו או עוברי אורח, ואשר הוצא לו “צו מבנה מסוכן” על ידי מהנדס הרשות המקומית, בהתאם לחוק העזר של הרשות. לרוב, הסיבה להגדרת מבנה כמסוכן, שלא כתוצאה מאסון טבע או מאירועי מלחמה, מתרחשת על פי רוב עקב כמה גורמים, שלעיתים מתרחשים יחד:
- גיל המבנים. בלאי פיזי, חומרים מהם נבנה הבניין והתקינה שהייתה קיימת בזמן בנייתו.
- רמת התחזוקה של המבנים. הזנחת המבנים ואי טיפול בנזקים המצטברים לאורך השנים מאיצים את הידרדרות מצבם הפיזי.
- שינויים מבניים (תוספות בניה). במבנים רבים מתבצעות עבודות ותוספות אשר עלולות לגרום לעומסים שונים שהבניין לא תוכנן לשאתם, ובכך לתרום לאי יציבות המבנה.
- שינויים בסביבת המבנה. עבודות בסמוך למבנים, חפירה תת קרקעית, שינויים במפלס מי תהום באזור מבנה או אפילו תופעות של זרימת נגר עילי, עלולים גם הם להשפיע על יציבות המבנה.
הצו מהווה כלי שמסייע לבעלי דירות להתארגן ולפעול לתיקון הליקויים. הכרזת הבניין כמסוכן אינה מעידה על כוונה להריסה או פינוי, אלא נדרשת לצורך בטיחות. הגדרת מבנה כ”מסוכן” עשויה להיות כתוצאה מביקורת שיטתית או אקראית שעורך אגף ההנדסה ברשות המקומית, תלונה של בעל דירה בבניין, תלונה של עוברי אורח או של בעלי נכסים צמודים.
המקור החוקי לסמכות הרשות המקומית
הוראות חוק כלליות לטיפול במבנים מסוכנים
236(א)(1). “…לפקח על הקמה, הריסה, שינויים ותיקונים של בנינים… לצוות כי ייהרסו בנינים, המעכבים או מפריעים אוורור, או שהם בלתי סניטריים או מזיקים מבחינה אחרת לבריאות הציבור, או שהם מסוכנים“.250. “מועצה רשאית להתקין חוקי עזר כדי לאפשר לעירייה ביצוע הדברים שהיא נדרשת או מוסמכת לעשותם על פי הפקודה או כל דין אחר או לעזור לה בביצועם, או כדי לדרוש מבעל נכס או מחזיקו לבצע באותו נכס עבודה הנחוצה למטרה האמורה”.
בפקודת המועצות המקומיות נעדרים סעיפים מקבילים המתייחסים לתוכן חוקי העזר. אולם בהיקש ניתן לומר כי למועצה מקומית סמכות להסדיר בחוקי העזר את סמכויותיה וחובותיה שפורטו בצווי הכינון (סע’ 146 לצו המועצות המקומיות (א), וסעיף 63 לצו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), תשי”ח-1958. הוראות נוספות בנושא האחריות והטיפול במבנים מסוכנים מעוגנות גם בחוק התכנון והבנייה, בתכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.
חוק עזר הריסת מבנים מסוכנים
הרוב המכריע של הרשויות מקומיות הסדירו את הנושא בחוקי העזר שלהן באופנים שונים, כאשר המרכזי מביניכם – חוק עזר הריסת מבנים מסוכנים. חוק העזר מאפשר לרשות המקומית, לאחר שערכה בדיקה הנדסית מקצועית ומצאה שיש חשש לדייריו, לציבור כולו או לנכסים סמוכים, להוציא “צו מבנה מסוכן” למבנה. עם הוצאת הצו, מורה הרשות המקומית על ביצוע תיקון של המבנה, בדרך הקבועה בחוק. אם יקבע מהנדס הרשות המקומית, כי המבנה מסוכן עד כדי כך שהוא מהווה סכנה ממשית או מיידית, רשאית הרשות המקומית להורות על פינויו המיידי, או על כל פעולה אחרת הנדרשת לשם הסרת המסוכנות.
צו מבנה מסוכן
חוק עזר הריסת מבנים מסוכנים, מטיל חובה – אזרחית ופלילית – על בעלי המבנה, להחזיק את הבניין במצב המבטיח את שלום המחזיקים, את שלום הציבור ואת ביטחון הנכסים הסמוכים לו. הגדרת “מבנה מסוכן” הנה של הרשות המקומית, והיא קשורה בדרך כלל למצבו הפיזי של המבנה. עם הוצאת “צו מבנה מסוכן“, מחוייבים בעלי המבנה למלא אחר הוראות הצו, לאתר את הסיבות להגדרת המבנה כמסוכן, ולהגיש לרשות המקומית תוכנית שיפוץ ותיקון מפורטת. אי ביצוע העבודות הנחוצות כדי להסיר את המסוכנות, עלול להוות עבירה על החוק, וייתכן כי יינקטו הליכים משפטיים, אזרחיים ופליליים, כנגד בעלי הנכס שלא מילאו אחר הדרישה. בנוסף, אם בעלי הבמבנה לא מילאו אחר הוראות ההודעה (על פי הקריטריונים הקבועים בחוק העזר), רשאית הרשות לבצע את העבודות הנחוצות כדי להסיר את המסוכנות ולגבות מבעלי המבנה את עלות ביצוע העבודות. עם הוצאת “צו מבנה מסוכן”, האחריות על פגיעה עתידית באדם או ברכוש, מוטלת על בעלי הדירות בבניין.
במקרה בו יקבע מהנדס הרשות המקומית, שהמבנה מסוכן עד כדי כך שהוא מהווה סכנה ממשית או מידית למחזיקים ו/או לציבור ו/או לנכסים הסמוכים, רשאית הרשות לצוות על פינויו, או על כל פעולה אחרת הנדרשת לשם הסרת המסוכנות.
נכון להיום, כפי שהצביע מבקר המדינה בדו”ח ביקורת בחודש יולי 2022 (כאן קישור ישיר לדו”ח המבקר, וכאן סקירה תמציתית), מתוך 208 הרשויות המקומיות שהתקינו חוק עזר בנושא מבנים מסוכנים, ל- 86% יש חוקי עזר ישנים, שנחקקו לפני שנת 2010. המשמעות היא קיומם של פערים בהגדרות בסיסיות לגבי אופן טיפולן במבנים מסוכנים, לגבי הזכויות והחובות החלות על תושבי הרשות המקומית שבהחזקתם או בבעלותם מבנים מסוכנים, לעניין שיטות, דרכי העבודה וההתמודדות של הרשויות המקומיות עם מבנים מסוכנים, ועוד.
אסטרטגיית התמודדות מול הרשויות המקומיות
מי האחראי החוקי על מבנה מסוכן?
חוקי העזר העירוניים בישראל קובעים הגדרה רחבה ונוקשה לגבי זהות האחראים לתיקון המבנה. חשוב להבין כי לעיתים האחריות מוטלת על גורם שאינו בהכרח הבעלים הישיר של הנכס. קשת האחראים על פי חוק כוללת:
-
בעלי הנכס: רשומים בטאבו או בעלי זכויות חכירה.
-
הנהנה מהנכס: משכיר הנכס המפיק ממנו הכנסה חודשית.
-
המחזיק בפועל: דייר, שוכר, או שוכר משנה המתגורר במבנה.
-
גופים עסקיים: עסקים הפועלים בנכס ומחזיקים ברישיון עסק.
-
נציגים ומורשים: יורשים, נאמנים, מיופי כוח, או מי שמנהל נכס עבור הוריו הקשישים.
-
ניהול משותף: נציגות הבית המשותף (ועד הבית) כגוף האחראי על הרכוש המשותף.
מה הסיבות הנפוצות להוצאת צו מבנה מסוכן?
כיום, טרם נקבעו קריטריונים אחידים בקרב משרדי הממשלה או הרשויות המקומיות להגדרת מבנה כ”מסוכן”. עם זאת, מניסיוננו המצטבר במשרד עורכי הדין וולר ושות’ מאז 1997, קיימים ליקויים הנדסיים מובהקים המובילים להוצאת הצו באופן מיידי.
על מנת להנגיש את המידע, חילקנו את גורמי הסיכון לשלוש קטגוריות מרכזיות המוכרות על ידי מחלקות הנדסה בעיריות:
1. כשירות סטטית ויציבות השלד
-
סדקים קונסטרוקטיביים: הופעת סדקים משמעותיים בשלד המבנה, ביסודות, בעמודים או בקירות נושאים.
-
שקיעת יסודות: עדות לשקיעה של הבניין או שינויים במפלס הקרקע המשפיעים על היציבות.
-
בלאי פלדה וקורוזיה: חשיפה של מוטות ברזל בעמודים, חלודה מתקדמת או קורוזיה בקונסטרוקציית הפלדה שמחלישה את יכולת הנשיאה.
2. מפגעי מעטפת ושמירה על בטיחות הציבור
-
נשירת חומרים: גושי בטון, טיח, או אריחי קרמיקה רופפים הנושרים ממעטפת הבניין ומהווים סכנה לעוברי אורח.
-
ליקויים באלמנטים בולטים: סדקים רחבים בגרמי מדרגות, במרפסות או התנתקות אריחי חיפוי חיצוני.
-
קירות תמך וחומה: קיר חומה סדוק או התמוטטות חלקית של קירות תמך המאיימים על יציבות המגרש.
3. נזקי “טראומה” ותשתיות חיצוניות
-
אירועים קיצוניים: פגיעה בתשתיות המבנה בעקבות רעידת אדמה, שריפה או פיצוץ גז.
-
עבודות פיתוח: נזק שנגרם כתוצאה מחפירות קווי תשתיות סמוכים, עבודות פיתוח או עבודות בנייה באתרים שכנים המשפיעים על יציבות המבנה הקיים.
סיווג מבנים
כאמור, אין קריטריונים אחידים בין הרשויות, או הגדרה סטטוטורית. עם זאת, נוטות הרשויות לסווג את המבנים המסוכנים, בהתאם לרמת הסיכון שהם יוצרים. רמת הסיכון מכווינה את סמכויותיה השונות, את תכיפות ומהירות הפעולות של הרשות.
- רמה 1: ללא סכנה. אין חשש לשלום ויציבות המבנה.
- רמה 2: רמת מסוכנות נמוכה. המבנה יציב, אולם חלקים ממנו עלולים ליפול על עוברי אורח או על בניינים סמוכים. בדרגה זו, קיימים ליקויים ותיקונים אותם יש לבצע בהקדם. במידה והתיקונים לא יבוצעו, ההתראה תהפוך להכרזה על המבנה כ-מסוכן.
- רמה 3: רמת מסוכנות בינונית. מבנה זה, או חלקים ממנו, מהווים סכנה ממשית למחזיקים או למבנים הסמוכים. את המבנה הזה יש להרוס או לאטום.
- רמה 4: רמת מסוכנות גבוהה. המבנה, או חלקים ממנו, עלול להתמוטט באופן מיידי, ולפיכך יש לפנותו.
ציר הזמן המינהלי: כיצד פועלת הרשות המקומית מול מבנה מסוכן?
למרות השונות בנהלים בין הרשויות המקומיות בישראל, תהליך ההכרזה על מבנה כמסוכן מבוסס על שלבים והליכים קבועים. הבנת שלבים אלו מאפשרת למשרד וולר ושות’ להתערב בזמן אמת, להגיש השגות ולמנוע סנקציות מיותרות.
להלן שלבי התהליך המרכזיים:
1. בדיקת מסוכנות ראשונית
מהנדס בניין מטעם הרשות המקומית עורך ביקורת בנכס. הבדיקה בוחנת את רמת הסיכון הנשקפת לציבור, לדיירים ולנכסים הגובלים. בשלב זה נקבעת הדינמיקה הראשונית מול העירייה.
2. דרישה לחוות דעת הנדסית משלימה
הרשות מוציאה דרישה רשמית לבעלי המבנה להזמין בדיקה הנדסית מעמיקה על ידי גורם מוסמך נוסף (פרטי). מטרת השלב היא לאשש או להפריך את ממצאי הבדיקה הראשונית של העירייה.
3. הוצאת “צו מבנה מסוכן”
במידה והממצאים מעידים על ליקויים, מוצא צו רשמי בהתאם לחוק העזר העירוני. הצו נרשם במערכות העירייה ומהווה עילה משפטית להליכים עתידיים.
4. הנחיות לתיקון, חיזוק או הריסה
בעלי הנכס מקבלים הודעה מפורטת הכוללת את רשימת התיקונים הנדרשים ולוח זמנים קשיח לביצועם. במקרים קיצוניים, המהנדס עשוי להורות על הריסת המבנה או חלקים ממנו כדי למנוע קריסה.
5. בקרת ביצוע ומעקב הנדסי
נציגי מחלקת ההנדסה מבצעים ביקורי מעקב בבניין כדי לוודא שהעבודות מבוצעות בהתאם למפרט שאושר. אי-עמידה בשלבים אלו עלולה להוביל להחמרת הצו.
6. אכיפה והליכים משפטיים
זהו השלב הקריטי שבו הרשות נוקטת הליכים משפטיים נגד בעלי הנכס בגין אי-ביצוע התיקונים. בשלב זה, ללא ייצוג משפטי הולם, בעלי הדירות חשופים לקנסות מנהליים כבדים וכתבי אישום פליליים.
אסטרטגיות פעולה לאחר ההכרזה על מבנה מסוכן
עם קבלת “צו מבנה מסוכן”, נפתח “חלון הזדמנויות” משפטי והנדסי קצר. לרוב, הרשות המקומית מקציבה 90 ימים בלבד להשלמת הטיפול מרגע משלוח ההודעה. עיכוב בתגובת הבעלים ו/או פעולה לא מסודרת, עלול לגרור נקיטת פעולה חד-צדדית ע”י הרשות, כתבי אישום, הליכים משפטיים והוצאות כספיות כבדות. ככלל, קיימות 5 אסטרטגיות לפעולה:
לבקש מהרשות המקומית לבצע את התיקון, במימון של בעלי הבניין
במקרה זה, הרשות המקומית תעריך את עלות ביצוע התיקונים, ולאחר הסדר כספי מול הבעלים, וחתימה על כתב התחייבות מצידם, היא תבצע את התיקונים, על אחריותה. קיימות רשויות מקומיות המפעילות סיוע – בעצמן או באמצעות חברות כלכליות שבתחומן – לביצוע העבודות. עם השלמת ההליך, יסיר מהנדס הרשות את צו מבנה מסוכן.
לבצע תיקונים ושיפוצים, על ידי בעלי הבניין
במקרה זה, על כלל הבעלים בבית המשותף להתאגד, לבחון עצמאית את העלויות, לממן את התיקונים, באמצעות קבלן מבצע. תהליך ההתמודדות ייעשה באופן הבא:
- איתור כלל הבעלים, וכינוס ישיבת דיירים דחופה, בכדי ליידע אותם במצב המבנה והצו שהוציאה הרשות.
- הקמת חשבון בנק לצורך השתתפות כספית של בעלי המבנה. בהיעדר ברירה, יש לדרוש השתתפות בתשלום של כל בעלי הדירות, באמצעות תביעה משפטית בפני המפקח על רישום המקרקעין כנגד דייר סרבן. בהעדר שיתוף פעולה, לפעול לתיקון בפיקוח בית המשפט.
- ככל שנדרש מימון בנקאי, יש לערוך בדיקה מקדימה, וקבלת הצעות להעמדת ההלוואה.
- מינוי מהנדס קונסטרוקטור מטעם הבעלים. יש להעביר אליו את כל התוכניות, התמונות, על מנת לקבל ייעוץ וחוות דעת עצמאית ובלתי-תלויה.
- להזמין אומדן או קנה מידה של העלויות הכספיות, מול מהנדס או מול שמאי מקרקעין.
- אם נדרשות פעולות הנדסיות, יש להכין תכניות, מפרט טכני, כתב כמויות, ולו”ז לביצוע העבודות.
- יש לקבל הצעת מחיר ממספר קבלנים ולמנות קבלן רשום לביצוע העבודות.
- רכישת ביטוחים מתאימים.
- ביצוע העבודות.
- יש לקבל אישורים על סיום ביצוע העבודות, על בטיחות המבנה, ועל עמידה בכל דרישות הרשות.
- בנוסף, על מהנדס הבניין להגיש לרשות המקומית טופס הצהרה, על הסרת הסכנה למבנה.
- לאחר בדיקת מהנדס מטעם הרשות המקומית, ואישורו שכל הליקויים תוקנו, יש לפנות לרשות המקומית, על מנת שתבטל את הצו. לעיתים יידרשו הליכים משפטיים נוספים כנגד הרשות המקומית, דרישה לביטול קנסות וכו’.
להוכיח כי הבניין לא מסוכן או כי הבעלים ביצעו את התיקונים הנדרשים
בכל אחד מהמקרים הנ”ל, יש להוכיח בראיות ובחוות דעת הנדסיות נגדיות, כי הוראת מהנדס הרשות המקומית – שגויה. יועץ פרטי (בניגוד למהנדס, הנדסאי או עובד הרשות המקומית) שימסור לבעלים חוות דעת נגדית ביחס לליקויים הקיימים, יאפשר התמודדות ראויה כנגד צו מבנה מסוכן שהוציאה הרשות, באמצעות עורך דין מומחה מטעמם. גם כאן, לעיתים יידרשו עתירות כנגד הרשות המקומית, דרישה לביטול קנסות וכו’.
להמתין להגשת כתב אישום על מבנה מסוכן
לאחר ההכרזה על מבנה כמבנה מסוכן, נשלחת הודעת דרישה חתומה בעלי הנכס. בהודעה הם נדרשים לבצע את העבודות המפורטות בדרישה ולהסיר את הסכנה. אם הבעלים לא קיימו את הדרישה, בתוך התקופה שנקבעה,
עורך מהנדס הרשות (או מי מטעמו), דו”ח עבירה בגין אי מילוי הודעת הדרישה לביצוע העבודות להסרת הסכנה. דו”ח זה, בצירוף כל הראיות הנדרשות לקיומה של העבירה מועבר לתובע העירוני, לצורך שקילה והחלטה על הגשת כתב אישום. אם מצא התובע כי קיימות כל הראיות הנדרשות, וכי קיימים סיכויי הרשעה סבירים – יגיש כתב אישום, לבית המשפט לעניינים מקומיים, שבאותו מחוז בו נמצא הנכס.
מעבר לכתב האישום, כל אחד מהבעלים צפוי לקנס בגובה בגובה 3,600 ₪ על הפרת הוראת חוק עזר, וכן קנס נוסף של 160 ₪ ליום על עבירה נמשכת, עבור כל יום בו לא התבצע התיקון.
לבחון אפשרות ביצוע תמ”א 38 או התחדשות עירונית
אם בעלי הדירות נמצאים בתכנון לקידום תמ”א 38 או התחדשות עירונית, אנחנו ממליצים לעדכן את הרשות המקומית, לקבל ארכה בכתב, ולהזדרז בפרויקט. מניסיון עם עשרות מבנים מסוכנים במשרדנו, צו מבנה מסוכן משמש זרז בקידום תוכניות תמ”א 38 על ידי וועד הבית, או בעלי הדירות במבנה. היות ובמרבית המקרים, ההוצאות הנדרשות לתיקון נאמדות בעשרות אלפי ש”ח עד מאות אלפי ש”ח, מקור מימון טוב יהיה ביצוע פרויקט תמ”א 38. אלא ששילוב תמ”א 38 במבנה מסוכן, דורש תשובות לשתי שאלות יסוד מהותיות:
- האם מצבו הפיזי של המבנה, יאפשר בכלל ביצוע תמ”א? או שהליכי התכנון והביצוע של התמ”א, לאורך מספר שנים, יסכנו את המבנה והדיירים?
- פערי הכוחות בין היזם, לבין הדיירים. כושר המיקוח של דיירים שנדרשים להוצאת מאות אלפי ש”ח לתיקון ליקויים באופן מיידי, נמוך מאשר של בעל מבנה המעוניין בחיזוק המבנה ובשדרוג הנכס. לא בכדי מעדיפים יזמים וקבלנים לפעול בנכסים שהוכרזו כמבנה מסוכן. היזם מתקן את המבנה, במחיר של מאות אלפי ש”ח, ובתמורה מקבל זכויות בניה השוות מיליוני ש”ח.
אם בעלי הדירות נמצאים בתהליך עצמו, קיימת אפשרות לפיה במסגרת ביצוע הפרויקט בבניין, תורחב ההתקשרות עם היזם, כך שהליקויים עליהם הצביעה הרשות המקומית – יתוקנו. כך, הבעלים יוכלו להמשיך לעשות שימוש בטוח בנכסים שבבעלותם.
ביטול צו מבנה מסוכן
לצורך הסרת צו מבנה מסוכן, יש לפעול בצורה מסודרת כבר בתחילת העבודות. ראשית, יש לעדכן את הרשות המקומית על הביצוע, ולתאם באופן הדוק את הפעולות מול המחלקות והאגפים השונים (הנדסה, מבנים מסוכנים, שפ”ע, תשתיות וכיוצ”ב). הדיווח צריך לכלול תיעוד מפורט של העבודות, שלבי הביצוע, העתקי כתבי מינוי לבעלי התפקידים, דו”חות מקצועיים, אישורים (מעבדות, מכון התקנים, קונסטרוקטור), ועוד. מניסיוננו, עדכון ותיאום מקצועי ומסודר מאפשר תהליך יעיל ומהיר של הסרת הצו.
לאחר השלמת תיקון הליקויים, מהנדס הבניין מטעם הדיירים יגיש לרשות המקומית הצהרה על הסרת הסכנה למבנה. לאחר מכן, תשלח הרשות מהנדס, שיבדוק את מצב הבניין, ויבחן את התיקונים שבוצעו. ככל שחוו”ד תהיה שהליקויים תוקנו, הרשות המקומית אמורה לבטל את הצו, באמצעות “הסרת צו מבנה מסוכן”.
כמה זמן לוקח להסיר צו מבנה מסוכן?
מניסיוננו, ככל שהתהליך מנוהל בסיוע חברה מקצועית, קבלן מורשה, מהנדס מוסמך ובסיוע עורך דין, ניתן להסיר את הצו בתוך 45 עד 60 ימים. עם זאת, כאשר הליקויים משמעותיים, או כאשר נדרשות עבודות מורכבות יותר (דוגמת תיקון תשתיות, תיאומי עם גורמים סטטוטוריים, היתרי עבודה בגובה וכיוצ”ב), פרק הזמן לביצוע העבודות מתארך.
כתב אישום על מבנה מסוכן
במידה והליקויים לא מתוקנים, בסמכות הרשות המקומית (תובע הרשות), לנקוט בהליך משפטי כנגד הבעלים. מטרת ההליך המשפטי היא לגרום לכך שתבוצענה העבודות להסרת הסכנה במבנה שהוגדר כמסוכן, בהתאם לממצאים, לדרישת הרשות, ובתוך פרק הזמן שהגדירה. נדגיש כי זהו הליך פלילי לכל דבר ועניין, שעלול להסתיים בהרשעה, בקנסות ובהוצאות. עם זאת, טיפול מהיר ומקצועי, בליווי עורך דין מומחה, עשוי במרבית המקרים, להביא לביטול כתב האישום לביצוע התיקונים בהקדם ובעלויות המינימאליות בנסיבות הענין, עד להסרת צו מבנה מסוכן.
ביטוח מבנה מסוכן
עם ההכרזה על המבנה כ”מסוכן”, ובמיוחד אם קיים חשש לקריסת במבנה, עלולים בעלי הדירות בבניין לאבד את כל ערך הנכס שלהם. נזק זה אינו מכוסה כיום בפוליסות ביטוח המבנה הקיימות, ולכן עלות הנזק, שעשויה להגיע כמעט לכדי ערך הנכס כולו, מושת על בעלי הדירות. נדגיש כי גם במקרה בו קיים ביטוח מבנה (לדירה, לדירות אחרות, לבניין כולו ו/או לרכוש המשותף), הוא לא יכסה את העלויות של בנייה מחדש לאחר קריסה. לכן, לפני תחילת שיפוץ הנכס, יש לרכוש ביטוח ייעודי – “ביטוח מבנה מסוכן”. ביטוח זה נועד להגן מפני הסיכונים בעבודות השיקום, דוגמת נזק לבניין, תאונות, פגיעה בעובדים, פגיעה בצד ג’, אובדן הכנסה וכיוצ”ב. ללא ביטוח הולם, העלויות הכרוכות בסיכונים אלו יכולות להיות משמעותיות ביותר.
האם ניתן לקבל משכנתא בבניין עם צו מבנה מסוכן?
התשובה הקצרה היא בדרך כלל לא. הסיבה לכך נעוצה ב”משולש הסיכונים” שבין הבנק, חברת הביטוח והנכס.
האתגר המימוני: מדוע הבנקים נרתעים ממתן משכנתא למבנה מסוכן?
עבור המערכת הבנקאית, הנכס המשמש כערובה להלוואה הוא “הבטוחה” המרכזית, ולכן כל פגיעה ביציבותו נתפסת כסיכון אשראי משמעותי. כאשר מוצא נגד בניין צו מבנה מסוכן, נוצרת שרשרת של בעיות קריטיות שמתחילה בסירוב חברות הביטוח להעניק פוליסת ביטוח מבנה – תנאי סף הכרחי לכל משכנתא. ללא חיתום ביטוחי, הבנק נותר חשוף לחלוטין במקרה של קריסה, ולכן לרוב יבחר שלא לאשר את העסקה.
מעבר להיבט הביטוחי, קיומו של הצו מוביל לפגיעה דרמטית בערך הנכס. שמאי המקרקעין מטעם הבנק מחויב להפחית את עלויות השיפוץ הצפויות ולשקלל את הסיכון המשפטי, מה שגורם לעיתים קרובות ליחס מינוף שחורג ממגבלות בנק ישראל. לכך מתווסף החשש של הבנק, שמבקרה של עיקול – יתקשה למכור את הנכס שנושא הערת אזהרה מרתיעה בטאבו, בשוק החופשי.
האסטרטגיה של וולר ושות’: כך ניתן לקדם עסקת נדל”ן תחת צו מבנה מסוכן
למרות המורכבות, ניסיוננו המצטבר במשרד וולר ושות’ מלמד כי קיימות דרכים משפטיות ואסטרטגיות לגישור על הפער המימוני. במקרים רבים, ליווי הנדסי-משפטי מדויק מאפשר להסיר את הליקויים הקריטיים בלבד לצורך קבלת “אישור עקרוני” מהעירייה, מה שפותח מחדש את האפשרות לחיתום ביטוחי.
במקרים אחרים, אנו מנהלים מו”מ מול הבנקים להפקדת ערבויות כספיות לתיקון הליקויים כחלק בלתי נפרד מהסכם המכר, או רותמים את קיומם של הסכמי התחדשות עירונית (כמו תמ”א 38/2) כדי להוכיח לבנק כי מקור המסוכנות עתיד להיפתר מהשורש. הוכחת היתכנות כזו עשויה לשכנע את הבנק לאשר את המימון תחת תנאים מגבילים ומסודרים.
רכישת מבנה מסוכן
רכישת מבנה מסוכן, כדירה להשקעה, מהווה סיכון. שכן, במועד הבדיקת לקראת רכישה, אין וודאות מה יהיו עלויות שיקום ותיקון המבנה. אין גם וודאות באשר למשך זמן השיפוצים, לבעיות בלתי-צפויות שיתגלו, וכו’. לעיתים התיקון הוא פשוט ואף קוסמטי (אריחי שיש, חיפויים, זכוכית וכו’), אולם לעיתים הוא כרוך בתהליך תשתיתי-יסודי (השקול להקמה מחדש של הבניין). אף בהסתייעות באנשי מקצוע, קיים קושי להעריך ולגדר את הסיכון. משקיעי נדל”ן (וחברות העוסקות בתחום), מנסות לאתר נכסים מסוכנים, להשביח אותם ולמכור אותם ברווח.
מימון רכישת מבנה מסוכן
כפי שסקרנו לעיל, רכישת מבנה מסוכן תתאפשר במשכנתא, עם הון עצמי, או עם הלוואה. אנחנו ממליצים לוודא, ולקבל אישור עקרוני, בכתב, למימון הרכישה, טרם החתימה על חוזה מכר. שכן, סירוב מהגורם המממן לאחר חתימת החוזה, תסכל את עסקת המכר, ועלולה להביא לקנסות ולפיצוי מוסכם בסך מאות אלפי שקלים.
טיפול במבנה שהוכרז כמסוכן מחייב שילוב הדוק בין הבנה הנדסית לבין ניהול משפטי מדויק מול הרשות המקומית. טעויות בהתנהלות, השתהות בתגובה או פעולה ללא ייעוץ משפטי ממוקד, עלולות להחמיר את חומרת הצו ולהגדיל משמעותית את החשיפה הכלכלית והפלילית של בעלי הנכס.
משרד מומחה לדיני מקרקעין, תכנון ובניה, במשך למעלה מ-40 שנה: וולר ושות’ עורכי דין
למשרד עורכי דין וולר ושות’ ניסיון עשיר בייעוץ משפטי ובניהול בכיר ברשויות המקומיות. עו”ד רועי וולר, לשעבר מנכ”ל רשות מקומית ומנהל סיכונים מוסמך (C.R.O), יוכל לסייע לאגפי ההנדסה בחקיקת חוק עזר הריסת מבנים מסוכנים, בתהליכים ובנהלי עבודה. במקביל, המשרד מסייע לבעלי נכסים שקיבלו “צו מבנה מסוכן”, בתהליך הסדרה, תיקון ליקויים, בחירת קבלן, הסרת צו מבנה מסוכן וביטול הליכים משפטיים, ואף השבחת הנכס. נושא התמודדות עם מבנים מסוכנים הנו מורכב, ודורש הבנה והתמצאות בחוק ובהוראות השונות הרלבנטיות לנושא, תכנון זהיר וקפדני. למידע נוסף, להתייעצות, להיערכות מקדימה או לקבלת חוות דעת, צרו קשר עכשיו.
