פרויקט תמ”א 38 מאפשר לחזק ולשדרג בנייני ודירות מגורים, שטחים ציבוריים ותשתיות, בתמורה לתמריץ כלכלי ליזם הפרויקט. בעלי הדירות מתקשרים עם יזמים או עם קבלנים, והם אלה שמבצעים את הבניה, את החיזוק ואת השדרוג, כנגד קבלת זכויות בנייה להקמת דירות נוספות באותו הבניין. את הדירות הנוספות מוכרים היזמים והקבלנים לצורך כיסוי העלויות הדרושות, ולהפקת רווחים. אחד התחומים הפחות מוכרים, הוא נושא ביטוח תמ”א 38. ביטוח פרויקטים במסגרת תוכניות תמ”א, מורכב הרבה יותר מאשר מביטוח של פרויקט קבלני רגיל. הוא מצריך הגנות ייחודיות, המותאמות לכל פרויקט. גם כאן, עלות הביטוח מועמסת על היזם/ הקבלן, במלואה. לכן, יש צורך לדעת מה לדרוש בתחום הביטוח, על מנת שבעלי הדירות יהיו מכוסים, באופן מלא. סקירה זו תעסוק בהיבט המשפטי של תמ”א 38, ועל ההגנה המשפטית הנדרשת בחלק הביטוח של הפרויקט.
מורכבות ביטוח בפרויקט תמ”א 38
פרויקט של תמ”א 38, אינו דומה לבניה “רגילה”. כל מהפרויקטים מתבצעים במרחב העירוני, בסביבת מגורים פעילה, לעתים קרובות צפופה. לעיתים הפרויקט מבוצע בבניין פעיל, בו מתגוררים בעלים ושוכרים. לעיתים, הפרויקט מתקן ליקויי בניה, חריגות בניה, ליקויים ביסודות ובתשתיות המבנה, במבנה ישן (ללא תוכניות), או כאשר המבנה הוגדר כ”מבנה מסוכן“. כל אלה, מחייבים סט של כלים הנדסיים, וסט כלים ביטוחיים. במקרים לא מעטים, יזמים בפרויקטי תמ”א 38, מתנהלים באופן חובבני (או רשלני של ממש), וגורמים לנזקים במבנה, לדירות, או לצד ג’. בעלי הדירות בבניין, במקום ליהנות מנכס משודרג ובטוח, מוצאים עצמם מתמודדים מול חברות ביטוח, עורכי דין ותביעות, לאורך שנים.
ביטוח דיירים בפרויקט תמ”א
אנחנו במשרד וולר ושות’, מעוניינים, בראש ובראשונה, להגן על הבעלים במבנה. בעלי הדירות (ו-ועד הבית), זקוקים להגנה וכיסוי במקרים שבהם יגרם נזק לדירות, נזק למבנה כולו, מבחינה פנימית או חיצונית במהלך הבניה. בנוסף, יש צורך להגן מפני נזקים שעלולים להיגרם לצד ג’, דוגמת עוברים ושבים, בניינים סמוכים, תשתיות עירוניות וכו’. אמנם, היזם והקבלן הם האחראים לבטח את הפרויקט: לצערנו, זה לא תמיד קורה בפועל.
בנוסף, טרם תחילת פרויקט תמ”א 38, אנו ממליצים לכל בעל דירה, ולוועד הבית, לרכוש ביטוח מבנה וביטוח תכולה. יש לבדוק האם הביטוח כולל נזקים שעלולים להיגרם שנגרם לדירה עצמה. ביטוח תכולה, שנועד לכסות נזקים שעלולים להיגרם לרכוש שנמצא בתוך הדירה (שריפה, גניבה וכו’). אנחנו ממליצים לבדוק את ההחרגות וההרחבות בביטוח הדירה, כך שיכללו, במפורש, התייחסות לתמ”א 38. לא זאת בלבד, אלא שגם התוכניות הספציפיות של כל אחד מבעלי הדירות, בדירה שלו – מופיעות בפוליסה. לצורך הדוגמה, הריסת קירות פנימיים בדירה, ללא תיאום או תכנון מוקדם, ישפיעו על יציבות המבנה כולו במהלך ביצוע העבודות. לכן, חשוב מאד לוודא שנציגות הבית המשותף, ובעלי הדירות, יוודאו שכל הסיכונים הללו מתומחרים, נמצאים בתכולת העבודה שלו ושל היזם/ קבלן, וכל הפוליסות מעודכנות ובתוקף.
שתי נקודות שרצוי לתת עליהם את הדעת:
- היקף הכיסוי המבוטח. היות וכל אחת מהפוליסות נוקבת בערכים/ בבסיסי ייחוס שונים, יש לוודא שהכיסוי, במקרה של אירוע – מספיק.
- מומלץ לבעלי הדירות לוודא, שיש ביטוח למקרים בהם הקבלן, אינו יכול להשלים את העבודות, או העבודות מתארכות. זאת, מעבר לבטוחות, דוגמת רישום הערת אזהרה או ערבויות של חברות נאמנות לתמ”א 38. לאחרונה (04/2024), ביטל בית המשפט המחוזי את הניסיון לחלט את ערבות הביצוע של הקבלן, ובכך עיכב את ביצוע הפרויקט והאיכלוס. נוכח פסק הדין של ערעור מעמד הערבות האוטונומית, נראה שחלופת הביטוח למקרים אלו – מתחזקת. במילים אחרות, על בעלי הדירות (ועל עורכי הדין שלהם), לתת את הדעת אף על הקשרים שבין היזם לבין הקבלן, ולבטח את עצמם בהסכם.
ביטוח קבלנים/יזמים בפרויקט תמ”א
הקבלנים והיזמים בפרויקט תמ”א, מבצעים בפועל את הפרויקט, ונוטלים סיכונים. הסיכון הראשון הוא מול הדיירים ומול בעלי הדירות. הסיכון השני הוא פגיעה במבנה עצמו או בתשתיות המבנה. סוג נוסף של סיכון הוא פגיעה פיזית בדיירים, באורחים, ובעוברים ושבים. סיכונים נוספים הם סיכונים הקשורים בעבודה בסביבה עירונית שעלולה להיפגע במהלך העבודות, תשתיות סביבה וכו’. סוגים נוספים של ביטוחים הם של חבות מעבידים עבור כל עובדי הפרויקט בפני מוות או פציעה שאירעה במהלך עבודה על הפרויקט, ביטוח של קבלני המשנה, ביטוח האחריות המקצועית לנזקים שמקורם כשל הנדסי ותכנוני, של הציוד ההנדסי, החשמלי והמכני, של חומרי גלם וסחורה, וכן לעלות ההקמה מחדש של פרויקט, בתקופת הבניה.
לאחר הפרויקט, יש צורך בביטוח “חבות מוצר”, המכסה סיכונים שונים לאחר תום הפרויקט ולאחר המסירה לבעלי הדירות.
חתימת הסכם עם יזם
אחד מתפקידי עורך דין מקרקעין, המלווה פרוייקט תמ”א 38 מטעם בעלי הדירות או וועד הבית, הוא עריכת הסכם התקשרות מול היזם. הסכם התקשרות זה מעגן את ההסכמות, את הזכויות ואת החובות של הצדדים, את התוכניות, לוחות הזמנים, ועוד. הסכם ההתקשרות שיכין עו”ד של הדיירים, צריך להתייחס במפורש לביטוחים הנדרשים. לצערנו, אנחנו רואים הסכמים משפטיים גנריים, בשיטת “העתק-הדבק”. אלה מצביעים על חוסר הבנה ועל ניהול סיכונים לקוי. במילים אחרות, ההגנה שניתנת לצדדים, לקויה. ליווי משפטי של עורך דין מקרקעין, המתמחה בתמ”א 38, מאפשר לדיירים ולוועדי הבתים, להיות בטוחים כי הפרויקט מתנהל על פי הוראות הדין, ועל פי מיטב הפרקטיקה המקצועית. בהקשר הביטוחי, עורך דין של בעלי הדירות יוודא, בסיוע מקצועי של יועץ ביטוח, מהם הביטוחים הספציפיים, לפרויקט הספציפי. לקריאת המדריך המלא לועד בית לקראת פרויקט תמ”א 38, לחצו כאן.
לסיכום:
פרויקט תמ”א 38 הוא פרויקט עתיר-סיכונים, ארוך ומורכב, שביצועו אורך שנים רבות. עליו להתייחס לנקודות רבות ולמציאות משתנה. הסתייעות בעורך דין מיומן ומנוסה בתחום תמ”א 38, מאפשרת ראייה רב-מימדית של הפרויקט, ומתן דגש גם על מצבים חריגים או בלתי צפויים. ליווי של עורך דין מנוסה, יבטיח שבהסכם עם היזם, יופיעו כל פוליסות הביטוח הרלוונטיות, כך שזכויות הבעלים והדיירים יובטחו ויישמרו. בתפיסת משרדנו, רק כך ניתן לבצע פרויקט תמ”א 38, בראש שקט ורגוע. משרד וולר ושות’, מתמחה במקרקעין ובדיני התכנון והבניה, למעלה מ-40 שנה. עורכי הדין של המשרד צברו ניסיון רב וייחודי בליווי פרויקטי תמ”א 38, והם ערוכים לספק לכם ליווי וייעוץ, בזמן קצר. מעוניינים בליווי משפטי מקצועי בעסקת תמ”א 38? צרו קשר עכשיו.
