חוזה למראית עין הוא הסכם משפטי, אשר האמור בו אינו תואם את כוונתם האמתית של הצדדים. זהו חוזה שהצדדים מתחייבים בו על הסדר מסוים, בו בעת שכוונתם האמיתית שונה. החוזה נועד לשוות מראה אותנטי ומשמעותי לעסקה, אך בפועל מטרתו אחרת. בדיני המקרקעין, חוזה למראית עין נועד, ברמת ודאות גבוהה, על מנת להטעות את רשויות המס, להטעות את הרשות המקומית או צד ג’. מטרה משנית היא קבלת אשראי בנקאי, על בסיס מצג שווא. פסק דין של בית המשפט העליון שניתן לאחרונה, מחליש את מעמדם ותוקפם המשפטי של אותם חוזים. קראו סקירה כאן.
מהו חוזה למראית עין?
סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, קובע כך:
“חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה”.
עפ”י ג’ שלו ו-א’ צמח, דיני חוזים 301 (2019), “חוזה למראית עין הוא חוזה שקיימת בו אי-התאמה מכוונת בין הצהרות הרצון של הצדדים לבין רצונם האמיתי. בעוד שכלפי חוץ מסכימים ביניהם הצדדים על הסדר משפטי מסוים, כוונתם האמיתית שונה. המאפיין המרכזי בחוזה למראית עין הוא קיומה של הסכמה סמויה בין הצדדים אשר באה במקום ההסכמה הגלויה, שהיא אך למראית עין”.
במילים אחרות, חוזה למראית עין הוא הסכם, שאינו משקף את ההסכמה האמתית בין הצדדים. זהו מקרה שבו מלכתחילה הצדדים לא התכוונו לערוך חוזה. לא זו בלבד שאיש מהצדדים לא גמר בדעתו להתקשר בחוזה מחייב, אלא שכל אחד מהצדדים יודע שרעהו אינו מתכוון להתקשר בחוזה מחייב. חוזה זה מיועד לגרום לצד ג’ לחשוב שנכרת חוזה בין הצדדים. ביחסים שבין הצדדים לבין צד ג’, שהסתמך בתום לב על קיומו של החוזה, מעדיף הדין את האינטרסים של האחר. העדפה זו מוצדקת משיקולי הוגנות. הצדדים יצרו בכוונה מצג שווא של חוזה – ולכן ראוי להגן על מי שנפגע ממנו.
ביהמ”ש המחוזי קבע (ה”פ (ת”א) 1547/06 ניצה גבסו נ’ בנק דיסקונט לישראל בע”מ) כי –
“אין בכך שלא התבררה מטרת עריכת הסכם המכר כדי לשלול אפשרות שהסכם המכר נכרת למראית עין, מקום שהנסיבות מלמדות שהצדדים התכוונו להעברת זכויות שונה מזו שנקבעה בהסכם“.
תוקף הסכם למראית עין
חוזה למראית עין, בטל. בטלות זו תואמת, הלכה למעשה, את רצונם האמיתי של הצדדים, שלא התכוונו מלכתחילה לקיים את החוזה הפיקטיבי. כפועל היוצא מכך, חובת ההשבה ההדדית הקמה בעקבות ביטול החוזה למראית עין, היא חובה מדיני עשיית עושר שלא במשפט. אין תחולה לסעיפים 21-19 לחוק החוזים, שכן החוזה למראית-עין בטל מעיקרו כאילו לא היה קיים מעולם.
סימולציה מוחלטת וסימולציה יחסית
הספרות המשפטית עורכת הבחנה בין שני מקרים.
- סימולציה מוחלטת. הצדדים לחוזה למראית עין, אינם מתכוונים כלל לערוך עסקה כלשהי.
- סימולציה יחסית. החוזה למראית עין משמש מסווה לעסקה אחרת שנערכה בינן שני הצדדים. קרי, קיימת בין הצדדים הסכמה מחייבת, אך הצדדים בוחרים להסתירה באמצעות חוזה אחר, שנערך למראית עין. סימולציה יחסית עשוייה להיות חוקית ולגיטימית, אך במקרים רבים תכליתה של הסימולציה היחסית אינה חוקית (כגון הונאה של רשויות המס, הברחת נכסים מפני נושים וכו’).
ההלכה הפסוקה לא הכריעה בשאלת תוקף חוזה ב”סימולציה חלקית”, כאשר מטרת ההסתרה איננה חוקית. עם זאת, בספרות המשפטית נטען כי אין מניעה שלא לתת תוקף לחוזה הנסתר במקרים אלה.
נטל הראיה
מטבע הדברים בחוזים מסוג זה, נסיבות החוזה ועריכתו מצויים בין שני הצדדים, בלבד. בהיות העובדות הקשורות לנסיבות כריתת ההסכם בידיעתם של עורכי ההסכם, כמות הראיות שעל הטוען טענה מסוג זה להביא הנה פחותה. אם הוכיח את הטענות במידה מספקת, עובר נטל הבאת הראיות על עורכי החוזה, לשכנע כי מדובר בעסקה אמיתית. נטל ההוכחה שמדובר בחוזה למראית עין בלבד, מוטל על הטוען – דהיינו על המבקש. ראיה כזו נלמדת, לרוב, מנסיבות כריתת ההסכם ומביצועו. בית המשפט יבחן פרמטרים שונים כגון הפער בין נוסח החוזה לביצועו בפועל, הקשר בין הצדדים, הסיבות להסכם, וקיומם של מניעים סמויים. וראה ע”א 1780/93 בנק המזרחי המאוחד בע”מ נ’ יהודית אולצ’יק; ו-ע”א 475/81 זיקרי נ’ כלל חברה לביטוח.
רמת ההוכחה הנדרשת
כאשר עולה טענה זו, מתבקש בדרך כלל לפרוש את הרקע ולהעריך את טיב המניעים שעמדו ביסוד ההתקשרות המדומה הנטענת. על הטוען להצביע על הנסיבות שבעטיין ראוי לייחס לצדדים לעיסקה כוונה משותפת שאינה משתקפת בחזותה החיצונית של העיסקה. טענת חוזה למראית עין, הנטענת בעלמא, במנותק מהרקע ומהנסיבות העשויים להקרין ולהסביר את התכליות שלשם השגתן עוצב החוזה כמצג מדומה, עלולה להיתקל בקשיי הוכחה וביסוס.
ביהמ”ש העליון (ע”א 3725/08 ניסים חזן נ’ אריק חזן), קבע כי רמת ההוכחה הנדרשת בטענה זו – גבוהה. בעל דין המייחס לצד שכנגד עריכת חוזה פיקטיבי מעלה כנגדו טענה קשה, העשוי להגיע אף כדי ייחוס מרמה או מצג כזב. ככלל, טענות מסוג זה, שנילווה להן, על פי רוב סממן של חוסר נקיון כפיים, טעונות בשל טיבן רמת הוכחה נכבדה לצורך ביסוסן. ייחוס לאדם התנהגות שיש בה חוסר ניקיון כפיים, מרמה או כזב מחייב בראיות בעלות משקל ואמינות. כשם שלא בנקל יוכיח בעל דין טענות בדבר תרמית, המחייבות ביסוס ברמת הוכחה גבוהה במיוחד, כך גם טענות בדבר פיקטיביות של עיסקה, המשיקות לטענות מרמה, מצריכות רמת הוכחה תואמת.
פסיקת ביהמ”ש העליון
ב-ת”א (מרכז) 24502-03-14 משולם נ’ אחי תקומה בע”מ, קיבל בית המשפט את תביעתו של המוכר, לביטול הסכם מכר שנכרת מול המערערת, ולמחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובתה. בפסק דין הצהרתי, ביטל בית המשפט המחוזי את תוקף ההסכם למראית עין וכן את ההסכם הנסתר, מתוקף סעיף 13 לחוק החוזים ומחמת הפרתו היסודית של ההסכם הנסתר. התיק הגיע לערר בבית המשפט העליון (ע”א 3158/20). בית המשפט העליון פסל אף הוא את שני ההסכמים – אך מסיבות אחרות. עפ”י בית המשפט העליון, הימנעות הצדדים מהעלאת ההסכם הנסתר על הכתב, והצגת ההתקשרות בצורה מטעה בהסכם המכר, נועדו, בסבירות גבוהה, בכדי להטעות את רשויות המס, כמטרה עיקרית, ולאפשר קבלת אשראי בנקאי על בסיס מצג שווא, כמטרה נוספת. אלה מטרות בלתי חוקיות. לאורן, עולה השאלה מהי המשבצת הנכונה לניתוח המקרה: עסקה בלתי חוקית, לפי סעיפים 31-30 לחוק החוזים; עסקה העונה להגדרתו של חוזה למראית עין, לפי סעיף 13 לחוק החוזים; או שילוב שני ההסדרים גם יחד.
הסכם מכר, שאינו משקף את הסכמת הצדדים – חלק מתכנית פסולה. ההסכם הנסתר שלוב בה כמקשה אחת, ומהווה את היעד הסופי אותו התכוונו הצדדים להגשים באופן בלתי חוקי. במילים אחרות, מלכתחילה כוונת הצדדים הייתה לבצע את ההתקשרות ביניהם, בצורה פסולה, על דרך של העלמת מס והשגת הלוואה במרמה. במצב זה, לא ניתן להכשיר את אי החוקיות הקשה בה. ההתקשרות נגועה מלכתחילה על דרך של “העלמת” החוזה הפסול באמצעות דיני החוזה למראית עין, והתמקדות בבחינת הוראות החוזה הנסתר לבדן. אף אם נתעלם מחוזה המכר הגלוי, הרי משנמצא שאין כל אפשרות להכשיר את החוזה הנסתר, וזאת בראש ובראשונה בשל כך שכוונת הצדדים במועד כריתתו הייתה לבצעו באופן בלתי חוקי בעליל, מה שהופך את ההתקשרות לבלתי חוקית מבחינת תוכנה. המשמעות של קביעה זו היא שגם החוזה הנסתר בטל, בהיותו חוזה פסול.
הגנה על צד ג’ בחוזה למראית עין
סעיף 13 לחוק מגן על צדדים ג’, שהסתמכו על החוזה למראית עין. על פי החוק והפסיקה, צד ג’ שהסתמך על החוזה למראית עין, אשר לא היה חלק מהתרמית, ופעל בתום לב – יהיה מוגן. העיקרון המרכזי הוא הגנה על מי שפעל בתום לב וללא ידיעה על טיבו האמיתי של החוזה. בית המשפט בוחן בקפידה מספר שיקולים: מידת הידיעה של הצד השלישי; נסיבות העניין; והאם היה יכול לחשוד במהות האמיתית של ההסכם. עם זאת, ההגנה אינה מוחלטת. אם יוכח כי צד ג’ היה שותף מודע להונאה או למרמה, או שהיה עליו לדעת על טיבו האמיתי של החוזה, תישלל ממנו ההגנה. בית המשפט יבחן בקפידה את מידת המודעות, נסיבות העניין, והאם היה סביר לצפות כי אדם במצבו יחשוד במהות האמיתית של ההסכם.
לסיכום:
בית המשפט קבע כי חוזה למראית עין, שמטרתו להונות את רשויות המס, או כל צד ג’ – אינו חוקי. בית המשפט ממשיך להכריז על חוזים שנועדו להונות את הרשויות המס כבלתי חוקיים, ומרתיע את הצדדים לחוזה זה מלהיכנס בשערי בתי המשפט. הסתייעות בעורך דין מיומן ומנוסה, שערך אלפי הסכמים וחוזים, יבטיחו את זכויותיכם החוקיות. משרד וולר ושות’, מתמחה במקרקעין, במיסוי מקרקעין בדיני התכנון והבניה, למעלה מ-40 שנה. צרו קשר עכשיו.
